房地產開發(fā)抑制國家高新區(qū)發(fā)展了嗎？
——基于31個大中城市國家高新區(qū)面板數據的實證分析

程正中,夏恩君

(1.北方工業(yè)大學 土木工程學院，北京 100144；2.北京理工大學 管理與經濟學院，北京 100081)

一、引言

國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)(下文簡稱高新區(qū))作為我國創(chuàng)新驅動發(fā)展的核心載體和重要引擎，一直是區(qū)域經濟新的增長點和增長極，在地方經濟發(fā)展中發(fā)揮著引領示范和帶動輻射的巨大作用。在中美戰(zhàn)略競爭的國際形勢下，在我國經濟發(fā)展新常態(tài)的背景下，高新區(qū)日益成為應對國際科技競爭、發(fā)展新經濟、培育新動能的重要抓手。雖然我國經濟下行壓力仍然較大，但是高新區(qū)經濟增長一直快于地區(qū)經濟增長，表現(xiàn)出較強的發(fā)展韌性，高新區(qū)及其周邊土地也因此成為房地產開發(fā)商競相爭奪的熱點，土地拍賣屢次進入熔斷程序。2018年2月，濟南國家高新區(qū)核心區(qū)一宗居住用地和商業(yè)用地捆綁出讓，最終以19.09億元的總價被熔斷。2018年12月，鄭州高新區(qū)一塊居住用地經過100多輪的競價，也進入熔斷程序。2018年3月，國務院批復同意荊州、黃石大冶湖等12個高新技術產業(yè)園區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)，對高新區(qū)提出了“以產業(yè)用地為主、嚴禁房地產開發(fā)”的要求。國務院嚴禁高新區(qū)房地產開發(fā)，意在防止地方政府借高新區(qū)升級之機調整規(guī)劃，重走房地產拉動地方經濟增長的老路。那么，城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展有什么影響，過度的房地產開發(fā)是否會抑制高新區(qū)企業(yè)發(fā)展，值得進一步探討。高新區(qū)作為創(chuàng)新資源高度集聚的區(qū)域，既是城市經濟活力較強的區(qū)域，又是城市房地產開發(fā)較為集中的區(qū)域，研究城市的房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響，對于完善房地產宏觀調控和高新區(qū)政策，促進區(qū)域經濟高質量發(fā)展具有重要意義。

二、文獻綜述

關于房地產開發(fā)對高新區(qū)的影響，近期文獻關注得不多，較早的一些文獻研究了我國高新區(qū)土地開發(fā)的現(xiàn)狀與問題。如陸利華和張克俊[1]指出部分高新區(qū)房地產項目用地比例過大，而科研、教育用地比例較低，不利于高新區(qū)發(fā)展。胡萍和趙劍波[2]指出高新區(qū)之間存在惡性競爭現(xiàn)象，如盲目攀比優(yōu)惠政策、低價出讓土地、大肆圈占土地，使高新區(qū)變成了純粹的房地產開發(fā)區(qū)。尹宏玲等[3]指出優(yōu)越的區(qū)位條件和良好的工作生活環(huán)境使高新區(qū)成為房地產開發(fā)的熱土。

近期的文獻主要涉及房地產泡沫的經濟影響和房地產開發(fā)投資的擠出效應，包括經濟宏觀層面和企業(yè)微觀層面。宏觀層面的研究認為，房地產泡沫會導致資源錯配，給經濟可持續(xù)增長帶來消極影響[4]。顧元媛和沈坤榮[5]發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)的高回報會引發(fā)資本逃離實體經濟。張清勇和鄭環(huán)環(huán)[6]的研究認為，房地產開發(fā)投資會對其他投資產生擠出效應，并不能引領經濟增長。王重潤和崔寅生[7]利用261個城市的面板數據進行實證研究，發(fā)現(xiàn)僅東部地區(qū)的房地產開發(fā)投資對其他投資有擠出效應。羅知和張川川[8]指出，房地產開發(fā)投資對制造業(yè)的固定資產投資存在擠出效應。張延群[9]用二階VECM模型分析了房地產開發(fā)的擠出效應，認為房地產開發(fā)短期會拉動關聯(lián)產業(yè)的投資，但是長期來看會對制造業(yè)投資產生擠出效應。陸桂賢和許承明[10]則認為，房地產開發(fā)投資適度增長將促進制造業(yè)投資的增長，但是房地產開發(fā)投資快速增長可能對制造業(yè)投資不利。李暢等[11]基于非參數逐點回歸模型，得出的結論正好相反，認為房地產開發(fā)投資促進了制造業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)為“倒U型”。Dynanetal.[12]關注了金融變量對房地產開發(fā)擠出效應的影響，認為金融創(chuàng)新和自由化會減弱房地產開發(fā)對非房地產投資的擠出效應。最新的研究關注了房地產投資對經濟效率的影響。彭俞超等[13]基于我國2003—2013年283個城市的面板數據進行實證研究，發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重的提高將顯著降低流入實體經濟的金融資源，導致金融效率下降。Chenetal.[14]基于中國2004—2012年省級面板數據的實證研究發(fā)現(xiàn)，房地產投資在一定程度上可以提高全要素能源效率，但是過度的房地產投資會降低能源效率。李江濤等[15]以我國2001—2014年30個省份的數據為樣本，構建動態(tài)面板數據模型進行實證研究，發(fā)現(xiàn)適度的房地產投資能促進工業(yè)全要素生產率的提高，房地產開發(fā)過熱會抑制工業(yè)全要素生產率的增長。

在微觀層面，大量文獻關注企業(yè)涉房投資對企業(yè)投資和創(chuàng)新活動的影響，認為企業(yè)的涉房投資會擠出生產性投資和研發(fā)投資，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。Wand and Wen[16]指出，房地產開發(fā)投資會顯著擠占企業(yè)的長期投資。Bleck and Liu[17]發(fā)現(xiàn),房地產開發(fā)投資會導致企業(yè)資源錯配，不利于企業(yè)發(fā)展。鄧博文[18]指出，上市的工業(yè)企業(yè)參與房地產開發(fā)，會導致研發(fā)支出和專利申請量減少。羅知和張川川[8]也發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的房地產項目開發(fā)可能會擠出公司研發(fā)投資。Rongetal.[19]同樣發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)企業(yè)涉足房地產開發(fā)會抑制企業(yè)創(chuàng)新傾向。張杰等[20]認為，房地產開發(fā)投資快速膨脹會抑制企業(yè)創(chuàng)新能力的提升。熊凌云[21]基于A股上市公司2006—2015年數據研究發(fā)現(xiàn)，房地產投資對上市公司創(chuàng)新具有明顯的抑制作用，導致企業(yè)創(chuàng)新投入和創(chuàng)新產出顯著減少，長期來看會影響公司競爭力。也有文獻研究了企業(yè)涉房投資對企業(yè)創(chuàng)新影響的異質性。黃彥彥和李雪松[22]研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)涉足房地產業(yè)的多元化投資會抑制企業(yè)的研發(fā)投入，在房價上漲較快的地區(qū)抑制效應更加明顯，對研發(fā)活動依賴性較高的高新技術企業(yè)抑制效應更大。熊凌云[21]發(fā)現(xiàn)，房地產投資對非國有企業(yè)創(chuàng)新的抑制效應強于國有企業(yè)，房地產投資對高新技術上市公司與非高新技術上市公司創(chuàng)新的影響不存在顯著差別。

已有文獻非常關注房地產開發(fā)在經濟宏觀層面和企業(yè)微觀層面的影響，以及工業(yè)企業(yè)和上市公司涉房投資對企業(yè)創(chuàng)新投入和未來發(fā)展的影響，但是很少關注引領區(qū)域經濟高質量發(fā)展的高新區(qū)。本文以城市高新區(qū)為研究對象，分析近20年來城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響。本文可能的邊際貢獻在于：(1)區(qū)分房地產開發(fā)總量以及房地產開發(fā)相對量對高新區(qū)發(fā)展的影響，研究結論更具參考價值。(2)通過全樣本估計和分時期回歸對比，驗證了高新區(qū)發(fā)展的房地產驅動特征。(3)通過房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重，衡量資源錯配程度，發(fā)現(xiàn)經濟資源過度向房地產業(yè)配置將給高新區(qū)發(fā)展帶來負面影響。

三、理論分析與研究假設

(一) 適度的房地產開發(fā)促進高新區(qū)發(fā)展

首先，高新區(qū)內的產業(yè)用地開發(fā)為高新區(qū)發(fā)展提供了空間載體?！爸惨P”和“騰籠換鳥”是高新區(qū)建設發(fā)展的兩種常見模式。“筑巢引鳳”就是在具備區(qū)位優(yōu)勢的城市郊區(qū)圈地，進行園區(qū)的整體規(guī)劃，通過出讓土地和招商引資，建設廠房、寫字樓以及相關商業(yè)和生活配套設施，這本身就是房地產開發(fā)?！膀v籠換鳥”指在老城區(qū)劃定一定范圍，騰退落后產業(yè)，拆除老舊建筑，規(guī)劃新園區(qū)，或對舊廠房和閑置樓宇進行改造升級，建設新興產業(yè)集聚區(qū)，這也是工業(yè)地產和商業(yè)地產開發(fā)的過程。一旦高新區(qū)快速發(fā)展受到土地制約，地方政府往往選擇擴區(qū)，又會引發(fā)新一輪土地開發(fā)和房屋開發(fā)熱潮[2]。因此，我國高新區(qū)建設發(fā)展具有明顯的房地產驅動特征。土地、廠房和寫字樓是高新區(qū)企業(yè)生產經營的必備要素，要素投入的增加必然帶來企業(yè)產出的增加。因而，產業(yè)用地開發(fā)將促進高新區(qū)的發(fā)展。

其次，高新區(qū)內的非產業(yè)用地開發(fā)為高新區(qū)提供建設發(fā)展資金，完善了高新區(qū)的城市服務功能，促進了產城融合。園區(qū)商業(yè)用地出讓、住宅用地開發(fā)和休閑娛樂配套設施建設，這些非產業(yè)用地開發(fā)獲得的土地財政收入，可以直接用于高新區(qū)基礎設施建設，改善投資環(huán)境，從而吸引產業(yè)資本。高新區(qū)的非產業(yè)用地開發(fā)也推動了產業(yè)發(fā)展和城市建設的有機融合。高新區(qū)住宅、商業(yè)、醫(yī)院、學校、休閑娛樂等項目的開發(fā)投資，完善了高新區(qū)公共服務功能[23-24]。而高新區(qū)城市功能的提升將增強對人才、外來投資的吸引力。比如，產業(yè)社區(qū)和創(chuàng)業(yè)社區(qū)的大量涌現(xiàn)，實現(xiàn)了工作生活的有機融合[25]，既凸顯了科技新城形象，也成為吸引人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、宜居宜業(yè)宜商的城市新空間。

最后，高新區(qū)外的房地產開發(fā)增強了地方政府的財政實力[26]，能夠為高新區(qū)發(fā)展提供強有力的政策支持。高新區(qū)的土地開發(fā)也帶動了周邊城市區(qū)域的房地產開發(fā)。城市區(qū)域內的房地產開發(fā)將增加土地出讓收入和房地產銷售相關稅費收入，增強地方財政實力，政府將有更大財力設立專項基金，參投種子基金、風險投資基金和產業(yè)投資基金等各類的風險資本，吸引各類資本用于支持高新區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展；政府也有更多資金用于高新區(qū)環(huán)境建設、公共服務平臺建設、專項貸款貼息、財政擔保、房租補貼、稅費減免等；政府將有更大的財力支持高新區(qū)企業(yè)高端人才引進、技術研發(fā)和產品創(chuàng)新，促進高新區(qū)發(fā)展[27]。

綜上所述，園區(qū)的產業(yè)用地開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展起到了基礎性和先導性作用，非產業(yè)用地開發(fā)和園區(qū)外的房地產開發(fā)可以為高新區(qū)建設發(fā)展提供資金和財政支持，促進高新區(qū)發(fā)展，據此提出研究假設1：

H1：適度的城市房地產開發(fā)將促進高新區(qū)發(fā)展。

從高新區(qū)的發(fā)展時間上看，早期的園區(qū)開發(fā)建設活動較多，園區(qū)房地產開發(fā)投資占城市房地產開發(fā)投資總量的比重較大，因此，對高新區(qū)發(fā)展促進作用可能較強。隨著時間的推移，園區(qū)開發(fā)建設活動逐步減少，園區(qū)基本建設投資逐步完成，特別是受金融危機的影響，外部需求減少，無論是高新區(qū)內，還是高新區(qū)外，產業(yè)用地擴張均受到抑制，城市房地產開發(fā)對高新區(qū)的正向影響可能減弱。據此，我們提出分假設a：

H1a：城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進作用存在時期差異。

從高新區(qū)空間布局來看，東部及沿海城市具有區(qū)位優(yōu)勢，對外開放較早，其高新區(qū)的設立時間也較早，土地的招商引資推進較快，土地滾動開發(fā)速度和園區(qū)建設周期較短，隨著時間的推移，園區(qū)開發(fā)建設活動越來越少。而中西部城市高新區(qū)設立時間相對較晚，由于區(qū)位劣勢，園區(qū)土地的招商引資推進較慢，園區(qū)建設周期較長。近年來，隨著東部沿海地區(qū)產業(yè)的轉移，中西部高新區(qū)房地產開發(fā)活動增多，占城市房地產開發(fā)總量的權重較大，而東部高新區(qū)房地產開發(fā)活動相對減少，占東部城市房地產開發(fā)的權重較小。因此，東部城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進作用可能較弱，而中西部城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進作用可能較強。據此，我們提出第二個分假設b：

H1b：城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進作用存在區(qū)域差異。

(二) 過度的房地產開發(fā)抑制高新區(qū)發(fā)展

第一，園區(qū)內非產業(yè)用地的過度開發(fā)會擠出高技術投資，弱化高新區(qū)產業(yè)空間屬性和科技新城形象。高新區(qū)以知識、技術密集型產業(yè)為主導，是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新以及新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現(xiàn)的重要區(qū)域，也是促進傳統(tǒng)產業(yè)提質增效和區(qū)域技術進步的重要載體，應該成為帶動城市經濟高質量增長的強大引擎。如果借助“高新區(qū)”的光環(huán)[3]，將大量土地用于建設住宅、商業(yè)中心、休閑娛樂場所，那么，產業(yè)發(fā)展用地就會被擠占，新興產業(yè)發(fā)展空間就會受限，不利于高新區(qū)未來的產業(yè)布局。非產業(yè)用地的開發(fā)還會引發(fā)產業(yè)用地價格上漲，導致現(xiàn)有企業(yè)經營成本增加，降低企業(yè)擴大再生產意愿，擠走已有產業(yè)。因此，高新區(qū)內過度的房地產開發(fā)會擠占土地資源，趕走產業(yè)資本，導致高新區(qū)資源配置失衡，抑制高新區(qū)發(fā)展。

第二，園區(qū)外房地產開發(fā)投資過熱，會對高新技術項目投資產生擠出效應。金融資本、產業(yè)資本和社會資本都具有趨利性，預期投資回報高，市場風險小的行業(yè)必然受到資本青睞。我國房地產市場供需兩旺，房地產開發(fā)投資能夠獲得高于社會平均水平的投資回報，吸引了大量資本[21]。銀行貸款熱衷于房地產開發(fā)項目，央企、零售企業(yè)、家電企業(yè)和互聯(lián)網企業(yè)等產業(yè)資本也紛紛涉足房地產行業(yè)[28]，民間社會資本杠桿炒房熱情不減，導致經濟資源過度向房地產行業(yè)配置，從而擠占金融資本對高端制造業(yè)和高新技術產業(yè)的貸款[19]，分散產業(yè)資本在技術升級、新產品研發(fā)上的投入，減少社會資本對技術創(chuàng)業(yè)、高新技術風險投資項目的資金支持。資金的相對短缺不利于創(chuàng)新企業(yè)的快速成長，也不利于技術成果的大規(guī)模商業(yè)化應用。因此，城市大規(guī)模房地產開發(fā)產生的擠出效應可能會抑制本地高新區(qū)發(fā)展。

第三，房地產開發(fā)過熱會減少房地產及關聯(lián)行業(yè)的技術升級需求，抑制高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。傳統(tǒng)產業(yè)的技術需求是拉動高新技術企業(yè)發(fā)展的重要動力。傳統(tǒng)產業(yè)的信息化、智能化、低碳化和綠色化，是引領軟件信息、工業(yè)互聯(lián)網、人工智能、節(jié)能環(huán)保等行業(yè)發(fā)展的動力。但是，房地產業(yè)及房屋建筑業(yè)并不屬于技術密集型行業(yè)，大量同質的住房產品開發(fā)投資并不能對其他行業(yè)產生技術外溢[4]。只有智能建筑和生態(tài)綠色建筑等新型建筑產品開發(fā)才可能產生技術外溢效果。由于傳統(tǒng)的住房產品供需兩旺，住房需求又以投資性需求為主，技術附加值較高的新型建筑難以大量推廣，抑制了相關產品的技術升級需求。過度的房地產開發(fā)也引致水泥、鋼鐵、玻璃、建材和冶金等行業(yè)粗放擴張[29]，導致關聯(lián)產業(yè)的綠色清潔生產、信息化、智能化轉型需求不足，不利于相關高新技術的開發(fā)與應用，對高新區(qū)企業(yè)發(fā)展不利。

綜上所述，園區(qū)非產業(yè)用地的過度開發(fā)和園區(qū)外的房地產開發(fā)過熱會對高新技術產業(yè)投資產生擠出效應，導致房地產行業(yè)過度發(fā)展，從而抑制高新區(qū)發(fā)展。據此，提出研究假設2：

H2：過度的城市房地產開發(fā)將抑制高新區(qū)發(fā)展。

四、研究設計

(一) 模型設定

為了檢驗房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響，用城市高新區(qū)發(fā)展的代理變量作為被解釋變量，高新區(qū)所在城市房地產開發(fā)的代理變量作為核心解釋變量，構建靜態(tài)面板計量模型，檢驗房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響。靜態(tài)面板回歸模型設定為:

(1)

其中，i表示城市，j表示不同的控制變量，t表示年份，hizoneit表示城市高新區(qū)發(fā)展變量，estateit代表城市房地產開發(fā)變量，β0表示常數項，β1和λj分別表示回歸系數，zij表示其他控制變量，εi表示城市固定效應，μit表示隨機干擾項。

(二) 變量選擇及數據來源

1. 被解釋變量

衡量城市高新區(qū)發(fā)展的指標有很多，比如工業(yè)總產值、營業(yè)總收入、專利數量、新產品產值等，但是專利最終都要轉化為產出，工業(yè)總產值和新產品產值顯然沒有包含服務業(yè)收入，產值也不能完全反映市場需求，因此，使用城市高新區(qū)企業(yè)匯總的營業(yè)收入(下文簡稱高新區(qū)收入：hizone_rev)衡量高新區(qū)發(fā)展。

2. 核心解釋變量

使用城市房地產開發(fā)投資(estate_IV)作為房地產開發(fā)總量的代理變量，并將房地產開發(fā)投資細分為住宅開發(fā)投資(hs_IV)和非住宅開發(fā)投資(none_hs_IV)，分別檢驗對高新區(qū)發(fā)展的影響。非住宅開發(fā)投資包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資，等于房地產開發(fā)投資減去住宅開發(fā)投資。非住宅開發(fā)投資有利于促進實體經濟發(fā)展，因此，該變量預期回歸系數為正。使用房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重，即房地產開發(fā)投資占比(estate_rate)，衡量城市房地產開發(fā)相對量，并作為房地產開發(fā)是否過度的衡量指標。房地產開發(fā)投資占比越高，經濟資源向房地產業(yè)配置越多，實體經濟發(fā)展就越會被抑制，因此，房地產開發(fā)投資占比預期回歸系數為負。

3. 控制變量

基于生產函數理論，影響企業(yè)產出的因素包括勞動力、土地等生產要素投入。用高新區(qū)企業(yè)年末從業(yè)人員數量(worker)衡量勞動力投入。土地價格水平直接影響土地投入水平，價格越高，土地投入水平越低，我們用土地價格作為土地生產要素投入的代理變量。高新區(qū)土地包括工業(yè)用地、科研用地和商住用地，使用城市三類用地的平均地價(landp)衡量土地投入。地區(qū)生產總值(GDP)越高，城市經濟社會發(fā)展水平越高，對高新區(qū)企業(yè)的產品和服務需求越大，對高新區(qū)收入增長具有促進作用。外商直接投資(FDI)既會投向高新區(qū)，也可能投向高新區(qū)外。園區(qū)內的外商直接投資顯然會增加高新區(qū)收入規(guī)模，園區(qū)外的外商直接投資能通過溢出效應促進高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。城市非房地產投資(infra_IV)等于固定資產投資減去房地產開發(fā)投資，因此，主要包括基本建設投資和更新改造投資，代表城市經濟發(fā)展活力和預期的經濟增長，有利于高新區(qū)企業(yè)發(fā)展?；谏鲜龅姆治?，將高新區(qū)企業(yè)年末從業(yè)人員數量、平均地價、地區(qū)生產總值、外商直接投資和非房地產開發(fā)投資作為控制變量。除了平均地價預期回歸系數為負數，其他控制性變量回歸系數應顯著為正。

4. 數據來源與描述性統(tǒng)計

固定資產投資、房地產開發(fā)投資、外商直接投資、地區(qū)生產總值等數據均來自《中國城市統(tǒng)計年鑒》，其中，以美元計價的外商直接投資根據當年美元兌人民幣官方匯率進行換算。住宅開發(fā)投資數據來自《中國房地產統(tǒng)計年鑒》。高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入和年末從業(yè)人員數量來自《中國火炬統(tǒng)計年鑒》。地價數據來自中國地價監(jiān)測網。由于?？凇⒑艉秃铺?、西寧和銀川四個城市的高新區(qū)數據嚴重缺失，剔除這4個城市樣本，剩下樣本數據為中國大陸省會城市、自治區(qū)州府、四個直轄市和五個計劃單列市，總共31個城市及其高新區(qū)2001—2016年的面板數據。為了消除異方差，我們對原始數據進行了對數化處理，各變量的描述性統(tǒng)計如表1所示。

表1 模型變量的描述性統(tǒng)計

表2 房地產開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結果

五、實證結果與分析

(一) 基準檢驗

采用Stata 15.0軟件對數據進行LLC和IPS平穩(wěn)性檢驗，不存在偽回歸。通過對樣本數據的分析，發(fā)現(xiàn)樣本數據存在截面相關和序列自相關，使用Driscoll and Kraay[30]提出的xtscc命令進行回歸估計，能夠較好地解決序列自相關和截面相關等問題。分別使用房地產開發(fā)投資、非住宅開發(fā)投資、住宅開發(fā)投資以及房地產開發(fā)投資占比作為核心解釋變量，對高新區(qū)收入進行地區(qū)固定效應回歸估計，結果見表2。

從表2回歸結果可以看出，城市的房地產開發(fā)投資、非住宅開發(fā)投資增長會顯著促進高新區(qū)收入的增長，住宅開發(fā)投資對高新區(qū)收入影響不顯著。回歸結果表明，城市的辦公樓、商業(yè)及營業(yè)用房等產業(yè)用地開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展有顯著促進作用，驗證了研究假設H1。但是，房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重與高新區(qū)收入增長顯著負相關，說明城市房地產開發(fā)投資對高新區(qū)投資存在擠出效應，不利于高新區(qū)發(fā)展，驗證了研究假設H2。從控制變量的回歸結果看，與預期一致。

表3 房地產開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結果(分時期)

(二) 分時期檢驗

2007年，美國發(fā)生次貸危機，引發(fā)全球金融危機。2008年，我國經濟受到了全球金融危機的顯著影響，據此，把樣本分為兩個時期，即2008年以前(包括2008年，簡稱前期)和2008年以后(簡稱后期)，分別進行回歸估計，結果見表3。

從表3可以看出，城市的房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數均為正，前期和后期均不顯著，但是前期的顯著性水平高于后期，回歸系數也大于后期。城市的非住宅開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數前期顯著為正，后期為正，但是不顯著，且前期的回歸系數遠遠大于后期，研究假設H1a得到驗證。說明高新區(qū)2008年前的發(fā)展在一定程度上是城市商業(yè)地產和工業(yè)地產開發(fā)推動的，印證了高新區(qū)發(fā)展的房地產驅動特征。房地產開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的關系，前期負相關，但是不顯著，后期顯著負相關，研究假設H2基本得到驗證。說明2008年后，隨著園區(qū)土地開發(fā)和建設活動的減少，高新區(qū)外的房地產開發(fā)投資占比不斷提高，對高新區(qū)發(fā)展的擠出效應也隨著時間的推移而變得顯著，也可能與我國金融危機后4萬億投資部分流入房地產業(yè)，導致房地產開發(fā)投資占比提高，擠占了實體行業(yè)固定資產投資有關?？刂菩宰兞繉Ω咝聟^(qū)發(fā)展的影響基本保持不變，回歸系數與預期基本一致，具有較強的穩(wěn)健性。其中，隨著地價的不斷上升，后期地價對高新區(qū)的負向影響顯著提高。

表4 房地產開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結果(按區(qū)域分組)

(三) 分組檢驗

1. 按地理區(qū)域分組

把31個城市高新區(qū)分為東部與中西部兩組進行檢驗。北京、深圳、上海、廣州、廈門、杭州、青島、福州、天津、南京、濟南、石家莊、大連、沈陽、長春以及哈爾濱為東部城市，其他為中西部城市?；貧w結果見表4。

如表4所示，中西部城市房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數顯著為正，說明中西部城市房地產開發(fā)投資促進了高新區(qū)的發(fā)展，可能是因為中西部城市高新區(qū)近年來的房地產開發(fā)較活躍，是城市房地產開發(fā)的重要區(qū)域。而東部城市的高新區(qū)建設起步較早，發(fā)展相對成熟，園區(qū)內的房地產開發(fā)活動日益減少，在城市房地產開發(fā)中已經不占主導地位。因此，影響不再顯著，驗證了研究假設H1b。東部城市房地產開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的回歸系數顯著為負，中西部城市房地產開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的回歸系數為正，但是不顯著，說明東部城市的房地產開發(fā)投資主要發(fā)生在高新區(qū)外，在全社會固定資產投資中的比重較高，對高新區(qū)投資產生了擠出作用，抑制了高新區(qū)收入的增長，研究假設H2得到驗證。而中西部城市房地產開發(fā)主要集中在高新區(qū)，產業(yè)用地開發(fā)和土地財政收入增長在一定程度上促進了高新區(qū)的發(fā)展。也可能說明中西部城市房地產開發(fā)投資在固定資產投資中的比重不高，不存在投資過熱現(xiàn)象，未產生擠出效應。城市綜合用途地價的回歸系數雖然不顯著，但是出現(xiàn)了區(qū)域差異，東部城市地價上漲對高新區(qū)的發(fā)展起到了倒逼作用，可能促進了高新區(qū)高端產業(yè)和高新技術服務業(yè)的發(fā)展。其他控制性變量回歸結果與前文基本一致。

2. 按房地產開發(fā)投資占比分組

房地產開發(fā)投資占比越大，說明城市房地產開發(fā)投資對其他投資的擠出作用越強。前文的回歸估計表明了城市房地產開發(fā)投資占比對高新區(qū)發(fā)展的抑制效應。為了進一步檢驗，我們計算31個城市2001—2016年房地產開發(fā)投資占比，然后進行排序。對2001—2016年房地產開發(fā)投資占比超過30%的城市出現(xiàn)頻率進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)北京、廣州、深圳、上海、廈門、福州、成都、杭州、沈陽等9個城市出現(xiàn)的次數均在8次以上。將這些城市界定為房地產開發(fā)投資相對過熱的一組。剩下的城市界定為房地產開發(fā)投資適度的一組，分別進行回歸估計，結果見表5。

表5 房地產開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結果(按開發(fā)投資占比分組)

表6 房地產開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結果(工具變量GMM估計)

通過表5的回歸結果可以看出，投資過熱組的城市房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數顯著為負，而投資適度組的彈性系數顯著為正。投資過熱組的房地產開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的回歸系數顯著為負，而投資適度組的回歸系數為正，但不顯著。說明房地產開發(fā)投資占比過高，或者說投資過熱會顯著抑制高新區(qū)發(fā)展，適度的城市房地產開發(fā)可能會促進高新區(qū)發(fā)展，驗證了研究假設H1和H2。

(四) 內生性問題

由于城市的房地產開發(fā)活動包括高新區(qū)，而高新區(qū)的房地產開發(fā)投資與高新區(qū)產值之間存在內生性，因此，城市房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入存在一定程度的內生性。國家高新區(qū)嚴格限制住宅開發(fā)，因此，園區(qū)內的住宅開發(fā)與高新區(qū)企業(yè)的營業(yè)收入不存在直接聯(lián)系，園區(qū)外的住宅開發(fā)與高新區(qū)企業(yè)的營業(yè)收入更不存在直接聯(lián)系，表2中回歸模型(3)的結果可以提供佐證。城市的住宅開發(fā)投資可以看成高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入的外生變量，故使用城市住宅開發(fā)投資作為城市房地產開發(fā)投資的工具變量。雖然房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入存在一定的內生性關系，但是房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重與高新區(qū)收入沒有內生性關系。因而我們僅對房地產開發(fā)投資對高新區(qū)發(fā)展的影響做工具變量回歸?？紤]到房地產開發(fā)投資對高新區(qū)發(fā)展可能產生抑制作用，僅對全樣本、東部城市樣本、投資過熱組進行工具變量回歸，均使用GMM估計方法，結果見表6。

從表6回歸結果可以發(fā)現(xiàn)，對于全部樣本和東部城市而言，城市房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入彈性系數為正，但是不顯著，研究假設H1基本得到驗證。對于房地產開發(fā)投資過熱的城市而言，房地產開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數顯著為負，再次印證了城市房地產開發(fā)過度對高新區(qū)發(fā)展的抑制作用，研究假設H2得以驗證。

六、結論與政策建議

基于2001—2016年31個大中城市國家高新區(qū)的面板數據，實證檢驗了城市房地產開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響。研究發(fā)現(xiàn)：(1)適度的房地產開發(fā)投資促進了高新區(qū)發(fā)展，高新區(qū)發(fā)展具備一定的房地產驅動特征。東部城市存在過度的城市房地產開發(fā)，抑制了高新區(qū)發(fā)展。但是，中西部城市房地產開發(fā)有利于高新區(qū)發(fā)展，高新區(qū)發(fā)展在一定程度上還依賴房地產開發(fā)。(2)適度的城市房地產開發(fā)能夠促進高新區(qū)發(fā)展，但是城市房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重過高會顯著抑制高新區(qū)發(fā)展。(3)城市土地價格上漲不利于中西部高新區(qū)發(fā)展，外商直接投資對高新區(qū)發(fā)展有顯著的溢出效應。

本研究也提供了重要的政策建議：(1)不能簡單地禁止高新區(qū)房地產開發(fā)，但是必須堅持高新區(qū)的產業(yè)屬性，非產業(yè)用地開發(fā)必須為產業(yè)發(fā)展服務，高新區(qū)必須抑制過度的住宅開發(fā)。(2)堅持“房住不炒”的戰(zhàn)略定位，抑制住房的投資性需求，堅決控制城市房價過快上漲，防止城市房地產開發(fā)投資過熱。(3)中西部城市高新區(qū)要因地制宜，積極引進適合本地特色和優(yōu)勢的高新技術和產業(yè)資本，抑制地價過快上漲。加大力度引導外商直接投資更多流向中西部城市，提高對人才和技術等創(chuàng)新資源的投資，擺脫高新區(qū)發(fā)展對房地產開發(fā)投資的依賴，實現(xiàn)從投資驅動向創(chuàng)新驅動轉變。(4)充分利用房地產開發(fā)企業(yè)對高新區(qū)土地的熱衷，在土地出讓環(huán)節(jié)附加轉讓條件，規(guī)定土地開發(fā)的產業(yè)用途和開展定向招商引資。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)建設產業(yè)社區(qū)和創(chuàng)業(yè)社區(qū)，引導房地產開發(fā)商向產業(yè)發(fā)展服務商轉型。(5)鼓勵開發(fā)綠色節(jié)能住宅和智能化樓宇，引導房地產企業(yè)、房屋建筑企業(yè)向工業(yè)化、智能化和數字化轉型，促進行業(yè)綠色發(fā)展，推動房地產企業(yè)、房屋建筑公司與節(jié)能環(huán)保、人工智能、物聯(lián)網、新材料等高新技術企業(yè)合作，通過新型住房產品和建筑產品開發(fā)的技術需求拉動高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。