綠地控股融資策略分析

文/溫旻昊 黃橋花 （廣州商學(xué)院）

一、綠地融資現(xiàn)狀

（一）企業(yè)概況

綠地成立于1992年，是中國較早成立的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2015年通過借殼在上交所上市。

目前綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占總體營收的一半以上。但是近年來綠地在建筑行業(yè)的投資增大，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資源分配相應(yīng)減少。

（二）財務(wù)分析

1.償債能力分析

近年來，綠地的流動比率正逐年下降，而流動比率反映企業(yè)償還短期債務(wù)能力，這說明綠地短期償債能力在降低。近三年，綠地的流動比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。綠地速動比率在0.4左右，但是在近三年房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率都在1以上。由此可見，綠地的速動比率既低于正常標(biāo)準(zhǔn)，也低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均值。利息支付倍數(shù)顯示企業(yè)對負(fù)債產(chǎn)生的利息的支付能力。綠地的利息支付倍數(shù)穩(wěn)健上升，但仍處于行業(yè)的中下游水平，長期償債能力有待于進(jìn)一步提高。

2.運(yùn)營能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是用來衡量企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度以及該企業(yè)經(jīng)營管理效率的財務(wù)指標(biāo),而綠地的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來的下降趨勢比較明顯，存在一定風(fēng)險。

存貨周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售回收等各環(huán)節(jié)管理能力的綜合指標(biāo),企業(yè)的銷售情況與存貨周轉(zhuǎn)率一般為正相關(guān)。綠地的存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，是由于政策層面的庫存積壓所導(dǎo)致的。不過就2017年的上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合數(shù)據(jù)來看，綠地的存貨周轉(zhuǎn)率還是比較出色的。

3.盈利能力分析

資產(chǎn)報酬率能夠反映企業(yè)的盈利能力和企業(yè)投入產(chǎn)出效率。近三年，綠地的資產(chǎn)報酬率均值為1.8，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)報酬率均值為1.25，綠地控股數(shù)值要高于房地產(chǎn)行業(yè)的均值，盈利能力優(yōu)于同行業(yè)。

銷售凈利潤是反映企業(yè)銷售收入獲取能力的重要指標(biāo)。相對來說，企業(yè)的銷售凈利潤越高，那么這個企業(yè)獲利的能力就越強(qiáng)。綠地近三年來銷售凈利潤穩(wěn)健上揚(yáng)，獲利能力穩(wěn)健。

4.融資方式分析

綠地的融資方式為以下幾種：

（1）銀行借款。銀行借款一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。綠地的銀行借款占比始終維持在10%以上。（2）股權(quán)融資。企業(yè)通過股權(quán)融資可以獲得較大的資金，也沒有償還本金的壓力,還有利于改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。但企業(yè)通過股權(quán)融資也有不利影響，其中包括分散公司控制權(quán)的問題。2015年綠地曾通過發(fā)行有限售條件股進(jìn)行資產(chǎn)重組。（3）債券融資。最近綠地發(fā)債共四次，籌集資金數(shù)額在數(shù)十億元以上，利率為4%左右。（4）售后回購。所謂的售后回購是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售存貨時,與購買方簽訂合同,約定在日后的一定期間內(nèi)再將所售房地產(chǎn)回購的一種交易方式。2012年綠地為了快速收回資金，采用了售后回購的策略，承諾三年后以高于原價格16%的價格對該項目進(jìn)行回購。（5）自有資金融資。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部自有資金與其他類型的企業(yè)差別不大，也包括折舊、留存收益、股東投資及其他自有資金。綠地的自有資金，主要來自于公司留存收益和股東投資。而綠地的年度折舊、未分配利潤、盈余公積呈現(xiàn)出逐年增長趨勢，說明綠地可逐步采用內(nèi)部融資獲取資金。（6）銷售回款融資。預(yù)收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的主要來源,其實質(zhì)是購房者的預(yù)付房款。房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式，可以在項目開展前提前籌集資金。綠地的預(yù)收賬款近年來持續(xù)穩(wěn)健增長，且高于銷售收入。（7）海外融資。目前國內(nèi)市場的融資渠道已相對飽和，限制條件較多，額外籌資成本也高，不少企業(yè)都想方設(shè)法的尋找海外融資對象。2015年綠地成功獲得德國國際房地產(chǎn)投資銀行的投資,打通了海外融資的通道。（8）永續(xù)債融資。綠地控股在2015年公開發(fā)行了永續(xù)債-15綠地MTN001，本次發(fā)行金額共計人民幣20億元。永續(xù)債歷史悠久，類似于上市公司發(fā)行的優(yōu)先股股票，所以利息支出按照會計準(zhǔn)則來說是不計入損益表的。

5.資本結(jié)構(gòu)分析

綠地的資產(chǎn)總規(guī)模呈現(xiàn)增長趨勢。近三年，資產(chǎn)規(guī)模年平均增長率為18.9%,在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平,所有者權(quán)益年平均增長率在14.24%，可見通過利潤累積的自有資本充足,總負(fù)債年平均增長率在14.23%，公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張，對外舉債規(guī)模也在擴(kuò)大。從負(fù)債權(quán)益結(jié)構(gòu)上看，近三年綠地的年平均資產(chǎn)負(fù)債率88%,平均凈負(fù)債率在172%。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科近三年的資產(chǎn)負(fù)債率為77%，年平均凈負(fù)債率為55%。此外，近三年間，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈負(fù)債率為76.71%。其負(fù)債遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，可見綠地債權(quán)結(jié)構(gòu)不合理。另外綠地近三年前十大股東的持股比率在80%以上,股權(quán)集中程度過高。

三、綠地融資策略現(xiàn)存問題及成因分析

（一）綠地融資策略存在的問題

1.過于依賴銀行借款

近年來，綠地的銀行借款占比始終維持在10%以上，且房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入大，項目周期長而且資金回籠慢，銀行和國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的政策不斷收緊，對依賴銀行借款的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是雪上加霜。

2.資產(chǎn)負(fù)債率過高

綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，股權(quán)融資、混合融資等融資方式即使有使用規(guī)模都比較小，并沒有充分地發(fā)揮其作用。綠地獲得大量的資金必然就會產(chǎn)生龐大債務(wù)，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理將不利于綠地的長期發(fā)展。

3.流動負(fù)債風(fēng)險高

綠地控股的流動負(fù)債比率一直都高于行業(yè)均值，可見綠地在進(jìn)行融資時側(cè)重于短期融資。究其原因則是企業(yè)不想承擔(dān)太多利息支出，流動負(fù)債一旦超出臨界值，則短期償債風(fēng)險會被放大。

4.股權(quán)集中程度相對過高

綠地控股的股權(quán)集中度高于80%，而房地產(chǎn)行業(yè)的集中程度最優(yōu)值在54%左右。如果股權(quán)集中程度過于集中，大股東權(quán)力得不到牽制，決策過程缺乏民主，容易發(fā)生由于決策者的優(yōu)柔寡斷導(dǎo)致的決策失誤，甚至出現(xiàn)大股東利用手中權(quán)力侵害公司利益的行為。

（二）綠地融資存在問題的成因分析

1.融資渠道單一

融資條件取決于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模以及健全成熟的資本市場體系。我國資本市場還不是特別的成熟，而這加大了企業(yè)的融資風(fēng)險也限制了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的完善。

另外，近年來銀行對外貸款總額下降，很多國內(nèi)房地產(chǎn)公司也都存在貸款期限與房地產(chǎn)行業(yè)漫長的資金回收周期錯匹配的問題。

2.融資風(fēng)險管理機(jī)制不完善

綠地在融資過程中雖有自己的體系但還不夠完善。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險防范意識仍未健全，這與國外成熟的風(fēng)險管理文化背道而馳。

四、綠地融資策略的改進(jìn)

（一）綠地企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險防范

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資缺乏事前控制意識，更多的是事后處理,其根本原因是房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理體系尚未健全,尤其是內(nèi)部控制體系更應(yīng)該得到重視。我們應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管，建立健全內(nèi)部風(fēng)險控制體系。

（二）融資方式創(chuàng)新

1.房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托（REITS)是近年流行的融資方式，這種方式能集中社會投資者的不等額資金，由專業(yè)信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。與其他的融資手段相比，REITS的優(yōu)勢在于將金額較大的房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)換為金額較小的證券投資，能有效拓寬融資途徑。綠地控股應(yīng)在融資過程中積極嘗試REITS。

2.房地產(chǎn)眾籌模式

自2014年以來我國互聯(lián)網(wǎng)金融規(guī)模迅速增長，其中權(quán)益眾籌的規(guī)模超過百億元人民幣。而房地產(chǎn)眾籌作為權(quán)益眾籌的其中一種形式，其原理是通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺面向大眾籌集資金的方式。房地產(chǎn)眾籌具有很多優(yōu)勢，融資規(guī)模沒有限制，融資成本較低。綠地在要加強(qiáng)對互聯(lián)網(wǎng)資源的應(yīng)用管理能力，為眾籌融資提供的技術(shù)支持。

（三）調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

1.降低股權(quán)集中程度

要降低企業(yè)股權(quán)集中度可考慮吸引外部投資者的做法。戰(zhàn)略投資者作為外部投資者會更希望企業(yè)能持續(xù)穩(wěn)定成長。企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者時有以下幾種方法可以選擇。第一是以增資擴(kuò)股的直接方式引入，第二是將股權(quán)出讓給外部投資者，而最后則是發(fā)行可轉(zhuǎn)債，這在最近也頗受投資者的喜愛。

2.降低負(fù)債比重

綠地對融資的依賴程度較高，相比于債務(wù)融資,綠地應(yīng)該加強(qiáng)股權(quán)融資，此外也可提高企業(yè)內(nèi)部自由資金進(jìn)行融資的比例。綠地的凈資產(chǎn)收益率和每股收益都持續(xù)上升，但自身的現(xiàn)金凈流量并不樂觀，流動資產(chǎn)的變現(xiàn)速度較差。企業(yè)缺乏流動庫存現(xiàn)金也間接影響了自身的資本結(jié)構(gòu)。要解決此等問題，綠地要想辦法加快流動資產(chǎn)的變現(xiàn)速度，增加企業(yè)現(xiàn)金流的同時降低企業(yè)的負(fù)債水平。