建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的風(fēng)險管理分析

文/劉昊（石家莊富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中風(fēng)險管理理論簡述

風(fēng)險管理是指在一個風(fēng)險不可避免的環(huán)境下將風(fēng)險盡量控制在最小范圍內(nèi)、將結(jié)果控制在最輕程度內(nèi)的過程。風(fēng)險管理包括對風(fēng)險的甄別、評估和應(yīng)變、監(jiān)督。最為理想化的風(fēng)險管理是依照先后次序，第一時間處理那些可能造成無法挽回?fù)p失或后果的風(fēng)險，而后處理那些影響程度較輕的風(fēng)險。但實際情況常常恰恰相反，因為短時間內(nèi)無法判定風(fēng)險的權(quán)重、程度，自然也就無法保障所實行的舉措是最優(yōu)化最到位的[1]。而且風(fēng)險管理也涉及對資源的利用，而資源利用必然產(chǎn)生一定的成本，雖然最好的風(fēng)險管理舉措是耗費最少的成本開支獲得最大化的風(fēng)險管控結(jié)果，但顯然這是不可能的，因此才需要我們予以重視并加強(qiáng)研究。

二、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特征和風(fēng)險研究

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特征

地產(chǎn)商品和其他產(chǎn)品有所不同，在投資時也應(yīng)有所警惕。房地產(chǎn)是沒辦法移動的產(chǎn)品，也就是地產(chǎn)的位置是固定的，而其他產(chǎn)品則是能夠運輸搬運的。地產(chǎn)產(chǎn)品的這一屬性決定了地產(chǎn)市場是具有區(qū)域化特征的。一棟樓中每一套房子的朝向、樓層、位置等都極大影響的房子的價格。所以地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)或者投資時要全方位考慮產(chǎn)品的地理位置因素，后續(xù)是否會有所改變等。

（二）地產(chǎn)項目面臨的風(fēng)險因素

除了地理位置的無法移動，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中還面臨以下幾項風(fēng)險：自然風(fēng)險、國際風(fēng)險、區(qū)域風(fēng)險。自然風(fēng)險很好理解，像我們所熟知的自然災(zāi)害等這些無法為人力所控制和左右的風(fēng)險均屬于自然風(fēng)險，其發(fā)生出乎意料，所造成的損失也難以估量，尤其對建筑房屋而言很可能是毀滅性結(jié)果。比如洪水、泥石流、地震等自然風(fēng)險一旦產(chǎn)生，那房屋建筑坍塌概率多數(shù)在90%以上，建設(shè)或者投資時務(wù)必要將此因素考量在內(nèi)，全面分析當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、氣候等條件，以防后續(xù)造成傷亡損失。

國際風(fēng)險則是指由于國際經(jīng)濟(jì)的動蕩而造成地產(chǎn)市場的起伏，從而令投資者蒙受損失。比如國際性經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。區(qū)域風(fēng)險，即所在區(qū)域位置對地產(chǎn)開發(fā)造成的不同程度影響[2]。如今建筑企業(yè)爭相建造學(xué)區(qū)房便是最大化減輕區(qū)域風(fēng)險的一種手段。那些地段較為繁華、交通較為便利等占據(jù)社會優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)位置的房產(chǎn)，相較于位置偏僻經(jīng)濟(jì)發(fā)展清冷的房產(chǎn)，價格極可能翻數(shù)倍不止。

（三）地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中面臨的風(fēng)險

建筑房地產(chǎn)從初期開發(fā)到最終交易，周期非常長。而時間恰是產(chǎn)生風(fēng)險的一大必要元素。開發(fā)周期越長，期間可能引發(fā)的風(fēng)險問題就越多。具體體現(xiàn)在以下幾方面：

第一是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。這是一個較大的變化因素，開發(fā)期愈久，開發(fā)后續(xù)的成本費用、租金、售價等也就存在著越大的不確定性，可以說風(fēng)險是呈直線上升的。第二是市場收益。地產(chǎn)使用年限越久，各項管理、維修、保養(yǎng)費用就越多，收益指數(shù)也就隨之越小。而當(dāng)這些費用遠(yuǎn)超過租金或者售賣收益時，那其經(jīng)濟(jì)價值就很低了。第三是土地使用權(quán)。建筑開發(fā)商所擁有的土地使用權(quán)是有限的，如果期滿國家便會回收，包括土地上的一切建筑物。第四，大眾的需求。伴隨著大眾生活水平的提升其要求也越來越高，比如需要智能化、綠色化等。因此房屋的改建周期也會隨之縮短。如果產(chǎn)生改建情況，開發(fā)商便難以再轉(zhuǎn)租或售賣，這期間閑置的風(fēng)險性也是非常大的。最后，開發(fā)中各流程風(fēng)險。開發(fā)建設(shè)期間包含多個流程環(huán)節(jié)，每一個流程都是緊密相連的，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差池，那將影響整個流程，帶來極為慘重的經(jīng)濟(jì)損耗。

三、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中風(fēng)險管理措施

（一）風(fēng)險甄別

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上分為投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售等幾個環(huán)節(jié)。不同環(huán)節(jié)其風(fēng)險也不同[3]。比如投資決策階段風(fēng)險多數(shù)源自政策，土地獲取環(huán)節(jié)風(fēng)險多數(shù)源自開發(fā)價值、開發(fā)難易度等，建設(shè)環(huán)節(jié)風(fēng)險多數(shù)源自施工管理、安全事故、交付是否如期等。租售環(huán)節(jié)風(fēng)險則源自市場和客戶需求，每一個環(huán)節(jié)中風(fēng)險如若不加以甄別和注意，必然會造成較大的損失，且會極大地影響后續(xù)環(huán)節(jié)，所以要找準(zhǔn)每個階段的具體風(fēng)險根源，從源頭處加以重視。

（二）風(fēng)險評測

風(fēng)險評測是指對風(fēng)險進(jìn)行量化分析，地產(chǎn)開發(fā)中常常會發(fā)生很多難以預(yù)估的風(fēng)險，因此投資方需預(yù)先針對建筑項目的規(guī)模、用途、類型加以評估和審查，來檢測期間可能產(chǎn)生的風(fēng)險概率以及可能帶來的損失，未雨綢繆將其控制在一定范圍內(nèi)。

（三）風(fēng)險應(yīng)對

一旦風(fēng)險清楚甄別后，便可著手加以處理和應(yīng)對。不過在對風(fēng)險進(jìn)行處理時，要創(chuàng)建風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，確保應(yīng)對舉措的科學(xué)化、規(guī)范化。在對風(fēng)險處理方法中，回避式是最為簡單的，但只針對特定風(fēng)險有效。對其他風(fēng)險，則可通過分?jǐn)偡▉斫档惋L(fēng)險影響力度，盡可能減少個體企業(yè)的損失。

（四）風(fēng)險監(jiān)督

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不是靜態(tài)化的，因此風(fēng)險也會伴隨出現(xiàn)在整個周期中。因此除了對風(fēng)險甄別、評估、應(yīng)對外，還要加強(qiáng)監(jiān)督管理，這就需要創(chuàng)建完善的管理機(jī)制，訂立相關(guān)科學(xué)化管理制度，形成實時監(jiān)控體系，來加強(qiáng)對風(fēng)險的全程監(jiān)測和管控。

四、結(jié)語

地產(chǎn)開發(fā)商中必然會出現(xiàn)各式各樣的風(fēng)險問題，所以地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)開發(fā)前需對每種風(fēng)險因素加以細(xì)致化考量，科學(xué)地勘測和預(yù)估風(fēng)險影響程度，訂立全方位的風(fēng)險管理方案，從而加強(qiáng)對整個項目開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險管控力度，促使其社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益達(dá)到統(tǒng)一和平衡。