關(guān)于近年來我國(guó)商品住宅價(jià)格變化特征的探討

●侯海桂

一、概論

（一）研究?jī)?nèi)容

本文主要探討近年來我國(guó)商品住宅價(jià)格（簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià)，下同）的變化特征，并預(yù)測(cè)未來的變化方向。變化特征研究的主要內(nèi)容包括房?jī)r(jià)的長(zhǎng)時(shí)期走勢(shì)規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動(dòng)規(guī)律。

（二）研究方法

本文主要通過統(tǒng)計(jì)圖表法和統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)分析法來研究近年來我國(guó)房?jī)r(jià)的變化特征，并用相關(guān)分析法驗(yàn)證房?jī)r(jià)的季節(jié)變動(dòng)規(guī)律的存在。

1.統(tǒng)計(jì)圖表法。本文通過編制房?jī)r(jià)走勢(shì)圖來觀察近年來我國(guó)房?jī)r(jià)的變化特征，包括房?jī)r(jià)的長(zhǎng)時(shí)期走勢(shì)規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動(dòng)規(guī)律。

2.統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)分析法。本文運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析法分析的內(nèi)容還是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)時(shí)期走勢(shì)規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動(dòng)規(guī)律。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)規(guī)律分析用的是動(dòng)態(tài)分析中的模型法，本文通過擬合近年來房?jī)r(jià)的變動(dòng)模型，來分析我國(guó)房?jī)r(jià)的變化規(guī)律（長(zhǎng)期趨勢(shì)），進(jìn)一步助證圖表法得到的變化規(guī)律。房?jī)r(jià)年內(nèi)季節(jié)變動(dòng)規(guī)律分析用的是動(dòng)態(tài)分析中的季節(jié)指數(shù)法，通過季節(jié)指數(shù)從定量的角度來分析房?jī)r(jià)年內(nèi)的變動(dòng)規(guī)律。

3.相關(guān)分析法。本文通過用動(dòng)態(tài)分析法得到的季節(jié)比率與季節(jié)比率賴以計(jì)算的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，進(jìn)而驗(yàn)證房?jī)r(jià)變動(dòng)中季節(jié)變動(dòng)規(guī)律的存在。

（三）數(shù)據(jù)來源及預(yù)處理

1.數(shù)據(jù)來源。本文的商品住宅數(shù)據(jù)全部來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

2.數(shù)據(jù)選取及預(yù)處理。（1）月份數(shù)據(jù)選取。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站提供的最小時(shí)間單位數(shù)據(jù)是月份數(shù)據(jù)，故本文是以月為時(shí)間單位來分析我國(guó)房?jī)r(jià)的變化特征。為了較好地觀察我國(guó)房?jī)r(jià)的變化，本文選取了商品住宅近5 年來的月份數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上沒有提供直接的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，本文是通過網(wǎng)站提供的銷售額及銷售面積數(shù)據(jù)計(jì)算得到我國(guó)近5 年來（2015 年5 月到2020 年4 月）的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。（2）月份數(shù)據(jù)處理。網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)是到某月份為止的年份內(nèi)累計(jì)數(shù)，通過用后面月份的累計(jì)數(shù)減前面月份的累計(jì)數(shù)可計(jì)算到單月數(shù)據(jù)。但由于網(wǎng)站缺1 月份數(shù)據(jù)，為了分析完整性的需要，也為了簡(jiǎn)單起見，本文用2 月份累計(jì)數(shù)的簡(jiǎn)單平均來代替1 月和2 月的月份數(shù)據(jù)。（3）月份房?jī)r(jià)（平均售價(jià)）的計(jì)算。月份房?jī)r(jià)（平均售價(jià)）=各月銷售額/各月銷售面積。（4）同比發(fā)展速度的計(jì)算。同比發(fā)展速度=本期房?jī)r(jià)/上年同期房?jī)r(jià)。

二、房?jī)r(jià)變動(dòng)的圖表分析

根據(jù)附件數(shù)據(jù)的計(jì)算結(jié)果，本文整理了近5 年來的房?jī)r(jià)走勢(shì)及房?jī)r(jià)同比變化圖（見圖1）。所作圖表給出了我國(guó)近年來房?jī)r(jià)的長(zhǎng)時(shí)期走勢(shì)規(guī)律及年內(nèi)季節(jié)變動(dòng)規(guī)律。

（一）長(zhǎng)期變化規(guī)律

近5 年來的房?jī)r(jià)呈持續(xù)梯級(jí)上升態(tài)勢(shì)，但上升速度有所放慢，特別是近期同比變化呈持續(xù)下降之勢(shì)，2020 年4 月的房?jī)r(jià)同比已經(jīng)低于100%，比上年同期下降了1.1%。

（二）季節(jié)變動(dòng)規(guī)律

從圖1 的房?jī)r(jià)波動(dòng)來看，其梯級(jí)上升態(tài)勢(shì)明顯，其每一個(gè)梯級(jí)內(nèi)部有著十分相似的周期變動(dòng)規(guī)律，這種周期變動(dòng)規(guī)律就是季節(jié)變動(dòng)規(guī)律。

圖1 近5 年來的房?jī)r(jià)走勢(shì)及房?jī)r(jià)同比變化圖

三、房?jī)r(jià)變動(dòng)的動(dòng)態(tài)分析

（一）房?jī)r(jià)變動(dòng)模型分析

以房?jī)r(jià)為因變量，以時(shí)間為自變量的動(dòng)態(tài)分析（在SPSS 中用回歸分析完成）進(jìn)一步證實(shí)了上述結(jié)論的可靠性。本文選擇了三種與歷史房?jī)r(jià)變化較為接近的模型，對(duì)近年來的房?jī)r(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。這三種模型分別是線性模型、二次曲線模型和三次曲線模型。表1 數(shù)據(jù)是SPSS 的回歸分析結(jié)果。

表1 模型匯總和參數(shù)估計(jì)值

分析結(jié)果顯示，我國(guó)近年的房?jī)r(jià)變化最接近三次曲線的變化，其回歸方程是y=6693.14+3.007*T+1.815T2-0.018T3。三次曲線的R 方最大，是0.907，說明三次曲線的回歸方程質(zhì)量很高。

（二）房?jī)r(jià)季節(jié)比率計(jì)算及分析

表2

1.季節(jié)比率的計(jì)算。

圖2

表3

表4

表2 是根據(jù)2015 年5 月到2020 年4 月間的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，用SPSS 的季節(jié)性分析功能得到的并重新按月份大小排序后的季節(jié)比率數(shù)據(jù)。圖2 是根據(jù)表2 編制的季節(jié)指數(shù)變化圖。

圖表顯示，我國(guó)近年來的商品住宅房?jī)r(jià)通常會(huì)在年初偏高，下半年則會(huì)持續(xù)偏低。

2.季節(jié)變動(dòng)規(guī)律的驗(yàn)證。本文通過將季節(jié)比率數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，來驗(yàn)證我國(guó)近年來房?jī)r(jià)的季節(jié)性變動(dòng)。本文將2015 年5 月到2020 年4 月的數(shù)據(jù)，按每12 個(gè)月為一個(gè)年份，人為劃分為5 個(gè)人為年份數(shù)據(jù)（見表3），然后用前面計(jì)算到來的季節(jié)比率與這5 個(gè)年分?jǐn)?shù)進(jìn)行相關(guān)性分析。表4 是由SPSS輸出的相關(guān)分析結(jié)果。

相關(guān)分析結(jié)果表明，房?jī)r(jià)季節(jié)比率與五個(gè)人為年份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)都很高，五個(gè)相關(guān)系數(shù)均在0.05 水平或0.1 水平上呈顯著相關(guān)或高度相關(guān)。其中季節(jié)比率與第二個(gè)人為年份數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)是0.874，屬高度正相關(guān)。房?jī)r(jià)的季節(jié)比率與五個(gè)人為年份數(shù)據(jù)的相關(guān)關(guān)系的存在，充分地說明了我國(guó)房?jī)r(jià)季節(jié)性變動(dòng)規(guī)律的存在。

四、結(jié)論

（一）房?jī)r(jià)走勢(shì)分析的意義

從近期的同比變化來看，我國(guó)房?jī)r(jià)可能已到達(dá)一個(gè)階段性高點(diǎn)，未來很可能迎來拐點(diǎn)。根據(jù)表1 數(shù)據(jù)得到的三次曲線回歸方程y=6693.14+3.007*T+1.815T2-0.018T3來看，拐點(diǎn)大概在2020 年年底或2021 年年初。

（二）房?jī)r(jià)季節(jié)性變動(dòng)分析的意義

房?jī)r(jià)的季節(jié)性變動(dòng)告訴我們，買房最好的入市時(shí)機(jī)應(yīng)該是年底。