房地產(chǎn)行業(yè)投資風險問題研究

潘虹

【摘 ?要】近年來，我國經(jīng)濟在飛速的發(fā)展，與房地產(chǎn)有關的投資活動也發(fā)生了巨大的變化。但是我國總體的目標是房住不炒，因此國家加強了對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)各項的要求更加規(guī)范。這就會造成房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。論文分析了昌建集團房地產(chǎn)投資行業(yè)中存在的問題，識別當前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種風險，并針對這些風險和問題提出了相應的對策。通過房地產(chǎn)行業(yè)自身質(zhì)量的提高來促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

【Abstract】In recent years， with the rapid development of China's economy， great changes have taken place in the investment activities related to real estate. However， our country's overall goal is to live in the housing not speculation， so the country has strengthened the macro-control of real estate， the requirements of the real estate industry more standardized. This will result in more and more fierce competition in the real estate industry. This paper analyzes the problems existing in the real estate investment industry of Changjian Group， identifies various risks existing in the current real estate industry， and puts forward corresponding countermeasures in view of these risks and problems. Through the improvement of the quality of the real estate industry to promote the development of industry norms.

【關鍵詞】房地產(chǎn);風險;控制管理;昌建集團

【Keywords】real estate; risk; control and management; Changjian Group

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2020）07-0102-02

1 引言

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟是社會主義現(xiàn)代化發(fā)展的重要基礎，現(xiàn)代化的實現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整是國民經(jīng)濟中的重要使命。房地產(chǎn)作為一種高風險同時也是高收益的投資活動，容易受到包括社會、經(jīng)濟、人文等許多因素的影響，也正是這些多重的不確定性因素決定了房地產(chǎn)投資高風險的特征。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)目前在投資決策時期只是靠著主管經(jīng)驗對投資風險進行了分析，很少進行綜合系統(tǒng)分析評價和科學的定量分析工作，所以對隱藏在高收益后的風險評估遠遠不夠。因此，構建系統(tǒng)的房地產(chǎn)投資風險管理策略，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的當務之急。

從經(jīng)濟層面看，可使投資開發(fā)商更加了解和把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，準確地進行投資決策，制定相應發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略，爭取在市場競爭里獲得更大收益。另外，歸納出一種實用的投資風險評價體系，方便投資者能快速確定投資項目的風險程度。最后，分別從企業(yè)微觀角度和政府宏觀角度提出風險控制措施，以便通過計劃組織和控制等一系列管理活動來分散風險，減少損失，并獲得最大利益。

2 昌建集團投資過程中存在的風險問題及分析

2.1 市場競爭激烈

中國經(jīng)濟快速增長，昌建集團把握住了2010年到2020年黃金發(fā)展的十年機遇。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭還是相對激烈，各個行業(yè)都會看到房地產(chǎn)行業(yè)中的機會，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭發(fā)展較快，追趕企業(yè)發(fā)展較為困難，總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭相對激烈。

2020年A市與其競爭力影響力最大的是建業(yè)集團。在已交付項目、在建項目、土地儲備上建業(yè)規(guī)模和昌建旗鼓相當，與昌建集團競爭相當激烈。外地開發(fā)商進入A市的也不少，如廣州的恒大集團，其開發(fā)的恒大名都恒大御景項目在當?shù)囟籍a(chǎn)生了良好的效益，對區(qū)域市場價格有一定的影響力，而且恒大的精裝修戶型在當?shù)睾苁軞g迎，對昌建集團也帶來了一定的沖擊力。

2.2 沒有合理利用投資組合理論

昌建集團投資組合的確定欠缺優(yōu)化過程，傳統(tǒng)的組合決策方法單單根據(jù)經(jīng)驗判斷，并根據(jù)判斷的結果來確定投資類型和規(guī)模，這種方法雖然在某種程度上也具有一定的準確性，但卻始終沒有辦法達到投資組合的最佳投資目標。而與昌建集團競爭比較激烈的建業(yè)集團和恒大地產(chǎn)善于利用組合投資，使投資對象多樣化，不僅滿足了消費者的不同需求，也降低了企業(yè)自身的風險。

2.3 工程建設存在趕工現(xiàn)象

工程進度決定著開盤時間，工程進度管控不力容易造成工程延誤風險，后期趕工彌補又影響工程的質(zhì)量，房屋問題會增加房地產(chǎn)公司后期的維修成本，也容易引發(fā)投訴和退房風險，所以有效掌控房地產(chǎn)工程進度是房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的關鍵。昌建集團房產(chǎn)項目到交房階段存在著不同程度的趕工和搶工現(xiàn)象，搶工的原因主要有以下三個：一是昌建集團選擇承包方失誤，施工單位實力不強，造成施工過程中控制失靈，工期延誤;二是設計師圖紙設計滯后，施工過程中又存在設計變更，造成工程變更進而影響工程進度;三是昌建集團施工設計不周密，計劃與過程控制時間安排太緊，中間出現(xiàn)一點突發(fā)事項就會影響到施工進度，后期為了趕進度，對工程質(zhì)量無法做到嚴格把關，從而引起工程質(zhì)量問題，房屋支付之后不可避免地出現(xiàn)各種各樣的問題，引發(fā)客戶投訴，花費大量維修資金，同時給昌建集團帶來退房風險。

2.4 住宅房定價不當

銷售價格是人們最關心的因素，它能夠決定房地產(chǎn)項目的銷售情況和資金回流情況，昌建集團由于考慮價格影響因素不全面而造成銷售定價不合理，甚至差異比較大。處于市中心的新旺角住宅區(qū)并沒有想象中的炙手可熱，因為地理位置、周邊環(huán)境和交通等因素，人們更樂意選擇價格偏低、交通便利、脫離嘈雜區(qū)的昌建外灘和新世界。而歐洲故事雖是環(huán)境優(yōu)美、設施比較全的高檔住宅小區(qū)，但相比之下價格過高且離市區(qū)路程較遠，所以成交量也并不樂觀。這是由于昌建房地產(chǎn)開發(fā)商不重視市場信息的把握與利用的原因，以至于造成房價定位不當，從而影響市場供需平衡。

3 昌建集團控制投資風險的解決措施

3.1 引入新的營銷理念

昌建集團為了更好地進行市場營銷，針對A市住宅房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，利用4C理論，通過以下兩個方面進行全新的市場營銷。第一，昌建集團與消費者需求作為基本定位。于A市城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象總體來看相對突出。因此，昌建集團將消費者需求作為第一營銷理念。適應消費者需求的相關樓盤在景觀綠化、節(jié)能公共設施和環(huán)保等方面都有了較好的創(chuàng)新。因此，昌建集團的某項目得到了市場的大力認可。第二，市場營銷過程注重與客戶的溝通。房地銷售以后往往沒有和消費者進行及時的溝通和反饋。基于此，昌建集團建立了全新的溝通渠道，可以通過網(wǎng)絡、微信群、qq群以及電話等進行反饋，根據(jù)顧客的反饋結果進行及時的調(diào)整以及問題的解決，多種溝通渠道贏得了顧客的認同，同時收獲了全新的口碑。為昌建集團后續(xù)項目的營銷奠定了良好的基礎。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)投資組合

昌建集團針對房地產(chǎn)投資組合中設置了三種情況：第一，某一預期水平下，昌建集團對房地產(chǎn)投資組合進行了優(yōu)化和假設;第二，在某一風險水平下，投資組合進行了重新的假設和優(yōu)化;第三，在收益水平不確定的情況下，重新對投資組合進行規(guī)劃。通過對投資組合的模擬分析，能夠更好地降低房地產(chǎn)項目的運營風險，做好風險的識別和預防，最終提升項目的盈利水平。

3.3 實施階段進度控制方法

昌建集團針對趕工現(xiàn)象，在實施過程中，結合最新的信息技術規(guī)劃，根據(jù)合同和法律相關的規(guī)定。監(jiān)督人員應當在現(xiàn)場做好相關的質(zhì)量監(jiān)控，最終確保工程質(zhì)量的前提下，能夠按照計劃進度完成項目的建設?？梢越Y合項目不同的階段實施相關的進度控制，在某一階段結束進行相關的項目復核和驗收，確保該階段的質(zhì)量可控。昌建集團項目總體分為四個階段：項目的開發(fā)、基礎設施建設、主體工程建設，裝修和維護，只有嚴格把控每個階段的進度，整個項目的工程進度就能得到有效控制。

3.4 科學制定住宅房價格

住宅價格過低或過高都不利于項目的銷售，因此，在定價過程中應當把所有的因素考慮到位，才會使昌建在制定價格時避免盲目和不科學。昌建在制定價格時應主要考慮項目的成本、市場需求和競爭情況。成本決定了價格的最低基數(shù)，而競爭者的價格則是企業(yè)在制定價格時必須考慮的參考系數(shù)。

昌建集團著重采用了市場比較法，對歐洲故事和新旺角的房價進行了調(diào)整。具體做法是針對歐洲故事和新旺角相似的其他房地產(chǎn)公司的樓盤的房價進行了對比，然后計算出周圍樓盤的平均價對自身的房價進行調(diào)整。這樣既保證了房價的合理性，同時也避免了定價風險和競爭者風險。

4 結語

房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金占用量較大，因此，在行業(yè)發(fā)展過程中會存在各種各樣的風險，本文從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，以A市昌建集團為例，對其房地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題進行了全面的總結。從本文的案例可以看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中還是會存在追求進度、追求利潤、忽視質(zhì)量等一系列問題的存在。針對這些問題，本文也提出了相應的對策，希望未來我國房地產(chǎn)行業(yè)可以利用科學的規(guī)劃和科學的方法，降低未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風險，為我國經(jīng)濟良好運轉提供必要的支撐。

【參考文獻】

【1】朱瑞萌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制——以保利地產(chǎn)為例[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2020（01）：48-50.