房地產企業(yè)財務風險分析與控制研究框架構建

周紅波（杭州瀚源房地產開發(fā)有限責任公司）

■引言

房地產行業(yè)能帶動其他行業(yè)的迅速發(fā)展，為市場經濟的發(fā)展增添活力。隨著時代的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)的弊端不斷顯現，財務風險增加。房地產行業(yè)較為特殊，它的發(fā)展需要大量資金，但大多數企業(yè)所擁有的資金無法滿足各類工程項目的需要，所以，房地產企業(yè)背負著較高的負債率，高負債率增加了企業(yè)的經營壓力，也產生了許多財務風險。針對這一情況，國家對房地產行業(yè)實行了強有力的宏觀調控，以保證國民經濟的平穩(wěn)運行，提升國民生活質量。隨著宏觀調控政策的落實，許多房地產企業(yè)無法承擔財務風險，不得不破產，這對于經濟的平穩(wěn)發(fā)展是極其不利的。因此，本文對房地產企業(yè)所面臨的財務風險進行了具體分析，并提出相應的對策。

■財務風險概述

房地產企業(yè)的經營過程中，都會產生財務風險，這是無法避免了，只能借助強有力的措施來降低風險，無法消除風險。企業(yè)的財務風險通過財務報表來反映，不僅受到企業(yè)經營狀況的影響，外部環(huán)境的變化對于它的影響也非常大，總的來說，財務風險是不可控、未知的。

財務風險的特征：

客觀性。在企業(yè)的發(fā)展過程中，隨時隨刻都有可能出現財務風險，不以個人意志為轉移動，不能預估，不能徹底消除。財務風險存在于企業(yè)經營的各環(huán)節(jié)，企業(yè)的決策層需要正確認識財務風險，借助于科學有效的方法降低財務風險發(fā)生的概率，從而減少企業(yè)的經濟損失。

全面性。財務風險存在于各個生產環(huán)節(jié)，只要有財務來往，便一定會有財務風險，是企業(yè)生產經營活動中各類矛盾的具象化展示，是非常全面且復雜的。許多企業(yè)的管理人員專業(yè)水平不高，對于財務風險沒有正確認識，應對財務風險的能力較低，在日常經營過程中，無法及時發(fā)現財務風險。

不確定性。引起財務風險的因素是多種多樣的。例如，國家政策的調整、行業(yè)特性、企業(yè)戰(zhàn)略目標的調整、管理方式轉變等，許多因素都能產生財務風險，且每一次的原因都是不確定的，需要詳細排查，這就增加了公司的經營難度。

損失性與收益性。企業(yè)經營過程中，風險與收益是成正比的，風險越大，所獲得的收益越高，反之亦然，二者是共存的。為了實現利潤最大化，企業(yè)管理人員需要把握風險和收益的平衡，結合公司的實際情況，做出最正確的抉擇。

■企業(yè)財務風險的原因

（一）政策因素

在較長時期內，得益于房地產行業(yè)的發(fā)展，國民經濟的發(fā)展速度非常快，在短時間內取得舉世矚目的成就，但這也從側面反映出我國經濟發(fā)展方式較為單一，房地產行業(yè)出現了經濟泡沫，行業(yè)自身的抗風險能力弱，如果不及時處理，會造成災難性后果。為了改變這一局面，國家出臺了一系列貨幣、土地等政策，宏觀調控房地產行業(yè)的資金和發(fā)展規(guī)模，有的政策促進了房地產行業(yè)發(fā)展，有的則是限制其發(fā)展。政策的不斷變化，給房地產企業(yè)增加了經營壓力。

（二）行業(yè)因素

房地產行業(yè)的回報率是非常高的，而資本又是逐利的，因此，大量資金流向房地產行業(yè)，在短時間內，房地產企業(yè)的數量快速增加，由此誕生了許多大型的房地產企業(yè)，如，萬科、恒大、碧桂園、綠城等，各類中小企業(yè)的生存空間受到擠壓，再加上政策影響，房地產行業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩，行業(yè)競爭壓力不斷增加。為了實現企業(yè)的可持續(xù)經營，許多企業(yè)積極做出改變，進行多項改革，提升核心競爭力，這反而減少了財務風險發(fā)生的概率。

（三）投資不合理

房地產的經營是非常矛盾的。如果只根據企業(yè)的資金去經營，企業(yè)無法獲得更對的發(fā)展機會，現金流較為緊張，整體競爭力下降；如果增加負債，企業(yè)的經營壓力較大，出現財務風險的概率越來越高，無法在利益和風險之間把控平衡。

（四）財務人員的專業(yè)知識不足

由于房地產行業(yè)的規(guī)模迅速擴大，從業(yè)人員的專業(yè)水平參差不齊，未能掌握必要的理論知識。另一方面，專業(yè)知識的更新速度較快，許多從業(yè)人員已經與時代脫節(jié)，工作質量與工作效率較低，部分企業(yè)的管理層對于財務風險的重視程度低，則中下層員工的風險意識差，不愿意主動學習新知識，缺乏必要的責任心。

（五）缺乏管理監(jiān)督

行業(yè)發(fā)展速度過快，企業(yè)內部的管理監(jiān)督體系存在許多缺陷，對財務人員的監(jiān)督力度不足，容易出現中飽私囊、弄虛作假等現象，造成嚴重的經濟損失。

■房地產企業(yè)財務風險的控制策略

（一）防范融資風險

為了減少企業(yè)的財務風險，需要防范籌資風險。傳統(tǒng)模式下，企業(yè)資金主要通過銀行借貸、社會集資、預售款，這些籌資來源很容易受到國家政策和國民消費心理的影響。因此，需要擴寬企業(yè)的融資渠道，如，加強企業(yè)合作，積極引進其他行業(yè)的資金，企業(yè)上市后發(fā)行股票……，借助于多樣化的融資方式來改變原有單一的資本結構，提高資金的穩(wěn)定性，增強應對財務風險的能力，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

將企業(yè)的負債率保持在合理范圍內。房地產企業(yè)必須根據自身的實際情況做出合理規(guī)劃，確定較為合理的負債區(qū)間，把握投資與負債的平衡，優(yōu)化企業(yè)的資本結構。當企業(yè)的負債率處于合理區(qū)間，管理層需要關注外界環(huán)境的變化，以保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，若超出合理區(qū)間，便需要及時調整，通過收回應收賬款、減少開發(fā)等措施，降低財務風險發(fā)生的概率。

（二）防范投資風險

決策層必須采用科學的決策方法，降低個人情感的影響，減少決策失誤，以防范投資風險。在決策過程中，需要對各種方案進行詳細分析，選擇性價比最高的，切忌剛愎自用。在對某個項目進行投資前，需要專業(yè)人員進行實地調查、市場調研取得第一手資料，進行可行性分析，借助相似案例推測開發(fā)成本與回收周期，在投資收益、投資風險、消費市場等因素中把握平衡，提前預測各類風險，并做出預案，建立健全風險預警體系，提高企業(yè)應對風險的能力。

（三）防范運營風險

多種方式銷售。房地產企業(yè)需要根據往年情況和市場變化，確立銷售淡旺季，以確保企業(yè)能快速回籠資金。銷售淡季，可開展多種促銷方式，薄利多銷，防止資金鏈斷裂；銷售旺季，可根據不同地段、消費者確立不同的價格，最大化收益。

減少不必要支出。許多房地產企業(yè)在經營過程中，不注重成本管理，增加了許多不必要支出，在市場競爭越來越激烈的情況下，企業(yè)需要重視成本管理，將目標細化到各個部門，明確負責人，定期不定期抽查，幫助員工樹立正確的觀念，減少浪費，提高整體的經營效益。

產品質量是房地產企業(yè)的核心競爭力。我國房地產發(fā)展正處于緩慢增長期，產品同質化嚴重，因此，企業(yè)需要提高樓盤品質，提升服務、管理水平，建立企業(yè)形象，打造核心競爭力。

（四）提升從業(yè)人員的專業(yè)素質

企業(yè)需要定期開展培訓活動，或者邀請專家學者講座，通過宣傳來改變員工的觀念，讓他們學習到先進的理論知識，培訓完成后進行考核，對于達標員工進行獎勵，樹立典型，形成良性競爭，激發(fā)員工的學習積極性，借助于專業(yè)素質的提升，可以有效增強財務分析能力，及時發(fā)現各環(huán)節(jié)的經營風險；加強企業(yè)文化建設，提高員工對于企業(yè)的認同感和歸屬感，增強工作責任心；由于行業(yè)的特殊性，加強思想道德建設是非常必要的，部分員工禁受不住誘惑，容易出現弄虛作假等行為，損害集體利益，增加財務風險，因此，企業(yè)要加強法律宣傳，提升員工的法律意識，并提高員工福利，滿足他們的物質生活需求，減少專業(yè)人才的流失。

企業(yè)必須制定合理有效的分配方案，防范分配風險。在制定利益分配方案的過程中，需要考慮股東利益、未來布局等，統(tǒng)籌管理。需要注意的是，房地產行業(yè)的經營波動較大，要施行靈活的股利分配政策。

■結束語

綜上所述，房地產企業(yè)生產經營平穩(wěn)運行有利于國民經濟的又好又快發(fā)展，因此，有效降低財務風險發(fā)生的概率是非常有必要的，可以減少不必要的損失。本文對財務風險進行了概述，分析總結了企業(yè)出現財務風險的原因，從防范融資風險、防范投資風險防范運營風險和提升從業(yè)人員的專業(yè)素質四個方面提出了針對性措施，施行這些措施后，可以有效控制財務風險，實現房地產企業(yè)的健康發(fā)展。