房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的常見(jiàn)問(wèn)題和對(duì)策

程利英

摘 要 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了有利條件。會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重要意義，會(huì)計(jì)核算質(zhì)量決定著房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展方向。但是從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上普遍存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)影響了會(huì)計(jì)核算價(jià)值的發(fā)揮，容易造成企業(yè)決策的失誤，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。所以，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)的介紹，重點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的常見(jiàn)問(wèn)題，根據(jù)分析結(jié)果，提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 常見(jiàn)問(wèn)題 對(duì)策

近年來(lái)，隨著國(guó)民生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)得到了穩(wěn)定發(fā)展。在我國(guó)住房體制全面改革的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了推動(dòng)作用，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的深入改革發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作也提出了嚴(yán)格要求。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上受到各種因素的影響，導(dǎo)致核算問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。為了改善這種狀況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的深入探究是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）復(fù)雜性

不管是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，都由房地產(chǎn)企業(yè)自行運(yùn)行。其依據(jù)我國(guó)住房管理相關(guān)政策要求，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)等活動(dòng)。會(huì)計(jì)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，可以展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)往來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，以精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定的依據(jù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)計(jì)核算呈現(xiàn)出復(fù)雜性特點(diǎn)，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難度。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)獲得了房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售權(quán)，主要工作是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，而購(gòu)房者在房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)中通常會(huì)采用分期付款等方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難度加大，增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。

（二）周期性

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)展現(xiàn)出周期性特點(diǎn)。首先，和其他企業(yè)會(huì)計(jì)核算方式比較，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算也具有特殊性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上，需要從全局入手，結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，加強(qiáng)項(xiàng)目前期、中期、后期的資金核算，讓其能夠真實(shí)地展現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，支撐企業(yè)健康發(fā)展。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，通常會(huì)面臨一些無(wú)法預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)因素。要想實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范，就需要得到充足的資金支持，要求財(cái)務(wù)人員做好追蹤核算工作，了解項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施情況，制定高效的防范對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理

會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)普遍存在的問(wèn)題。隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布，專業(yè)性會(huì)計(jì)科目設(shè)置在各個(gè)行業(yè)中全面落實(shí)。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)專屬會(huì)計(jì)科目沒(méi)有得到科學(xué)設(shè)置，這就給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作開(kāi)展帶來(lái)了直接影響，容易產(chǎn)生各種問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等均是企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容。從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本費(fèi)用組成結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其內(nèi)容比較復(fù)雜且相關(guān)費(fèi)用數(shù)額大，再加上缺少專業(yè)會(huì)計(jì)科目的支持，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算難度，將影響會(huì)計(jì)核算效果。例如，行政管理費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等主要內(nèi)容其實(shí)只要一個(gè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用就可以涵蓋，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容比較煩瑣，如果缺少專業(yè)的會(huì)計(jì)科目支持，將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果。

（二）收入確認(rèn)難度大

企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確要求，收入確認(rèn)需要以報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移為根本，并且還要滿足以下要求：采購(gòu)方已經(jīng)獲得產(chǎn)品所有權(quán)中主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬;銷售方既沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)把控，也沒(méi)有對(duì)繼續(xù)管理權(quán)限進(jìn)行保留;和產(chǎn)品相關(guān)的已經(jīng)產(chǎn)生和即將產(chǎn)生的成本可以可靠計(jì)量;收入金額可以穩(wěn)定計(jì)量等。房地產(chǎn)企業(yè)大部分是采用預(yù)售和分期收款等方式完成商品房銷售，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)和開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)，在預(yù)售過(guò)程中因?yàn)樯唐贩繘](méi)有完成建設(shè)，無(wú)法滿足收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，在這種情況下，企業(yè)只能和購(gòu)房者簽署購(gòu)房合同。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還對(duì)各個(gè)類型房地產(chǎn)企業(yè)提出了不同的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，在某種程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)難度。

（三）缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制

對(duì)于存在重大風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在財(cái)務(wù)監(jiān)督管理上存在的問(wèn)題具體展現(xiàn)在缺少完善的監(jiān)督管理機(jī)制、受到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)主觀意識(shí)影響、會(huì)計(jì)核算過(guò)于形式化等方面。企業(yè)監(jiān)督管理體系執(zhí)行能力薄弱往往和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)務(wù)管理上比較隨意有著直接影響，缺少對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)情況的了解，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算了解不到位，這些問(wèn)題在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)比較明顯。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺少專業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)制，導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)在制定發(fā)展決策過(guò)程中無(wú)法掌握真實(shí)、有效的財(cái)務(wù)信息，不能給企業(yè)決策制定提供數(shù)據(jù)參考。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中常見(jiàn)問(wèn)題的處理對(duì)策

（一）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

會(huì)計(jì)科目設(shè)置可以展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的本質(zhì)問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量得到改善，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。通過(guò)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更加清楚地掌握財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，展現(xiàn)出企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ莆瞻l(fā)展機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。在設(shè)置會(huì)計(jì)科目的過(guò)程中，可以采取跨級(jí)的方式在企業(yè)總賬目中設(shè)置子賬目，讓企業(yè)下屬部門(mén)不可進(jìn)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算，讓房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平得到大幅度提高，簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算流程，讓會(huì)計(jì)人員從煩瑣的工作中脫離出來(lái)，減少會(huì)計(jì)人員在事務(wù)性工作上的能力消耗，真實(shí)展現(xiàn)出房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工核算階段的數(shù)額和質(zhì)量，把成本費(fèi)用更加真實(shí)和具體地展現(xiàn)出來(lái)，從根源上提高會(huì)計(jì)工作效率和質(zhì)量。

（二）市場(chǎng)拓展收入核算范圍

首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范疇。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，主要是通過(guò)事前和購(gòu)房方簽署銷售合同進(jìn)行房屋銷售，銷售收入確認(rèn)應(yīng)該圍繞該內(nèi)容進(jìn)行。在具體核算上，核算內(nèi)容也應(yīng)根據(jù)拆遷面積的安置房產(chǎn)權(quán)款、會(huì)簽安置戶繳納的補(bǔ)充房產(chǎn)款以及房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房所得賬款等數(shù)據(jù)確定核算范疇，用于房地產(chǎn)銷售作為固定資產(chǎn)核算的除外。其次，明確收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房大部分是以簽署預(yù)售合同、收預(yù)收款、簽訂正式銷售合同、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等內(nèi)容為主。站在法律角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)銷售合同只是作為一種合約形式，在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有建設(shè)完成的情況下，無(wú)法執(zhí)行驗(yàn)收確認(rèn)流程，銷售收入確認(rèn)也是在房地產(chǎn)企業(yè)和客戶簽訂銷售合同后進(jìn)行，這種情況下和商品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒(méi)有完全轉(zhuǎn)移給買方，確認(rèn)收入自然不會(huì)被會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所承認(rèn)。只有房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶正式簽署銷售合同，嚴(yán)格按照法律要求進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收后，相關(guān)部門(mén)確認(rèn)該房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收合同并辦理了買賣雙方之間的房屋移交手續(xù)后，才能確認(rèn)會(huì)計(jì)收入。

（三）建立會(huì)計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制

會(huì)計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作的依據(jù)，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程有著重要影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作之前，需要對(duì)項(xiàng)目銷售收入有基本的了解，在此過(guò)程中，要嚴(yán)格按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行分析，在確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的情況下，按照現(xiàn)有的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入計(jì)量，便于后續(xù)收入核算工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目、出售配套設(shè)施等方式獲取收入和經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中需要了解一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，就是不能在不滿足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的情況下確認(rèn)收入。另外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目收入確認(rèn)過(guò)程中，只有在房屋使用權(quán)完全移交的前提下才能確認(rèn)最后的收入。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)與發(fā)展作為一項(xiàng)關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要事宜，一定要重視房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，只有全面提升了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和水平，才能給民生提供保障。但是在實(shí)際情況中，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，受到會(huì)計(jì)科目設(shè)置、收入確認(rèn)、會(huì)計(jì)監(jiān)督等因素影響，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，影響了其價(jià)值的發(fā)揮，無(wú)法給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定決策提供有效的信息?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)給予會(huì)計(jì)核算工作高度重視，科學(xué)編制會(huì)計(jì)科目，做好收入確認(rèn)工作，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，引導(dǎo)會(huì)計(jì)核算工作順利進(jìn)行。

（作者單位為陜西迪普投資集團(tuán)有限公司）

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