企業(yè)廠房租賃財務(wù)管理中存在的問題與對策研究

闞美玲

摘 要 隨著政府宏觀調(diào)控和經(jīng)濟發(fā)展的需求，各類經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃、布局逐漸穩(wěn)定，各個開發(fā)總公司的經(jīng)營戰(zhàn)略也隨之調(diào)整，通過采取引領(lǐng)高精尖產(chǎn)業(yè)入園、科學(xué)發(fā)展、集約高效利用土地資源的方法，達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟效益。自行開發(fā)建設(shè)廠房的租賃業(yè)務(wù)的長期利益價值愈發(fā)凸顯，一些企業(yè)為了增效，尋找資產(chǎn)增值的方式，也會利用自身資源開展租賃業(yè)務(wù)，幫助企業(yè)盤活部分固定資產(chǎn)，實現(xiàn)增效。規(guī)范廠房租賃活動，各部門協(xié)同工作，完善租賃業(yè)務(wù)流程管控，一直是管理層不斷思索、持續(xù)完善的重要管理工作。因此，企業(yè)的管理重點集中在及時發(fā)現(xiàn)廠房租賃中的問題，例如如何處理、銜接完善，使租賃業(yè)務(wù)統(tǒng)籌、規(guī)范發(fā)展，與財務(wù)實現(xiàn)有效準(zhǔn)確銜接，保障財務(wù)賬務(wù)處理;如何利用先進(jìn)管理方法，動態(tài)監(jiān)控管理，結(jié)合當(dāng)前政策、法規(guī)創(chuàng)新財務(wù)管理工作方法，實現(xiàn)企業(yè)管理高效發(fā)展，實現(xiàn)各方利益共贏，這些都成為現(xiàn)下優(yōu)化廠房租賃業(yè)務(wù)的首要任務(wù)。本文對廠房租賃業(yè)務(wù)財務(wù)管理中普遍存在的問題進(jìn)行深入分析，并提出針對性對策建議，以期為相關(guān)單位和管理者提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞 廠房租賃 財務(wù)管理 問題 對策

一、引言

為適應(yīng)快速變化的市場環(huán)境，企業(yè)只有充分發(fā)揮財務(wù)管理職能作用，才能保障企業(yè)確定的各項規(guī)劃任務(wù)的完成，從而保障企業(yè)的穩(wěn)定及長期利益，促進(jìn)企業(yè)不斷成長。當(dāng)前，廠房租賃業(yè)務(wù)逐步發(fā)展，優(yōu)化相關(guān)業(yè)務(wù)的財務(wù)管理對提升企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要的現(xiàn)實意義。

二、企業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)加強財務(wù)管理的重要性

財務(wù)管理是企業(yè)管理的一個組成部分，它是根據(jù)財經(jīng)法規(guī)制度，按照財務(wù)管理的原則，組織企業(yè)財務(wù)活動，處理財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。加強財務(wù)管理對促進(jìn)企業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展具有積極作用，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）有助于業(yè)務(wù)的順暢運行

財務(wù)管理在企業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)中有其重要作用，可以創(chuàng)新財務(wù)管理的工作方法，利用財務(wù)管理管控業(yè)務(wù)活動中出現(xiàn)的問題，避免由于部門之間溝通不暢導(dǎo)致的業(yè)務(wù)停滯、資金損失，可以使業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門業(yè)務(wù)對接職責(zé)清晰，信息傳遞及時、精準(zhǔn)，有效地保障了財務(wù)活動的準(zhǔn)確性，規(guī)避了業(yè)務(wù)活動中的短板，使企業(yè)經(jīng)營由被動轉(zhuǎn)為主動，協(xié)同促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)順暢運行。

（二）有助于有效防控業(yè)務(wù)運行風(fēng)險

建立財務(wù)工作長效機制及規(guī)范、穩(wěn)定、配套的制度體系。然而，從大部分企業(yè)的房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)管理現(xiàn)狀來看，特別是在一些由于房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入并非企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入，所占收入比重不高的情況下，房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)管理并未引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視，使得房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)在賬務(wù)處理核算、財務(wù)管理內(nèi)控、稅務(wù)管理籌劃上等各方面都存在著不足。為此，企業(yè)必須強化房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的財務(wù)管理，做好全局籌劃工作，注重規(guī)避各種潛在風(fēng)險，充分發(fā)揮財務(wù)管理的作用，保障公司業(yè)務(wù)有序開展，全面全盤有效實施財務(wù)管理，規(guī)避風(fēng)險，促使各項指標(biāo)精準(zhǔn)，企業(yè)平穩(wěn)高效發(fā)展，共建經(jīng)濟利益最大化。

三、企業(yè)廠房租賃財務(wù)管理的現(xiàn)狀和存在的問題

廠房租賃財務(wù)管理主導(dǎo)著企業(yè)財務(wù)收繳業(yè)務(wù)的執(zhí)行，財務(wù)人員大多數(shù)只關(guān)心合同上的租金欠款是否及時、足額到賬，而沒有對收繳租金進(jìn)行進(jìn)一步的核查確認(rèn)，只單純地作為一名記賬會計，已不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。目前大多數(shù)企業(yè)只依據(jù)收到的合同和銀行進(jìn)賬單作為租賃業(yè)務(wù)的財務(wù)入賬手續(xù)，已不能滿足廠房租賃企業(yè)財務(wù)管理的要求。財務(wù)人員的大局觀欠缺，只靠憑證進(jìn)行賬務(wù)處理，無統(tǒng)籌規(guī)劃意識，對業(yè)務(wù)總體數(shù)據(jù)未能及時全面掌控，財務(wù)管理不深入，個人只關(guān)心自己登記核對的數(shù)據(jù)，不關(guān)心整體的發(fā)展戰(zhàn)略。部分企業(yè)廠房租賃財務(wù)管理工作沒有實現(xiàn)各部門的協(xié)同聯(lián)動，在溝通協(xié)調(diào)上沒有設(shè)置專項負(fù)責(zé)人組織管理，規(guī)范化、統(tǒng)籌化管理水平需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)及提升。

（一）租賃廠房業(yè)務(wù)管理制度不健全

承租企業(yè)為了適應(yīng)本企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展，部分企業(yè)會進(jìn)行廠房的簡單整理和企業(yè)文化的建設(shè)，在此期間，企業(yè)認(rèn)定此階段沒有開展經(jīng)營活動，沒有產(chǎn)生經(jīng)濟效益，所以認(rèn)為此期間不應(yīng)列入合同管理。業(yè)務(wù)部門對企業(yè)的這種行為是否達(dá)到應(yīng)繳納租金狀態(tài)沒有特別關(guān)注，財務(wù)對此業(yè)務(wù)不了解，企業(yè)辦理入駐了，財務(wù)見不到單證不知道此項業(yè)務(wù)，不了解這個房產(chǎn)是什么狀態(tài)，導(dǎo)致的最直接的影響就是稅費的繳納;對于一些房產(chǎn)頻繁變更承租人的企業(yè)沒有引起高度重視，只有對此情況和業(yè)務(wù)當(dāng)事人溝通后才能口頭了解到情況，如業(yè)務(wù)當(dāng)事人離職，那企業(yè)對廠房有些時段的情況就無從了解。與企業(yè)雙方簽訂合同，辦理入駐廠區(qū)時，業(yè)務(wù)人員對企業(yè)的跟蹤核查沒有做到面面俱到，導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門沒有及時與財務(wù)部門進(jìn)行有效的溝通，為財務(wù)工作帶來了不確定性，給企業(yè)造成了各種潛在風(fēng)險。廠房租賃業(yè)務(wù)中只有建立健全財務(wù)管理制度，實現(xiàn)無縫隙銜接，制度的有效執(zhí)行才無漏洞可尋，業(yè)務(wù)人員才能對工作穩(wěn)扎穩(wěn)打，對標(biāo)對本，完成各項財務(wù)管理考核指標(biāo)。但現(xiàn)實中，由于管理制度不完善，管理不到位，上述目標(biāo)往往難以達(dá)成。

（二）租賃廠房業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險管理不規(guī)范

雙方企業(yè)租賃合同的簽訂，影響著雙方的利益，對于一些前期投入較大的企業(yè)，合同的約定會隨承租方的意志而轉(zhuǎn)移，嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)預(yù)算及利潤。房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)在會計核算、財務(wù)內(nèi)控、稅收管理等方面如存在不足，就易給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。稅務(wù)部門也要特別關(guān)注此類地方稅種，在此期間，財務(wù)人員重點管控管理意識淡薄，所以，從最基本的核算及業(yè)務(wù)資料管理，無不是稅務(wù)人員關(guān)注的焦點，各企業(yè)財務(wù)人員沒有提高管理意識，工作技能墨守成規(guī)，導(dǎo)致存在潛在風(fēng)險。合同執(zhí)行期的確認(rèn)，需要財務(wù)人員及時核對確認(rèn)，特別是一些企業(yè)會涉及免租期、合同期跨年這些情況，企業(yè)財務(wù)人員只按賬款到賬期進(jìn)行賬務(wù)處理，而由于財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力不強，對業(yè)務(wù)范圍確認(rèn)不準(zhǔn)確，風(fēng)險意識淡薄，導(dǎo)致企業(yè)存在風(fēng)險，使企業(yè)受到不必要的損失。

（三）企業(yè)租賃賬款管理不到位

廠房租賃往往涉及資產(chǎn)多、合同多、客戶多，財務(wù)人員天天看著合同說話，若入駐企業(yè)越來越多，則除了合同歸集歸檔需要加強管理，租賃企業(yè)合同的臺賬數(shù)據(jù)管理也將成為關(guān)鍵。但是有些企業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)整理片面，只反映應(yīng)交數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)管控簡單化，制約著企業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展，不能為管理層提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，對企業(yè)資金管控的使用也會造成資源損失。

（四）租賃合同的管理不規(guī)范

租賃企業(yè)的合同管理通常交由業(yè)務(wù)部門管理，但隨著合同簽訂越來越規(guī)范，合同條款越來越細(xì)化，在合同中會包含財稅相關(guān)內(nèi)容。但實際工作中由于業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門不同屬一個部門，有些企業(yè)沒有設(shè)定統(tǒng)一主導(dǎo)專項管理的工作組，業(yè)務(wù)人員不關(guān)心財稅問題，在合同的訂立過程中，有些企業(yè)財務(wù)人員沒有參與其中，沒有結(jié)合房產(chǎn)價值作出有效分析，在合同的執(zhí)行中，財務(wù)部門也沒有進(jìn)行跟蹤管理，給企業(yè)后續(xù)收款等工作帶來很多難題。

（五）針對廠房租賃業(yè)務(wù)企業(yè)各部門之間缺少溝通配合

目前大部分企業(yè)對于租賃廠房業(yè)務(wù)，管理層針對各職能部門履職盡責(zé)情況只進(jìn)行單獨考評，統(tǒng)籌規(guī)劃意識有待提高。企業(yè)從最初的規(guī)劃、經(jīng)營到核算都各自為戰(zhàn)，只針對自己部門職能落實工作，管理層無系統(tǒng)數(shù)據(jù)可供參照，而信息時代企業(yè)更要注重信息的完整性，管理層需要各項大數(shù)據(jù)的整合和分析。例如，規(guī)劃部只記錄廠房的地塊號、證照號、規(guī)劃面積、使用面積，而財務(wù)部門只記房產(chǎn)面積、房產(chǎn)價值和房產(chǎn)折舊情況，各記各的賬，不利于企業(yè)長期規(guī)劃發(fā)展。

四、完善企業(yè)廠房租賃財務(wù)管理的對策建議

（一）規(guī)范財務(wù)管理規(guī)章制度

企業(yè)整體租賃業(yè)務(wù)作為一個大盤子，對于一個企業(yè)來講，需要統(tǒng)籌規(guī)劃管理，從最基層做起，從第一筆業(yè)務(wù)規(guī)范。要從最初的規(guī)劃部門第一筆業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)開始，統(tǒng)一表格格式，統(tǒng)一項目編碼，登記業(yè)務(wù)內(nèi)容規(guī)范統(tǒng)一，避免各記各的賬，全盤統(tǒng)籌整體業(yè)務(wù)，全面具體反映企業(yè)實際情況，為財務(wù)提供數(shù)據(jù)保障，為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供有效依據(jù)。企業(yè)應(yīng)關(guān)注房產(chǎn)連續(xù)使用的狀況，明確中間有無斷檔，企業(yè)在租賃廠房時間認(rèn)定上，應(yīng)設(shè)置專人專管，業(yè)務(wù)部門、規(guī)土部門、財務(wù)部門，應(yīng)制定定期對賬的管理機制，從最基本的規(guī)土部門出具的廠房登記到業(yè)務(wù)部門出具的廠房現(xiàn)狀，再到財務(wù)賬上的廠房價值，一一對應(yīng)，促使業(yè)務(wù)項目齊全，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)完整。一項房產(chǎn)的使用，要保證中間一切數(shù)據(jù)有合同、有確認(rèn)協(xié)議，有跡可循，時間連貫。企業(yè)的表格可由專人管理，保證項目統(tǒng)一調(diào)配，各部門口徑一致，項目編號順序統(tǒng)一，抽調(diào)和合并表格無障礙，這才是大數(shù)據(jù)時代數(shù)據(jù)管理最基本的工作。

同時，企業(yè)要及時、準(zhǔn)確地收集、傳遞相關(guān)信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)外部之間的有效溝通。雙方的前期建設(shè)約定也要落實在合同中，是否作為免租期、免租期的長短，都涉及雙方利益，對此依照財務(wù)管理制度對入駐時間、免租期、經(jīng)營期，業(yè)務(wù)部門都要據(jù)實提供財務(wù)部門紙質(zhì)資料，財務(wù)部門對業(yè)務(wù)部門的工作也要進(jìn)行考核，對于一些企業(yè)也可單設(shè)考核評價部門，經(jīng)過考核評價部門的確認(rèn)，財務(wù)數(shù)據(jù)才能更具準(zhǔn)確性、真實性，同時也明確了各自的工作任務(wù)和職責(zé)，層層監(jiān)督、層層匯報，確保業(yè)務(wù)不脫節(jié)，保證業(yè)務(wù)的完整性、完善性、連貫性。

（二）加強租賃業(yè)務(wù)的納稅管理

在財務(wù)管理上相互制約，才是企業(yè)長期合作發(fā)展之路，為此，企業(yè)必須強化房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的財稅管理，做好納稅籌劃工作，合理規(guī)避風(fēng)險。

首先，從租期原則上來講，一個租期一般不超過3年，租金至少1年支付1次，一個租期內(nèi)第1年的租金應(yīng)在租賃合同簽訂后1周內(nèi)付清，后期租金必須在上一年租金到期前1個月付清;企業(yè)拖欠租金3個工作日則口頭催繳，拖欠租金達(dá)到10個工作日的則下發(fā)催款通知書，企業(yè)拖欠租金超過3個月的則執(zhí)行違約繳納滯納金，對于停產(chǎn)、停業(yè)時間超過半年的應(yīng)列入盤活企業(yè)，執(zhí)行退出機制。

其次，廠房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定最高限和最低限，在財務(wù)管理上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不但要依據(jù)當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)，同時還要依據(jù)廠房的現(xiàn)狀，監(jiān)管最低限租金的執(zhí)行情況，并將其納入考核評價機制。租金合同的執(zhí)行、收入的確認(rèn)都影響著財務(wù)的納稅，要與業(yè)務(wù)部門準(zhǔn)確對接，確認(rèn)房產(chǎn)稅繳納期間廠房的使用狀態(tài)，區(qū)分按房產(chǎn)原值計征的房產(chǎn)和按房產(chǎn)租金計征的房產(chǎn)，分別予以確認(rèn);專人專管，定期核查，確保按照規(guī)定期限繳納稅款。對于無合同處于閑置的房產(chǎn)，企業(yè)專項管理業(yè)務(wù)部門，對此應(yīng)出具此部分房產(chǎn)現(xiàn)狀說明，真正做到落實到位，管理無盲點，特別是在談項目時要避免業(yè)務(wù)和財務(wù)時間上的脫節(jié)，要加強溝通和資料傳遞，避免對財務(wù)進(jìn)行納稅處理造成影響。

最后，一些企業(yè)對此項房產(chǎn)作為租賃業(yè)務(wù)管理，房產(chǎn)在使用過程中的不確定性很多，要按雙方的約定，定期安排專人核查，以免給企業(yè)造成損失。房產(chǎn)的價值對企業(yè)利潤的影響較大，年度終了，在所得稅匯算清繳前，要對于房產(chǎn)情況進(jìn)行專人專查，檢查其是否達(dá)到賬面價值狀態(tài)，評估機構(gòu)的結(jié)論與賬面的差距有多大影響;應(yīng)將其作為主要考核專項，定期評估廠房的價值，并將其列入領(lǐng)導(dǎo)層財務(wù)管理專項，為財務(wù)工作的準(zhǔn)確性提供保障。如一些企業(yè)實際房產(chǎn)情況與賬面存在差距，對管理層的決策會造成很大影響，定期進(jìn)行資產(chǎn)清查，也是企業(yè)資產(chǎn)管理的首要任務(wù)。

（三）采取措施實現(xiàn)精細(xì)化管理

新形勢下，廠房租賃臺賬不能只是記錄數(shù)據(jù)的表格，管理理念的更新，需要財務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升，要依合同按規(guī)范格式確定表格，在執(zhí)行過程中注意動態(tài)數(shù)據(jù)的掌控，給企業(yè)帶來各項經(jīng)營指標(biāo)，有效地為管理層提取、利用，在表格之間建立各項鏈接，以最基本的年初預(yù)算數(shù)據(jù)整理為依據(jù)，即按合同執(zhí)行一個會計年度，當(dāng)年應(yīng)收的租金按月、按企業(yè)、按賬期全列入表格，將此表作為主表，再建立附表。例如，已交租金情況表、租金更新匯總表、各企業(yè)租金明細(xì)表，四張主要情況表的建立，應(yīng)保證數(shù)據(jù)之間互相動態(tài)核對，已交租金金額和租金更新匯總表金額合計數(shù)應(yīng)為主表的全年應(yīng)收數(shù)據(jù)，更新表中列公式，時時監(jiān)控是否為0，為0則表示表中數(shù)據(jù)正確;各企業(yè)租金明細(xì)表合計數(shù)應(yīng)與租金更新匯總表數(shù)據(jù)相附，也要在租金更新匯總表中列公式監(jiān)控是否為0。建立表中各項關(guān)系，做到每次僅依靠已交租金這一個數(shù)據(jù)就能準(zhǔn)確掌握各企業(yè)執(zhí)行情況是否正確，有無漏記情況，保證應(yīng)收數(shù)據(jù)的正確，為以后的對賬提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，為日后的催收工作提供保障。

（四）規(guī)范合同管理

要對租賃合同加強管理。合同的訂立不僅要有業(yè)務(wù)部門、法務(wù)部門及法律顧問的參加，財務(wù)部門也應(yīng)參與其中，給予財稅建議，結(jié)合財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況，達(dá)到為財務(wù)預(yù)算支出服務(wù)的要求。進(jìn)行財務(wù)管理流程的梳理，確保財務(wù)管理執(zhí)行中的無縫隙銜接，在合同的執(zhí)行中，財務(wù)部門應(yīng)站在財務(wù)管理的角度進(jìn)行審計，對于租金的催討和債務(wù)糾紛處理形成一套業(yè)務(wù)和財務(wù)共同參與的管控機制，強化業(yè)務(wù)財務(wù)融合。在合同的約定中，可以結(jié)合稅款繳納期，對企業(yè)租金繳納時間進(jìn)行設(shè)定，對一些大型企業(yè)，租金的按時繳納影響著公司的正常運行和資金的有效利用，也可以有效解決企業(yè)融資中的還貸問題，這些資源都是企業(yè)的有效資源、可利用資源，要真正做到各部門資源的融合，為各類型企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

企業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)的開展，不但要建立健全財務(wù)管理制度，加強財務(wù)管理，部門資源融合，上下聯(lián)動，無縫銜接，發(fā)現(xiàn)問題，將問題解決在萌芽期，還需要財務(wù)部門積極參與，學(xué)習(xí)先進(jìn)管理經(jīng)驗，提升人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，合理配置利用企業(yè)資源，增收節(jié)支。做好財稅核算繳納工作，為企業(yè)長期穩(wěn)定增效發(fā)展做好財務(wù)管理工作，是企業(yè)強基固本、提升效率、防范風(fēng)險的重要保障，是確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)、創(chuàng)新發(fā)展的重要措施。

（作者單位為北京密云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會）

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