房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施

李濤

摘要：現(xiàn)階段，隨著我國(guó)城市的發(fā)展，會(huì)對(duì)于一些老舊的房區(qū)進(jìn)行拆遷重建，在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的過(guò)程中存在很多問(wèn)題。若不能及時(shí)解決，將會(huì)嚴(yán)重阻礙城市的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)而還會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的過(guò)程中出現(xiàn)的難點(diǎn)以及對(duì)策進(jìn)行深入研究。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)發(fā)展拆遷評(píng)估房屋建設(shè)

一、房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在問(wèn)題

政府是評(píng)估房屋基準(zhǔn)價(jià)格的主要部門(mén)，必須通過(guò)政府來(lái)確定房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，因?yàn)檎谴_定基準(zhǔn)房?jī)r(jià)過(guò)程中的主體。降低評(píng)估工作的強(qiáng)度和難度，減少對(duì)市場(chǎng)因素的考慮，僅憑基準(zhǔn)價(jià)格因素進(jìn)行的評(píng)估，進(jìn)而就無(wú)法準(zhǔn)確反映出市場(chǎng)中房屋的價(jià)值和變化情況。與此同時(shí)，若政府部門(mén)出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，則他們會(huì)故意降低評(píng)估價(jià)格并獲得大量利益，從而引起很多問(wèn)題。

1.2估算方法不合理

當(dāng)前，房地產(chǎn)拆遷評(píng)估著重考慮地理位置、交通以及周?chē)h(huán)境，然而對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)估算的法規(guī)諸如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求多被忽視。隨著人們對(duì)住房需求的增加，房地產(chǎn)受到市場(chǎng)因素的嚴(yán)重影響，較多采用"基準(zhǔn)價(jià)格+修正"的評(píng)估方法作為房屋拆遷的基本方法。但是，在此過(guò)程中，基準(zhǔn)價(jià)格相對(duì)較低，與相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格之間存在較大的差異，特別是在一些地理位置優(yōu)越的地區(qū)。

1.3答疑難度大

由于房地產(chǎn)拆遷評(píng)估與拆遷人、被拆遷人的自身利益密切相關(guān)。然而，在實(shí)踐過(guò)程中，拆遷的評(píng)估容易受到許多因素的影響，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的錯(cuò)誤。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，在拆遷項(xiàng)目中有90%以上的客戶會(huì)有產(chǎn)生需要解答問(wèn)題，甚至在答疑時(shí)會(huì)被客戶誤認(rèn)為評(píng)估方與拆遷方存在利益輸送的現(xiàn)象，進(jìn)而嚴(yán)重影響評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問(wèn)題的有效措施

2.1注意合同作用

為解決評(píng)估收費(fèi)難的現(xiàn)狀，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)合同的作用。其中，評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷公司之間訂立的合同，并包括評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度和評(píng)估費(fèi)用的支付。在收取評(píng)估費(fèi)的過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵守以下兩個(gè)要求：首先，為避免發(fā)生拆遷人毀約或不交付費(fèi)用的現(xiàn)象，應(yīng)在評(píng)估工作開(kāi)始之前先收取總費(fèi)用的30%-50%，其次，尾款在評(píng)估報(bào)告出具后即可開(kāi)始收取。

2.2實(shí)施招標(biāo)體系

在房地產(chǎn)拆遷過(guò)程中，政府必須結(jié)合多種力量進(jìn)行拆遷招標(biāo)，而且由于市場(chǎng)波動(dòng)較大，因此政府設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格可能與市場(chǎng)有較大差異，因此在實(shí)施過(guò)程中需要綜合考慮。拆遷評(píng)估員可以通提前設(shè)立計(jì)劃，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的了解，通過(guò)詳細(xì)的數(shù)據(jù)反饋，可以較大程度上避免拆遷時(shí)的決策錯(cuò)誤。

2.3積極總結(jié)和積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn)

如果在進(jìn)行拆遷評(píng)估工作的過(guò)程中出現(xiàn)特殊問(wèn)題，評(píng)估人員必須找到一種通過(guò)討論和交流解決問(wèn)題的方法。特別是對(duì)于一般拆除評(píng)估項(xiàng)目和大型拆除評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成拆除評(píng)估工作后，應(yīng)組織相關(guān)評(píng)估人員進(jìn)行總結(jié)工作。此外，有必要積極建立拆遷復(fù)查質(zhì)量監(jiān)督體系，以確保拆遷復(fù)審，復(fù)審等相關(guān)崗位的作用。以市場(chǎng)研究為重要依據(jù)，以評(píng)價(jià)指標(biāo)為重要依據(jù)，達(dá)到交叉檢查，集中評(píng)審的目的，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行了內(nèi)化，提高評(píng)價(jià)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性，確保計(jì)量工作的準(zhǔn)確性。

2.4改善評(píng)價(jià)機(jī)制

當(dāng)前，我國(guó)的法律機(jī)制正在不斷完善，房地產(chǎn)拆遷評(píng)估也在不斷完善。評(píng)估時(shí)，必須采用各種評(píng)估方法。首先，它應(yīng)以科學(xué)原則為基礎(chǔ)的法律規(guī)定。其次，需要隨著市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，由于市場(chǎng)變化較大且隨時(shí)變化，因此還必須在一年周期之內(nèi)及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格。

2.5加強(qiáng)監(jiān)管

加強(qiáng)監(jiān)督主要是發(fā)揮政府監(jiān)督作用，政府監(jiān)督大致分為三個(gè)方面：一方面是政府本身，另一方面是市場(chǎng)，最后是農(nóng)民。首先，政府應(yīng)建立監(jiān)督部門(mén)。必須嚴(yán)厲打擊腐敗現(xiàn)象，其次，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，以防止市場(chǎng)為利潤(rùn)而隨意定價(jià)。同時(shí)，防止虛假評(píng)估報(bào)告的出現(xiàn)。

2.6加強(qiáng)研究以提高實(shí)踐技能

第一，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)研究的重要性。市場(chǎng)調(diào)研可以有效提高拆遷評(píng)估工作水平，也是獲取主要拆遷評(píng)估數(shù)據(jù)的重要路徑。由于拆遷評(píng)估的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，相似的案例或情況難以借鑒，因此如果評(píng)估人員想要充分了解相關(guān)信息和行情，必須深入基層，從物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或經(jīng)營(yíng)等幾點(diǎn)入手，充分調(diào)查被拆遷房屋的各項(xiàng)信息，在這種其中應(yīng)以租金資料為重點(diǎn)，借助收益法等方法開(kāi)展工作，在此基礎(chǔ)上建立評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫(kù)，使用數(shù)據(jù)信息作為證據(jù)，并支持市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

第二，深入研究理論知識(shí)。房地產(chǎn)拆遷審查政策明確，合法性是要遵循的原則。評(píng)估人員需要相關(guān)的法律知識(shí)和對(duì)當(dāng)?shù)夭鸪芾矸椒ǖ某浞掷斫?，并且《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)該用作操作標(biāo)準(zhǔn)化的參考。

第三，注意職業(yè)培訓(xùn)。為了提高專(zhuān)業(yè)水平，有必要重視職業(yè)培訓(xùn)。建立行業(yè)協(xié)會(huì)組織的職業(yè)培訓(xùn)體系，有效整合理論與實(shí)踐學(xué)習(xí)方法，在理論水平上對(duì)邊際問(wèn)題進(jìn)行深入研究，保證培訓(xùn)的有效、合理，使被培訓(xùn)人員的業(yè)務(wù)水平得到快速的提升。

第四，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流。與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷辦公室、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的交流與溝通，尤其著眼于拆遷評(píng)估工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，深入分析問(wèn)題原因，研究具體的問(wèn)題解決方案。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中，拆遷評(píng)估發(fā)展成為城市房屋拆遷工作的中心。但是，在實(shí)際過(guò)程中，拆遷篩選工作仍然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，因此有必要綜合考慮房地產(chǎn)拆遷篩選工作的具體情況，采取積極主動(dòng)的措施，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)拆遷篩選工作的良性發(fā)展。

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