住房公積金對(duì)增加居民住房支付能力的作用

童爽 林高宇

摘要：改革開放40年間，我國GDP從3678.7億元躍升至99.08萬億元，實(shí)際增長(zhǎng)268倍。但在保持國民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，我國居民的人均可支配收入?yún)s占人均GDP比重較低，這反映了居民部門，特別是工薪階層的勞動(dòng)報(bào)酬的初次分配占比較低。同時(shí)，高房?jī)r(jià)、高房租的巨大漲幅遠(yuǎn)高于居民的可支配收入增速，導(dǎo)致居民債務(wù)負(fù)擔(dān)過重。而住房公積金制度因其優(yōu)越的作用機(jī)理及特點(diǎn)，可以發(fā)揮其收入再分配的作用，增加居民住房支付能力。

關(guān)鍵詞：支付能力;公積金;分配

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138- （2020）11-0058-62

收稿日期：2020-10-22

1初次分配中勞動(dòng)者報(bào)酬偏低，影響了居民特別是工薪階層消費(fèi)的增長(zhǎng)

1978 - 2019年，我國GDP從3678.7億元躍升至99.08萬億元，實(shí)際增長(zhǎng)268倍;人均GDP從385元提高到7.08萬元，實(shí)際增長(zhǎng)183倍。

改革開放至今，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入2019年是1978年122倍，年平均增長(zhǎng)速度為130%，而同期國民生產(chǎn)總值的年平均增長(zhǎng)速度為140%，這說明在保持國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民的收入水平基本得到了同步發(fā)展。但是考慮到人均可支配收入占人均GDP的比重時(shí)，最近5年期間，我國的數(shù)值一直穩(wěn)定在40%左右。與國際同時(shí)期的美、德、英等發(fā)達(dá)國家60%左右的數(shù)值相比，我國的人均可支配收入水平仍有待提高，居民部門在初次分配中占比較低，見表1和圖1。

居民部門的初次分配收入主要由勞動(dòng)報(bào)酬凈額、財(cái)產(chǎn)收入和增加值3項(xiàng)構(gòu)成。對(duì)于工薪階層來說，最重要的部門為勞動(dòng)報(bào)酬，即可支配工資性收入。在圖2可以看到，在人均GDP的高速增長(zhǎng)下，人均可支配工資性收入增速十分緩慢，城鎮(zhèn)居民可支配工資性收入偏低是造成消費(fèi)不高的一大主要因素。

2租金和房?jī)r(jià)漲幅高于居民可支配收入增速，居民債務(wù)負(fù)擔(dān)過重

自1998年以來，國家出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展策略，房地產(chǎn)投資增速加快，1998年完成投資額3614億元，到2019年全年完成房地產(chǎn)投資132194億元，是1998年的37倍，其國民經(jīng)濟(jì)比重超過6.5%，成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也影響著居民的家庭資產(chǎn)配置。據(jù)CFPS數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國住房資產(chǎn)約占家庭總資產(chǎn)的75%，75%-80%的家庭持有1套住房，12% - 16%的家庭持有多套住房。但是我國居民人均可支配收入較低和高房?jī)r(jià)、高租金的矛盾也日益凸顯。

2.1房?jī)r(jià)的增速漲幅高于人均可支配收入增速，以及一線城市房租收入比的居高不下

通過對(duì)商品住宅銷售價(jià)格增速與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速平穩(wěn)，小幅下滑，年均增長(zhǎng)率在8%左右。而商品住宅銷售均價(jià)增速波動(dòng)較大，2018年達(dá)到12%。商品住宅銷售價(jià)格增速大部分位于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速之上，見表2和圖3。

在租購并舉的新住房體系中，居民除了購房以外，很大一部分新市民住房問題只能通過租賃住房的方式予以解決。隨著房?jī)r(jià)的上漲，居民購房壓力不斷增大，租房作為居住的另外一種方式被越來越多的年輕人接受。一線城市租房人群幸福指數(shù)一般以租金收入比衡量，租金收入比可以直接反映一個(gè)租房人的幸福程度。2019年我國人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)為40.8平方米，若人均租住建筑面積按30平方米計(jì)算，北上廣深的租金收入比如表3所示。

美國住房及城市發(fā)展部將一個(gè)家庭/個(gè)人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負(fù)擔(dān)。一旦超過表示房租壓力過大。目前，我國北上廣深的平均房租收入比在30%，以上，其中深圳最高。

2.2高房?jī)r(jià)和高租金對(duì)居民消費(fèi)的影響

為實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需的政策目標(biāo)，國家自20世紀(jì)90年代開始推廣個(gè)人消費(fèi)信貸的發(fā)展。中國個(gè)人消費(fèi)貸款發(fā)展迅速，個(gè)人住房貸款占總消費(fèi)貸款的比重大，主要是因?yàn)榫用褓徺I住房所需資金數(shù)額大，多數(shù)家庭無法一次性付清全款，而住房市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)住房的需求比較旺盛。當(dāng)家庭使用住房貸款投資房地產(chǎn)時(shí)，需要首付一定比例，并分期付息償還剩余房貸，因此會(huì)壓縮每一期的消費(fèi)。城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)支出占人均可支配工資性收入的比重，如圖4所示。

住房性貸款相當(dāng)于一個(gè)高杠桿工具，其中存在著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，如信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。金融風(fēng)險(xiǎn)問題若得不到及時(shí)的規(guī)避，將會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來極大的阻力。在世界范圍內(nèi)帶來動(dòng)蕩的美國“次貸危機(jī)”就是由房地產(chǎn)市場(chǎng)引起的。寬松的貨幣政策以及不斷的降息，刺激了美國房地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)銀行因此發(fā)放了次級(jí)貸款，鼓勵(lì)買不起房的人買房，導(dǎo)致杠桿率升高。為了規(guī)避房?jī)r(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將次級(jí)債賣給投資銀行，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資銀行，投資銀行將按揭證券打包后賣給全世界。而隨著投資銀行接二連三破產(chǎn)，杠桿率極高，美國金融海嘯波及到全世界，經(jīng)濟(jì)危機(jī)嚴(yán)重影響力美國乃至全世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

分析居民債務(wù)水平最常用的指標(biāo)是國際清算銀行公布的居民杠桿率，它是指一國和地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。2006- 2019年居民部門杠桿率，見圖5。

居民杠桿率（居民部門債務(wù)占GDP比重）是衡量居民債務(wù)整體負(fù)擔(dān)的重要指標(biāo)。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，伴隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，居民杠桿率整體是上升的。但部分專家學(xué)者（馬勇、陳雨露）認(rèn)為相比于杠桿率水平的高低，杠桿率上升速度更值得關(guān)注。1996年中國居民杠桿率只有3%，2006年為11%，過13年后2019年為55%，翻了4倍。綜上，單純從存量角度來看，目前中國的居民杠桿率處于國際平均水平，但考慮到中國所處的發(fā)展階段，以及近幾年居民杠桿率的快速攀升，需要重視居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

2.3居民杠桿率上升速度較快的原因分析

（1）住房貸款占比高：住房貸款包括消費(fèi)貸款和經(jīng)營貸款。消費(fèi)貸款根據(jù)期限可劃分為短期消費(fèi)貸款和中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款。中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款可用于房貸和其他用途，個(gè)人住房貸款是主體，它在消費(fèi)性貸款中的比例達(dá)到七成以上。

（2）償債壓力大：債務(wù)收入比可以用居民部門債務(wù)/可支配收入計(jì)算，2013年以來，居民的償債比例在不斷上升，居民債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，見表4。

3住房公積金制度應(yīng)發(fā)揮二次分配的作用

公共服務(wù)具有明顯的收入再分配的作用，但是目前我國政府公共服務(wù)支出總體不足，迫使居民用自身的收入來支付快速增長(zhǎng)的住房支出。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工資水平的提高，住宅的平均銷售價(jià)格也在不斷攀升，在部分地區(qū)，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)已經(jīng)超過了居民能夠承受的住房?jī)r(jià)格水平。住房貸款是中國居民部門債務(wù)的主要形式，住房公積金制度是我國目前唯一的支持居民解決住房問題的政策性住房金融制度，住房公積金制度應(yīng)成為平衡和調(diào)整住房?jī)r(jià)格與居民承受能力的二次分配收入調(diào)節(jié)手段，從而提高居民住房支付能力，緩解家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)。

3.1住房公積金制度的作用機(jī)理

住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職丁繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。從繳存上來看，住房公積金制度是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，歸集資金穩(wěn)定性強(qiáng)、籌資金額大、存款期限長(zhǎng)。對(duì)于職工而言，住房公積金個(gè)人賬戶存款取得的利息收入免征利息稅。單位為職工繳存的住房公積金也無需繳納稅費(fèi);從使用上來看，住房公積金制度的主要目的是為了解決中低收入家庭的住房問題一部分地區(qū)住房公積金支持租賃住房建設(shè)，能從二次分配上支持居民解決住房問題，另一方面住房公積金貸款利率低，首付比例低，從而降低了住房公積金貸款使用者的購房成本，改善了居民的收入分配;從風(fēng)險(xiǎn)上來看，住房公積金制度具有互助性，實(shí)行“低存低貸”的籌集和貸款措施，實(shí)現(xiàn)了住房資金的余缺調(diào)配，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2住房公積金制度面臨的問題

伴隨著金融市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的日趨成熟，住房公積金制度逐漸暴露出了一些問題：一是住房公積金繳存覆蓋面窄，受益群體小，很多購房家庭無法享受到比商貸利率少兩個(gè)百分點(diǎn)的住房公積金貸款優(yōu)惠利率，住房公積金貸款所占全國個(gè)人住房貸款比例低。2019年底，全國城鎮(zhèn)就業(yè)人員4.4億人，住房公積金實(shí)繳人數(shù)1.49億人，而同期城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保3.12億人。全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額30.07萬億元，住房公積金個(gè)人住房貸款余額5.59萬億元，住房公積金貸款余額占全國個(gè)人住房貸款比例約為15.7%。二是住房公積金對(duì)租賃住房支持力度不夠。中低收入居民由于自身工資收入有限，靠住房公積金這部分資金買房困難較大，目前市場(chǎng)上大部分租賃住房的提供者為擁有產(chǎn)權(quán)住房的居民個(gè)體，政府作為租賃住房的供給端主體比較小。

3.3提高住房公積金對(duì)居民住房消費(fèi)的支付能力

為解決上述問題，建議充分發(fā)揮住房公積金制度的優(yōu)越性，把有住房需求群體納入制度內(nèi)，增加居民住房支付能力。一是改進(jìn)住房公積金繳存機(jī)制，由只面向用人單位轉(zhuǎn)向既面向單位又面向靈活就業(yè)的個(gè)人，實(shí)行單位繳存與個(gè)人繳存相結(jié)合，逐步將新市民等有住房需求的群體納入住房公積金制度。二是以解決繳存人特別是新市民的住房問題為核心，優(yōu)化住房公積金使用政策，由僅支持需求端轉(zhuǎn)向供需兩側(cè)雙向發(fā)力，支持租賃住房發(fā)展，促進(jìn)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。三是為購買首套房提供資金支持，優(yōu)化購房和還貸提取。大力推行約定提取沖還住房公積金貸款業(yè)務(wù)，減輕繳存人購房和還貸資金壓力。探索實(shí)行存貸掛鉤機(jī)制。根據(jù)繳存人繳存金額、繳存時(shí)間等因素，合理確定貸款額度、期限、利率等，實(shí)現(xiàn)權(quán)利義務(wù)對(duì)等、精準(zhǔn)施策，滿足繳存人多樣化的貸款需求。探索住房公積金貸款代際使用，允許繳存人將貸款權(quán)益轉(zhuǎn)讓，用于子女等家庭成員貸款購房。

作者簡(jiǎn)介：童爽、林高宇，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司。