社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的跨界藝術(shù)

摘要：社區(qū)商業(yè)在城市功能服務(wù)中正扮演越來越重要的角色。從傳統(tǒng)的底商，到如今能夠與菜場、文化、醫(yī)療等多樣化業(yè)態(tài)進(jìn)行全方位的融合，社區(qū)商業(yè)在更新的領(lǐng)域不斷挖掘和深耕，在運營上不斷精細(xì)化，也將逐漸成為未來商業(yè)模式的主流。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè);社區(qū)醫(yī)療;業(yè)態(tài)融合

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0063-66

收稿日期：2020-08-06

對于社區(qū)商業(yè)，大家都不陌生。

記憶中的社區(qū)商業(yè)，大多來自小區(qū)住宅的底樓商業(yè)，這種傳統(tǒng)型的社區(qū)底商主要提供周邊居民基本日常生活服務(wù)，以餐飲店和便民超市為主打，搭配理發(fā)、洗衣、藥房、寵物店等日常生活消費業(yè)態(tài)。

隨著住宅開發(fā)完成，小區(qū)住戶的規(guī)模入住，社區(qū)商業(yè)得以擁有穩(wěn)定的消費客源，同時整體的市場培育期較短，所以社區(qū)商業(yè)投資風(fēng)險較低，且收益有保障，因此在過去的十幾年里，社區(qū)商業(yè)總是備受投資者的青睞。

但是時過境遷，如今我們往往也會看見空空蕩蕩的小區(qū)底商無人問津，并且形象糟糕破敗，這幅場景通常都是開發(fā)商盲目開發(fā)，并散售給個體的后果。這樣的社區(qū)商業(yè)少有整體規(guī)劃，更缺乏運營管理，任憑市場自由生長發(fā)揮，無論是經(jīng)濟(jì)效益還是對外觀感都差強(qiáng)人意。

顯然，當(dāng)前的社區(qū)商業(yè)正面臨著轉(zhuǎn)型升級的挑戰(zhàn)。

1社商轉(zhuǎn)型的加速之路

1.1社區(qū)商業(yè)地位逐漸凸顯

在社商轉(zhuǎn)型的道路上，社區(qū)商業(yè)一方面可以滿足“家門口”消費的需要，由于靈活度高、消費粘性強(qiáng)，大大縮短了居民的生活半徑，讓居民享受到“最后一公里”的商業(yè)購物需求。

另一方面，面對疫情的陰霾，社區(qū)商業(yè)在應(yīng)對突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，也更具有服務(wù)居民的優(yōu)勢，保障居民的日常所需，營造一個安心的全方位生活服務(wù)生態(tài)鏈。

同時，社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)內(nèi)重要的商業(yè)配套，與社區(qū)的發(fā)展息息相關(guān)，其整體的價值和商戶的選擇決定著周邊生活居民的生活質(zhì)量。對于開發(fā)商而言，社區(qū)商業(yè)的檔次等級也會影響到住宅的銷售和定位，社區(qū)商業(yè)共同體的重要性不言而喻。

1.2消費紅利升級時代，社商轉(zhuǎn)型迎來機(jī)遇

近幾年，消費升級的浪潮席卷而來，社區(qū)商業(yè)也逐漸從消費渠道、消費需求和消費趨勢發(fā)展迎來新的機(jī)遇。

1.2.1消費渠道多元化

從實體商業(yè)到線上商業(yè)，再到線上線下互動結(jié)合，社商的渠道多元化賦予了消費者更多選擇空間，從而改變傳統(tǒng)消費模式和習(xí)慣，實現(xiàn)消費的便利性和高效率。

1.2.2消費需求豐富化

消費升級環(huán)境下，大眾消費理念、訴求點、方式變化日新月異，這些消費需求在商家的不斷挖掘和創(chuàng)造需求的過程中變革升級。消費者會更加關(guān)注綠色、健康、可持續(xù)的生活方式，更加注重消費個性化場景的營造和沉浸式體驗的享受，對于社區(qū)商業(yè)的轉(zhuǎn)型需要也更加認(rèn)可和急切。

1.2.3老年經(jīng)濟(jì)消費趨勢

人口老齡化催生了老年經(jīng)濟(jì)市場。在歐美國家，社區(qū)商業(yè)常常作為一個老齡化的概念，年輕人會選擇開車去城市繁華地帶購物，而行動不便的老年人則會依賴家門口的社區(qū)商業(yè)。在國內(nèi)一線城市，老年人又有錢又有閑，對于體驗消費、社交空間的需求相當(dāng)巨大，而社區(qū)商業(yè)如何滿足老年消費群體更加深層次的需求，也是目前值得深度研究的重要課題。

因此，在社區(qū)商業(yè)地位攀升和消費升級的兩大背景條件下，社區(qū)商業(yè)也正逐漸從野蠻生長的局面開始轉(zhuǎn)型為精耕細(xì)作的模式，見圖1。

面對今年突如其來的疫情危機(jī)，零售物業(yè)市場受到不可避免的沖擊，消費者的消費習(xí)慣和消費結(jié)構(gòu)也在這次疫情過后發(fā)生轉(zhuǎn)變，這促使社區(qū)商業(yè)不得不在轉(zhuǎn)型的道路上快馬加鞭。

2社區(qū)商業(yè)的跨界藝術(shù)

在“家門口商業(yè)”發(fā)展的利好環(huán)境之下，社區(qū)商業(yè)愈發(fā)關(guān)注創(chuàng)新場景的開發(fā)、消費者粘性提升等，規(guī)范化、精致化、健康化的消費場景營造將成為趨勢，社商的跨界融合也變得更加流行。菜場超市、文化書店、康養(yǎng)醫(yī)療等新業(yè)態(tài)正在與社區(qū)商業(yè)嘗試新的融合。

2.1社區(qū)商業(yè)里的“網(wǎng)紅”菜場

菜場是一個消費頻次很高的地方，也是生活中的剛需品，當(dāng)大部分菜場還處于取消活禽交易的管理初級階段，有些與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合的菜場已經(jīng)走上了“網(wǎng)紅”的道路。

以上海市普陀區(qū)真如·高陵集市為例，上海的真如·高陵集市是一個擁有“高配”硬件和軟件的菜市場，從原來傳統(tǒng)菜場的經(jīng)營模式中跳脫出來，轉(zhuǎn)型后的高陵集市搖身一變，妥妥成為了上海菜場的標(biāo)桿榜樣，也是上海為數(shù)不多的全國示范型菜場之一。

真如·高陵集市是一個兩層小盒子商業(yè)體，總體量5000平方米，位于上海市普陀區(qū)真如社區(qū)，于2020年4月開始運營，目前屬于瀚立商管公司下的“萬有集市”品牌運營，打造成復(fù)古摩登、民國風(fēng)特色的菜場，成為社區(qū)商業(yè)成功運營代表，見圖2。

集市首層以菜場為核心，業(yè)態(tài)占比達(dá)60%，其次為餐飲。首層菜場人流量較大，菜場約有130個攤位，每個攤位還引入菜品的電子標(biāo)簽和追溯平臺，在現(xiàn)代科技設(shè)施中營造炯火氣與人情味。

同時首層還引入了室內(nèi)小吃街，餐飲多為老上海傳統(tǒng)美食，小吃街內(nèi)還設(shè)有就餐區(qū)，即便是工作日中午，仍有很多周邊中老年居民在此消費。

集市的室外商鋪以熟食外帶銷售為主，室外更貼心的設(shè)置了室外就餐區(qū)、機(jī)動車停車區(qū)和非機(jī)動車停車區(qū)，可以說相當(dāng)?shù)娜诵曰恕?/p>

集市的二層是社區(qū)的公共服務(wù)配套區(qū)域，設(shè)置了約8種功能活動間，包括兒童成長中心、便民服務(wù)站、社區(qū)食堂、日間照料中心、百姓大舞臺，黨群共享中心、共享健身房和社區(qū)指揮室，見圖3。

真如·高陵集市之所以成為菜場界的“網(wǎng)紅”，和它統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計與統(tǒng)一運營管理緊密相連，不管是從功能布局，還是形象展示、裝修監(jiān)管都做到了大局的考量，讓內(nèi)部的一切都自成一體。

同時，從消費者的角度出發(fā)，高陵集市還做到了服務(wù)集成，通過標(biāo)準(zhǔn)的管理作業(yè)流程、商品質(zhì)量控制體系、服務(wù)要求以及篩選機(jī)制來實現(xiàn)渠道優(yōu)化，傳承老上海的海派特色風(fēng)格，營造現(xiàn)代都市里的煙火氣息，獲得老百姓的情感共鳴，不得不說是一個讓人駐足并還想再次光顧的菜場集市。

2.2社區(qū)商業(yè)與書店的高光時刻

在社區(qū)商業(yè)中注入“文化”這劑猛藥，會讓社區(qū)的商業(yè)氛圍熠熠生輝，給社區(qū)商業(yè)帶來許多高光點，增添不少活力和靈氣。

通過文化書店的引入、文化活動的舉辦、集市活動的召集等，能夠滿足現(xiàn)代人對于精神消費的需求，也會帶來有趣的社交互動體驗，增強(qiáng)居民對“家門口的消費”的黏性，從而優(yōu)化街區(qū)的業(yè)態(tài)組合，穩(wěn)定生活配套、社區(qū)教育與餐飲服務(wù)等業(yè)態(tài)的租賃關(guān)系，實現(xiàn)街區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營價值整體提升的目的。

2.3社區(qū)商業(yè)里的“私人醫(yī)生”

對于社區(qū)居民來說，除r需要能滿足日常生活的商業(yè)配套，在老年經(jīng)濟(jì)的時代趨勢之下，人們對社區(qū)醫(yī)療的需求也日漸突出，社區(qū)醫(yī)療作為基層醫(yī)療的毛細(xì)觸角，也是健康管理場景中非常重要的入口。

自疫情發(fā)生以來，多個行業(yè)由線下轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，線上醫(yī)療也順勢站在風(fēng)口上?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)療在2011年前后逐漸進(jìn)入大眾視野，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，有助于在社區(qū)內(nèi)部均衡地區(qū)醫(yī)療資源分配差距，提升現(xiàn)有醫(yī)療資源的利用效率。

社區(qū)“私人醫(yī)生”的關(guān)鍵步驟在于智能家居設(shè)備的健康數(shù)據(jù)采集，利用大數(shù)據(jù)分析對業(yè)主提供健康管理、通過社區(qū)門診部提供專業(yè)服務(wù)，見圖4。

具體來說，就是在居民家中安裝居家健康管理終端，基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的終端可以收集各類智能家居設(shè)備導(dǎo)出的生活、健康、醫(yī)療數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)將被實時上傳至社區(qū)智慧健康數(shù)據(jù)平臺與社區(qū)門診部，通過大數(shù)據(jù)分析及預(yù)警機(jī)制，可以實現(xiàn)日常對社區(qū)居民健康管理和生活照護(hù)服務(wù)，必要時也可以及時對居民提供專業(yè)醫(yī)療服務(wù)。

一個成功的社區(qū)商業(yè)能夠成為家的延伸，喚起共鳴與認(rèn)同，使得消費者愿意沉溺在家門口的商業(yè)氛圍中，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間識別感，進(jìn)一步獲得深刻記憶以及情感共振。

一個能夠讓居民喚起廣泛認(rèn)同感并最終產(chǎn)生新回憶的社區(qū)商業(yè)需要找準(zhǔn)居民的敏感點和偏好，這意味著彼此之間需要持久的粘性，也意味著持續(xù)不斷的駐足和到訪頻次。

社區(qū)商業(yè)在城市功能服務(wù)中正扮演越來越重要的角色。從傳統(tǒng)的底商，到如今能夠與菜場、文化、醫(yī)療等多樣化業(yè)態(tài)進(jìn)行全方位的融合，社區(qū)商業(yè)在更新的領(lǐng)域不斷挖掘和深耕，在運營上不斷精細(xì)化，也將逐漸成為未來商業(yè)模式的主流。

作者簡介：陳睿，同策咨詢研策中心研展主任。