綜合體：旅游度假地產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)解

摘要：度假綜合體是一個(gè)度假目的地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，也是一個(gè)多元化結(jié)構(gòu)，形成了完美、系統(tǒng)的度假產(chǎn)品體系，為消費(fèi)者提供了一種以養(yǎng)生休閑為目的的度假生活方式。度假綜合體的打造要從構(gòu)建“1+x+y+z”開發(fā)架構(gòu);塑造主題;開發(fā)多元化產(chǎn)品體系以及提升和游客服務(wù)體驗(yàn)為要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：度假綜合體;塑造主題;多元化產(chǎn)品

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）10-0061-62

收稿日期：2020-08-20

近年來，旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式正在成為城鎮(zhèn)化的整合單元及發(fā)展引擎，在遵循國家旅游度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，超越這一標(biāo)準(zhǔn)形成了一種度假綜合開發(fā)架構(gòu)——度假綜合體。度假綜合體以度假酒店、公寓、別墅等接待設(shè)施為核心，通過完善服務(wù)設(shè)施，整合相關(guān)資源，能夠提供“避寒、避暑、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、養(yǎng)老”等旅游產(chǎn)品體系的綜合項(xiàng)目。度假綜合體是一個(gè)度假目的地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，也是一個(gè)多元化結(jié)構(gòu)，形成了系統(tǒng)的度假產(chǎn)品體系，為消費(fèi)者提供了一種以養(yǎng)生休閑為目的的度假生活方式。

1“1+x+y+z”開發(fā)架構(gòu)

旅游綜合開發(fā)是基于一定的旅游資源基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行的土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置及目標(biāo)綜合打造。其功能架構(gòu)包括“核心吸引中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心”三大部分。打造核心吸引中心，是面向市場(chǎng)需求，創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源，創(chuàng)造核心吸引物，這是吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在;構(gòu)造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集;創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，主要是延伸發(fā)展地產(chǎn)業(yè)（利潤主要來源）、泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這是獲取土地開發(fā)巨大收益的重中之重。基于這一理念，度假綜合體的開發(fā)架構(gòu)可概括為“1+x+y+z”，1：核心度假載體;X：度假配套設(shè)施;Y：度假物業(yè)地產(chǎn);Z：度假軟性服務(wù)。

1.1核心度假載體

度假綜合體一般圍繞某一個(gè)或一類核心度假載體來構(gòu)建，依靠其強(qiáng)大的內(nèi)在聚合效應(yīng)，迅速帶動(dòng)人氣，是形成市場(chǎng)品牌和吸引力的內(nèi)在關(guān)鍵力量。核心度假載體一般依托于項(xiàng)目地的優(yōu)勢(shì)資源或通過資源的整合來打造，常見的主要有高爾夫、溫泉、濱海、名山、古鎮(zhèn)、原始森林、歷史古跡、湖泊、草原、葡萄酒莊、滑雪場(chǎng)等。核心度假載體的打造需要解決三個(gè)問題：主題核心吸引力、游憩方式“玩法”、游客需求全面滿足。

1.2休閑度假配套

休閑配套是度假必不可少的內(nèi)容，是核心度假載體的有效補(bǔ)充，主要滿足游客及購買了度假物業(yè)的業(yè)主的多樣需求，實(shí)現(xiàn)留客及消費(fèi)擴(kuò)張。包括休閑娛樂配套，如度假酒店、特色餐飲、商業(yè)街區(qū)、文藝演出;生活配套如超市、商店、健身娛樂等;相關(guān)產(chǎn)業(yè)延伸配套，如由高爾夫延伸出來的培訓(xùn)學(xué)校、商學(xué)院等。其打造關(guān)鍵在于多業(yè)態(tài)體系的形成及夜間旅游產(chǎn)品的強(qiáng)化。

1.3度假物業(yè)

度假物業(yè)以度假地產(chǎn)為主要模式，是度假綜合體成功開發(fā)和打造的重要部分，是資金鏈滾動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，也是實(shí)現(xiàn)土地增值和項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的有效保障。一般度假綜合體的開發(fā)和建設(shè)都將度假地產(chǎn)作為各階段建設(shè)的重要內(nèi)容，與度假核心載體、度假配套設(shè)施同步建設(shè)。

1.4軟性服務(wù)

度假綜合體的核心在于生活方式的營造，軟性服務(wù)至關(guān)重要，作用體現(xiàn)在對(duì)運(yùn)營的保障，同時(shí)也是度假綜合體品質(zhì)和知名度提升的關(guān)鍵。借助互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)，整合聚集周邊的旅游、休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等，形成“度假生活300公里業(yè)主社群”，是度假服務(wù)的創(chuàng)新方向。度假綜合體開發(fā)的四大層面呈現(xiàn)出一種相輔相成的關(guān)系：具有足夠吸引力的核心度假載體是度假綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，也是吸引人流的關(guān)鍵，其他層面均圍繞其展開;休閑度假配套為游客及業(yè)主提供了多樣的休閑娛樂及生活服務(wù)，是聚集人氣的關(guān)鍵，也是擴(kuò)大消費(fèi)的核心;地產(chǎn)物業(yè)作為度假綜合體的標(biāo)配產(chǎn)品，是其盈利的主體;軟性服務(wù)可提升度假的品質(zhì)，提高游客的重游率。

2開發(fā)要點(diǎn)

2.1以文化為魂，塑造特定主題

任何旅游項(xiàng)目，都是主題文化項(xiàng)目，必須要有獨(dú)特的主題，形成項(xiàng)目的獨(dú)特性賣點(diǎn)、壟斷性吸引力、一致性內(nèi)涵、差異化特質(zhì)。度假綜合體也不例外，文化體系與度假體系是其不可缺少的組成部分，其中文化是“魂”，是總體引領(lǐng)，度假是“血肉”，是主體架構(gòu)。因此，為度假綜合體“找魂”就是通過挖掘文化，尋找最能代表和體現(xiàn)旅游項(xiàng)目本質(zhì)的文化要素，通過旅游的手法提煉、重構(gòu)，為項(xiàng)目形成一個(gè)特制的、不可復(fù)制的文化精髓，最終注入到旅游項(xiàng)目中，形成特定主題，使其成為旅游項(xiàng)目獨(dú)一無二的靈魂。

當(dāng)然，對(duì)于提煉出來的文化要素，并不是要簡(jiǎn)單的回歸與模仿，而是要結(jié)合市場(chǎng)需求、現(xiàn)代生活方式、主流價(jià)值觀等進(jìn)行再認(rèn)知、再加工和再創(chuàng)造，植入新認(rèn)知、新生活方式、新導(dǎo)向，使舊文化煥發(fā)新活力。并通過視覺化、體驗(yàn)化、博覽化、功能化、創(chuàng)意化等多種手法進(jìn)行文化活化，形成能夠被游客感知的體驗(yàn)化旅游產(chǎn)品的過程。

2.2以綜合化打造為手段，構(gòu)建多元化產(chǎn)品體系

度假綜合體相較于傳統(tǒng)的旅游景區(qū)來說，聚集了多種旅游功能，既要突出某項(xiàng)功能，又能一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求。因此，在度假綜合體的構(gòu)建中，需要基于自身資源及主題，根據(jù)不同細(xì)分市場(chǎng)的需求，構(gòu)建多元化的業(yè)態(tài)及產(chǎn)品體系，打造全體驗(yàn)式度假目的地。

2.3以服務(wù)為特色，提高游客的體驗(yàn)感及重游率

旅游度假的消費(fèi)群體相對(duì)來說較為高端，且容易產(chǎn)生黏性，因此細(xì)致、周到、人性化的服務(wù)是其重要構(gòu)成部分，也是塑造度假綜合體第二家園形象、文化精神領(lǐng)地及游客體驗(yàn)感、歸宿感的重要途徑。根據(jù)度假綜合體的功能板塊，可將其服務(wù)分解為四個(gè)層面：酒店服務(wù)——個(gè)性化、私密性、高端化的服務(wù);社區(qū)服務(wù)——傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)及社群服務(wù);度假區(qū)——低插手的周到服務(wù);周邊區(qū)域——個(gè)性化的定制服務(wù)。

作者簡(jiǎn)介：林峰，綠維文旅控股集團(tuán)董事長