看上海南翔印象城MEGA如何玩轉(zhuǎn)TOD商業(yè)

摘要：上海南翔印象城MEGA并不僅僅在于“地鐵上蓋”，而是對(duì)城市中心的重新解讀，讓車站不僅是城市的交通配套，更是城市的實(shí)際中心，站、產(chǎn)、城融為一體，出了車站就是城市，辦公、商業(yè)、文化交流、居住等均圍繞車站為中心展開，以步行距離構(gòu)建新的CBD。

關(guān)鍵詞：TOD;都市圈;城市綜合體

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）10-0017-20

收稿日期：2020-08-31

1大都市圈時(shí)代，TOD商業(yè)必然大行其道

城市的發(fā)展離不開交通技術(shù)的進(jìn)步。是馬車的出現(xiàn)讓馬路出現(xiàn)在人類歷史舞臺(tái)，是水運(yùn)讓港口城市興起成為重要的交通節(jié)點(diǎn)，是汽車和電梯的發(fā)明造就了現(xiàn)代化的大城市，也正是地鐵+高鐵的軌道交通發(fā)展才讓大都市圈的形成成為一種可能。當(dāng)人們一方面抱怨高鐵出現(xiàn)讓大城市成了“抽水機(jī)”，源源不斷地從中小城市抽取人才和資源，另一方面人們也已經(jīng)習(xí)慣了以軌道交通為主的出行方式，不斷擴(kuò)大自己的日常出行距離，形成固定的生活方式。

人們生活方式的改變必然會(huì)影響人們對(duì)于地段的認(rèn)知，商業(yè)中心自然也隨之遷移。以東京圈為例，正是新干線和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的形成造就了東京都市圈，目前僅東京23區(qū)就有軌道線路42條，2246公里，日均客流1600萬(wàn)人次以上，日本人把TOD開發(fā)模式做到了極致。如今東京的主要商業(yè)中心如新宿、澀谷、池袋、六本木等都是典型的TOD商業(yè)綜合體。基于軌道交通與商業(yè)交通的無(wú)縫對(duì)接，將交通人流有效導(dǎo)流成商業(yè)人流，造就了一個(gè)又一個(gè)經(jīng)典的城市更新案例。

一個(gè)成功的TOD項(xiàng)目開發(fā)并不僅僅在于“地鐵上蓋”，而是對(duì)城市中心的重新解瀆，讓車站不僅是城市的交通配套，更是城市的實(shí)際中心，站、產(chǎn)、城融為一體，出了車站就是城市，辦公、商業(yè)、文化交流、居住等均圍繞車站為中心展開，以步行距離構(gòu)建新的CBD。正是以一個(gè)個(gè)交通節(jié)點(diǎn)上的TOD展開，讓大東京規(guī)避了“大城市病”，歷久彌新。

2中國(guó)的TOD商業(yè)樣板——上海南翔印象城MEGA

當(dāng)我們把目光聚焦在中國(guó)最大的都市圈——上海大都市圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)其最重要的連接軸是向西發(fā)展，也就是經(jīng)嘉定連通蘇州一線。由于杭州灣的崛起，“1+8”的城市群格局中最能有效與上海形成協(xié)同的還是蘇南的“蘇錫?！薄Ｊ聦?shí)上，上海原來(lái)也是隸屬于蘇州，文化上也與蘇南有更強(qiáng)的認(rèn)同。因此蘇州成為上海人的后花園，蘇南的企業(yè)壯大后愿意把總部遷入上海，也就順理成章。

在上海市區(qū)和蘇州之間，是作為上海西北門戶的嘉定，它東接大虹橋商務(wù)區(qū)，西與江蘇昆山、太倉(cāng)接壤，早就是上海向外發(fā)展重要的衛(wèi)星城。在長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn)過(guò)程中，嘉定定位為長(zhǎng)三角重要的綜合性節(jié)點(diǎn)城市，也是上海對(duì)接長(zhǎng)三角其他地區(qū)的一個(gè)橋頭堡。嘉定有高速道路G2、G15、G42，也有全國(guó)最早的一條跨省軌交線——地鐵11號(hào)線。上海地鐵11號(hào)線貫穿嘉定直通江蘇昆山花橋，并通過(guò)蘇州S1號(hào)線與蘇州的地鐵3號(hào)線直接連通。這意味著蘇州人到上海和上海人到蘇州，通過(guò)地鐵就可以實(shí)現(xiàn)相互往來(lái)。

基于地理優(yōu)勢(shì)和交通便利，嘉定距離上海市區(qū)最近的南翔鎮(zhèn)也成了一個(gè)“未來(lái)中心”的潛力股，吸引眾多頂級(jí)開發(fā)商來(lái)此投資建設(shè)，區(qū)域住宅開發(fā)面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，并規(guī)劃30棟總部辦公大樓，或?qū)⒊蔀樯虾Ｊ讉€(gè)“近郊CBD”。

就在這個(gè)近郊CBD的核心，是上海11號(hào)線的陳翔公路站，東臨滬嘉高速公路陳翔公路出口，西臨嘉閔高架（串接中環(huán)、G15），地處嘉定新城與大虹橋商務(wù)區(qū)之間。印力很敏銳地在此開發(fā)了一個(gè)TOD旗艦之作——南翔印象城MEGA，以“一日微度假勝地”為項(xiàng)目定位，通過(guò)34萬(wàn)平方米超大體量的空間（是目前上海單體量最大的購(gòu)物中心）承載，以多元化的體驗(yàn)、豐富而獨(dú)特的消費(fèi)內(nèi)容，意在引領(lǐng)西上海全新的生活方式。

特別值得一提的是，作為改善南翔地區(qū)的交通狀況，陳翔公路站是中國(guó)軌道交通史上第一條在既有線路上加站的地鐵站，是重要的交通節(jié)點(diǎn)。不僅通過(guò)連廊與陳翔公路站直接相連，南翔印象城MEGA還特別打造了“軌道交通雙首層+市內(nèi)公交雙站臺(tái)”的立體交通，依托多條快速路，半小時(shí)交通輻射罔內(nèi)人口逾400萬(wàn)，可達(dá)昆山、太倉(cāng)等上海周邊城市，見(jiàn)圖1。

同時(shí)，南翔印象城MEGA屬于上海虹橋交通綜合樞紐“10分鐘輻射區(qū)”，除了滿足地鐵通勤和自駕交通的潮汐人群消費(fèi)需求，也將視野放寬到長(zhǎng)三角城市群乃至全國(guó)。

除了區(qū)域、交通、TOD模式的加持，定位為“一日微度假勝地”的南翔印象城MEGA項(xiàng)目本身也是頗見(jiàn)誠(chéng)意。它不僅在品牌業(yè)態(tài)方面做到創(chuàng)新引領(lǐng)，打好首店經(jīng)濟(jì)這張王牌，更在空間體驗(yàn)上充滿新意。整個(gè)商場(chǎng)空間圍繞營(yíng)造綠色休閑氛圍、挖掘?qū)俚匚幕?、打造特色街區(qū)場(chǎng)景等方面，在巨型商業(yè)體中打造DISCOVER M.E.G.A.的美好生活場(chǎng)景，見(jiàn)圖2。

這意味著南翔印象城MEGA不僅是一座巨型購(gòu)物中心，更是生活中心、社交中心、度假目的地，創(chuàng)造了消費(fèi)者的相遇場(chǎng)景，強(qiáng)調(diào)了人與人之間的社交相遇，人們與品質(zhì)生活的美好相遇，見(jiàn)圖3。

作為商業(yè)老法師的印力充分顯示了其強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。圍繞“視界大有可觀”的產(chǎn)品理念，南翔印象城MEGA可謂“首店收割機(jī)”，引進(jìn)超過(guò)400余家全業(yè)態(tài)品牌，涵蓋時(shí)尚零售、餐飲美食、生活社交、娛樂(lè)文化、家庭親子、健康休閑等。其中，上海首店及品牌全新概念店占比超過(guò)40%，區(qū)域首店占比超85%，首店數(shù)量和比例在嘉定地區(qū)乃至上海均處于第一梯隊(duì)。其中不僅有深受客戶歡迎的成熟品牌，還有很多富有創(chuàng)新內(nèi)容的嶄新品牌，令人充滿期待。

充分考慮軌道新城發(fā)展的自然規(guī)律，南翔印象城MEGA將中青年群體、新興家庭作為最核心的目標(biāo)客群，引進(jìn)了包括以威爾仕健身、CGV影院、開心麻花、MELAND CLUB、全明星滑冰俱樂(lè)部、NITORI為代表的主力店，此外還引進(jìn)了Popeyes、溱溱火鍋、太二酸菜魚、東發(fā)道·朱雀打邊爐等自帶話題與流量的網(wǎng)紅餐飲品牌，同時(shí)也不乏代表文化傳承的“百年老字號(hào)”上海老飯店這樣吸引上海老客戶的傳統(tǒng)品牌，以品類豐富的多樣化零售和特色體驗(yàn)類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)雅俗共賞，老少皆宜。

南翔印象城MEGA充分意識(shí)到新生代消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，為了給消費(fèi)者帶來(lái)全新的體驗(yàn)感，他們將森林搬進(jìn)了購(gòu)物中心，創(chuàng)新地將商業(yè)空間與業(yè)態(tài)、動(dòng)線及設(shè)計(jì)相結(jié)合，同時(shí)佐以森林、濕地、高山等主題，打造了一個(gè)沉浸式綠色休閑新體驗(yàn)。

位于商場(chǎng)1樓的“覓境·森林”，引進(jìn)了超200+國(guó)內(nèi)外植物，打造了一個(gè)5層高的跨層生態(tài)植物園，不僅提高了商場(chǎng)的綠化率，同時(shí)也為消費(fèi)者科普了植物常識(shí)。以生態(tài)植物園為藍(lán)本的熱帶雨林、被梯田狀的綠色植被環(huán)抱而形成的獨(dú)特“退臺(tái)花園”、400米沿建筑邊緣的屋頂星空跑道，既能滿足城市人群向往接近自然、觸摸自然的需求，同時(shí)也完美實(shí)現(xiàn)建筑與自然、人與空間的聯(lián)動(dòng)。

位于商場(chǎng)南邊的生態(tài)植物園內(nèi)，還攜手英國(guó)藝術(shù)家Luke Jerram，打造了一個(gè)名為“超級(jí)月亮”的藝術(shù)裝置。這也是“超級(jí)月亮”首次進(jìn)駐中國(guó)，直徑6米的超級(jí)月亮在南翔印象城MEGA的綠色生態(tài)環(huán)境襯托下，將讓消費(fèi)者不出國(guó)門就能享受這一極具沖擊力的視覺(jué)盛宴。

與此同時(shí)，南翔印象城MEGA還深度挖掘南翔區(qū)域的歷史文化元素，邀請(qǐng)獨(dú)立設(shè)計(jì)師、獨(dú)立數(shù)字藝術(shù)家張周捷，以“白鶴南翔”為主題，為MEGA量身打造了《天空之翼》與《飛起》兩件裝置藝術(shù)作品，賦予商業(yè)建筑極具中國(guó)元素特色的現(xiàn)代藝術(shù)感。

此外，南翔印象城MEGA還巧妙地將商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行組合，在不同的樓層中打造出不同的主題街區(qū)，讓人有不斷探索，形成不同記憶點(diǎn)的場(chǎng)景體驗(yàn)。

位于B1層還原上海風(fēng)情復(fù)古又時(shí)尚的時(shí)光街;位于L1層聚集了奈雪的茶、Popeyes等網(wǎng)紅品牌讓人愿意停下來(lái)喝一杯的“印·巷”半室外街區(qū);位于L4層以《少年派的奇幻漂流》為靈感，匯集手作、美學(xué)、潮玩等品牌，面向二次元世界打造的玩趣少年派“少年專屬”文創(chuàng)特色街區(qū);還有屋頂?shù)男强张艿?，就是健身達(dá)人釋放荷爾蒙的好地方，將人流自然引導(dǎo)到屋頂。

另外，印力集團(tuán)已在智慧商業(yè)領(lǐng)域深耕多年，實(shí)現(xiàn)了超大體量商場(chǎng)人、貨、場(chǎng)的數(shù)字化重構(gòu)。此次帶來(lái)的旗艦級(jí)項(xiàng)目南翔印象城MEGA，同樣是將智慧化運(yùn)營(yíng)發(fā)揮到極致，提供了諸多新穎貼心的極致服務(wù)，例如兒童衛(wèi)生間、多層親子衛(wèi)生間、多層主題母嬰室、女性化妝間、智慧停車（VIP停車預(yù)約&反向?qū)ぼ?室內(nèi)外導(dǎo)航無(wú)縫切換）、AI智能導(dǎo)購(gòu)、人臉識(shí)別、智能步道、全景生態(tài)系統(tǒng)等，這些“黑科技”將賦能實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，為消費(fèi)者帶來(lái)更加友好的購(gòu)物體驗(yàn)。

這已不僅是一個(gè)購(gòu)物中心，更是現(xiàn)代都市生活樞紐，讓游走在上海和江蘇之間的年輕人有了一個(gè)全新的選擇，讓南翔乃至嘉定這塊被低估的土地重新發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值。這僅僅是個(gè)開始，TOD一定是大勢(shì)所驅(qū)，智者早已提前布局。

8月25日，南翔印象城MEGA迎來(lái)了盛大開業(yè)，雖然是工作日依然迎來(lái)了久盼的人潮，作為2020年上海首個(gè)開業(yè)項(xiàng)目，交出了傲人的首日開業(yè)成績(jī)單：招商簽約率95%、開業(yè)率90%，開業(yè)首日客流超30萬(wàn)，銷售額2500萬(wàn)+。

讓我們期待這個(gè)TOD大作帶給我們更多新的啟發(fā)，共同探索在城市化2.0時(shí)代實(shí)體商業(yè)的未來(lái)究竟應(yīng)該何去何從。

作者簡(jiǎn)介：陳方勇，佰仕會(huì)（北京）投資管理有限公司董事長(zhǎng)。