解讀房地產(chǎn)合作開發(fā)的涉稅業(yè)務(wù)

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)十分重要的位置，一些企業(yè)彼此之間會(huì)展開合作，然而在合作過程中會(huì)產(chǎn)生一些涉稅相關(guān)業(yè)務(wù)，為了減小企業(yè)所蒙受的經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)共贏，需要針對(duì)這些業(yè)務(wù)實(shí)施有效處理?；诖?，本文通過實(shí)例的方式分析利用房地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理策略，以期能夠?qū)ζ髽I(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理有所裨益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 股權(quán)投資? 稅務(wù)處理

甲乙公司是投資合作關(guān)系，2019年11月，甲公司以市區(qū)中一處辦公樓針對(duì)乙公司進(jìn)行投資，這一辦公樓賬面的原始價(jià)值是600萬(wàn)元，150萬(wàn)元的計(jì)提折舊費(fèi)用，經(jīng)過甲乙公司共同評(píng)估，最終作價(jià)1000萬(wàn)元。乙公司針對(duì)這一辦公樓實(shí)施裝修處理，之后進(jìn)行出租。

一、會(huì)計(jì)核算分析

關(guān)于這一項(xiàng)目的長(zhǎng)期股權(quán)投資，是以非貨幣性資產(chǎn)的交換獲取的，根據(jù)長(zhǎng)期股權(quán)投資標(biāo)準(zhǔn)中的相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目初始投資費(fèi)用需要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——非貨幣性資產(chǎn)交換》加以確立。

從該例看來，其長(zhǎng)期股權(quán)投資是通過房產(chǎn)進(jìn)行換取的。從甲公司的角度來說，換取針對(duì)乙公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資和公司原本就具有辦公樓相比較而言，令其和乙公司之間的關(guān)系發(fā)生了變化，從沒有控制、一同控制，到產(chǎn)生重大影響。這時(shí)甲公司可以利用在乙公司經(jīng)營(yíng)策略以及財(cái)務(wù)管理中參與的方式，對(duì)乙公司產(chǎn)生重大影響，擴(kuò)大了自身從乙公司相關(guān)活動(dòng)中獲得經(jīng)濟(jì)收益的權(quán)利，和公司辦公樓預(yù)測(cè)今后發(fā)生的現(xiàn)金流量在風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用以及時(shí)間幾個(gè)層面均存在一定差異。從乙公司的角度來講，通過用公司股權(quán)的方式換取甲公司的房產(chǎn)，是股東加大之于公司的投資行為。所以針對(duì)甲公司來講，這兩項(xiàng)資產(chǎn)之間的交換具備一定的商業(yè)價(jià)值。另外，關(guān)于這兩項(xiàng)資產(chǎn)，其公允價(jià)值可以進(jìn)行較為可靠的計(jì)量，與非貨幣性資產(chǎn)交換相關(guān)規(guī)定通過公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的要求相契合。甲公司需要將公允價(jià)值當(dāng)作前提，確立出換取資產(chǎn)的相應(yīng)費(fèi)用，同時(shí)確立出其中發(fā)生的損益。結(jié)合非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)規(guī)定我們可知：非貨幣性資產(chǎn)之間的交換應(yīng)具有如下特點(diǎn)，需要將應(yīng)該支付的有關(guān)稅費(fèi)以及公允價(jià)值當(dāng)作資產(chǎn)換取的費(fèi)用，換取資產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間的差值被計(jì)入當(dāng)期的損益：首先，這一交換屬于商業(yè)性質(zhì)的交換;其次，針對(duì)于換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)，可以通過公允價(jià)值進(jìn)行較為可靠的計(jì)量。

不論是換入資產(chǎn)，抑或是換出資產(chǎn)，其公允價(jià)值都可以進(jìn)行較為可靠的計(jì)量，需要將換出資產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)作確立換入資產(chǎn)費(fèi)用的前提，然而若是有確切證據(jù)表示換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更為可靠需要排除在外。因此，甲公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資需要將該處辦公樓的公允價(jià)格以及需要支付的有關(guān)稅費(fèi)當(dāng)作長(zhǎng)期股權(quán)投資的費(fèi)用，用1000萬(wàn)元的公允價(jià)值減去450萬(wàn)元的換出資產(chǎn)賬面價(jià)值所得金額550萬(wàn)元應(yīng)被計(jì)入當(dāng)期的損益。對(duì)于甲公司而言，通過房地產(chǎn)投資需要繳納137.5萬(wàn)元的企業(yè)所得稅不能被計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資費(fèi)用?？梢员挥?jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資費(fèi)用的需要支付有關(guān)稅費(fèi)指的是換入資產(chǎn)應(yīng)交付相關(guān)稅費(fèi)，換出資產(chǎn)需要交付相關(guān)稅費(fèi)。

二、稅務(wù)分析

（一）甲公司稅費(fèi)

1.甲公司土地增值稅

甲公司通過房地產(chǎn)實(shí)施投資的行為不需要征繳土地增值稅。有關(guān)土地增值稅相關(guān)規(guī)定中指出，針對(duì)利用房產(chǎn)作價(jià)入股聯(lián)營(yíng)或是實(shí)施投資的，若是聯(lián)營(yíng)或是被投資企業(yè)屬于房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，或是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過他們建筑的商品房實(shí)施聯(lián)營(yíng)與投資行為的，都不符合暫免征繳土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。該案例中甲乙公司均與房產(chǎn)開發(fā)無(wú)任何關(guān)聯(lián)，甲公司利用房地產(chǎn)投入與暫免征繳土地增值稅的相關(guān)規(guī)定相契合，因此甲公司通過房地產(chǎn)進(jìn)行投資土地增值稅可以免繳。

2.甲公司企業(yè)所得稅

根據(jù)企業(yè)所得稅法中的相關(guān)規(guī)定可以算出其需要交付的企業(yè)所得稅是（1000-（600-150））×25%=137.5萬(wàn)元。

甲公司長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)稅成本是1000萬(wàn)元。結(jié)合企業(yè)所得稅法中的相關(guān)規(guī)定，投資資產(chǎn)指的是企業(yè)針對(duì)外界實(shí)施的債權(quán)性與權(quán)益性投資所形成的資產(chǎn)。投資資產(chǎn)根據(jù)如下方式確立出具體成本：利用支付現(xiàn)金之外的方法獲取的投資資產(chǎn)，需要將支付的有關(guān)稅費(fèi)以及資產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)作成本。同樣的道理可知甲公司通過房產(chǎn)投資需要繳納的137.5萬(wàn)元企業(yè)所得稅不會(huì)被計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資費(fèi)用，能夠被計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資費(fèi)用的需要支付有關(guān)稅費(fèi)指的是換入資產(chǎn)應(yīng)交付相關(guān)稅費(fèi)，換出資產(chǎn)需要交付稅費(fèi)，除卻增值稅，可以被計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）乙公司稅費(fèi)

通常情況下，地區(qū)契稅都是3%的稅率，因此，乙公司需要交付的契稅為1000×3%=30萬(wàn)。關(guān)于乙公司，其固定資產(chǎn)和計(jì)稅成本是1030萬(wàn)元，結(jié)合我國(guó)企業(yè)所得稅法相關(guān)規(guī)定：針對(duì)利用投資、債務(wù)重組、捐款以及非貨幣性資產(chǎn)之間的交換幾種方式獲取的固定資產(chǎn)，其計(jì)稅基礎(chǔ)是該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值以及支付的有關(guān)稅費(fèi)。該案例中固定資產(chǎn)的公允價(jià)值1000萬(wàn)元以及支付換取的固定資產(chǎn)需要交付的30萬(wàn)元契稅被計(jì)入固定資產(chǎn)當(dāng)作計(jì)稅基礎(chǔ)。

三、賬務(wù)處理

（一）甲公司賬務(wù)方面的處理

（二）乙公司賬務(wù)方面的處理

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，針對(duì)實(shí)際中通過房地產(chǎn)實(shí)施長(zhǎng)期股權(quán)投資行為的會(huì)計(jì)處理，各相關(guān)企業(yè)需要根據(jù)稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的有關(guān)規(guī)定針對(duì)實(shí)際情況做出分析和處理。通過非貨幣性資產(chǎn)之間交換而獲取的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)被計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資費(fèi)用的需要支付有關(guān)稅費(fèi)指的是資產(chǎn)的換入需要交付相關(guān)費(fèi)用，換出資產(chǎn)也需要交付相關(guān)費(fèi)用，并計(jì)入當(dāng)期的損益。

作者簡(jiǎn)介：劉凱（1981-）， 男，漢族，湖北武漢人，會(huì)計(jì)師，本科，研究方向：財(cái)務(wù)管理。