新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響及對策研究

麻紅萍

摘要：新冠肺炎疫情自2019年12月以來，快速蔓延至我國其他地區(qū)和全球其他國家，已經(jīng)成為國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件。本次疫情將對我國經(jīng)濟(jì)短期造成較大沖擊，對諸多行業(yè)產(chǎn)生重大實(shí)質(zhì)性影響。本文聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，分析了新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并提出了相關(guān)應(yīng)對建議。

關(guān)鍵詞：疫情防控;宏觀經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)市場;延遲效應(yīng)

一、疫情沖擊性下房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

新冠肺炎疫情，是建國以來在我國發(fā)生的傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件。受新冠疫情影響，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭受嚴(yán)重沖擊。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2020年一季度我國經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩，一季度GDP增速-6.8%，較2019年同期下降13.2個百分點(diǎn)，是1992年我國采用國民賬戶核算體系（sNA）以來的首次負(fù)增長。一季度全國固定資產(chǎn)投資同比下降16.1%，分領(lǐng)城看，基礎(chǔ)設(shè)施投資下降19.7%，制造業(yè)投資下降25.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.7%。長期以來，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比較高，所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)較多，解決就業(yè)規(guī)模較大，突如其來的疫情，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較大的沖擊，必將會對其他多個行業(yè)帶來溢出沖擊，進(jìn)而影響整個宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入休眠期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售停擺，房地產(chǎn)市場成交進(jìn)入冰點(diǎn)。1月下旬，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位并全行業(yè)發(fā)出倡議，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)至少60余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。部分城市則更為嚴(yán)厲，采取了暫停網(wǎng)簽和備案通道等嚴(yán)控措施。由于全國大多數(shù)地區(qū)售樓處關(guān)閉、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產(chǎn)中介停業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)承受前所未有的巨大壓力。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從今年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的報告顯示，2020年1月份百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額5097.5億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期下降近12%。春節(jié)前后一周的房地產(chǎn)銷售基本接近零。土地市場也延續(xù)了2019年以來的低位運(yùn)行態(tài)勢，1月份土地成交量較2019年12月的周期性高峰相比明顯下滑。銷售百強(qiáng)房企拿地銷售也在持續(xù)回落，2020年1月拿地銷售比僅為0.27.與2017年最高點(diǎn)差距甚大，反映出多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地態(tài)度異常謹(jǐn)慎。2020年2月上半月，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。分區(qū)域看，其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%：二線16城25.2萬平，同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平，同比下降90.9%。

二、疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

在分析疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是要堅(jiān)持一個原則，即分析時要區(qū)分疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的短期影響與長期影響。疫情在短期內(nèi)已經(jīng)給我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、房地產(chǎn)行業(yè)帶來顯著沖擊。疫情期間房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條經(jīng)營現(xiàn)狀大家都有目共睹，但短期影響并不等同于長期影響，在分析時不宜將短期影響簡單復(fù)制到長期。一般來看，疫情只是一個短期現(xiàn)象，終將過去，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)長期影響一定會顯著小于短期影響。此外疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要取決于其疫情持續(xù)時間和相關(guān)政策應(yīng)對力度，因此在分析疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響時要考慮房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策對疫情的應(yīng)對因素。

（一）短期影響

1.對商品住宅供應(yīng)的影響

從房地產(chǎn)市場供應(yīng)角度來看，疫情將使房地產(chǎn)投資、土地成交、新開工面積在受到極大抑制，人員、物資、資金流動不暢，商品住宅供應(yīng)總量將大幅下降。

2.對商品住宅需求的影響

新冠肺炎疫情會使購房需求短期大幅下降，成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，但疫情更多是影響購房需求節(jié)奏而非總量。這種影響體現(xiàn)為一種延遲效應(yīng)。即購房需求只會延后，不會消失，疫情過后購房剛需將出現(xiàn)報復(fù)性增長，購房需求的短期壓制會在未來較長時間內(nèi)得到平滑。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

疫情下“現(xiàn)金為王”對房地產(chǎn)企業(yè)顯得格外重要。從資金流人角度看，受嚴(yán)厲疫情防控措施影響，各地售樓處相繼關(guān)閉，房地產(chǎn)銷售回款無法實(shí)現(xiàn)。在融資性資金流入方面，存量房地產(chǎn)項(xiàng)目正常貸款會延后，新增房地產(chǎn)項(xiàng)目減少會導(dǎo)致無法獲得新增貸款。從資金流出角度看，融資性支出存在約定期限內(nèi)剛性兌付問題。房地產(chǎn)企業(yè)面臨無法履約的還貸風(fēng)險。此外房地產(chǎn)企業(yè)還存在工程款支付壓力。疫情使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流流人和流出缺口加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要的問題

4.對房地產(chǎn)企業(yè)投資的影響

疫情使房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張狀況加重，同時受商品住宅供給節(jié)奏與數(shù)量的變化影響，疫情下房地產(chǎn)企業(yè)投資節(jié)奏把握的精準(zhǔn)度要求相比以往會更高。一般來講房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要2-3年的開發(fā)建設(shè)周期，開發(fā)商在安排項(xiàng)目時間進(jìn)度計(jì)劃時，會設(shè)置緩沖期。如果新冠疫情在半年以內(nèi)能得到有效控制，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資計(jì)劃不會受到嚴(yán)重影響。

5.對房地產(chǎn)企業(yè)銷售的影響

疫情會使房地產(chǎn)企業(yè)短期銷售大幅下滑，同時會帶來無法按期交付的風(fēng)險。受疫情影響，項(xiàng)目在預(yù)售合同期內(nèi)無法竣工交付，出現(xiàn)合同違約風(fēng)險，引起購房者投訴，導(dǎo)致房屋買賣雙方矛盾加劇，給社會穩(wěn)定造成一定影響。

（二）中長期影響

2016年以來，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)入新一輪緊縮周期，在新一輪調(diào)控下，房地產(chǎn)短期調(diào)控與長效機(jī)制銜接將更為緊密，明確堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。強(qiáng)調(diào)因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長效管理調(diào)控機(jī)制。

1.對政府土地供應(yīng)影響

受疫情影響，短期內(nèi)政府會減緩對土地供應(yīng)。從中長期來看，政府土地供應(yīng)總量不會大幅下降，從維護(hù)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展角度看，政府進(jìn)一步加大土地供應(yīng)總量，穩(wěn)定土地價格，維持土地市場平穩(wěn)。從緩解財(cái)政壓力角度看，政府也會適時調(diào)增土地供應(yīng)總量。

2.對房地產(chǎn)金融影響

2019年房地產(chǎn)貸款、債券、信托融資全面收緊，房地產(chǎn)融資亂象得到整頓。受當(dāng)前疫情影響，穩(wěn)健的貨幣政策會適度寬松，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力會適度緩解。財(cái)政政策逆周期調(diào)控力度會加大，關(guān)于房地產(chǎn)契稅補(bǔ)貼、人才購房補(bǔ)助可能出臺。限購限價可能會在部分地區(qū)適度松綁。但總體來講，房住不炒和長效機(jī)制仍是主基調(diào)，對房地產(chǎn)不會有較大的刺激政策出臺。從中長期發(fā)展來看，穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、降杠桿，加強(qiáng)房地產(chǎn)融資與信貸管理，仍是當(dāng)前及未來較長時期內(nèi)房地產(chǎn)政策大趨勢。

三、新冠疫情與非典疫情下房地產(chǎn)行業(yè)比較分析

（一）經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不同

在內(nèi)部環(huán)境方面，2001-2007年問，我國經(jīng)濟(jì)正處于高速上升期，非典疫情并未改變我國經(jīng)濟(jì)增長趨勢。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速換擋回落，從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，經(jīng)濟(jì)存在較大的下行壓力。在外部環(huán)境方面，2001年，中國加入WTO，中國出口快速增長。當(dāng)前，反全球化力量不斷上升，貿(mào)易摩擦不斷，中國出口增速已顯著下滑。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境不同

2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”。而當(dāng)前中國房地產(chǎn)進(jìn)入“房住不炒”階段，房地產(chǎn)業(yè)定位為社會重要基礎(chǔ)的民生產(chǎn)業(yè)。盡管2020年初因城實(shí)策強(qiáng)化，流動性小幅緩解，但總體上房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境相比非典時期更為嚴(yán)格。

（三）房地產(chǎn)市場發(fā)展階段及市場體量不同

2003年“非典”正處于98“房改”初期，住房條件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放。目前，中國戶均住房已超過1.1套，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。市場體量也遠(yuǎn)大于2003年，2003年全國商品房銷售規(guī)模僅3.2億平方米，2019年達(dá)到17.2億平米，是2003年的6倍。

（四）疫情影響的廣度和深度不同

2003年非典期間，疫情在中國、加拿大、德國、新加坡、美國、越南等少數(shù)國家傳播，全球非典確診病人8000余人，死亡700余人。截止4月21日，新冠疫情已蔓延到全球200多個國家和地區(qū)，全球新冠肺炎確診病例247萬，累計(jì)死亡超過17萬人，新冠疫情影響的深度和廣度遠(yuǎn)超非典疫情。

四、應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊的政策建議

新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場沖擊很大，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來損失已不可避免?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條以及與經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，這將給整個宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不利的影響。保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。應(yīng)加大政策支持力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)功，在資金能力、投資能力、營銷能力等方面下功夫，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）加大政策支持力度

適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)短期調(diào)控措施，支持剛需和改善型需求。調(diào)整住房金融政策，加快按揭貸款資金發(fā)放，給予住房按揭貸款一定利率優(yōu)惠。適當(dāng)調(diào)整土地出讓金的繳納方式，穩(wěn)定開發(fā)投資。降低土地競買保證金比例，延長土地出讓金繳納時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

（二）加大回款與融資

疫情下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流安全問題顯得更加迫切。要抓住存量項(xiàng)目銷售與回款，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流入。探索多種融資渠道，增加融資性現(xiàn)金流入。同時，控制經(jīng)營性現(xiàn)金流出，統(tǒng)籌融資性現(xiàn)金流出。

（三）探索多種銷售渠道

積極推動5G、VR等新技術(shù)在房屋銷售領(lǐng)域的應(yīng)用，加大力度促進(jìn)房屋銷售。拓展線上服務(wù)，打造線上銷售展示平臺與引流平臺，搭建網(wǎng)上房交會。對于需要現(xiàn)場選房、看房的情況，可以按照對購房者進(jìn)行分類分組，在避免人員集聚的情況下，推動銷售的有序進(jìn)行。

（四）抓準(zhǔn)投資節(jié)奏

疫情對房地產(chǎn)企業(yè)投資節(jié)奏精準(zhǔn)度提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要在保證現(xiàn)金流安全的前提下，積極運(yùn)用科學(xué)工具提高投資策略精準(zhǔn)度。加大對土地、客戶、市場研究，抓住市場機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資。

（五）推動技術(shù)革新

進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。受此次疫情影響，人們對美好生活的需要將會更加強(qiáng)烈，綠色和健康住宅升溫難免。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步推動綠色建筑等技術(shù)革新，提供功能更加合理、質(zhì)量更加優(yōu)良、環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品。