貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響的實(shí)證研究

摘要：邁入新時代，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不斷加快，其中便包括房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展的時間較短，但卻是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，房地產(chǎn)市場在我國總體經(jīng)濟(jì)體中的作用也越來越大。房地產(chǎn)的價格受貨幣政策較大影響，不同的貨幣政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格產(chǎn)生波動。近年來我國房地產(chǎn)市場的價格較高，因此對房地產(chǎn)市場采取調(diào)控手段勢在必行。本文就對房地產(chǎn)市場具有較大影響力的貨幣政策進(jìn)行分析，提出相關(guān)政策建議，以期對房地產(chǎn)市場的改善提供動力。

關(guān)鍵詞：貨幣政策;房地產(chǎn)市場;實(shí)證研究

中圖分類號：F832文獻(xiàn)識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）26-0134-03

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展亦較為迅速。而我國近兩年的房地產(chǎn)價格呈上升趨勢，人們買房的壓力越來越大，故而本文主要就貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控進(jìn)行分析，為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供幾條政策建議。另外，本文主要從實(shí)證分析的角度來研究貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響，同時分析利率政策對房地產(chǎn)價格的影響，以及新增信貸政策對房地產(chǎn)市場起到的調(diào)控作用。

一、影響房地產(chǎn)價格的主要貨幣政策

政府和中央調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要方式是頒布各類貨幣政策，貨幣政策是調(diào)控國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效手段，并且對房地產(chǎn)市場也有著調(diào)控作用。貨幣政策主要通過貨幣供給量的改變以及利率水平的調(diào)控實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的調(diào)整。較為縮緊的貨幣政策，會抬高房地產(chǎn)價格，降低房地產(chǎn)的需求量;而較為寬松的貨幣政策會使消費(fèi)者的需求上升，整個房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量也就會隨之上升，房地產(chǎn)市場就能得到較為迅速的發(fā)展。

1.利率政策對房地產(chǎn)市場的影響

利率的提高會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的成本增加，房地產(chǎn)商成本的提高會在一定程度上阻礙企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速率，因此房地產(chǎn)商為了回籠資金，會一定程度上降低房地產(chǎn)價格。當(dāng)利率提高時，對于那些購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者而言，其所受的影響更大。由此可見，提高利率實(shí)際會使購房成本上升，從而降低房地產(chǎn)消費(fèi)者的購房熱情，使市場需求降低;而對于那些房地產(chǎn)企業(yè)的投資者而言，利率的提高會影響到他們的收益，阻礙其高效的資金周轉(zhuǎn)，使其被迫轉(zhuǎn)投其他行業(yè)，這就會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的需求減少[1]。

2.新增信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

在我國，信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響較大，因此制訂較為合理的信貸政策可以有效地對房地產(chǎn)市場的價格進(jìn)行調(diào)控，比較緊縮的貨幣政策往往會降低住房按揭貸款的比例，上調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商項目開發(fā)的自有資金比例，從而使得房地產(chǎn)廠商缺少充足的資金支持，使得房地產(chǎn)市場的供需量減少。因?yàn)樾刨J政策使貸款總量下降，房地產(chǎn)市場的供需減少，從而使得房地產(chǎn)市場的價格發(fā)生變化。在實(shí)際運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)市場較為飽和時，價格的漲跌主要取決于供給與需求之間的關(guān)系。所以應(yīng)該制定較為合理的信貸法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，防止信貸風(fēng)險的發(fā)生[2]。

3.存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場的影響

存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場也存在著一定的影響，其可以通過影響金融等機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張來對貨幣的供應(yīng)量進(jìn)行一定的調(diào)控。在目前我國的房地產(chǎn)市場中，上調(diào)準(zhǔn)備金率就代表著銀行可貸資金的減少，這就會導(dǎo)致房貸的緊縮，增大房地產(chǎn)商的壓力，從而使融資變得困難。因此，房地產(chǎn)商為了緩解壓力就只能通過降價銷售房產(chǎn)等手段，快速地收攏資金。但是對于購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者而言，這種緊縮的政策會增加房產(chǎn)首付，從而導(dǎo)致消費(fèi)者購房需求的減少，使房地產(chǎn)價格劇烈動蕩。

二、房地產(chǎn)價格受貨幣政策所產(chǎn)生的影響

因?yàn)槲覈丝诒姸啵恋刭Y源又較為缺少，所以土地供給的不足會影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)有著較為明顯的區(qū)域特征，同時又由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期較長，較長的周期導(dǎo)致在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給的彈性較小。從房地產(chǎn)市場的需求方面分析，影響房地產(chǎn)需求的原因有多種，其中包括人均GDP、居民的可支配收入、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人口年齡分布結(jié)構(gòu)，以及貨幣政策等。而貨幣政策是其中的主要因素，其不僅對房地產(chǎn)市場的剛性需求有所影響，同時也影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)的發(fā)展具有指導(dǎo)作用。

1.利率政策對房地產(chǎn)的影響

在我國，因?yàn)橥恋刭Y源有限，所以房地產(chǎn)的價格較高，而對于大多數(shù)消費(fèi)者來說，一次性支付所有的房產(chǎn)價格較為困難，因此消費(fèi)者購房的重要途經(jīng)就是住房按揭貸款。這一現(xiàn)象使得消費(fèi)者與利率之間關(guān)系較為緊密，消費(fèi)者的月還款額受到利率上升或者下降的影響，同時部分房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇進(jìn)入還是退出房地產(chǎn)市場還受到成本效應(yīng)的影響。除此之外，房地產(chǎn)不僅擁有一般的商品屬性，還兼顧著投資品所具有的金融屬性。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者來說，房地產(chǎn)在其資產(chǎn)組合中起著較為重要的作用。而一般較為理性的投資者會權(quán)衡不同的資產(chǎn)之間的收益，進(jìn)行具體調(diào)整[3]。

2.新增信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響途徑

中央銀行的貨幣政策要想影響到市場，需要通過商業(yè)銀行來中轉(zhuǎn)。通常情況下，中央銀行直接影響新增信貸額度的手段是運(yùn)用貨幣政策工具。在我國的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，購房者往往是通過按揭貸款來購買房產(chǎn)，而新增信貸政策會影響到消費(fèi)者按揭購買房產(chǎn)時的月還款額。因此，房地產(chǎn)的價格也會發(fā)生相應(yīng)的改變。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展，但其需要貨幣政策對其進(jìn)行調(diào)控，政府部門需要利用合理的貨幣政策來對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行一系列的調(diào)控，使房地產(chǎn)價格能夠得到穩(wěn)定。由此可見，貨幣政策對房地產(chǎn)市場起著巨大的調(diào)控作用[4]。

3.貨幣政策對房地產(chǎn)投資的影響

近幾年來，我國所實(shí)行的貨幣政策對房地產(chǎn)試產(chǎn)的調(diào)控起到了較大的影響，利率政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控起到的影響主要表現(xiàn)為負(fù)相關(guān)性，而新增信貸政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控則起到正相關(guān)性的影響，所以合理地利用好貨幣政策，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控有著較為顯著的作用，雖然短期內(nèi)對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著，并且由于利率的提高還存在著一定的滯后性，但是將利率連續(xù)不斷地提高就有可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，這便是利率連續(xù)上升所累積的結(jié)果。另外房地產(chǎn)的投資也受到利率政策的正向影響，短時期的利率的變動也會使得房地產(chǎn)市場的投資所減少，因?yàn)榉康禺a(chǎn)短時間的投資存在著利率的不敏感性，利率政策對房地產(chǎn)市場的投資也存在著兩個季度的滯后。又由于利率管制使得民意利率實(shí)際上與實(shí)際利率是相偏的，這就導(dǎo)致貨幣政策短時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的效果不明顯，這就會導(dǎo)致利率政策對房地產(chǎn)市場以及企業(yè)的調(diào)控不到位。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的價格對利率政策存在著不敏感性的特征，所以利率政策對房地產(chǎn)市場的價格并沒有特別大的影響，造成資金成本成為房地產(chǎn)價格的軟約束。最后為了阻止當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模增長太快，使房地產(chǎn)的價格得到穩(wěn)定，阻止房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，政府部門應(yīng)該實(shí)施以數(shù)量型為主的貨幣政策，并且在控制房貸規(guī)模與結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行調(diào)控，效果往往會更好。希望以上調(diào)查分析能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的價格調(diào)控起到一定的積極作用[5]。

4.理論分析推論

綜合上述分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，中央銀行影響房地產(chǎn)價格的主要方式都包含對房地產(chǎn)市場利率進(jìn)行的一系列調(diào)控，還有推行實(shí)施一系列的貨幣政策來影響房地產(chǎn)的價格，因此我們可以總結(jié)出幾點(diǎn)推論。推論一：房地產(chǎn)價格受到利率政策的影響，如果政府提高利率水平，房地產(chǎn)市場的價格將會受其影響而降低。推論二：房地產(chǎn)價格受到新增信貸政策的影響，若政府部門增長新增信貸，則房地產(chǎn)價格受到其影響就會得到一定的升高，所以房地產(chǎn)價格的上升受到了新增信貸水平增長的促進(jìn)與推動。

三、對貨幣政策進(jìn)行實(shí)證分析

1.變量的確定與選擇

（1）利率指標(biāo)。利率水平的變化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用較為明顯，利率指標(biāo)一般都將各銀行之間的拆借利率作為其代表。在本文中，對銀行間同業(yè)拆借利率的交易規(guī)模、市場化方面的程度以及對市場影響的敏感度來進(jìn)行綜合的分析，從而將貨幣政策工具變量選為銀行之間同業(yè)拆借3個月加權(quán)平均利率。（2）社會融資規(guī)模指標(biāo)。近幾年來，在我國，除了銀行的信貸以外，銀行的融資方式也越來越多，日益趨向多元化。本文將新增信貸的補(bǔ)充指標(biāo)選取為中央銀行所發(fā)布的社會融資規(guī)模。（3）房地產(chǎn)價格的指標(biāo)。由于房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)的種類也越來越多了，并且區(qū)域因素對房地產(chǎn)價格的影響較大，房地產(chǎn)價格的指標(biāo)選取仍然存在著較多的爭議。本文得到的全國商品房銷售價格，是以全國商品房銷售面積與全國商品房銷售額相比之后得到的結(jié)果[6]。

2.數(shù)據(jù)來源和基本統(tǒng)計分析

本文從中央銀行網(wǎng)站來選取社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)，從國泰安數(shù)據(jù)庫選取全國房地產(chǎn)銷售面積、銷售額、銀行間同業(yè)接拆利率的數(shù)據(jù)。在進(jìn)行實(shí)證分析之前，本文需要先對得到的原始數(shù)據(jù)作以下方面的處理。因?yàn)槲覈膰医y(tǒng)計局僅僅統(tǒng)計了每一年2月份起的全國房地產(chǎn)銷售額的數(shù)據(jù)，所以本文依照謹(jǐn)慎的工作原則，將每一季度的平均值計算出來，對那些缺漏的數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充改善。因?yàn)榻y(tǒng)計存在的問題，以及進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查時處于特殊時期，得出的全國房地產(chǎn)銷售價格存在著部分較為顯著的離群值;所以本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行了縮減處理，明確了貨幣的供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資商之間的關(guān)系，對房地產(chǎn)市場投資具有最大作用的是貨幣供應(yīng)量，名義利率產(chǎn)生的影響比貨幣供應(yīng)量的影響較小等結(jié)論。與此同時，由于房地產(chǎn)市場的投資時間長，利率的敏感性并不是特別強(qiáng)，所以房地產(chǎn)市場的投資中存在著資金成本的軟約束，而且貨幣的供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格之間受雙變量協(xié)整關(guān)系的影響，長時間內(nèi)貨幣的供應(yīng)量每增加1%，房地產(chǎn)的價格就會隨之上升0.106%[7]。

3.回歸結(jié)果及分析

實(shí)驗(yàn)表明，對于上述提到的推論一，房地產(chǎn)價格受利率水平的影響展現(xiàn)負(fù)效應(yīng)，所以房地產(chǎn)價格的下降受利率水平的影響。雖然回歸得到的實(shí)驗(yàn)結(jié)果呈現(xiàn)出了負(fù)相關(guān)，但是由于當(dāng)期以及滯后的數(shù)據(jù)在統(tǒng)計數(shù)學(xué)中沒有較大的意義，所以推論一并沒有得到實(shí)證分析的支持，并不成立。而對于推論二房地產(chǎn)價格受新增信貸水平的影響展現(xiàn)負(fù)效應(yīng)，所以房地產(chǎn)價格的上升受到了新增信貸增長的促進(jìn)與推動這一理論，由于3期的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出的新增信貸變量呈現(xiàn)出了較為明顯的相關(guān)性，因而得到了論證。但同時，新增信貸對房地產(chǎn)的價格還存在著一定滯后性的影響。

除此之外，回歸的結(jié)果顯示，雖然去掉了新增信貸的影響，社會融資規(guī)模指標(biāo)卻對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了較為明顯的影響。所以回歸所呈現(xiàn)的結(jié)果存在著一些偏差。但是這更能從另外一方面表明，銀行的表外融資、信托融資以及委托貸款等新的融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越依靠銀行頒布的貨幣政策，由此可以看出，貨幣政策對房地產(chǎn)市場起到的調(diào)控作用還是十分明顯的，能夠有效地控制房地產(chǎn)市場的價格。綜上所述，不同的貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控不同，但每一種貨幣政策都有其獨(dú)特的意義，都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生較為顯著的影響，使房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)下來，得到快速的發(fā)展，使購買者的買房壓力下降，需求上升，形成市場的良性發(fā)展。

四、政策建議

從上述調(diào)查當(dāng)中不難發(fā)現(xiàn)利率政策對房地產(chǎn)企業(yè)起到的是反方向的作用，考慮到房地產(chǎn)價格其本身就具有一定的復(fù)雜性而且利率政策存在著單一性，所以為了調(diào)整房地產(chǎn)市場的價格應(yīng)該將利率政策與其他方面的多種政策進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而更好地調(diào)整房地產(chǎn)市場的價格。除此之外，房地產(chǎn)的市場存在著一些投機(jī)方面的行為，這就會使利率政策失去它所存在的意義，無法對房地產(chǎn)市場起到預(yù)期效用，因此政府若想有效有力地打擊房地產(chǎn)市場所存在的投機(jī)行為，就必須控制貨幣政策。因?yàn)樨泿耪邔Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)以及市場的調(diào)控十分有效，所以政府部門應(yīng)強(qiáng)化貨幣政策的使用觀念，綜合利用好一些貨幣政策工具，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的管理以及調(diào)控，嚴(yán)厲打擊那些房地產(chǎn)市場上所存在的長期投機(jī)行為，使貨幣不僅僅局限于股市與房地產(chǎn)市場當(dāng)中，還應(yīng)將貨幣投資到其他的一些具有實(shí)體的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中去，防止房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

除此之外，在使用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行相關(guān)方面的調(diào)控時，還應(yīng)考慮到，貨幣政策的實(shí)施以及其所產(chǎn)生的影響同樣也存在著一些不可避免的滯后性。總之，貨幣政策是國家用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段，其可以使房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，利用好這些貨幣工具可以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控，使其獲得快速穩(wěn)定的發(fā)展。

五、結(jié)論

通過上述的實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｐ偷慕?，以及?shí)驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臋z驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響較為顯著。首先，房地產(chǎn)市場價格波動的原因來源于變動的貨幣政策，貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀的調(diào)控，主要是通過影響房地產(chǎn)市場的投資以及房地產(chǎn)的價格來實(shí)現(xiàn)的。其次，房地產(chǎn)投資受到貨幣供應(yīng)量的長期影響，其波動正向影響著房地產(chǎn)投資力度。除此之外，擴(kuò)大貨幣的供應(yīng)量也會促進(jìn)房地產(chǎn)市場投資的長期增長。同時，根據(jù)實(shí)驗(yàn)所得到的結(jié)果，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資存在著兩個季度的滯后，這一觀點(diǎn)也應(yīng)得到明確。最后，希望以上論述能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控起到正向作用。

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傅寒春，供職于北省錦華置業(yè)投資有限公司，碩士研究生，研究方向：貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。