存量更新視角下深圳市微空間開發(fā)強(qiáng)度研究

宋思琪 陳偉新

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市發(fā)展面臨著從增量規(guī)劃到存量更新的轉(zhuǎn)型。但在空間經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向下，高強(qiáng)度的存量更新對城市產(chǎn)生了許多負(fù)面影響，其中以微空間的問題尤為突出。因此，本文在存量更新的視角下，分析深圳市微空間開發(fā)強(qiáng)度的時空變化，通過研究其影響機(jī)制，嘗試提出微空間開發(fā)強(qiáng)度的優(yōu)化導(dǎo)向。

一、引言

1.研究背景

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃理念也由增量逐漸向存量轉(zhuǎn)型。存量更新雖強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地不再增加，但并未對人口、建筑規(guī)模等進(jìn)行限制，在強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)效益導(dǎo)向下，其開發(fā)強(qiáng)度持續(xù)走高，配套設(shè)施負(fù)荷增加。同時，由于存量更新的對象是既有建成空間，開發(fā)商更傾向于選擇產(chǎn)權(quán)相對單一的微空間，但微空間的存量更新不僅鮮少提供配套設(shè)施貢獻(xiàn)支持，甚至?xí)加迷性O(shè)施，對城市舒適度、公平性造成極大的負(fù)面影響。

2.相關(guān)概念及研究現(xiàn)狀

對深圳空間開發(fā)強(qiáng)度的研究已有一定成果，朱永、司南梳理深圳市2010-2016年的城市更新數(shù)據(jù)，從城市、單元兩個層面，對其空間特征進(jìn)行分析。而微空間是新出現(xiàn)的詞匯，至今規(guī)劃界尚未有權(quán)威的定義。本文結(jié)合對2010-2019年深圳城市更新單元計(jì)劃用地規(guī)模的分析，最終確定了本文研究的“微空間”概念為建設(shè)用地面積在5公頃以內(nèi)的空間。

本文基于存量更新的視角，從時間、空間兩個層面分析深圳市微空間開發(fā)強(qiáng)度的變化，通過對其影響機(jī)制的研究，嘗試提出微空間開發(fā)強(qiáng)度的優(yōu)化導(dǎo)向。

二、深圳市微空間開發(fā)強(qiáng)度演變分析

1.數(shù)據(jù)來源與選取

本文選擇的數(shù)據(jù)主要來自深圳市數(shù)據(jù)開放平臺及政府公告。2017年1月1日至2019年12月31日，共收集深圳市城市更新單元249個，5公頃以下133個，信息完整、最終列入定量研究的數(shù)據(jù)為94個。

2.評價指標(biāo)選取

開發(fā)強(qiáng)度主要包括容積率和建筑密度兩個指標(biāo)。建筑密度表達(dá)建筑的“量”，而容積率偏重用地的“強(qiáng)度”，是與城市空間經(jīng)濟(jì)直接相關(guān)的變量。因此本次對于開發(fā)強(qiáng)度的研究選擇容積率為主要指標(biāo)。

3.時空特征分析

（1）時序變化特征分析

① 2017年是“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”的第一年，新增城市更新單元計(jì)劃大大減少，樣本較少；2018、2019年，隨著各區(qū)政策體系和審批機(jī)制的不斷完善，新增規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量大幅度上升。

② 2017-2019年，項(xiàng)目容積率均主要穩(wěn)定在5-7區(qū)間，容積率10以上的項(xiàng)目9項(xiàng)。

③ 2017-2019年，深圳微空間開發(fā)強(qiáng)度呈小幅度上升態(tài)勢，平均容積率從2017年的6.79增加到2019年的7.39，但增長速度逐漸減慢，由5.9%降低為2.9%。

④ 2019年，深圳市整體高強(qiáng)度開發(fā)收緊，但微空間開發(fā)強(qiáng)度持續(xù)走高（圖1）。

（2）空間分布特征分析

① 容積率的空間分布上存在很大的區(qū)域差異。各區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度差異性較大，其中福田、羅湖兩區(qū)容積率最高，均超過了8.0，大鵬新區(qū)僅有4.09。

② 從空間分布來看，微空間開發(fā)強(qiáng)度具有空間集聚特征，原特區(qū)內(nèi)微空間開發(fā)趨勢明顯。福田、龍華微更新項(xiàng)目數(shù)量更多；坪山、光明、大鵬新區(qū)微更新項(xiàng)目少，存量更新多為大地塊更新。

③ 微空間存量更新項(xiàng)目多集中于允許開發(fā)強(qiáng)度較大的區(qū)域，基本位于密度一、二、三區(qū)，高強(qiáng)度開發(fā)趨勢明顯，與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢相吻合（圖2）。

在經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向下，存量更新高頻率出現(xiàn)在允許開發(fā)強(qiáng)度更高的區(qū)域。但同時，仍有少量更新項(xiàng)目位于低密度分區(qū)，這就體現(xiàn)了除經(jīng)濟(jì)外，存量更新開發(fā)強(qiáng)度的確定，仍有其他引導(dǎo)因素。

三、深圳市微空間開發(fā)強(qiáng)度變化影響機(jī)制及優(yōu)化導(dǎo)向

1.開發(fā)強(qiáng)度變化影響機(jī)制

圖1 深圳市微空間更新開發(fā)強(qiáng)度散點(diǎn)圖

圖2 深圳市微空間更新數(shù)量及開發(fā)強(qiáng)度空間分布

城市的存量更新一般要遵循“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”的原則，統(tǒng)籌兼顧各方利益訴求。因此，存量更新開發(fā)強(qiáng)度的確定涉及政府、開發(fā)商、原住戶等多方利益主體的博弈。政府希望通過存量優(yōu)化獲得土地二次開發(fā)收益并改善城市環(huán)境、促進(jìn)城市發(fā)展；開發(fā)商為了獲取更高的開發(fā)利潤；原住戶希望獲得高額的拆遷補(bǔ)償。此過程中所有的收益都來自于土地二次開發(fā)的利潤，最終都會落在開發(fā)強(qiáng)度上。此時，開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)就成為了存量更新能否實(shí)施的唯一指標(biāo)，由此形成的開發(fā)邏輯中，為使存量更新能夠順利實(shí)施，政府適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度，以提升開發(fā)利潤空間。這就導(dǎo)致小地塊高強(qiáng)度的開發(fā)情況頻繁出現(xiàn)，引發(fā)極大的城市問題。

2.開發(fā)強(qiáng)度優(yōu)化導(dǎo)向

城市規(guī)劃不應(yīng)只考慮商業(yè)利益的最大化，也應(yīng)該充分考慮人們的需求，追求城市發(fā)展的更高標(biāo)準(zhǔn)。而處于博弈中的開發(fā)商、政府、公眾三者，政府是最有權(quán)利也最有義務(wù)對城市高開發(fā)強(qiáng)度存量更新進(jìn)行約束的一方。存量更新有別于其他的城市開發(fā)，政府更需起到引導(dǎo)、調(diào)控的監(jiān)管的作用，應(yīng)以更加積極的姿態(tài)介入。同時，針對對于城市發(fā)展有較大幫助，但開發(fā)動力不足的項(xiàng)目，政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)者的作用，自上而下進(jìn)行統(tǒng)籌，以克服市場運(yùn)作中出現(xiàn)的失靈狀態(tài)，通過有效的調(diào)控手段，改善人居環(huán)境品質(zhì)，注重公共設(shè)施建設(shè)，確保公共利益與社會公平，促進(jìn)城市的健康可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

2018年，《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃申報規(guī)定》中，增加了對計(jì)劃申報拆除范圍用地面積的要求，取消了1萬m2以下的更新申報；2020年，深圳市首個平方公里級重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目新橋智創(chuàng)城開工，深圳市政府逐漸引導(dǎo)城市更新向大地塊發(fā)展。這些新的政策嘗試從多個角度解決存量更新中微空間高開發(fā)強(qiáng)度的問題，也取得了一定效果，對處于探索階段的存量更新具有很強(qiáng)的借鑒意義。