城市綜合體招商過程中法律風(fēng)險控制

（江蘇擎天柱律師事務(wù)所，江蘇 揚州 225000）

改革開放40年，我國的經(jīng)濟迅猛發(fā)展，商業(yè)機構(gòu)也在不斷發(fā)生著變化，與之相對應(yīng)的是商業(yè)地產(chǎn)也在逐漸升溫，城市綜合體的建設(shè)已經(jīng)成為目前各個城市建設(shè)的重點項目之一。特別是伴隨著城鎮(zhèn)一體化進程的加速，城市功能也開始朝著多元化的方向發(fā)展，城市綜合體也成為了城市發(fā)展的一種必然需求。毋庸置疑，未來城市的競爭就是綜合體的競爭，而綜合體的競爭則是起招商情況的競爭，因為畢竟只有商戶進駐，才能夠讓綜合體獲得收益，收回前期的成本并且盈利。在城市綜合體招商的過程，勢必會遇到各種法律風(fēng)險，對這些風(fēng)險進行有效控制，才能夠避免城市綜合體避免損失，健康發(fā)展。

一、招商中廣告宣傳的法律風(fēng)險及控制措施

招商廣告在城市綜合體運營的前期具有非常重要的作用，是對這一城市綜合體進行宣傳的一條有利途徑，也是開發(fā)商所比較重視的工作。在這一過程，如果不加注意，或者是利益至上，那么就會出現(xiàn)相應(yīng)的法律風(fēng)險。

（一）招商中廣告宣傳的法律風(fēng)險

1.虛假廣告的法律風(fēng)險

在進行招商的時候，廣告宣傳是城市綜合體持續(xù)較長的一個環(huán)節(jié)，這也是其進行招商的一個非常重要的環(huán)節(jié)。從目前的實際來看，作為開發(fā)商或者是招商帶比例公司通常為了能夠使得這一項目成為招商的熱點或者是兩點，都會在一些宣傳資料上進行夸大，即出現(xiàn)了不實的宣傳。例如有的將綜合體的配套設(shè)施未配置的也寫進去，有的宣傳的周圍的的環(huán)境同現(xiàn)實出現(xiàn)了較大的偏差，導(dǎo)致客戶后期感覺上當(dāng)受騙。所有這一切，都屬于城市綜合體廣告宣傳與實際不符的情況，如果出現(xiàn)，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險。這一類的宣傳如果一旦被認定，那么便屬于發(fā)布虛假廣告的范疇，觸犯了《中華人民共和國廣告法》。觸犯法律，將會面臨如下的處罰：工商主管部門會對該城市綜合體責(zé)令停止繼續(xù)發(fā)布此類廣告，并且責(zé)令廣告主在一定的范圍之內(nèi)將已經(jīng)造成的影響消除掉，同時對其進行處廣告費用3倍-5倍的罰款。如果宣傳的廣告費用無法進行計算或者是廣告費用明顯偏低的，直接進行罰款處罰，罰款的金額為20-100萬元人民幣。兩年內(nèi)有三次以上此類違法行為的，對其進行廣告費用5-10倍的罰款處罰；同上，廣告費無法計算或明顯品第的，處100-200萬元人民幣的罰款，可以吊銷該公司的營業(yè)執(zhí)照，廣告審查機關(guān)對該公司的廣告審查批準文件進行撤銷，一年內(nèi)不再受理其廣告審查申請。由此可見，需要出現(xiàn)虛假廣告，那么就意味著將會按照情節(jié)的嚴重程度收到相應(yīng)的處罰。

2.違規(guī)發(fā)布城市綜合體廣告的法律風(fēng)險

在我國的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、權(quán)利人、中介等所法幣的項目出租等相關(guān)的廣告，都有明確的規(guī)定，但凡出現(xiàn)下屬情況的，都屬于出發(fā)相關(guān)法律規(guī)定的情況：在招商過程中對商戶承諾該綜合體具有升值空間和相應(yīng)的回報，例如幾年之內(nèi)能夠升值多少，買到就是賺到，今年投資，明天就會翻翻等或者是該地段是黃金位置，每天的客流量不少于多少萬人等；對國家所規(guī)定的相關(guān)的價格管理未嚴格執(zhí)行，出現(xiàn)價格偏高或者是偏低的情況，有的在進行招商的時候為了吸引更多的租戶，往往通過低于國家規(guī)定的價格的情況許諾商戶；對在整個規(guī)劃建設(shè)中的相關(guān)的各種設(shè)施來對商戶進行一種誤導(dǎo)宣傳，例如周邊的教育、安全以及其他設(shè)施；進行宣傳的時候出現(xiàn)了諸如風(fēng)水、占比等有關(guān)風(fēng)險迷信的內(nèi)容，例如根據(jù)周易所云，該地段風(fēng)水俱佳，特別是經(jīng)營五金類產(chǎn)品只賺不賠等。上述這些內(nèi)容，都違反了相關(guān)的法律規(guī)定，需要發(fā)布者承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且要接受下列處罰：在廣告法以及其他的法律法規(guī)中已經(jīng)有規(guī)定的，按照相應(yīng)的法律對其進行相應(yīng)的處罰。在法律法規(guī)之中尚未規(guī)定的，那么及進行違法所得3倍以下，同時不超過3萬元的罰款；對于在該過程中所獲取到的違法所得進行全部沒收，同時處以1萬元以下的罰款。

3.規(guī)避招商中廣告宣傳法律風(fēng)險的措施

從目前的具體實際來看，很多城市綜合體在前期進行招商的時候，為了能夠吸引到更多的商戶盡快地來此進行簽約并且入駐，基本上都會在相關(guān)的宣傳材料上對一些優(yōu)惠政策或者是整個商業(yè)環(huán)境來進行宣傳，如前所述。如果類似具體的廣告宣傳非常明確，就會被作為招商合同中的一項組成來被要求進行兌現(xiàn)。但是在招商的前期，具有各種不可預(yù)測的情況，如果項目一旦出現(xiàn)運營部里，客戶在此進駐之后無法獲得既定的利益，那么開發(fā)商或者是招商代理公司便需要承擔(dān)涉嫌虛假廣告宣傳的法律責(zé)任，同時還要面臨大量客戶要求解決并且索賠這樣的局面。針對于這種情況，對于綜合體在整個招商廣告宣傳中所出現(xiàn)的法律風(fēng)險，應(yīng)該在制定招商優(yōu)惠政策時候全盤考慮，合理的進行定制，對于項目整體的招商環(huán)境，要進行比較客觀的描述，避免上述問題的出現(xiàn)。

二、招商中簽約問題的法律風(fēng)險及控制措施

從城市綜合體的招商全過程來看，招商簽約是后期項目進行運營的風(fēng)控前置核心環(huán)節(jié)，與后期是否能夠順利地進行順利經(jīng)營具有非常密切的關(guān)系，通常與協(xié)議等相關(guān)的配套法律文本的全面性、完整性、可操作性有關(guān)。與此同時，還可以看到，該環(huán)節(jié)同房地產(chǎn)律師的專業(yè)化深度也具有密切聯(lián)系。因此需要關(guān)注做好下述各項工作。

（一）開發(fā)商同代理公司簽訂協(xié)議時需要注意的問題

對于開發(fā)商而言，前期進行城市綜合體的建設(shè)開發(fā)公司，后期的運營招商通常都會尋找招商代理公司來幫助完成招商的相關(guān)事宜，在選擇合作伙伴上除了要看重對方的能力之外，還要在簽訂協(xié)議的時候需要下述問題，避免出現(xiàn)承擔(dān)法律風(fēng)險的問題。其一，對于約定的招商面積一定要明確，絕對不能夠出現(xiàn)含混不清的地方；其二，對于招商代理公司在某一個具體時間點需要完成的入駐商戶的質(zhì)量以及入住率要進行明確規(guī)定；其三，對招商代理機構(gòu)的業(yè)績在量化方面以及違約條款必須要有明確規(guī)定，例如如果開業(yè)達不到入住率要按照協(xié)議進行賠償?shù)?；其四，對于傭金結(jié)算條件必須要進行明確并且非常嚴格的規(guī)定，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險。

（二）招租協(xié)議中需要注意的問題

招租協(xié)議所涉及的商戶數(shù)量比較多，并且同物業(yè)管理最終的而運營具有密切聯(lián)系，在這個過程中，需要關(guān)注的履約范圍存在諸多的風(fēng)險環(huán)節(jié)，所以必須要引起高度的重視和注意。

1.招商協(xié)議中商戶的信息必須要進行完善

商戶的信息包括的所有內(nèi)容，例如身份證、地址、聯(lián)系電話等必須要全面而詳細。有的信息內(nèi)容由于工作人員的忽略可能會出現(xiàn)填寫不完整的情況，雖然這看似一個不起眼的小環(huán)節(jié)，但是如果一旦后期出現(xiàn)爭議，這些內(nèi)容將會起到非常重要的效用。

2.對于合同解除所附加的裝飾物處理方式要進行明確規(guī)定

作為承租人，必須要在整的出租人同意之后再進行相應(yīng)的裝飾以及裝修，在合同解除之后，假如雙方在合同之中并未會相應(yīng)的裝修物處理進行約定，起訴到法院，通常會按照下述情形來進行處理：首先是由于出租人違反了相關(guān)的規(guī)定導(dǎo)致合同解除，那么承租人請求賠償?shù)膽?yīng)予支持，但如果出租人同意對這些裝修物進行應(yīng)用，那么便可以在利用價值范圍之內(nèi)來給予承租人一定的補償；由于雙方都出現(xiàn)了違約而導(dǎo)致合同解除的，雙方按照所過錯的程度分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；并非雙方原因而解除合同的，則由雙方平均進行承擔(dān)。如果法律之內(nèi)另外有其他規(guī)定的，則按照法律規(guī)定來執(zhí)行。

3.明確消防檢查申報義務(wù)

我國消防法有明確規(guī)定，即大型人員密切場所需要向消防機構(gòu)申請消防驗收，這一消防驗收的主體指的是城市綜合體的開發(fā)商。但是在商戶入駐之后，他們會進行二次裝修，此時的消防報驗主題在我國的消防法中就沒有具體的規(guī)定?；诖朔N情況，在簽訂租賃協(xié)議的時候一定要明確承租人對于室內(nèi)裝修消防具有承擔(dān)報驗的任務(wù)，如果因為消防安全未通過報驗，作為開發(fā)商不承擔(dān)任何責(zé)任。

4.與開業(yè)以及營業(yè)時間相關(guān)的法律風(fēng)險

在城市綜合體的運營過程中，開業(yè)以及營業(yè)時間是這一項目進行整體啟動最為關(guān)鍵的各環(huán)節(jié)，所以，簽訂租賃協(xié)議的時候?qū)@兩個時間必須要進行明確規(guī)定，并且要將相關(guān)的違約責(zé)任條款進行明確說明，同時加大違約成本，這樣對商戶可以起到有效的約束作用，促進他們共同來維護城市綜合體的整體商業(yè)氛圍。

5.對于單方合同解除以及強制騰房權(quán)要進行明確規(guī)定

城市綜合體在具體運營的過程當(dāng)中，通常會出現(xiàn)這樣的情況，即：作為商戶，他們由于經(jīng)營或者是其他方面的原因，導(dǎo)致租金出現(xiàn)逾期或者是在租賃期尚未結(jié)束的情況下出現(xiàn)擅自停業(yè)拒不退房的情況。針對這種現(xiàn)狀，作為開發(fā)商或者是運營主體，為了能夠保佑主動權(quán)，對于這樣的商戶要及時進行清退防止進一步增大損失。在簽訂租賃合同的時候，一定要對承租人可能會出現(xiàn)的相關(guān)違約情形進行全面的羅列，并且規(guī)定如果承租人出現(xiàn)此類情況，作為運營商有權(quán)利單方面解除合同。

結(jié)論

通過上面的相關(guān)闡述可以看到，城市綜合體項目無論是對開發(fā)商以及代理公司的運營能力，抑或是在風(fēng)險防控能力方面都提出了更高的要求。從目前的一些實際情況也可以看到，城市綜合體項目所涉及到的各種招商運營法律問題比較普遍，對這些風(fēng)險在思想上必須要高度重視，有效地進行規(guī)避，只有這樣才能夠避免利益受損，繼而使得該項目可以高效運營。