商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

張福生 朱祥 于鳳光

（1.南京工程學(xué)院，江蘇 南京 210000 2.南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，江蘇 南京 211800）

一、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及特征

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指企業(yè)運(yùn)用杠桿原理，憑借自身長(zhǎng)期以來積累的品牌效應(yīng)、核心能力、管理制度、客戶資源、營(yíng)銷能力和供應(yīng)鏈能力等一些有價(jià)值的、無形的、獨(dú)特的資源，來撬動(dòng)外部更多的資源，并對(duì)其進(jìn)行整合加以利用，從而實(shí)現(xiàn)以最低投入得到最大回報(bào)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的特征：

（一）降低固定資產(chǎn)投入，積累更多的輕資產(chǎn)。運(yùn)用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)，幾乎不進(jìn)行或很少進(jìn)行重大固定資產(chǎn)投資，而是依靠企業(yè)品牌、研發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和營(yíng)銷能力等輕資產(chǎn)，去撬動(dòng)合作方的資源，來賺取超額的利潤(rùn)。

（二）推行外包戰(zhàn)略。企業(yè)將非核心的業(yè)務(wù)外包出去，可以通過較少的資源投入，在短時(shí)間內(nèi)獲得較大的收益。并且有更多的時(shí)間聚焦在研發(fā)設(shè)計(jì)，品牌推廣，營(yíng)銷策略等核心業(yè)務(wù)上。

（三）重視現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是現(xiàn)金流。企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)是以充足的現(xiàn)金流為前提的，現(xiàn)金流量越大，說明企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性越小。有了充足的現(xiàn)金流，企業(yè)不再依賴融資，間接地降低了運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）關(guān)注供應(yīng)鏈資源整合。整合供應(yīng)鏈上、下游之間的所有可利用的資源，使得整個(gè)供應(yīng)鏈運(yùn)作達(dá)到最優(yōu)化，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高運(yùn)行效率，最大化地滿足客戶的需求。

二、重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的原因

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式暴露弊端

過往的商業(yè)地產(chǎn)一直采用以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的“香港模式”，即開發(fā)商先向銀行貸款，然后購(gòu)買土地，設(shè)計(jì)建造，最終出租銷售，回籠資金，再進(jìn)行新的一輪開發(fā)。整個(gè)過程固定資產(chǎn)投資大，對(duì)資金的依賴程度高。但是，隨著近些年來，我國(guó)政府在政策上對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控日益嚴(yán)厲。2013 年后，國(guó)家開始減少土地供應(yīng)；2014-2016 年，國(guó)有建設(shè)用地出讓面積持續(xù)減少；2017 年，各地政府出臺(tái)了嚴(yán)格的限購(gòu)和限貸措施，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，限制銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地融資，企業(yè)資金壓力增大[3]。重資產(chǎn)模式逐漸不適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

1.融資壓力大

商業(yè)地產(chǎn)從前期的投資拿地，中期的施工建設(shè)，到后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)，都需要大量的資金投入來保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。只依靠企業(yè)的自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以必須借助外部資金才能滿足龐大的資金需求。但是，近些年融資政策的收緊，開發(fā)商向銀行借貸變得越來越困難，融資的成本也變得越來越高，融資的壓力越來越大。于是開發(fā)商謀求其他的融資渠道，比如海外融資，民間借貸，典當(dāng)擔(dān)保公司等，但是這類的融資方式的成本往往非常高，更加容易給房企帶來財(cái)務(wù)上的費(fèi)用壓力，還提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)成本高

在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，建設(shè)用地是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，經(jīng)營(yíng)管理并賺取收益的基本資源，所以土地的購(gòu)置費(fèi)在商業(yè)地產(chǎn)的成本中占比較高，土地成本的高低直接影響了項(xiàng)目的收益。可是，自2013 年后，我國(guó)開始減少土地供應(yīng)，稀缺的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的需求，導(dǎo)致了土地的價(jià)格持續(xù)上漲。尤其在熱門的一、二線城市經(jīng)常出現(xiàn)拍出天價(jià)“地王”的事件。另外，各種稅收政策，也加重了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的地產(chǎn)企業(yè)，投入的固定資產(chǎn)比例大，而用于日常經(jīng)營(yíng)和儲(chǔ)備的現(xiàn)金流較少，所以需要向銀行貸款來維持日常的經(jīng)營(yíng)，這就使得利息的費(fèi)用增加，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用增高。另外，投資回收期長(zhǎng)，大量的資產(chǎn)被堆積，降低了資產(chǎn)的流動(dòng)性，使得企業(yè)資產(chǎn)不能正?；虿荒艽_定其是否能夠轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金，導(dǎo)致后續(xù)的一些義務(wù)也無法正常履行，影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)

宏觀政策的調(diào)控，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的背景下，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展的需求，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為一大熱門選擇。這種模式具有固定資產(chǎn)投入小、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率高、標(biāo)準(zhǔn)化程度高、專業(yè)程度高等特點(diǎn)，它不要求企業(yè)操作整個(gè)過程，只需要充當(dāng)一個(gè)資源配置鏈條和財(cái)富價(jià)值鏈條的組織者、協(xié)調(diào)者和整合者。通過輸出自己的品牌、價(jià)值觀和管理經(jīng)驗(yàn)等一些核心資源來撬動(dòng)外部可用的資源，最后達(dá)到互利共贏的效果。

1.融資方式多元化，保障現(xiàn)金儲(chǔ)備

與超過70%的資金來自銀行借貸的重資產(chǎn)模式不同，輕資產(chǎn)的融資方式越來越多樣。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，盛行輕資產(chǎn)的美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，自有資金占比15%左右，銀行借貸占比15%左右，剩余大概70%均來自大眾，包括地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金和物業(yè)投資基金等。這樣的融資方式，降低了企業(yè)自身的固定資產(chǎn)投入，保障企業(yè)內(nèi)部充足的現(xiàn)金流，提高了企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)也減小了對(duì)銀行的依賴，有利于項(xiàng)目資金的靈活運(yùn)用。

2.分工明確，專業(yè)化程度高

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的一大特點(diǎn)就是推行生產(chǎn)外包戰(zhàn)略。一個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目從開始到結(jié)束存在著很多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)通常并不是由房企自行完成，而是由在這些方面有專業(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)完成。比如美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，投資拿地，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工建造，銷售租賃，運(yùn)營(yíng)管理等每個(gè)環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，通過他們參與到項(xiàng)目中來，不僅使得項(xiàng)目的專業(yè)化程度提高，而且還推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和繁榮。

3.分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，改變盈利模式

在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比較小，更多資金來自外部，這樣風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)投資者身上，自身的風(fēng)險(xiǎn)自然就降低了。另外，強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”的策略，房企有著更多的現(xiàn)金流，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也更強(qiáng)。運(yùn)用輕資產(chǎn)模式后，更多的依靠?jī)?yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)來獲得收益，盈利模式也發(fā)生了變化。

三、商業(yè)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的種類

（一）REITs

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）是一種由發(fā)起人向社會(huì)公開發(fā)行收益憑證，來募集大眾資金，并將這些資金投入到寫字樓、酒店、商場(chǎng)和公寓等商用建筑中，投資者憑借收益憑證，按照出資比例來獲得報(bào)酬的一種信托基金。這種模式具有高投資、高收益、穩(wěn)定性強(qiáng)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)，吸引著我國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)。朗詩集團(tuán)于2018 年12 月與合作方發(fā)起中國(guó)首單合作性長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式REITs，發(fā)行規(guī)模為10.68 億元。今年5 月底，朗詩集團(tuán)又與平安匯通合作成功設(shè)立長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式REITs 二期，發(fā)行規(guī)模為3.26 億元。通過這種信托方式，朗詩集團(tuán)使原有的重資產(chǎn)輕資產(chǎn)化，加強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性，加快了資金的周轉(zhuǎn)率，提升了可持續(xù)發(fā)展能力。

（二）合作開發(fā)、小股操盤

所謂小股操盤，就是指開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，自己不控股，但是享有整個(gè)項(xiàng)目的操盤權(quán)，由合作方占據(jù)大部分的股權(quán)，開發(fā)商通過輸出品牌和管理來放大自有資金率，提高資金利用率的一種方式。2013 年，萬科通過與美國(guó)鐵獅門公司合作學(xué)習(xí)了小股操盤之路。根據(jù)2015 年萬科年報(bào)顯示，全年新增41 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，持股低于51%的項(xiàng)目有22 個(gè)，其中最低持股比例的項(xiàng)目持股為8.5%。萬科在每一個(gè)合作項(xiàng)目中都是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者，但不一定是項(xiàng)目的控股者。通過運(yùn)用小股操盤這種模式后，萬科在單個(gè)項(xiàng)目的投入資金很小，得到的權(quán)益也不是很高，但是可以同時(shí)操盤多個(gè)項(xiàng)目，相較之前的模式，就可以在同等的資產(chǎn)投入下能夠獲得更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，更有利于萬科的擴(kuò)張。

（三）以運(yùn)營(yíng)為核心，輸出管理

萬達(dá)商業(yè)在與第三方投資者合作中，全部資金都是由別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)項(xiàng)目選址、方案設(shè)計(jì)、施工建造，項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目的所有權(quán)和物業(yè)歸投資者所有，但是萬達(dá)掌握項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)。依靠著萬達(dá)的品牌影響力，來保證項(xiàng)目的出租率，后續(xù)產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。另外，萬達(dá)使用自己的獨(dú)創(chuàng)的運(yùn)營(yíng)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，來負(fù)責(zé)后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，提高萬達(dá)的服務(wù)品質(zhì)。由此，萬達(dá)通過減少固定資產(chǎn)投入，輸出其具有優(yōu)勢(shì)的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)管理能力的方式使資產(chǎn)變輕，完成了從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變。

通過對(duì)我國(guó)幾大房企的轉(zhuǎn)型模式分析可知：隨著國(guó)家融資政策的收緊，土地供應(yīng)量的減少。我國(guó)的房企紛紛探索轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)道路，有意識(shí)地去庫(kù)存，減少固定資產(chǎn)投入，通過輸出自身的品牌、運(yùn)營(yíng)、管理和營(yíng)銷等核心優(yōu)勢(shì)來撬動(dòng)外部資源，減少對(duì)銀行的依賴，拓寬融資渠道，使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展，一步步地由重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)。

四、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式存在的問題

（一）產(chǎn)品質(zhì)量無法得到保證

運(yùn)用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)重品牌，輕產(chǎn)品的思維模式，使得企業(yè)將大量的時(shí)間和資金投入在品牌、研發(fā)、市場(chǎng)上，往往會(huì)忽視產(chǎn)品的質(zhì)量，再加上承包商謀私利的想法，降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致最終產(chǎn)品無法得到保證。

（二）過分依賴外包，會(huì)培養(yǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的一大特點(diǎn)就是推行外包戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)在于增加了企業(yè)短期內(nèi)的品牌附加值，提高了專業(yè)化程度，但是長(zhǎng)久以后，會(huì)讓企業(yè)失去學(xué)習(xí)新技術(shù)、新工藝的機(jī)會(huì)。承包商通過做外包業(yè)務(wù)，積累經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化自己的優(yōu)勢(shì)，向下游發(fā)展，最終反過來給開發(fā)商帶來威脅。

（三）缺乏專業(yè)性技術(shù)人才

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之路還處在起步階段，各大房企都在積極探索，還沒有找到一條適合自己的道路。部分公司高管對(duì)如何運(yùn)轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)沒有一個(gè)清楚地認(rèn)識(shí)，底下的基層員工對(duì)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)更是一頭霧水。另外，由于輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作和重資產(chǎn)項(xiàng)目存在著較大的差異，很多從重資產(chǎn)項(xiàng)目抽調(diào)過來的團(tuán)隊(duì)，往往不能適應(yīng)新的環(huán)境，與合作方不能融洽相處，過程中矛盾不斷。所以推行輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型急需大量的專業(yè)性技術(shù)人才。

五、建議

（一）明確企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

核心競(jìng)爭(zhēng)力是經(jīng)過長(zhǎng)期積累形成的，是一家企業(yè)所獨(dú)有的。任何一家企業(yè)都要明確自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪個(gè)方面，將核心板塊與非核心板塊區(qū)分開來，非核心板塊可以外包出去，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，核心板塊一定要牢牢掌握在自己手中，并不斷完善和加強(qiáng)。

（二）引入多個(gè)外包商，實(shí)行嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化管理

為避免形成對(duì)外包商的過分依賴，可以引入多個(gè)外包商，在外包商之間形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展“替補(bǔ)”外包商計(jì)劃，當(dāng)正在使用的外包商發(fā)生問題，可以立即找到可代替的外包商。另外，為了保證外包產(chǎn)品的質(zhì)量，應(yīng)在合同中，嚴(yán)格清晰規(guī)定相關(guān)的要求，如有違約，采取相應(yīng)的懲罰措施，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理。

（三）加大人才儲(chǔ)備，建立健全人才管理機(jī)制

21 世紀(jì)最缺的就是人才，企業(yè)的發(fā)展靠的就是人才。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，對(duì)人才提出了更高的要求，需要的是不僅能夠掌握房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，還要懂得如何運(yùn)營(yíng)管理以及投融資管控的復(fù)合型人才。企業(yè)應(yīng)加大內(nèi)部培養(yǎng)和外部招聘，建立健全人才使用和管理的制度和機(jī)制，并采取一些激勵(lì)措施，加強(qiáng)人才的歸屬感，以便長(zhǎng)久地為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

六、結(jié)束語

隨著不斷變化的市場(chǎng)，土地、金融政策的進(jìn)一步收緊，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)變得越來越困難，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)具有投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、周轉(zhuǎn)快、投資回報(bào)率高等種種優(yōu)勢(shì)，成為各大房企的首選途徑。目前，我國(guó)已經(jīng)有不少房企已經(jīng)開始了不同的輕資產(chǎn)探索道路。但是，在轉(zhuǎn)型過程中以及轉(zhuǎn)型完成后也遇到了不少問題，通過資料研究和案例分析提出了一些建議，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供發(fā)展思路，提升企業(yè)效益，以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)合理高效穩(wěn)健的發(fā)展。