“不交吉”法拍房：機(jī)會(huì)還是陷阱？

南方周末特約撰稿 周縵卿 南方周末記者 杜茂林

“不交吉”法拍房，是指未騰空就被拍賣(mài)的房屋，價(jià)格相對(duì)便宜，但衍生出的糾紛也不少?！　　　　　∪嗣褚曈X(jué)　?圖

★“不交吉”法拍房，是指未騰空就被拍賣(mài)的房屋。此類(lèi)法拍房不受購(gòu)房資質(zhì)限制，價(jià)格相對(duì)便宜，吸引了眾多投資人的目光，但也因此衍生出系列糾紛。

把“先清空再拍賣(mài)”作為基本原則，實(shí)際上缺乏相應(yīng)的依據(jù)：最高法院規(guī)定在確權(quán)裁定書(shū)送達(dá)后15天內(nèi)清空房屋，但并未規(guī)定在拍賣(mài)之前就要騰空。

楊斌決定不惜付出“違法”的代價(jià)去砸門(mén)。當(dāng)過(guò)檢察官，也當(dāng)過(guò)律師，她知道自己的行為意味著什么。

2020年9月11日下午6時(shí)，楊斌找來(lái)一把錘子，用力砸向一扇高2米、寬1米的玻璃門(mén)，她想收回從法律上來(lái)講已經(jīng)屬于她的房產(chǎn)。

一年前，她買(mǎi)下了這套位于廣州越秀區(qū)的法拍房，但手執(zhí)法院的確權(quán)裁定書(shū)，就是拿不到房門(mén)鑰匙。楊斌與該房的租客、收租方陷入破鎖、換鎖、報(bào)警的循環(huán)。其間，她多次報(bào)警，認(rèn)為拒不搬走的租客擅闖私宅，應(yīng)被拘留，但警方調(diào)解無(wú)效。

陷入糾紛的這套法拍房，被廣東人稱(chēng)為“不交吉”法拍房，是指未騰空就被法院拍賣(mài)的房屋。

此類(lèi)法拍房不受購(gòu)房資質(zhì)限制，價(jià)格相對(duì)便宜，吸引了眾多投資人的目光，但也因此衍生出系列糾紛。有些房屋所有人甚至借助“私力救濟(jì)”，采取暴力措施強(qiáng)行收房。

北京市朝陽(yáng)區(qū)法院王四營(yíng)法庭原副庭長(zhǎng)張逢春了解到的情況是，在房屋沒(méi)有騰空時(shí)法院就組織拍賣(mài)，背后是法院的執(zhí)行難。

沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)可以佐證，“不交吉”法拍房到底帶來(lái)了多少法律糾紛。但在張逢春看來(lái)，“情況比較普遍”，而執(zhí)行難引發(fā)的“麻煩”，最終還要回到司法系統(tǒng)來(lái)解決。

“拉鋸戰(zhàn)”

砸門(mén)的同時(shí)，楊斌報(bào)了警。她的想法是，“要么我因?yàn)楣室鈿呢?cái)物被拘留，要么住在里面的人因非法侵入住宅被帶走”。

門(mén)被砸開(kāi)后，走出來(lái)一個(gè)睡眼惺忪的男人，問(wèn)有什么事。楊斌向南方周末記者回憶，越秀公安分局大塘派出所的警察很快到了現(xiàn)場(chǎng)，雙方都被帶至派出所，一直待到凌晨1點(diǎn)半，警方仍認(rèn)為是房產(chǎn)糾紛，再次告知楊斌可以協(xié)商解決或者訴訟解決。

有“糾紛”的房產(chǎn)位于越秀區(qū)文明路金德大廈19層。文明路是老城區(qū)最有名的“糖水一條街”，魯迅紀(jì)念館、中共廣東區(qū)委（第一次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，中共在廣東地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，全稱(chēng)中國(guó)共產(chǎn)黨廣東區(qū)執(zhí)行委員會(huì)）舊址等建筑都位于此地。

楊斌在2019年7月看到了此處房產(chǎn)的拍賣(mài)公告，公告明確表示這是一次“不交吉”拍賣(mài)：按照房屋現(xiàn)狀拍賣(mài)，不負(fù)責(zé)標(biāo)的物的交付與清場(chǎng)。

看到公告后，楊斌一家人實(shí)地看了房，覺(jué)得不錯(cuò)。房子當(dāng)時(shí)租給了一家賣(mài)燕窩的公司，租期至2020年3月?，F(xiàn)場(chǎng)溝通后，楊斌認(rèn)為沒(méi)什么問(wèn)題：“租到3月也行，到時(shí)候向我們交租便是?！?/p>

2019年7月27日，在簽署拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)后，楊斌一次性付清了近94萬(wàn)元的房款。十多天后，她收到了海珠區(qū)人民法院的房屋確權(quán)執(zhí)行裁定書(shū)。楊斌提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證顯示，所拍房屋為商品房，使用年限50年，套內(nèi)面積64.23平方米。

這不是楊斌第一次接觸“不交吉”法拍房。作為一名原檢察官，她知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，但過(guò)往的經(jīng)歷給了她足夠的信心。

“此前經(jīng)過(guò)我手的‘不交吉法拍房不止10套?！睏畋笳f(shuō)，以往的經(jīng)驗(yàn)是，拿著法院的確權(quán)裁定上門(mén)，若有人，告知房子已經(jīng)易主，“如果繼續(xù)住，就向我們交租，否則限其搬離?！?/p>

拿到確權(quán)裁定后，楊斌和丈夫?qū)⒉枚◤?fù)印了3份，給租戶(hù)和原收租方廣州泳宗實(shí)業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“泳宗公司”）各1份，同時(shí)向大廈物業(yè)管理處交了兩個(gè)月物業(yè)費(fèi)，并說(shuō)明以后的物業(yè)費(fèi)由她交付，“過(guò)程很順利，沒(méi)有異議”。

但這次，楊斌失算了。

2019年10月，楊斌手持法院裁定書(shū)找到租戶(hù)，提出對(duì)方若續(xù)租，必須向她交租。租戶(hù)不愿意，認(rèn)為楊斌沒(méi)有房產(chǎn)證，不足以證明產(chǎn)權(quán)。

隨后，楊斌報(bào)警，但警察調(diào)解無(wú)效，“后來(lái)陸續(xù)又協(xié)商了好多次，最后都變成了爭(zhēng)吵，報(bào)警，事態(tài)僵持不下?！?/p>

“拉鋸”在2020年6月19日達(dá)到高潮。楊斌第一次撬鎖破門(mén)，將自己的家居和生活用品一一搬入，強(qiáng)行入住，原租戶(hù)看到這種架勢(shì)，次日搬離。

沒(méi)想到的是，原收租方泳宗公司卻也派人入住，并在6月20日晚上爆發(fā)了更大的沖突。南方周末記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)，楊斌拿出法院執(zhí)行裁定書(shū)以證產(chǎn)權(quán)，對(duì)方一人拿出租賃合同，聲稱(chēng)自己是新的租戶(hù)。

爭(zhēng)執(zhí)招來(lái)了警察。六名警察陸續(xù)到場(chǎng)維持秩序，建議雙方協(xié)商或者訴訟解決。一個(gè)月之后，警方在該房門(mén)口安裝攝像頭，并派警員24小時(shí)坐鎮(zhèn)值班。

2020年8月12日，楊斌拿到了房產(chǎn)證。但3天后，楊斌發(fā)現(xiàn)門(mén)鎖又被撬，此時(shí)警方已撤離。

“不解”

撬鎖、報(bào)警之外，楊斌還想到了訴訟這條路。

2020年6月24日，楊斌訴馮群有、楊偉雄、黃強(qiáng)以及泳宗公司物權(quán)保護(hù)糾紛一案在越秀區(qū)法院立案。

“誰(shuí)侵占我的房子，我都報(bào)警要求警方查明身份，后續(xù)起訴?！睏畋笳f(shuō)，上述人員都曾占房不走，特別是原收租方泳宗公司法定代表人蘇某，每次都是他帶人“鬧事”。

南方周末記者向蘇某求證此事，其表示“不知道記者在說(shuō)什么”，認(rèn)為此事與其無(wú)關(guān)便掛斷電話。

法院立案后，雙方亦時(shí)有沖突，再次陷入撬鎖換鎖的循環(huán)。

廣州市公安局了解情況后回應(yīng)南方周末記者稱(chēng)，楊斌于2020年9月11日?qǐng)?bào)警稱(chēng)其位于金德大廈的房屋的門(mén)鎖被人更換，大塘派出所受理后，作為治安案件調(diào)查，并于9月29日對(duì)故意毀壞財(cái)物的蘇汶潛處以行政拘留。

但楊斌對(duì)公安的做法還是感到“不解”，“警方為什么不認(rèn)法院的裁定呢？”楊斌認(rèn)為，法院出了裁定確權(quán)是她的，住在里面的人理所應(yīng)當(dāng)搬出去。

廣州市公安局則認(rèn)為，通過(guò)司法拍賣(mài)購(gòu)得“不交吉”房屋的，如果第三人占有房屋不移交，權(quán)利人可以提起訴訟。爭(zhēng)議過(guò)程中，若各方當(dāng)事人未采取過(guò)激手段，屬民事糾紛，不屬公安機(jī)關(guān)管轄；若有人實(shí)施治安違法或刑事犯罪行為，公安機(jī)關(guān)才會(huì)介入處理。

北京大學(xué)法學(xué)院副教授劉哲瑋向南方周末記者解釋?zhuān)绻饲胺课菡加腥耸呛戏ㄕ加?，那么買(mǎi)受人即使通過(guò)法院裁定取得所有權(quán)，也可能無(wú)法行使占有權(quán)、使用權(quán)。比如楊雖已取得房屋所有權(quán)，但原租戶(hù)在該房屋被拍賣(mài)前若簽訂了合法的租賃合同，楊斌則無(wú)法立即占有、使用該房。

“物權(quán)上各個(gè)權(quán)能是分開(kāi)、獨(dú)立的?！眲⒄墁|說(shuō)，唯一途徑是向法院提起排除妨礙、返還原物的物權(quán)保護(hù)訴訟，由法院裁決房屋占有人的權(quán)利來(lái)源是否合法。敗訴方如果不搬離涉案房屋，法院可以強(qiáng)制其搬出。

但走法律程序，權(quán)利人一般又不愿承擔(dān)時(shí)間成本。“在我印象中，‘不交吉房拍賣(mài)成交后，遇到糾紛的，不少都是私下解決。”廣東某市法院執(zhí)行局的法官吳淞（化名）告訴南方周末記者。

廣東律師羅鵬遠(yuǎn)佐證了該法官說(shuō)法，其回憶此前代理過(guò)的一起案件，客戶(hù)在2017年購(gòu)買(mǎi)了珠江新城某小區(qū)“不交吉”法拍房，其時(shí)房屋占有人不愿搬走。對(duì)方律師很直接：“如果走法律程序，可能至少兩年，你們現(xiàn)在給60萬(wàn)。我們馬上搬?！绷_鵬遠(yuǎn)與對(duì)方律師相識(shí)，最后降到25萬(wàn)，占有人搬走。

“案多人少”

在吳淞看來(lái)，“不交吉”的出現(xiàn)，和法院為了提高執(zhí)行效率有關(guān)。

根據(jù)拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)家從簽收了拍賣(mài)成交裁定時(shí)起即取得拍賣(mài)房屋的所有權(quán)，而法院也應(yīng)在送達(dá)裁定書(shū)后的15天內(nèi)將涉案房屋交付給買(mǎi)受人，如果15天后涉案房屋仍由被執(zhí)行人或第三人占用且拒不騰房，法院需強(qiáng)制執(zhí)行收回房屋并交付給買(mǎi)家。

“但實(shí)際情況是，15天之內(nèi)，法院可能收不回來(lái)房屋?！眳卿琳f(shuō)，有時(shí)候，要騰空一處被執(zhí)行房屋，即便出動(dòng)整個(gè)執(zhí)行局的人，都不一定行。如果一年就辦10個(gè)案子，法院還能承受，但像廣東的深圳、佛山有些基層法院，一年拍賣(mài)的房屋有一千多個(gè)，法院沒(méi)有精力去完成如此大的工作量。

案多人少之外，被執(zhí)行人不配合也會(huì)造成執(zhí)行難。張逢春介紹，有的被執(zhí)行人在房屋拍賣(mài)之前，特意安排社會(huì)上的孤寡老人去居住，法院上門(mén)執(zhí)行，還會(huì)遇到“道德困境”，“還有被執(zhí)行人本就是鰥寡孤獨(dú)，就這么一套房子，騰空后，他們住哪？”

困難不止如此。廣東某法院執(zhí)行局員額法官向南方周末記者敘述了執(zhí)行的一般過(guò)程：

法官上門(mén)執(zhí)行，會(huì)詢(xún)問(wèn)房屋占用人的身份和占用原因。占用人往往會(huì)拿出身份證和租賃合同，那法官會(huì)把租賃合同登記下來(lái)，在沒(méi)有人主張合同有問(wèn)題的情況下，法官不會(huì)去調(diào)查合同的真假。

“不交吉”還有法院隱藏的“小心思”?！耙?yàn)橛行┓ㄔ合搿﹀伣o其他法院?！鄙鲜龇ü俳忉?zhuān)瑘?zhí)行法院如不負(fù)責(zé)騰空，法拍房的買(mǎi)受人另訴排除妨害時(shí)，涉及不動(dòng)產(chǎn)糾紛，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專(zhuān)屬管轄。如果執(zhí)行法院所在地和不動(dòng)產(chǎn)所在地不是同一個(gè)地方，“麻煩”也就交了出去。

種種障礙之下，“不交吉”法拍房成了一種選擇：通過(guò)降低交易價(jià)格的方式，讓買(mǎi)受人承擔(dān)清退的風(fēng)險(xiǎn)和成本。

能否一勞永逸？

“不交吉”一度引發(fā)輿情。2017年7月，廣州市李某某以約560萬(wàn)拍下天河區(qū)一套“不交吉”房屋后，李某某要求原住戶(hù)搬離，協(xié)商不成訴至法院，天河區(qū)法院一審判決“支持”，廣州市中院二審改判。

改判的原因是，二審法院認(rèn)為李某某雖然取得了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但涉案房屋是按現(xiàn)狀方式拍賣(mài)，李某某在拍賣(mài)時(shí)對(duì)此應(yīng)當(dāng)清楚，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，要求原住戶(hù)騰空房屋，理由欠充分。

二審結(jié)果引發(fā)社會(huì)熱議。2019年5月，廣州市中院主動(dòng)再審改判，認(rèn)為房屋現(xiàn)居住人稱(chēng)小孩在涉案房屋附近讀書(shū)不構(gòu)成長(zhǎng)期占有該房屋的法定事由，限期騰空。

吳淞的看法是，“二審法院最初的改判，相當(dāng)于告訴買(mǎi)家買(mǎi)了一張‘紙，顯然是有違常理的。”

輿情引起了有關(guān)部門(mén)的注意。2019年6月，廣東省高院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，明確了“以清場(chǎng)交付為原則”，并規(guī)定了強(qiáng)制清場(chǎng)的方法和程序。

對(duì)這份文件，吳淞認(rèn)為，其實(shí)就是重申最高法2005年關(guān)于拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，以及2016年出臺(tái)的關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干規(guī)定的文件精神。

南方周末記者注意到，廣東不是第一個(gè)出臺(tái)此類(lèi)意見(jiàn)的。早在2017年，江蘇省高院已出臺(tái)《關(guān)于正確適用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》，明確要求，法院拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除法律另有規(guī)定外，一般均應(yīng)清空后再拍賣(mài)。

2018年，安徽省高院執(zhí)行局也出臺(tái)了《關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行中房屋騰退若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，具體要求與江蘇省高院的規(guī)定類(lèi)似。

吳淞發(fā)現(xiàn)，把“先清空再拍賣(mài)”作為基本原則，實(shí)際上缺乏相應(yīng)的依據(jù)：最高法院的規(guī)定是，確權(quán)裁定書(shū)送達(dá)后15天內(nèi)清空房屋，并未規(guī)定在拍賣(mài)之前就要騰空。

廣東省高院回避了這個(gè)問(wèn)題，雖然規(guī)定了“清空交付”，但沒(méi)有明確“先清空再拍賣(mài)”，而是表述為“執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人或者其他占有人在指定期限內(nèi)自行搬離”,并明確了拒不搬離的法律后果。

根據(jù)吳淞的觀察，廣東省內(nèi)的司法實(shí)踐中有兩種執(zhí)行模式：先清空再拍賣(mài)和拍賣(mài)后再清空。無(wú)論哪種形式，最后還是得“硬著頭皮去做”。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)情形更為復(fù)雜，有時(shí)法院找不到被執(zhí)行人，有時(shí)執(zhí)行局存在得過(guò)且過(guò)的推卸心態(tài)，都可能使“清場(chǎng)移交”無(wú)法落實(shí)。

大量“不交吉”法拍房的存在，引發(fā)了大量矛盾沖突。張逢春認(rèn)為結(jié)果既增加了當(dāng)事人訴訟之累，也浪費(fèi)了司法資源，“那些雙方都不妥協(xié)的糾紛，最終還是走上法庭”。

在法拍房“交吉”的問(wèn)題上，張逢春覺(jué)得法院是不能退縮的，越退縮只會(huì)越難執(zhí)行，“如果大家都退，強(qiáng)制程序就會(huì)空轉(zhuǎn)，最終損害的是司法公信力?！?/p>

在張逢春看來(lái)，清房時(shí)遇到的各種執(zhí)行難題，應(yīng)該對(duì)癥下藥。比如房屋占有人確為孤寡老人等生活有困難的人群，法院應(yīng)該主動(dòng)和民政部門(mén)聯(lián)系，形成聯(lián)合機(jī)制共同解決?！爸挥腥鐣?huì)逐漸形成被執(zhí)行人主動(dòng)搬離的良性循環(huán)，這項(xiàng)工作將來(lái)才會(huì)變得容易，否則，只會(huì)越來(lái)越難。”

也有人提出，應(yīng)禁止法院“不交吉”拍賣(mài)，一勞永逸地解決這個(gè)問(wèn)題。

是否要一律“交吉”？　劉哲瑋認(rèn)為，應(yīng)交由市場(chǎng)選擇，不應(yīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。“交吉”的好處在于司法拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)有專(zhuān)門(mén)的人協(xié)調(diào)房屋騰空，清場(chǎng)，確保房子干凈，有利于預(yù)防糾紛。缺陷是成本是不可控，清房的成本攤在了房屋的起拍價(jià)，“如果強(qiáng)制法院清理房子后才進(jìn)入拍賣(mài)，可能會(huì)因價(jià)格過(guò)高流拍，損害債權(quán)人的利益”。

他的建議是，從“買(mǎi)家”的角度出發(fā)，法院應(yīng)該盡可能多地提供“不交吉”法拍房信息和對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示，比如拖欠了多少費(fèi)用，有無(wú)債務(wù)關(guān)系。

買(mǎi)了“不交吉”法拍房的楊斌，在起訴狀中提了5項(xiàng)請(qǐng)求，包括要求賠償精神損失費(fèi)。訴訟目前還未開(kāi)庭，她表示不后悔買(mǎi)了那套房子，“即便九十多萬(wàn)不要了，也要為自己討個(gè)公道?！?/p>