從德國房地產(chǎn)市場看我國房價調(diào)控

馬瑤影 宋歡 潘演演

【摘要】本文從歷史上從未發(fā)生大規(guī)模的房地產(chǎn)市場崩潰和金融危機的德國房地產(chǎn)市場入手，通過分析其房地產(chǎn)市場具備住房供給呈居住導(dǎo)向，總量充足的特點，同時德國央行實行有效的貨幣政策，中性的金融政策其城市發(fā)展均衡的特點。得出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展得出幾點啟示：1）應(yīng)嚴(yán)厲遏制投機性需求與開發(fā)商暴利行為2）城市群應(yīng)采取多核心均衡發(fā)展的模式。最后，基于德國房地產(chǎn)市場特點以及其給予的相關(guān)思考，對于我國現(xiàn)有政策提出幾點思考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 房價調(diào)控貨幣政策 城市發(fā)展

在全球各地，房地產(chǎn)泡沫的飛快膨脹似乎己經(jīng)成了各個國家難以避免的現(xiàn)象，一旦房地產(chǎn)市場打開，真正能保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的國家屈指可數(shù)，而德國卻恰恰在世界舞臺的中央，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的一股清流。世界各國普遍喜歡依靠刺激房地產(chǎn)市場來拉動經(jīng)濟增長，而房地產(chǎn)泡沫一旦破裂將會產(chǎn)生不可估量的沖擊，以至于金融危機、經(jīng)濟危機的出現(xiàn)，對國家經(jīng)濟發(fā)展乃至于世界經(jīng)濟發(fā)展造成了巨大傷害，如1991年日本房地產(chǎn)泡沫和2008年美國次貸危機，而在德國歷史上，從來不曾發(fā)生過大規(guī)模的房地產(chǎn)市場崩潰和金融危機。

一、德國房地產(chǎn)市場的特征

（一）住房供給：居住導(dǎo)向，總量充足，市場細(xì)分

德國首先實行了以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，并通過《憲法》和《住房建設(shè)法》賦予了該制度的法律地位。而且德國政府更多的把房地產(chǎn)市場作為社會福利系統(tǒng)的重要組成部分，很少強調(diào)其在國民經(jīng)濟中所謂的“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。其次，德國為滿足民眾的住房需求，長期保持充足穩(wěn)定的住房供給，通過長期的努力，德國在人口基本沒有明顯增長的同時，讓住房存量增加了35%a而且，除了商品房市場的法制健全與供給充足外，德國還有高度發(fā)展，規(guī)范健全的租賃市場，不管是公共租賃住房還是盈利租賃住房，政府都利用健全的法律體系保護承租方的利益，不允許房東隨意調(diào)整租金水平，不允許隨意解除租房合約，而且對租房者給予不同的租房補貼，從而保證每一個家庭都能夠具備租房能力。

除此之外，德國先后出臺了大量法律和政策，用以遏制居民對于房地產(chǎn)的投機性需求以及開發(fā)商擢取暴額利潤。在房地產(chǎn)交易過程中，需支付過戶費、評估費、資本利得稅等多種稅費，而且若未滿10年即出售，將繳納高額的資本利得稅，并需按照個人所得稅累計稅率再行繳稅。對于開發(fā)商而言，一旦所制定的房價超出平均房價水平50%，將面臨巨額的罰款和最高三年的有期徒刑。通過這樣的法律設(shè)計，投機性需求以及暴利房企的現(xiàn)象得到了有效的控制。

總而言之，德國在房地產(chǎn)市場的供給側(cè)，利用增大房屋供給，對居住者進行扶持，發(fā)展租賃市場，遏制非正常市場行為等，將房地產(chǎn)劃定為福利性產(chǎn)品，有效的控制其非理性增長，保證了社會福利的最大化。

（二）住房需求：有效的貨幣政策，中性的金融政策以及均衡的城市發(fā)展

首先，德國的中央銀行即德國聯(lián)邦銀行的核心目標(biāo)是保持物價穩(wěn)定，其次才是經(jīng)濟增長。因此，德國長期實行穩(wěn)健的貨幣政策，長期保持通脹的低水平狀態(tài)，沒有出現(xiàn)由于超發(fā)貨幣而導(dǎo)致的資產(chǎn)價格大幅上漲。

然后，德國的城市化己經(jīng)基本結(jié)束，呈現(xiàn)出多核心均衡發(fā)展的城市格局。不同城市的差異化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使得不同城市群得以獨特發(fā)展，各放異彩。合理的城市布局，使超大型城市的集聚效應(yīng)難以發(fā)揮作用，絕大多數(shù)的德國居民依舊分布在數(shù)目眾多但各具特色的中小城鎮(zhèn)中，有利于大城市房價漲幅始終保持在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。

二、德國房地產(chǎn)市場發(fā)展給予我國的啟示

（1）嚴(yán)厲遏制投機性需求與開發(fā)商暴利行為。在房地產(chǎn)交易過程中，通過設(shè)置過戶費、評估費、資本利得稅等多種稅費，提高房地產(chǎn)的投機性購房成本。并通過限制年限的出售行為，打擊鄧為賣而買”的投機性購房。對于控制開發(fā)商的暴利行為而言，限制其預(yù)售規(guī)模，降低其資金流轉(zhuǎn)速度，而且通過相關(guān)立法，追尋超額利潤的定價行為將面臨相應(yīng)罰款并追究其刑事責(zé)任。

（2）城市群多核心均衡發(fā)展的模式。我國的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略需要向德國學(xué)習(xí)，通過對不同城市的實施差異化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，使得不同城市群得以發(fā)展，防止超大城市成為多中心的集合體，從而有利于大城市房價漲幅始終保持在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。

三、現(xiàn)有政策的思考

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控與風(fēng)險控制的效果欠佳的原因主要是以下三個方面：

（1）行政手段使用過多，市場機制沒有完善。房地產(chǎn)作為消費品、投資品與公共品的集合體，尤其相對特殊的市場運行機制，需要市場去建立一個能自主平衡供需，有效抑制投機，促使城市群均衡發(fā)展，資源得以有效配置的合理機制。但是現(xiàn)有的調(diào)控政策往往以行政命令為主，政策推進過程中，往往難以落到實處。正所謂“上有政策，下有對策”，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)擁有者與準(zhǔn)備購房者會想方設(shè)法曲解行政指令，減弱甚至消除調(diào)控力度指。

（2）過度打擊需求，輕視增加供給?，F(xiàn)有政策中往往針對需求側(cè)進行調(diào)控，不管是“限購，.限貸”，還是“提高首付比例，.提高貸款利率”等，都是針對打壓需求而設(shè)計。但房地產(chǎn)需求的壓抑只是暫時的，是難以持續(xù)的，不管是真正的剛性需求，還是固有的投機性獲利，一旦調(diào)控措施稍稍放松，“購房大軍”就會蜂擁而來，房地產(chǎn)價格也會隨之急劇攀升。利用打擊需求的方式調(diào)控房價，只能是強制性的延后房價上漲，對控制房地產(chǎn)價格沒有起到真正有效的作用。只有供給側(cè)與需求側(cè)相互配合，通過市場和政策通力合作，達(dá)到供需平衡，才是房價瘋漲的解決之道。

（3）房地產(chǎn)貨幣金融化，居住屬性漸行漸遠(yuǎn)。通過大量的實證研究發(fā)現(xiàn)，在20年的房價大漲中，收入上漲，城鎮(zhèn)化上升等居住因素只能解釋一部分現(xiàn)象，而另一部分需要歸因于貨幣超發(fā)等金融因素。M2的高速增長帶來了資產(chǎn)價格的普遍上漲，尤其是房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)的貨幣金融化，必將導(dǎo)致傳統(tǒng)調(diào)控商品的手段效果減弱，而且資本市場充斥的投機風(fēng)氣很容易加速房地產(chǎn)價格的高速上漲。只有減少貨幣超發(fā)，維持盯住通脹的貨幣政策，減少大水漫灌的經(jīng)濟刺激政策。

作者簡介：馬瑤影（1999-），女，陜西省西安人，西安市雁塔區(qū)西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院，金融系，本科生;宋歡（1998-），女，陜西省寶雞人.西安市雁塔區(qū)西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院，金融系.本科生;潘演演（2000-），女，海南省文昌人，西安市雁塔區(qū)西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院，經(jīng)濟學(xué)類.本科生。