“一房二賣(mài)”法律規(guī)制研究

代炤興

天津杰森律師事務(wù)所，天津 300170

一、“一房二賣(mài)”的概念及特點(diǎn)

（一）“一房二賣(mài)”的概念

所謂“一房二賣(mài)”，是指房屋出賣(mài)人先后與兩個(gè)買(mǎi)受人就同一套房屋簽訂兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。在“一房二賣(mài)”行為中，雖然存在兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但房屋只有一套，因此出賣(mài)人只能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其中一個(gè)買(mǎi)受人，導(dǎo)致另一個(gè)買(mǎi)受人無(wú)法享有合同權(quán)利，無(wú)法獲得房屋所有權(quán)。

（二）“一房二賣(mài)”的特點(diǎn)

從“一房二賣(mài)”行為的性質(zhì)來(lái)看，其包括以下幾項(xiàng)特點(diǎn)：第一，出賣(mài)人對(duì)“一房二賣(mài)”行為存在主觀故意。顯而易見(jiàn)，出賣(mài)人先后與兩個(gè)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其在主觀上對(duì)于“一房二賣(mài)”的事實(shí)處于明知的狀態(tài)。第二，對(duì)于出賣(mài)人與先買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的事實(shí)，后買(mǎi)受人可能知道，也可能不知道。若后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已經(jīng)與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，依然與出賣(mài)人簽訂第二個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，可以推定其屬于惡意買(mǎi)受人。第三，在不存在出賣(mài)人與后買(mǎi)受人惡意串通的情況下，只要買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示一致且均為完全民事行為能力人，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即成立并生效，簽訂合同的時(shí)間先后并不影響合同的效力。第四，“一房二賣(mài)”不僅涉及債權(quán)糾紛，還涉及物權(quán)變動(dòng)，因此該行為具有一定的復(fù)雜性。

二、“一房二賣(mài)”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因分析

進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展，“一房二賣(mài)”現(xiàn)象愈發(fā)普遍。本文認(rèn)為，導(dǎo)致“一房二賣(mài)”現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因包括以下幾個(gè)方面：

（一）物權(quán)和債權(quán)具有較大差異

根據(jù)相關(guān)法學(xué)理論，物權(quán)具有排他性的特征，也就是說(shuō)，同一個(gè)物上只能成立一個(gè)所有權(quán)。而債權(quán)則與之相反，債權(quán)和債權(quán)之間具有平等性，同一個(gè)物上可以同時(shí)存在多個(gè)債權(quán)?；诖?，在“一房二賣(mài)”中，即使出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在辦理房屋所有權(quán)變更登記之前，出賣(mài)人依然是房屋的所有權(quán)人，其依然有權(quán)與其他買(mǎi)受人繼續(xù)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的債權(quán)均是有效的。但是，最終只有一個(gè)買(mǎi)受人能夠成為房屋的所有權(quán)人。物權(quán)和債權(quán)在法理層面上的差異是導(dǎo)致“一房二賣(mài)”行為出現(xiàn)的法律原因。

（二）商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)較大

為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度。該制度有利于促成房屋買(mǎi)賣(mài)交易，使開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金，但對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)卻存在較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。為了謀取巨額不法利益，一些開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售制度中先買(mǎi)受人無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶登記的特點(diǎn)實(shí)施“一房二賣(mài)”、“一房多賣(mài)”行為，嚴(yán)重侵害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

（三）法律對(duì)“一房二賣(mài)”處罰力度較小

當(dāng)前，基于一系列主、客觀原因，我國(guó)在房屋買(mǎi)賣(mài)方面的法律規(guī)定存在諸多不合理、不完善之處。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第八條的內(nèi)容，若開(kāi)發(fā)商存在“一房二賣(mài)”情節(jié)，未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人不僅可以按照《合同法》的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同違約責(zé)任，同時(shí)還可以主張已付購(gòu)房款一倍的賠償。然而，近年來(lái)我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)瘋漲，在一些情況下，違約責(zé)任和賠償責(zé)任的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的數(shù)額，為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，部分開(kāi)發(fā)商大肆實(shí)施“一房二賣(mài)”行為，“一房二賣(mài)”反而能夠使開(kāi)發(fā)商賺取更多利潤(rùn)。而且，《解釋》第八條所規(guī)制的主體范圍較窄，僅限于開(kāi)發(fā)商，不涉及普通二手房出賣(mài)人。故而，從整體上分析，現(xiàn)行法律對(duì)“一房二賣(mài)”的處罰力度較小，無(wú)法有效規(guī)制“一房二賣(mài)”行為，導(dǎo)致該行為在實(shí)踐中屢禁不止。

三、規(guī)制“一房二賣(mài)”的法律建議

如前所述，司法實(shí)踐中廣泛存在的“一房二賣(mài)”行為引發(fā)了諸多法律糾紛，嚴(yán)重侵害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及和諧社會(huì)的構(gòu)建，在社會(huì)上帶來(lái)諸多負(fù)面影響?；诖耍ㄟ^(guò)法律途徑規(guī)制“一房二賣(mài)”行為是十分有必要的，只有提高實(shí)施“一房二賣(mài)”行為的難度和成本，才能有效實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的利益平衡，確保買(mǎi)受人的合法權(quán)益免遭侵害。具體而言，可以從兩個(gè)方面規(guī)制“一房二賣(mài)”行為，其一為建立信息公開(kāi)制度，其二為擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍。

（一）建立信息公開(kāi)制度

為了最大限度地避免出賣(mài)人利用信息不對(duì)稱等優(yōu)勢(shì)侵害買(mǎi)受人的權(quán)益，同時(shí)加強(qiáng)各職能部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)、完善、高效的信息聯(lián)網(wǎng)查詢平臺(tái)，在該平臺(tái)上及時(shí)公布房屋預(yù)售信息、抵押信息以及相關(guān)法律規(guī)定和政策規(guī)定，方便公眾通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)查詢房屋的各項(xiàng)信息。另外，相關(guān)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)這些信息予以核實(shí)，避免出現(xiàn)信息更新不及時(shí)、信息不準(zhǔn)確等現(xiàn)象，同時(shí)做好相應(yīng)的宣傳工作，使越來(lái)越多的公眾能夠享受到信息聯(lián)網(wǎng)查詢平臺(tái)的便利，加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。只有建立信息公開(kāi)制度，才能大幅增加實(shí)施“一房二賣(mài)”行為的難度，從根源上杜絕“一房二賣(mài)”，確保買(mǎi)受人的合法權(quán)益不被侵害。

（二）擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍

我國(guó)應(yīng)在法律層面上嚴(yán)懲“一房二賣(mài)”這種不法行為，有效打擊不誠(chéng)信的出賣(mài)人，維護(hù)市場(chǎng)管理秩序。然而，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對(duì)于實(shí)施“一房二賣(mài)”行為的出賣(mài)人，僅僅承擔(dān)違約責(zé)任或額外承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償。在一些情況下，違法成本與出賣(mài)人在“一房二賣(mài)”中獲取的利益相差甚遠(yuǎn)，完全無(wú)法有效遏制“一房二賣(mài)”行為。因此，我國(guó)相關(guān)立法對(duì)于“一房二賣(mài)”行為的懲罰應(yīng)加大力度，擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍。本文建議，一方面，在立法層面上，將《解釋》第八條的規(guī)制主體擴(kuò)大至所有房屋出賣(mài)人，而不僅限于開(kāi)發(fā)商。另一方面，在司法層面上，由于“一房二賣(mài)”中的出賣(mài)人存在欺詐情節(jié)，司法機(jī)關(guān)應(yīng)允許未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條的規(guī)定主張三倍賠償，提高“一房二賣(mài)”的違法成本，提高法律的威懾力。

四、結(jié)語(yǔ)

司法實(shí)踐中，為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，部分出賣(mài)人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后大肆實(shí)施“一房二賣(mài)”、“一房多賣(mài)”行為。這種“一房二賣(mài)”行為帶來(lái)的影響非常惡劣，嚴(yán)重侵害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益，使很多買(mǎi)受人遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至背上沉重的債務(wù)。造成“一房二賣(mài)”現(xiàn)象的原因是多方面的，對(duì)此，有必要結(jié)合當(dāng)前我國(guó)實(shí)際國(guó)情，通過(guò)法律手段規(guī)制“一房二賣(mài)”行為，如建立信息公開(kāi)制度、擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍等，從而最大限度地避免“一房二賣(mài)”行為的發(fā)生，維護(hù)正常的市場(chǎng)管理秩序，體現(xiàn)法律的公平與權(quán)威，提高司法公信力。