住宅小區(qū)地下停車位的物權(quán)問題探析

竇伯林

河南永興律師事務所，河南 三門峽 472000

一、住宅小區(qū)地上停車位及地下規(guī)劃用于停車的停車位的物權(quán)問題

1994年4月份實施的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設部令第33號）初次對住宅小區(qū)進行了司法界定。居住區(qū)是指具有一定規(guī)模和完善基礎設施的全新的居住區(qū)（包括居住區(qū)和居住社團）。社區(qū)管理的標準的定義是：小區(qū)管理單位對住宅小區(qū)的基礎設施和配置、市政公用設施、居民區(qū)綠化、衛(wèi)生、市區(qū)內(nèi)交通、治安、城市面貌等管理項目進行維護、修繕與整治。住宅小區(qū)停車位是小區(qū)建筑及其設備不可或缺的有機組成部分。住宅小區(qū)停車位是一種不動產(chǎn)物權(quán)。這是民事基本法從民事權(quán)利角度，對物權(quán)內(nèi)容作出的簡要規(guī)定。

對住宅小區(qū)地上停車位及地下規(guī)劃用于停車的停車位的物權(quán)問題，《物權(quán)法》在第七十四條中有著明確規(guī)定。本法明確了居處區(qū)域規(guī)劃的地上和地下泊車位，應當最先滿足購買者的需要，小區(qū)的開發(fā)商可以經(jīng)過銷售、獎勵、出租等手段同業(yè)主商定所有權(quán)和收益，但是利用業(yè)主擁有的小區(qū)內(nèi)部道路或者其它用地來使用的停車位歸業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售或出租，在這條公用道路或其它地方泊車的停車位收入屬于所有業(yè)主，并受其支配。對該問題，理論和實踐中基本無爭議。

二、住宅小區(qū)地下人防工程的停車位的物權(quán)（主要指所有權(quán)和收益權(quán)）問題，理論及實踐中都存在很大的爭議

《人民防空法》第十八條規(guī)定：“人防項目包含戰(zhàn)時隱蔽人員和資源、群眾防空指揮、醫(yī)治防護用品等為保障而專門建設的地下防御設施和與地面建筑物相結(jié)合的戰(zhàn)時能夠起到防空作用的地下防御設施。”，在全國各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的不動產(chǎn)登記條例中，對人民防空工程（簡稱人防工程）改建的停車位均采取暫不予以產(chǎn)權(quán)登記。目前針對該問題的主要觀點有二：歸開發(fā)商所有；歸國家所有。

（一）主張歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有。持這種看法的人認為按照頒布的《人民防空法》其中的第五條規(guī)定：“我國的國家機關對人防工程的建造，將給予相關規(guī)定的優(yōu)待。國家激勵和扶助單位的事業(yè)組織、社會當中的團體以及個體，通過各種渠道進行資助建設人防工程。該種工程通常歸投資者使用，并且同時收益歸投資者所有。”就是人防工程的投資者平時管理人防工程，也可以將人防工程提供給他人使用，收益歸投資者所有，人防工程的所有權(quán)應屬開發(fā)商所有。

（二）主張屬于國家。持有此看法的人，依照《人民防空法》第二十六條的規(guī)定，“我國的國家機關通常利用人民防空項目進行經(jīng)濟建設以及為人民生活服務，在平常狀況下不能使人民防空工程干擾到防空效果”。也就是說，通常人防項目是為經(jīng)濟建設以及提高人民生活的水平服務的，假如經(jīng)過人防主管部門允許，能夠進行開發(fā)利用，但是要依照國家相關規(guī)章制度辦理有關的手續(xù)，但任何企業(yè)以及個體不得出售。

上述法律法規(guī)只規(guī)定了人民防空工程的使用權(quán)和相應的收益權(quán)，而忽視了人民防空工程的所有權(quán)。我國的《人民防空法》第五條規(guī)定，國家激勵和扶助企業(yè)單位以及社會中的群體和個體投資建設人民防空工程。人民防空工程一般歸投資者所有和管理，利潤應當歸投資者所有，可是沒有說明人民防空工程的所有權(quán)。居住區(qū)的人防工程改造的地下停車位是開發(fā)者向政府繳納土地出讓金的形式從土地部門通過招拍掛取得國有土地使用權(quán)，并按國家人防主管部門要求投資與地上建筑物結(jié)建的人防工程所改建的停車位，其權(quán)屬是否屬于國家所有呢？《國防法》沒有明確產(chǎn)權(quán)界定。所以，在現(xiàn)在的法令規(guī)范和實際狀況下，我覺得應該分別對待地下人防工程的停車位物權(quán)。不能一概而論。

三、筆者認為，地下人防工程的停車位因投資的主體不同，土地性質(zhì)不同，而物權(quán)權(quán)屬不同

（一）凡國家直接投資形成的人防工程，其物權(quán)（包括所有權(quán)、用益物權(quán)）毫無疑義屬國家所有。依據(jù)是《國防法》第三十七條：“國家直接投入的軍隊建設、國防科技研發(fā)以及其它國防建設的投資、劃撥用地以及武器裝備設施、材料裝備等物資，為國防目的而產(chǎn)生的武器設施，屬于國家財產(chǎn)。國防財產(chǎn)由國家占有”；①第三十九條：“國家保護國防資產(chǎn)不受侵害，保障國防資產(chǎn)的安全、完整和有效”；②《人民防空法》第九條：“國家守護人防設施不受破壞，不準任何機關或個體破壞、占領人民防空設施”。③人防工程是政府部門有效動員群眾防空、保衛(wèi)人民資產(chǎn)安全、確保我國社會現(xiàn)代化持續(xù)前進的工程項目。人民防空同時也是國防的構(gòu)成要素，其重要性不再贅述。由國家直接投資形成的人防工程，其所有權(quán)、用益物權(quán)屬國家所有。

（二）住宅小區(qū)地下人防工程的停車位權(quán)屬，因投資主體、土地性質(zhì)（出讓或劃撥）、地下停車位地價款繳納主體不同而權(quán)屬主體不同。

A.若住宅小區(qū)地塊系開發(fā)商以支付土地出讓金的方式從政府土地部門通過招拍掛取得國有土地使用權(quán)，并按國家人防主管部門要求投資與地上建筑物結(jié)建的人防工程所改建的停車位，開發(fā)商按規(guī)定繳納了地下停車位地價款，且該地下停車位地價款沒有分攤到小區(qū)業(yè)主，此種情況下，由于小區(qū)地塊是開發(fā)商以出讓方式購買、地下人防工程停車位是開發(fā)商投資建設、并繳納了地下停車位地價款且沒有分攤到小區(qū)業(yè)主，故地下人防工程停車位物權(quán)屬開發(fā)商所有，包括所有權(quán)、收益權(quán)，但開發(fā)商對人防工程停車位的所有權(quán)是受到一定限制的，若遇戰(zhàn)時國家為了公共利益的需要，可以依法征收、征用，但應給予公平、合理的補償。分述如下：《民法通則》第七十一條規(guī)定：“取得財產(chǎn)的個人所有權(quán)，不得違背司法規(guī)定”。①《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“地下工程根據(jù)“誰投入、誰擁有、誰賺錢、誰保護”的原則，由建設機構(gòu)批準投資開發(fā)進行建造的地下工程承包，又或依法轉(zhuǎn)讓、出租。”。②財產(chǎn)所有權(quán)是司法授予的公民權(quán)力。財產(chǎn)所有權(quán)的獲得大體包括原始取得以及后續(xù)取得。其中的原始取得的意思是指不以人們現(xiàn)有的所有權(quán)作為基礎，直接按照法律法規(guī)，通過一定的形式或者行為獲取他人的財產(chǎn)所有權(quán)。在執(zhí)行中，它包括：（1）勞動生產(chǎn)（建設）；（2）收繳利息；（3）國家充公；（4）國家所有的無主財產(chǎn)；（5）附加財產(chǎn)。繼承取得是指經(jīng)過協(xié)議關系或者是通過繼承途徑來獲得財產(chǎn)所有權(quán)。車位（車庫）所有權(quán)人通過一定的司法事實獲取原車位（車庫）所有權(quán)的。地產(chǎn)開發(fā)商借助投資建設途徑來獲取車位所有權(quán)，此謂原始取得；業(yè)主可以通過合同關系從開發(fā)商處取得停車位的所有權(quán)，此謂繼受取得；業(yè)主的繼承人可以通過繼承關系從業(yè)主處取得停車位的所有權(quán)，也為繼受取得。若住宅小區(qū)地塊系劃撥取得國有土地使用權(quán)，并按國家人防主管部門要求投資與地上建筑物結(jié)建的人防工程所改建的停車位，由于開發(fā)商并未完全投資，該地下人防工程應屬于國家資產(chǎn)，開發(fā)商不能夠取得該車位的所有權(quán)，當然其無權(quán)轉(zhuǎn)讓。但其畢竟有部分投資，其使用權(quán)、收益權(quán)依合同約定。

四、結(jié)語

住宅小區(qū)停車位，尤其是地下人防工程改建的停車位權(quán)屬制度的完善，不僅關系到個人的財產(chǎn)利益，更關系到國防利益、關系到保護人民生命財產(chǎn)的安全。鑒于住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的現(xiàn)狀，需要細化已有規(guī)定，盡快出臺相關法律法規(guī)，補充完善停車位權(quán)屬劃分及登記制度，真正實現(xiàn)停車位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明確的“物”之理想狀態(tài)①，以達到平戰(zhàn)結(jié)合、社會和諧，保障社會主義現(xiàn)代化建設的順利進行。