淺析商品房買賣中的法律問題

祝 龍

喀什大學(xué)法政學(xué)院，新疆 喀什 844008

在二零零三年六月一號(hào)的時(shí)候，我們國(guó)家的最高人民法院基于房地產(chǎn)開發(fā)商在面向整個(gè)社會(huì)銷售房產(chǎn)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)的商品房買賣糾紛等問題，有針對(duì)性的頒布并施行了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一文件。不言而喻，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一文件的頒布與實(shí)施在一定程度上為我們國(guó)家各個(gè)地方審理商品房買賣類型的案件發(fā)揮了不可小覷的指導(dǎo)性、建設(shè)性和可塑性作用。即便如此，距離該文件的頒布與施行，已經(jīng)過了十五年之久，因此，在處理一些新的商品房買賣的疑難問題時(shí)，并不能做出有效的指導(dǎo)和建議。為此，本人撰寫此文的目的就是致力于為商品房買賣中滋生的新問題解決提供一些可行性建議。

一、《商品房案件解釋》第三條規(guī)定的“說明和允諾”如何認(rèn)定

針對(duì)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第三條規(guī)定在處理商品房買賣中所遇問題中如何進(jìn)行有效的指導(dǎo)和實(shí)踐，仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)常會(huì)看到新聞報(bào)道：“一房二主”、“一女二嫁”等新聞。除此之外，還有商品房?jī)?nèi)部設(shè)施和區(qū)域的劃分問題等，商品房在買賣的過程中究竟應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行說明和允諾，這是消費(fèi)者所關(guān)心的問題。對(duì)現(xiàn)有商品房買賣問題進(jìn)行具體的分析很有必要，對(duì)可能存在的問題及已經(jīng)存在的問題進(jìn)行分析，對(duì)可能存在的問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，這樣可以有效規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，本人有以下幾個(gè)角度的理解和認(rèn)識(shí)。通常情況下，消費(fèi)者在購買房屋的時(shí)候，都會(huì)與商家在合同上進(jìn)行明確劃分，反復(fù)確認(rèn)，但是由于部分商家在銷售商品房的時(shí)候存在著虛假銷售的情況，這將直接導(dǎo)致商品房買賣環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，具體確定能夠?qū)贤挠喠a(chǎn)生諸多影響。下面我們以具體符合“說明和允諾”的實(shí)例加以論證和解釋：第一類是與所購買商品房本身的使用價(jià)值和承諾功能息息相關(guān)的例子。我們?cè)谡務(wù)撛摲矫鎲栴}的時(shí)候，主要涉及到所購買商品房的實(shí)際面積、樓層的高度、樓層的結(jié)構(gòu)形狀、所購商品房的戶型、所購商品房的朝向、房屋采光效果以及通風(fēng)效果等基礎(chǔ)問題的說明與允諾。還有一類主要指的是所購商品房的用途、功能以及相關(guān)特征等方面的說明和允諾。有些時(shí)候商品房的途徑填寫不明確，功能以及相關(guān)的特征填寫不完善，這些都是商品房買賣糾紛產(chǎn)生的主要原因。第三類通常情況下主要指的是所購商品房的墻面、天花板、地板磚以及門窗和陽臺(tái)乃至包括廚房和衛(wèi)生間等一些地方裝修規(guī)格的說明和允諾，有些商家在銷售的時(shí)候會(huì)允諾部分裝修的風(fēng)格及材質(zhì)，但是在實(shí)際的交付過程中，卻會(huì)存在或多或少的問題，與當(dāng)初的描述不符，這也會(huì)影響商品房的銷售質(zhì)量。第四類主要指的是所購商品房的網(wǎng)絡(luò)信息、消防設(shè)施、電梯空間及安全等方面的說明和允諾。

本人認(rèn)為，最后一類說明和允諾應(yīng)該是所購買商品房的便利條件以及業(yè)主主觀印象等方面的內(nèi)容。該類型主要包括所購商品房在建設(shè)區(qū)域分為內(nèi)的道路建設(shè)、停車位規(guī)劃、綠化面積、會(huì)所的數(shù)量以及規(guī)模、禮堂等公共所有的地方，通常情況下，商品房在銷售的時(shí)候都會(huì)明確告知消費(fèi)者相關(guān)內(nèi)容，附近是否有商超建筑、是否存在醫(yī)院、銀行、學(xué)校等場(chǎng)所，這些都是如今商品房銷售中需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容。除此之外，還包括快遞公司服務(wù)、醫(yī)療建設(shè)服務(wù)、科學(xué)教育服務(wù)、衛(wèi)生規(guī)劃服務(wù)、健身基礎(chǔ)設(shè)施等諸多類型的說明和允諾。

二、關(guān)于商品房售賣者所擬定的補(bǔ)充協(xié)議等內(nèi)容是否為格式條款的理解與處理問題

不言而喻，類似于我們上訴所說性質(zhì)的文件內(nèi)容，一般都可以視作為格式條款。本人經(jīng)過在中國(guó)知網(wǎng)、萬方數(shù)據(jù)庫、學(xué)校的超星圖書館等網(wǎng)站查閱大量的參考文獻(xiàn)，并且對(duì)資料進(jìn)行系統(tǒng)化的梳理和整合，發(fā)現(xiàn)我們國(guó)家各個(gè)地方的政府都會(huì)制作一些商品房購買的規(guī)范性合同，不同地區(qū)的商品房買賣合同會(huì)有一些微小的差距，這些政府制定的合同會(huì)作為大家在買賣房屋的固定性文本。因此，通常情況下，這種固定性模板文本會(huì)得到有效的落實(shí)和開展。然而，在實(shí)際的運(yùn)行操作過程中，商品房售賣者為了在一定程度上減輕甚至免除所擔(dān)負(fù)責(zé)任的目的，一般都會(huì)在這種固定性模板文本的后面附加一些根據(jù)自身實(shí)際情況制定的補(bǔ)充性文件，消費(fèi)者也會(huì)為之買單，并沒有花費(fèi)太多的時(shí)間和精力去辨析這些合同的適用性及可行性。商品房購買者在購買房屋的時(shí)候，出售商品房的人會(huì)強(qiáng)制性要求他們簽署，消費(fèi)者的一些意見并不會(huì)被銷售方所采納，這種被動(dòng)性的購買形式對(duì)于消費(fèi)者而言，并不公平，對(duì)此消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)懂得拿起法律的武器去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

針對(duì)類似于補(bǔ)充協(xié)議等附加條款的文件，一般情況下它們都極富有較強(qiáng)的廣泛性、極高的穩(wěn)定性以及不間斷的重復(fù)使用等特性。由此我們不難得出，商品房購買者在訂立合同時(shí)，非常明顯的被劃分為弱勢(shì)群體。倘若因?yàn)楹贤氖虑?，雙方發(fā)生一些矛盾分歧的時(shí)候，商品房購買者往往不具有合理的協(xié)商權(quán)和正當(dāng)?shù)倪x擇權(quán)，消費(fèi)者在賣方面前就是一個(gè)弱勢(shì)群體，只能一味的妥協(xié)，并不具有任何優(yōu)勢(shì)，一旦發(fā)生糾紛或矛盾，受傷的總是消費(fèi)者。倘若商品房購買者不愿意簽署這些附加條款協(xié)議的話，房地產(chǎn)開發(fā)商是不會(huì)向購買者出售他們所相中的房屋，這也就構(gòu)成了被迫接受相應(yīng)購房條款的情況?；诖祟惽闆r十分吻合《合同法》第三十九條第二款規(guī)定，我們也將這種行為視為格式條款。關(guān)于此類文件如何理解和處理，我們主要采取以下兩種方式。一種是此類文件針對(duì)買賣合同約定或法律規(guī)定進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重大修改，作了免除出賣人責(zé)任等主要權(quán)利的約定，常見的如免除保修責(zé)任等違約責(zé)任、減損甚至排除買受人提出異議和追究出賣人違約責(zé)任的權(quán)利，對(duì)于此類約定。這項(xiàng)規(guī)定的制定是為了更好的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，為消費(fèi)者提供更有利的保障，避免消費(fèi)者權(quán)益受損。

三、規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致的重大變化及處理

我們?cè)诖怂務(wù)摰囊?guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致的重大變化及處理主要包括以下幾種類型：第一種情況就是由于商品房購買者自身的問題而不得不做出變更計(jì)劃?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條對(duì)此作了規(guī)定，但該辦法屬于部門違章，并不能進(jìn)行有效的法律裁判援引。為此，本人建議將該條規(guī)定增加司法解釋效力。第二種情況就是由于當(dāng)?shù)卣兏艘恍┮?guī)劃，導(dǎo)致簽署合同也發(fā)生了相應(yīng)的改變。不言而喻，這一種狀況屬于不可抗拒的原因?qū)е?，所以商品房的買賣雙方都沒有什么過錯(cuò)。因此，在這種情況下，商品房購買者需要解除售賣合同的話，一般情況下是不允許的，對(duì)于商品房購買者而言，需要承擔(dān)更多的壓力和費(fèi)用，所以這一條款并不公平，房屋買賣本應(yīng)是一件自愿、公平的事情，但就是因?yàn)樯碳以O(shè)定了太多的“條條框框”，所以才導(dǎo)致了商品房買賣過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題。然而，倘若因?yàn)榍笆鲎兏鼘?dǎo)致所購商品房的價(jià)值或者功能受到一定程度的影響，購買者有權(quán)要求商品房售賣者賠償變故導(dǎo)致而遭受的損失。倘若雙方針對(duì)這一賠償無法達(dá)成一致，購買者可以委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行損失價(jià)值評(píng)估。出賣人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)依照《合同法》第一百二十一條規(guī)定，要求作出規(guī)劃變更的政府部門賠償或補(bǔ)償。可見在買賣商品房的時(shí)候，一定要做好充足的規(guī)劃，對(duì)后期可能存在的問題進(jìn)行充分考慮，做好全面的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和整改，避免出現(xiàn)不必要的問題。我國(guó)法律對(duì)于商品房買賣有著明確的規(guī)定，這些法律不僅是為了保護(hù)百姓的合法權(quán)益，也是為了讓百姓在商品房買賣過程中感受到應(yīng)有的公平正義。