農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題探討

邵鵬程

湖南工業(yè)大學(xué)法學(xué)院，湖南 株洲 412007

在農(nóng)村，有關(guān)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，已然是當(dāng)前社會上備受關(guān)注的焦點。而且，在當(dāng)前，針對這方面的法律法規(guī)以及相關(guān)政策，也在不斷完善。所以，在流轉(zhuǎn)方面，也相對來說更加完善。但是，即便是這樣，使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，卻依舊還比較模糊，操作性不強。而且，也經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，也在一定的層面上暴露出了相關(guān)制度的缺陷。因此，在實際情況下，還需要積極的采取有效措施來完善這方面的法律。

一、農(nóng)村宅基地

（一）使用權(quán)

從實質(zhì)上來說，“宅基地使用權(quán)”這一說法，其實是在我國特定的社會背景下產(chǎn)生的，與國內(nèi)的政治經(jīng)濟制度有關(guān)。即便是從全世界的角度來看，這種制度都是一種十分特別的用益物權(quán)。在現(xiàn)實社會中，雖然其他很多國家在土地資源的分配和使用方面都由市場來進行統(tǒng)一配置，而且也并沒有城鄉(xiāng)之分。所以，也就沒有“宅基地”的說法。但是，即便這樣，也不能忽略宅基地在我國物權(quán)體系中的重要地位，其余其他的用益物權(quán)之間其實是處于同等地位的。而所謂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)，其實也是一類物權(quán)，是在農(nóng)村集體土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上衍生而來的。相對于其他的物權(quán)來說，這類使用權(quán)所具備的獨立性是十分明顯的。具體來說，這種物權(quán)，其實就是指權(quán)利人依法享有的使用集體土地的權(quán)利。

（二）使用權(quán)流轉(zhuǎn)

針對“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”來說，所發(fā)生的“流轉(zhuǎn)”，其實不僅僅只體現(xiàn)出了使用權(quán)主體的更改，而且也體現(xiàn)出了使用權(quán)的產(chǎn)生、更改以及消滅的全過程。在當(dāng)前社會中，農(nóng)村宅基地的取得，并不是隨意的，而是具有嚴(yán)格的規(guī)定。要想取得宅基地，相關(guān)權(quán)利人必須要主動申請。而且，也只有符合條件的農(nóng)村居民，才能夠按照相關(guān)的組織程序來提交程序。等到核實批準(zhǔn)之后，就可以獲得使用權(quán)利。而使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也需要按照特定的法律制度來進行。需要在滿足法律的基礎(chǔ)上去進行流轉(zhuǎn)。而這，也就會直接導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的更改。

二、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

這些年來，國內(nèi)的主要經(jīng)濟模式有了一定的變化。而商品經(jīng)濟，也逐漸占據(jù)在主導(dǎo)的位置上。在這樣的背景下，原本的土地制度也無法滿足實際需求了。因此，在流轉(zhuǎn)過程中，也存在著很多問題。

（一）“一戶一宅”名存實亡

從實際情況來看，雖然存在著“一戶一宅”的制度，但是在多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，卻并沒有嚴(yán)格的按照這一制度來實施。取得宅基地的方式，既不申請，也不登記，而是采取直接占有的方式。而這種情況，也就導(dǎo)致宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象十分雜亂，存在著十分普遍的“一戶多宅”的情況。而且，也存在著很多占地超標(biāo)的現(xiàn)象。而在這種背景下，“一戶一宅”制度其實相當(dāng)于名存實亡了。

（二）土地資源浪費嚴(yán)重

這些年來，在城市化進程大力發(fā)展的背景下，對于生產(chǎn)力的需求也越來越大。在這種情況下，農(nóng)村地區(qū)的很多青壯年也開始離開家鄉(xiāng)，去到城里打工，以求獲得更多的收入，滿足家庭的日常開銷需求。還有某些農(nóng)村居民，會直接在城市里買房定居。而這，也就會導(dǎo)致農(nóng)村中的宅基地被荒廢，并且，在這種的情況下，農(nóng)村地區(qū)也會存在著十分普遍的房屋閑置、土地閑置等問題，土地資源的浪費現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

（三）登記制度無法有效的實施

由于登記制度在宣傳方面存在局限性，而且農(nóng)民們的意識也受到傳統(tǒng)觀念的影響。所以，在農(nóng)村地區(qū)，他們通常會將宅基地的性質(zhì)直接等同于房屋，從而被他們當(dāng)做是自己的私有財產(chǎn)。再加上某些地區(qū)對于登記制度沒有足夠的重視，而農(nóng)民們自身的法律意識也比較淡薄，所以也沒有登記宅基地的概念和習(xí)慣。這樣一來，登記制度在實際情況下也就無法很好的實施。而且，從具體情況來看，在很多地區(qū)，都會將土地與房屋進行分別管理。所以，若是沒有實施宅基地登記制度，那么相關(guān)的主管單位在辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時，也就會存在相互推諉的現(xiàn)象。再加上某些村莊還會存在土地劃界等問題看，所以會在這方面引發(fā)爭端。

（四）存在違法的隱蔽交易

這些年來，在經(jīng)濟飛速提升的背景下，土地資源也開始存在著更加明顯的緊缺問題。而這，也就導(dǎo)致土地的價值逐漸升高。在這樣的情況下，也就越來越多的人開始將注意力放在土地上面。在利益的驅(qū)使之下，有的人也開始隨意進行土地交易，將自己閑置的宅基地進行出租或者是買賣。而且，這種交易通常是比較隱蔽的，很難發(fā)現(xiàn)，也很難控制，容易引發(fā)糾紛。而且，這一現(xiàn)象也會對原本的制度帶來極大的沖擊。

三、完善相關(guān)法律制度的對策

（一）逐步完善強制登記制度

從實際情況來看，在現(xiàn)在的農(nóng)村，宅基地流轉(zhuǎn)的形勢，已經(jīng)是無法逆轉(zhuǎn)的了。在這樣的基礎(chǔ)上，要想確保宅基地的合理流轉(zhuǎn)，那么就必須要設(shè)置一個必要前提，那就是明確產(chǎn)權(quán)，確保產(chǎn)權(quán)清晰。而要想實現(xiàn)這個前提，首先就必須要積極的構(gòu)建和健全宅基地使用權(quán)的登記機制。雖然這一制度原本就存在，但是卻經(jīng)常被忽視。再加上農(nóng)村居民本身就有著“熟人熟事”的心理，所以在交易時不登記也是經(jīng)常的事。因此，從這個角度來看，就必須要完善強制登記制度。只有這樣，才能夠確保宅基地使用權(quán)在具體的流轉(zhuǎn)過程中不會混亂，確保統(tǒng)一。因此，針對這方面的問題，也就需要構(gòu)建更加明確、更加清晰以及更強有力的制度，那就是強制登記制度。

（二）構(gòu)建科學(xué)的收益分配制度

從實質(zhì)上來說，宅基地這個問題之所備受關(guān)注，主要是因為其與農(nóng)民們的切身利益有關(guān)。因此，從這個層面來看，解決流轉(zhuǎn)收益分配問題，也就是一大重要問題。針對這一問題，首先就需要保護到用益權(quán)人的相關(guān)權(quán)益。詳細來說，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也可以說是農(nóng)民們實現(xiàn)自身權(quán)利的表現(xiàn)。不管宅基地流轉(zhuǎn)制度怎樣更改和調(diào)整，始終都需要確保農(nóng)民們在其中享受到利益。因此，在完善宅基地流轉(zhuǎn)制度方面，也就需要科學(xué)的建立收益分配制度，并且始終將維護農(nóng)民的合法權(quán)益放在核心位置。

（三）健全征收補償制度

在完善宅基地流轉(zhuǎn)法律制度方面，相關(guān)的立法部門還應(yīng)當(dāng)制定新的土地價格規(guī)范，盡可能的減少城鄉(xiāng)之間的差距。在當(dāng)前社會中，存在著普遍的違規(guī)征用集體土地的做法。某些地方政府打著某些正大光明的旗幟從農(nóng)民手中以低廉的價格購買土地，之后卻將其作為國有土地流轉(zhuǎn)給其他的開放商。在這樣的過程中，農(nóng)民所處的地位是比較劣勢的，而且沒有獲得他們應(yīng)當(dāng)獲得利益。毫無疑問，這是不公平的。因此，從這個角度來看，還應(yīng)當(dāng)積極的健全征收補償制度，始終堅持公平、合理的原則，考慮到廣大農(nóng)民的切實利益。

（四）積極的構(gòu)建科學(xué)的使用權(quán)有償使用機制

從實質(zhì)上來說，積極的構(gòu)建宅基地有償使用機制，不僅可以更好的實現(xiàn)集體所有權(quán)所具備的經(jīng)濟效益，而且還可以在更大的程度上優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置。并且，這樣還可以有效的提升廣大農(nóng)民的市場經(jīng)濟意識。在長期的傳統(tǒng)觀念影響之下，這一制度的實施，肯定是會受到很大的阻礙的。但是，其所具有的優(yōu)勢卻也比較明顯，可以有效的避免農(nóng)民對農(nóng)村地區(qū)肆意占領(lǐng)的現(xiàn)象。而這，也就有利于推動農(nóng)村經(jīng)濟的進步。

四、結(jié)束語

總而言之，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，其實是可以在很大的層面上拉動農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展的。但是，這一行為，必須要在法律允許的基礎(chǔ)上進行，嚴(yán)格的按照相關(guān)的規(guī)定來開展。因此，針對當(dāng)前在這方面存在的問題，還需要積極的采取有效措施來進行處理，不斷的完善這方面的法律制度。