疫情后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)

近日，在由中國(guó)民營(yíng)科技促進(jìn)會(huì)、中國(guó)民營(yíng)科技促進(jìn)會(huì)高企分會(huì)、《中國(guó)科技縱橫》雜志社、《商業(yè)文化》雜志社主辦，北京華商管理科學(xué)研究院、北京全聯(lián)青商經(jīng)濟(jì)文化交流中心承辦的“2020下半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)解析與破解疫情下中國(guó)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展困局高層報(bào)告會(huì)”上，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌應(yīng)邀出席，聚焦疫情后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新格局、房地產(chǎn)政策走向，以及如何進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行了講解，為廣大民營(yíng)企業(yè)家挖掘投資市場(chǎng)潛力提供智力支撐。

深刻認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局

2020年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)很嚴(yán)峻，一季度GDP同比增長(zhǎng)﹣6.8%;二季度實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)。但是相對(duì)于世界各發(fā)達(dá)國(guó)家，可以說，中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)領(lǐng)先全球，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)走在前列。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是不言而喻的。房地產(chǎn)業(yè)今年4月份就開始迅速恢復(fù)，在各個(gè)行業(yè)都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況下表現(xiàn)不錯(cuò)。

回顧改革開放40年，特別是2001年中國(guó)加入WTO以后，由單一的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)需求，變成了國(guó)外市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、國(guó)外需求與國(guó)內(nèi)需求相結(jié)合。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新格局具有三大特點(diǎn)。

一是內(nèi)循環(huán)為主。在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村富余勞動(dòng)力到哪里去？到縣城里找工作。工作從哪里來？要有產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)的產(chǎn)品銷到哪里？如果只有中國(guó)人買自己的產(chǎn)品，這個(gè)發(fā)展速度就快不了，所以中國(guó)有大量的出口企業(yè)，加工出口產(chǎn)品，通過外循環(huán)獲得外匯儲(chǔ)備，更主要的是解決了勞動(dòng)力的問題?，F(xiàn)在中美貿(mào)易戰(zhàn)，美國(guó)動(dòng)員自己的企業(yè)甚至日本的企業(yè)從中國(guó)撤走，在外貿(mào)方面用增加稅收來限制中國(guó)。所以中國(guó)當(dāng)然還要努力出口，在未來一個(gè)階段更主要的是內(nèi)循環(huán)，通過內(nèi)部循環(huán)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)問題，同時(shí)要內(nèi)外雙循環(huán)相互促進(jìn)，它的目的就是內(nèi)外互促、擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生。

二是跨周期調(diào)控。經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)是緊密聯(lián)系在一起的。2003年以后房?jī)r(jià)上漲過快，于是開始控制房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)有的說法是“9070”，即90平方米以下的房子占70%。這就是調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候要往下壓，賣不掉的時(shí)候要去庫(kù)存?，F(xiàn)在中央提出要“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略方向，更多依靠科技創(chuàng)新，完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期均衡”。要看遠(yuǎn)一點(diǎn)，兼顧長(zhǎng)期和短期的調(diào)控。調(diào)控中還要注意兩點(diǎn)：一是安全性，二是更長(zhǎng)的周期。既要穩(wěn)增長(zhǎng)又要安全性，如果不安全了，穩(wěn)增長(zhǎng)就有問題。

三是新基建發(fā)力。老基建是什么？在改革開放以后，中國(guó)在發(fā)展中提出“鐵公基”，即鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中包括房地產(chǎn)。新基建是什么？有人說是5G、云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等等，它實(shí)際上是信息技術(shù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

目前中國(guó)提出推進(jìn)“四化”，即工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、國(guó)際化。過去的40年，主要是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，加上改革開放推進(jìn)了國(guó)際化，大大地促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。立足新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在目前的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)下，中國(guó)要大力發(fā)展信息化，通過信息技術(shù)的建設(shè)推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的融合，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但是要認(rèn)識(shí)到，新基建要發(fā)力，并不等于老基建就停止了。

準(zhǔn)確理解和定位房地產(chǎn)發(fā)展

從宏觀上，如何準(zhǔn)確理解和定位房地產(chǎn)的發(fā)展？房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有三方面特點(diǎn)——

第一， 三個(gè)“連體”。一方面，它是民生和經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系體，既肩負(fù)著民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大重任。發(fā)展房地產(chǎn)主要要解決人民住房問題，沒有房地產(chǎn)的發(fā)展就沒有今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重約在6%左右，實(shí)際貢獻(xiàn)約11%左右，如果把房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系起來，那么房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)約30%。另一方面，它是政府的經(jīng)濟(jì)支柱，是民眾生活的主要資產(chǎn)。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)命脈，金融是經(jīng)濟(jì)血液，房地產(chǎn)本身是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的綜合體，有研究表明，改革開放以來，貨幣總量增加的速度與房地產(chǎn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度相一致。

第二， 三個(gè)發(fā)展。一要看房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)撃苁鞘裁?。為什么中?guó)的房地產(chǎn)持續(xù)在發(fā)展？2019年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中國(guó)房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)下新高，但銷售面積比2018年少了0.7%。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)入了都市圈、城市群的階段，這是一個(gè)信號(hào)。新型城鎮(zhèn)化和過去的城鎮(zhèn)化相比，強(qiáng)調(diào)以人為本，通過新型城鎮(zhèn)化，全面提高城市民眾的素質(zhì)和生活質(zhì)量，推動(dòng)農(nóng)民工市民化進(jìn)程。中國(guó)的城市化率，即城市人口占全體人口的比重，1978年是18%，40年以后的城市化率是60%，約8.4億人口。在這8.4億人口中，真正的常住人口、戶籍人口約占41%。特別是最近二十年，中國(guó)城市化不斷提高，造成了房地產(chǎn)業(yè)的興旺，這是最大的發(fā)展?jié)摿?。?guó)家提出要布局都市圈、城市群，比如長(zhǎng)三角城市群、粵港澳城市群、京津冀城市群、長(zhǎng)江中游以武漢為中心的城市群、成都重慶城市群，城市中心下面還有都市圈。越是人口集聚的大規(guī)模都市圈，它的經(jīng)濟(jì)爆發(fā)力越強(qiáng)。

二要看發(fā)展周期。房地產(chǎn)的發(fā)展周期分為中期和短期。從中期來看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從十幾年的黃金時(shí)期進(jìn)入了白銀時(shí)期。黃金時(shí)期是供不應(yīng)求，現(xiàn)在已經(jīng)供求平衡了，這時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇了，集中度提高了，利潤(rùn)減薄了。從短期來看，三年約為一個(gè)周期，三年時(shí)間里，大概有一年多時(shí)間是下行的，一年半到兩年時(shí)間是上行的。

三要看發(fā)展差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的區(qū)域性市場(chǎng)。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量是不一樣的，所以中央要提出因城施策。

第三， 三種選擇。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)會(huì)實(shí)施什么樣的政策？一是刺激，運(yùn)用低潮的逆周期調(diào)控。二是收緊，房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候采取市場(chǎng)手段和行政手段。市場(chǎng)手段主要是通過金融政策，房地產(chǎn)貸款降利息降低，首付款減少，是對(duì)房地產(chǎn)的最大支持。反過來，如果房?jī)r(jià)上漲太快，那么就提高利率、提高首付。中國(guó)還有一個(gè)特殊性，就是運(yùn)用行政手段，比如限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售等。三是平穩(wěn)，要做到供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，供求價(jià)格進(jìn)一步平穩(wěn)，按照中央確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求，處理好“高低杠”和“平衡木”的關(guān)系。

切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速度發(fā)展進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)也一樣。在高質(zhì)量發(fā)展階段要注意三個(gè)問題。

第一，市場(chǎng)平衡健康。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上可以細(xì)分為兩個(gè)市場(chǎng)，即住宅地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。1998年改革方案出臺(tái)以后，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“龍騰萬里”，我們現(xiàn)在要穩(wěn)定增量、盤活存量。可以預(yù)見，未來隨著供應(yīng)越來越多了，增量供應(yīng)就會(huì)往下滑，但仍有潛力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展則可用“鳳凰起舞”來形容。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及健康住宅、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)占總投資的30%以上?，F(xiàn)在的存量當(dāng)中最多的是商業(yè)地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、寫字樓等。住宅庫(kù)存占整個(gè)庫(kù)存的40%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則占整個(gè)庫(kù)存的60%。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想高質(zhì)量發(fā)展，必須做到住宅地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡和健康發(fā)展。

第二，產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)質(zhì)。高質(zhì)量發(fā)展首先產(chǎn)品服務(wù)必須優(yōu)質(zhì)。我們的產(chǎn)品分為兩類，即物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品。從居者憂其屋到居者有其屋，再到居者優(yōu)其屋，物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)目前已經(jīng)凸顯出了巨大的發(fā)展?jié)摿?。特別是疫情以后，人們對(duì)社區(qū)商業(yè)的要求更高，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入信息技術(shù)之后，更好地滿足了老百姓的生活需求，并進(jìn)一步推動(dòng)有房者從住有所居，到住有優(yōu)居、住有宜居、住有綠居、住有樂居。同時(shí)，房地產(chǎn)作為健康載體、旅居載體，概念炒得很熱，但是模式亟待突破，一定要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展。

第三，產(chǎn)品提質(zhì)增效。要想高質(zhì)量發(fā)展，產(chǎn)品必須提質(zhì)增效。房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)的“五力”，即決策力、拿地力、融資率、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力。既要講質(zhì)量，又要講利潤(rùn)，更要講安全。當(dāng)前的關(guān)鍵是降低負(fù)債率、保住現(xiàn)金流。