地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)評(píng)估和咨詢(xún)中應(yīng)用研究

陳雋超，王洪成

(1.遼寧中鼎土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司，遼寧 大連 116000；2.大連市農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展服務(wù)中心，遼寧 大連 116000)

1 房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢(xún)

房地產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)[1]。房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、抵押、稅收、征收和征用、司法拍賣(mài)、分家析產(chǎn)、損害賠償?shù)冉?jīng)濟(jì)行為中不可或缺的一環(huán)[2]。2016年7月，《資產(chǎn)評(píng)估法》發(fā)布，該法首次確立資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律地位，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展具有里程碑式的重要意義。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)得到了巨大的發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市建設(shè)、法律、金融等行業(yè)的聯(lián)系紐帶。但是，在當(dāng)代信息科技的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為反映房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)變化情況的“晴雨表”，存在著數(shù)據(jù)信息技術(shù)的沖擊，還存在許多轉(zhuǎn)型發(fā)展的困境。

房地產(chǎn)咨詢(xún)不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)用戶(hù)的委托，在行業(yè)規(guī)范的原則、程序及相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，對(duì)特定房產(chǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行全面分析、測(cè)算及判斷，旨在為用戶(hù)提供更加專(zhuān)業(yè)、更具針對(duì)性的綜合咨詢(xún)服務(wù)。房地產(chǎn)咨詢(xún)可以視作傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)在全新形勢(shì)下的創(chuàng)新發(fā)展，同時(shí)也是房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)需要提供法律、政策相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)咨詢(xún)服務(wù)，同時(shí)也需要向用戶(hù)提供市場(chǎng)資訊及對(duì)應(yīng)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，更要及時(shí)為用戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題提供意見(jiàn)或解決方案；同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)還包括論證用戶(hù)委托的具體項(xiàng)目，接受委托并代理處理用戶(hù)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)相關(guān)事務(wù)。房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段而細(xì)分出的專(zhuān)業(yè)，是現(xiàn)代信息基礎(chǔ)發(fā)展的必然結(jié)果，也是以情報(bào)與信息交流為關(guān)鍵途徑的全新服務(wù)模式[3]。

2 地理信息系統(tǒng)(GIS)

地理信息系統(tǒng)(Geography Information System，GIS)作為數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，是計(jì)算機(jī)圖形圖像處理與空間分析相結(jié)合的產(chǎn)物，其研究的主要對(duì)象是具有空間特性的地理信息及其屬性[4]。GIS的研究方式主要是圖形圖像處理和建立空間模型，作為一種成熟工具已經(jīng)應(yīng)用于相當(dāng)廣泛的領(lǐng)域，其強(qiáng)大的圖形功能和分析功能逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。在很多城市，國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)+規(guī)劃協(xié)同、數(shù)字化城市建設(shè)、城市仿真實(shí)驗(yàn)室、工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)、自然資源和規(guī)劃業(yè)務(wù)融合信息化等已經(jīng)取得了顯著成效。

GIS具有強(qiáng)大的多元信息管理和空間分析能力，這項(xiàng)技術(shù)與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)的結(jié)合將使其相得益彰。GIS技術(shù)的引入，豐富了房地產(chǎn)特征和價(jià)格數(shù)據(jù)顯示方式，同時(shí)也增加系統(tǒng)的實(shí)用性。

3 GIS在房地產(chǎn)評(píng)估和咨詢(xún)中的應(yīng)用

3.1 GIS為房地產(chǎn)評(píng)估和咨詢(xún)提供了有效的輔助工具

GIS的數(shù)據(jù)采集、管理、處理、空間分析、輸出等模塊可直接應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估信息的管理與處理，從而為評(píng)估工作提供了有力的輔助工具，同時(shí)也促進(jìn)了評(píng)估技術(shù)信息化、自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)。

在實(shí)際工作中，搜集市場(chǎng)實(shí)例價(jià)格是房地產(chǎn)評(píng)估中重要的環(huán)節(jié)，為增加評(píng)估報(bào)告的可信度，估價(jià)人員需要對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行大量的詳細(xì)調(diào)查。傳統(tǒng)的做法僅僅是將調(diào)查到的市場(chǎng)價(jià)格記錄下來(lái)，無(wú)法對(duì)其位置進(jìn)行圖形位置上直觀(guān)的比對(duì)，也無(wú)法將價(jià)值時(shí)點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。而房地產(chǎn)價(jià)格本身與區(qū)位密切相關(guān)，包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣，易受交易者個(gè)別情況影響，在這種傳統(tǒng)的價(jià)格調(diào)查體系中，僅僅依靠估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)有時(shí)是不足夠的，地理信息系統(tǒng)工具在此環(huán)節(jié)能為房地產(chǎn)評(píng)估工作帶來(lái)有利的幫助。

在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查之后，將實(shí)例價(jià)格進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入。地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)中包含多個(gè)相關(guān)屬性，將其與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，同時(shí)能夠在圖形上直觀(guān)的看到更多的信息。GIS可為估價(jià)人員提供具體區(qū)位的周邊配套信息、交通情況、樓盤(pán)的分布情況等，并核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘察資料。將GIS的空間數(shù)據(jù)庫(kù)的技術(shù)引入到房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不同城市電子底圖、土地級(jí)別圖、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)、市場(chǎng)交易樣點(diǎn)等資料的采集、管理、查詢(xún)。

二者的結(jié)合將促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估工作的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估工作在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下將發(fā)揮更重要的作用，同時(shí)也面臨著來(lái)自信息時(shí)代的挑戰(zhàn)。將GIS 應(yīng)用于該領(lǐng)域必將促進(jìn)評(píng)估工作的信息化、智能化、自動(dòng)化、集成化、推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估工作的發(fā)展[5]。

3.2 GIS優(yōu)化服務(wù)產(chǎn)品

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)類(lèi)型單一，服務(wù)空間狹窄，服務(wù)產(chǎn)品有待優(yōu)化。目前大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)服務(wù)范圍有限，未能為客戶(hù)提供全方位多樣化服務(wù)，服務(wù)產(chǎn)品大多延用模板化，套路化，格式化。在個(gè)性化需求更強(qiáng)的房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)中，未能給客戶(hù)提供有價(jià)值的專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)意見(jiàn)及呈現(xiàn)模式。

GIS在空間表達(dá)上的優(yōu)勢(shì)使其在優(yōu)化服務(wù)產(chǎn)品中創(chuàng)新運(yùn)用。空間信息可視化和虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)(VR)是GIS技術(shù)在相關(guān)領(lǐng)域的進(jìn)一步延伸，可運(yùn)用動(dòng)畫(huà)技術(shù)制作動(dòng)態(tài)地圖；在涉及時(shí)空變化的現(xiàn)象做出直觀(guān)的可視化分析；運(yùn)用VR技術(shù)進(jìn)行地形環(huán)境仿真；運(yùn)用圖形技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)的不確定性和可靠性檢查；把抽象數(shù)據(jù)可視化，從而發(fā)現(xiàn)潛在規(guī)律等[6]。上述多種功能能夠給房地產(chǎn)評(píng)估和咨詢(xún)?cè)诋a(chǎn)品優(yōu)化方面提供更多更好的選擇性。多功能、多角度的GIS技術(shù)能夠?yàn)槠髽I(yè)培育出高質(zhì)量、高附加值的新型服務(wù)產(chǎn)品，提高企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

4 基于GIS的房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)

系統(tǒng)開(kāi)發(fā)遵循一般軟件工程的原理和方法，結(jié)合組件和專(zhuān)業(yè)估價(jià)模型，從評(píng)估咨詢(xún)管理信息的系統(tǒng)需求分析、系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)到功能模塊的詳細(xì)設(shè)計(jì)，再到空間數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)，然后經(jīng)過(guò)系統(tǒng)調(diào)試，最后進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)踐完成系統(tǒng)開(kāi)發(fā)以及系統(tǒng)的日常維護(hù)的整個(gè)過(guò)程。

系統(tǒng)設(shè)計(jì)以房地產(chǎn)估價(jià)基本理論方法為依據(jù)，從房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)從業(yè)人員的實(shí)際工作需求出發(fā)，按照計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行構(gòu)建?？沙浞终{(diào)研本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，建立數(shù)據(jù)庫(kù)(包含各類(lèi)估價(jià)參數(shù)表、影響因素?cái)?shù)據(jù)、估價(jià)報(bào)告模板、基準(zhǔn)地價(jià)信息、市場(chǎng)可比實(shí)例、歷史估價(jià)項(xiàng)目等各類(lèi)空間或?qū)傩詳?shù)據(jù))，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響因素深入分析，采用如線(xiàn)性回歸分析、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)、趨勢(shì)面回歸分析等各種計(jì)量分析模型建立起估價(jià)方法工具。同時(shí)接受技術(shù)負(fù)責(zé)人、行業(yè)專(zhuān)家依據(jù)其有效經(jīng)驗(yàn)而做出反饋決策。

房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)系統(tǒng)的核心是數(shù)據(jù)分析與管理，因此應(yīng)選擇數(shù)據(jù)庫(kù)語(yǔ)言作為系統(tǒng)程序設(shè)計(jì)的主要語(yǔ)言；考慮到系統(tǒng)涉及到的數(shù)據(jù)規(guī)模，可選擇大型數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)Oracle進(jìn)行后臺(tái)數(shù)據(jù)管理，同時(shí)為提高系統(tǒng)運(yùn)行效率以及系統(tǒng)友好界面的實(shí)現(xiàn)，可采用面向?qū)ο蟮腣isual Basic語(yǔ)言或者適合組件開(kāi)發(fā)的C+語(yǔ)言進(jìn)行系統(tǒng)集成[6]。

根據(jù)行業(yè)相關(guān)規(guī)范和用戶(hù)需求分析，可作如下模塊：項(xiàng)目管理、信息采集/交易實(shí)例管理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、估價(jià)方法/模型管理、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)管理等。以上可提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估咨詢(xún)方法選擇、大數(shù)據(jù)管理等的準(zhǔn)確度，為相關(guān)工作的管理提供詳盡可靠的資料，實(shí)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信息化管理。

5 建議

傳統(tǒng)估價(jià)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性源于市場(chǎng)信息的封閉，大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，傳統(tǒng)估價(jià)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力將逐漸弱化，使傳統(tǒng)估價(jià)公司業(yè)務(wù)量的提升、保持乃至未來(lái)的生存和發(fā)展都面臨挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大多數(shù)還屬于中小微企業(yè)，無(wú)力對(duì)信息化進(jìn)行大量投入，而且市場(chǎng)資料的收集是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，所以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信息化程度普遍不高。因此筆者提出如下建議。

5.1 建立房地產(chǎn)估價(jià)信息政府服務(wù)平臺(tái)

統(tǒng)一設(shè)計(jì)構(gòu)建土地估價(jià)數(shù)據(jù)資源體系由估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)通過(guò)與其他各地政府部門(mén)、中介行業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，共同設(shè)計(jì)形成一個(gè)包含房地產(chǎn)交易信息、土地動(dòng)態(tài)信息、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)財(cái)務(wù)等更全面的數(shù)據(jù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫(kù)體系，全面提升土地估價(jià)數(shù)據(jù)支撐能力。

5.2 建立估價(jià)數(shù)據(jù)共享機(jī)制

由國(guó)家相關(guān)部門(mén)及行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一打造估價(jià)數(shù)據(jù)共享平臺(tái)和開(kāi)放平臺(tái)，使信息更透明化、公開(kāi)化，建立充分共享、適度開(kāi)放、安全可靠的土地估價(jià)數(shù)據(jù)共享新機(jī)制，形成估價(jià)數(shù)據(jù)在行業(yè)內(nèi)和政府部門(mén)間充分共享和向社會(huì)有序開(kāi)放的新局面。

5.3 加大行業(yè)培訓(xùn)，從業(yè)人員知識(shí)更新

傳統(tǒng)估價(jià)行業(yè)的從業(yè)人員往往由于知識(shí)結(jié)構(gòu)受限，較難適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代帶來(lái)的挑戰(zhàn)和要求，這就需要我們不斷給自身充電，也需要行業(yè)協(xié)會(huì)、主管部門(mén)能組織更多的相關(guān)培訓(xùn)。多元的培訓(xùn)將為傳統(tǒng)估價(jià)行業(yè)的從業(yè)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)更新提供有利條件，及時(shí)跟上時(shí)代的腳步。

5 結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)信息化、數(shù)字化、智能化等科技創(chuàng)新研發(fā)，不能低估新技術(shù)正在改變估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，眾多新技術(shù)對(duì)評(píng)估行業(yè)的沖擊是顯著的，例如，互聯(lián)網(wǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)庫(kù)的更新提煉、網(wǎng)站在線(xiàn)評(píng)估、微信租金評(píng)估等都增加了評(píng)估的效率和精準(zhǔn)度，同時(shí)降低了相關(guān)的評(píng)估成本費(fèi)用。GIS技術(shù)的應(yīng)用對(duì)未來(lái)實(shí)現(xiàn)智能化估價(jià)咨詢(xún)、市場(chǎng)價(jià)格跟蹤預(yù)測(cè)具有重要深遠(yuǎn)的影響。