上海老舊小區(qū)住宅本體公共部分更新需求調(diào)研

■ 舒 暢 SHU Chang 莊 智 ZHUANG Zhi

0 引言

隨著我國城市更新的不斷推進(jìn)和深入，老舊小區(qū)改造也如火如荼地開展。老舊小區(qū)通常是指建設(shè)年代較早，建造時(shí)間較長而造成房屋老舊，在客觀使用方面已不能滿足住戶現(xiàn)代生活物質(zhì)需求及精神需求的住宅小區(qū)[1]。隨著城市化進(jìn)程的加快，老舊小區(qū)配套設(shè)施不齊、違章搭建嚴(yán)重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民生活的質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國已有近600億m2的存量建筑物[2]。以上海地區(qū)為例，超過10年的居住建筑約為52 639萬m2[3]，超過20年的居住建筑約為20 865萬m2[4]。國家“十三五”規(guī)劃已明確指出：增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境，是未來必須遵循的發(fā)展趨勢[5]。在政府的推動(dòng)下，我國老舊小區(qū)更新改造取得了巨大進(jìn)展。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就已經(jīng)在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。截止2018年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，涉及5.9萬戶居民，改造內(nèi)容主要是配套設(shè)施的完善和公共服務(wù)的提高[6]。上海于2018年成立“上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，負(fù)責(zé)全市的老舊小區(qū)更新改造工作。在老舊小區(qū)更新改造的過程中，相關(guān)法規(guī)政策也相繼出臺(tái)。2017年4月，上海頒布了《上海市各類里弄房屋修繕改造技術(shù)導(dǎo)則》，從住宅結(jié)構(gòu)安全與基本功能、小區(qū)居住環(huán)境、街區(qū)歷史風(fēng)貌等幾個(gè)層面對里弄住宅的修繕給予了指導(dǎo)[7]。2019年7月頒布的《上海市三類住房綜合改造項(xiàng)目技術(shù)導(dǎo)則》，則從住宅成套改造、廚衛(wèi)綜合改造和屋面改造三個(gè)方面，對上海市三類舊住房的改造提供了建議[8]。2019年8月1日，中國城市科學(xué)研究會(huì)制定的《城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》也在全國正式實(shí)施。

在實(shí)踐過程中，我國老舊小區(qū)更新改造相關(guān)研究也日益豐富。從老舊小區(qū)綠色化改造出發(fā)，仇保興等人提出了小區(qū)立體車庫、中水回用改造、雨水收集等改造必備項(xiàng)目和外墻綠化以及海綿社區(qū)等改造拓展項(xiàng)目，為老舊小區(qū)綠色改造提供了新思路[9]；從圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造出發(fā)，朱啟東等人總結(jié)了不同時(shí)期老舊小區(qū)住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)參數(shù)和性能[10]，為不同時(shí)期老舊小區(qū)住宅更新改造提供了支撐；從老舊小區(qū)的局部改造出發(fā)，對于我國老舊小區(qū)在建筑性能、配套設(shè)施、公共環(huán)境等方面普遍存在的問題，蔡云楠等人則提出老舊小區(qū)“微改造”的思路[11]；從特定區(qū)域的老舊小區(qū)改造出發(fā)，張翀?zhí)岢隽松虾５貐^(qū)老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)和難點(diǎn)[12]。

可以看出，我國老舊小區(qū)更新改造的相關(guān)研究和實(shí)踐正處于快速發(fā)展階段，其主要特點(diǎn)有：①老舊小區(qū)更新改造關(guān)注面較大，多以小區(qū)、區(qū)域或城市為研究對象，常見于國家和地方頒布的技術(shù)導(dǎo)則；②更新改造的關(guān)注點(diǎn)多停留在老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的更新和完善，而對于住宅本體各部分的更新改造涉及方面較為零碎。老舊小區(qū)住宅本體可將其分為公共部分（包括圍護(hù)結(jié)構(gòu)和公共區(qū)域）和室內(nèi)部分兩個(gè)方面。其中，公共部分是居民公用的區(qū)域，牽涉到每一位小區(qū)居民的日常生活，其更新需求更加突出和鮮明。以上海地區(qū)為例，老舊小區(qū)住宅建筑本體的更新改造主要為政府主導(dǎo)的老舊小區(qū)房屋立面刷新（圖1）、樓層加建（圖2）以及房屋平改坡。因此，在推行整體層面的更新改造導(dǎo)則以及老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更新改造的基礎(chǔ)上，如何進(jìn)一步細(xì)化更新改造關(guān)注的范圍，實(shí)施針對老舊小區(qū)住宅建筑本體的系統(tǒng)化更新改造，將是我國老舊小區(qū)乃至城市更新過程中下一步需要解決的問題。

圖1 老舊小區(qū)房屋立面刷新

圖2 老舊小區(qū)房屋樓層加建

為此，本文通過對上海8個(gè)老舊小區(qū)住宅本體公共部分進(jìn)行調(diào)研，全面認(rèn)識住宅本體公共部分的使用現(xiàn)狀。通過總結(jié)歸納老舊小區(qū)住宅公共部分多個(gè)方面的使用現(xiàn)狀和使用過程中的突出問題，挖掘老舊住宅本體公共部分的更新改造需求。為老舊小區(qū)住宅本體的更新改造提供新的思路和方法。

1 調(diào)研概況

1.1 調(diào)研對象

綜合考慮了占地規(guī)模、住宅類型、改造程度等因素，選取了8個(gè)典型老舊小區(qū)作為調(diào)研對象。調(diào)研對象都具有住宅類型集中、改造程度較低的特點(diǎn)，但規(guī)模有所不同。各小區(qū)基礎(chǔ)信息見表1。

1.2 調(diào)研的方法和內(nèi)容

調(diào)研內(nèi)容重點(diǎn)針對老舊小區(qū)住宅本體公共部分的使用現(xiàn)狀，將公共部分區(qū)分為圍護(hù)結(jié)構(gòu)和公共區(qū)域兩方面。其中，圍護(hù)結(jié)構(gòu)包括房屋立面和墻體；公共區(qū)域包括入戶空間、樓道空間和走廊空間。通過調(diào)研，了解老舊小區(qū)住宅公共部分的使用現(xiàn)狀，并通過對居民的訪談來獲取老舊小區(qū)住宅公共部分在日常使用過程中的各項(xiàng)突出問題，總結(jié)歸納各項(xiàng)問題并進(jìn)行分析。

2 使用現(xiàn)狀分析

2.1 圍護(hù)結(jié)構(gòu)使用現(xiàn)狀

2.1.1 房屋立面自行搭建晾衣桿

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)均普遍存在房屋立面大量搭建晾衣桿的現(xiàn)象（圖3），甚至成為人們對于老舊小區(qū)住宅的第一印象。部分小區(qū)中為了緩解這種狀況，會(huì)統(tǒng)一在住宅一層的小區(qū)道路綠化旁邊安置晾衣桿，但實(shí)際利用率很低。通過走訪居民得知，直接將衣物晾曬在房屋立面的晾衣桿更加方便，但在陰雨天直接暴露在室外的晾衣桿無法使用。此外，立面外置晾衣桿也存在較大的安全隱患。居民的晾曬空間需求問題仍沒有得到有效解決。

2.1.2 房屋立面空調(diào)外機(jī)或管道裸露

由于老舊小區(qū)住宅建設(shè)年代較為久遠(yuǎn)，且圍護(hù)結(jié)構(gòu)本身熱工性能較差，因此，對空調(diào)的需求較高。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)住宅普遍沒有在房屋立面預(yù)留空調(diào)室外機(jī)空間或者在室內(nèi)設(shè)置管道井。因此，使得空調(diào)外機(jī)和各類管道裸露在房屋立面（圖4）。這不僅破壞了房屋立面的整齊和美觀，而且管道漏水和空調(diào)設(shè)備的冷凝水排放也會(huì)對墻體本身造成不同程度的損害。

表1 調(diào)研的老舊小區(qū)基礎(chǔ)信息表

2.1.3 房屋立面搭建雨棚或遮陽構(gòu)件

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于房屋立面設(shè)計(jì)上的缺陷，多數(shù)居民為了更好地實(shí)現(xiàn)避雨以及遮陽功能，在房屋立面加建構(gòu)筑物，這在一定程度上緩解了房屋立面受到雨水侵蝕和室內(nèi)受到陽光直射的問題。但構(gòu)筑物的搭建由于缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和管理，存在一定的安全隱患，并且使得房屋立面整體布局較為雜亂，影響外觀形象。

2.1.4 墻體損壞

圖4 住宅立面裸露的空調(diào)機(jī)和管道

多數(shù)住宅立面為混水墻面或清水墻面，由于住宅建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋立面存在不同程度的損壞，表現(xiàn)為局部脫落、污漬，以及部分陽臺(tái)的破損（圖5）。這不僅影響了房屋立面的觀瞻，也造成了公共區(qū)域的安全隱患，同時(shí)還惡化了房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，在不使用空調(diào)設(shè)備的情況下，室內(nèi)熱環(huán)境進(jìn)一步變差。多數(shù)居民反映，即使在春秋過渡季節(jié)，空調(diào)開啟也是必不可少的，這直接影響了居民的生活質(zhì)量。且由于圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能差，同時(shí)會(huì)造成空調(diào)能耗增加，也間接加劇了居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2.2 公共區(qū)域使用現(xiàn)狀

2.2.1 一層入戶空間局促

由于老舊小區(qū)停車空間的不足，部分居民直接將電動(dòng)車和自行車停放在一層入戶空間（圖6），致使入戶空間擁擠局促的問題普遍存在。

2.2.2 樓道走廊空間管線雜亂和堆放雜物

多數(shù)電線和管線被隨意布置在樓道或走廊的墻壁和天花板上，外觀顯得十分雜亂。同時(shí)，儲(chǔ)藏空間的不足在老舊小區(qū)住宅的使用中逐漸凸顯出來，使得居民在樓道和走廊中堆放雜物的現(xiàn)象較為普遍，致使本來擁擠的公共空間更加局促，并帶來人員通行的不便，甚至帶來安全隱患。

2.2.3 廚房油煙直接排向走廊

調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，多數(shù)住宅內(nèi)部的廚房排煙系統(tǒng)直接朝向樓道空間（圖7）或室外公共空間。廚房油煙直接排向走廊造成走廊空間的嚴(yán)重污染，圖8為對某小區(qū)住宅樓道內(nèi)PM2.5濃度進(jìn)行連續(xù)監(jiān)測的結(jié)果，可見在白天樓道內(nèi)大部分時(shí)間PM2.5濃度均超過100μg/m3，尤其在炊事期間超過300μg/m3。此外，由于走廊空間通風(fēng)不暢，走廊乃至樓梯空間的油煙會(huì)長期停留，并引起異味。長此以往會(huì)對居民的身體健康帶來危害，雖然大多數(shù)居民對此多有抱怨，但一直無整改措施。

圖5 房屋立面損壞

圖6 車輛直接停放在入戶空間

圖7 廚房油煙直接排向樓道

圖8 某住宅單元樓道內(nèi)PM2.5濃度變化

2.2.4 部分走廊空間私有化

由于老舊小區(qū)住宅在特定時(shí)代下采用小戶型的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，使得多數(shù)房屋使用面積偏小，隨著生活水平的改善，室內(nèi)空間逐漸滿足不了居民日常使用需求。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一部分居民常常通過將樓梯間的一部分或者走廊空間私有化來獲得更多的使用空間（圖9）。這進(jìn)一步影響了公共空間的正常使用，并有可能造成鄰里關(guān)系的不和諧。

圖9 公共走廊“私有化”

3 更新需求討論及建議

針對老舊小區(qū)住宅本體公共部分普遍出現(xiàn)的問題，主要可以總結(jié)為：①圍護(hù)結(jié)構(gòu)功能缺失帶來的問題，比如，未預(yù)留空調(diào)室外機(jī)安裝位置、晾衣桿，以及擋雨遮陽構(gòu)件隨意搭建等；②墻體損壞帶來的問題，比如，房屋立面的安全隱患、立面破敗、房屋熱工性能惡化等；③公共區(qū)域管線分散布置帶來的問題，比如，樓道和走廊空間雜亂等；④管理水平較低引發(fā)的問題，比如，入戶空間局促和走廊空間私有化等。為此，針對這四類問題，在后續(xù)老舊小區(qū)住宅本體公共部分更新改造中需要重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)。

3.1 統(tǒng)籌圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

針對老舊小區(qū)住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)的諸多問題，需要通過統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，重新補(bǔ)足和更新原先設(shè)計(jì)上的缺陷和使用過程中造成的功能缺失。比如，通過統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在老舊小區(qū)住宅立面補(bǔ)充空調(diào)機(jī)位及晾衣、遮陽擋雨設(shè)施，或通過局部加建來解決現(xiàn)狀存在的安全隱患及對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)自身的損壞；通過統(tǒng)一的立面更新或者補(bǔ)充保溫層、防水層等技術(shù)手段來保護(hù)墻體，減少損壞的日益加劇。以德國堪斯去波住宅區(qū)改造為例，在圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造過程中，政府統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，通過在原有住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)外部加建輕質(zhì)陽臺(tái)、增加外保溫層、翻新屋頂以及更換門窗，提升了住宅的整體性能和立面美觀度（圖10）[13]。

3.2 集中公共管線布置

針對老舊小區(qū)住宅公共區(qū)域常見的管線混亂和建筑立面管線亂搭的問題，則需要在更新中高效集中布置各種管線。不同的管線應(yīng)集中安置在相應(yīng)區(qū)域，避免相互交叉和分散布置所帶來的不便。

3.3 制定更新改造標(biāo)準(zhǔn)

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老舊小區(qū)住宅公共部分出現(xiàn)的問題普遍較為類似，但不同小區(qū)出現(xiàn)的問題其嚴(yán)重程度不盡相同。這就需要在更新改造之前，通過對老舊小區(qū)使用現(xiàn)狀進(jìn)行全面的調(diào)研和排摸，制定統(tǒng)一的更新改造標(biāo)準(zhǔn)，并在改造后進(jìn)行綜合評估，形成經(jīng)驗(yàn)后對相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充完善。以德國為例，既有住宅的改造，必須符合節(jié)能技術(shù)法規(guī)和既有住宅改造管理辦法等標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，指派第三方對更新改造過程進(jìn)行管理，并對改造成果進(jìn)行評估[14]。

3.4 加強(qiáng)物業(yè)管理水平

針對老舊小區(qū)住宅出現(xiàn)的大量違規(guī)搭建和居民侵占公共區(qū)域的現(xiàn)象，一方面，是由于住宅設(shè)計(jì)本身的缺陷；另一方面，則歸咎于老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的低下。因此，在更新過程中，強(qiáng)化管理水平是十分必要的。改造后的住宅要及時(shí)建立健全長效的管理機(jī)制，有條件的要納入物業(yè)管理范圍，提高小區(qū)的管理水平，維護(hù)和鞏固更新改造的成果[13]。

3.5 納入政府財(cái)政補(bǔ)貼政策

在資金來源方面，由于老舊小區(qū)住宅公共部分屬于公共區(qū)域，難以歸責(zé)到每戶居民。老舊住宅公共部分的更新，需要政府投入相關(guān)資金或補(bǔ)貼。

3.6 推出綠色節(jié)能改造市場化機(jī)制

針對老舊小區(qū)住宅普遍存在圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能較差的問題，可以專門制定針對老舊小區(qū)住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)綠色節(jié)能改造的相關(guān)優(yōu)惠政策。對自愿進(jìn)行節(jié)能環(huán)保改造的給予低息或無息貸款，并提供相應(yīng)的技術(shù)支持，以市場化手段促進(jìn)更新改造的進(jìn)行。

4 結(jié)語

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區(qū)更新改造進(jìn)入了新的階段。在大力推進(jìn)老舊小區(qū)住宅基礎(chǔ)設(shè)施更新改造的基礎(chǔ)上，針對老舊小區(qū)本體的精細(xì)化更新設(shè)計(jì)也日益關(guān)注。本文通過對老舊小區(qū)住宅本體公共部分的調(diào)研和分析，總結(jié)了老舊小區(qū)住宅本體公共部分的使用現(xiàn)狀和常見問題，并從技術(shù)手段和管理法規(guī)方面歸納了其更新需求及建議，可為我國老舊小區(qū)住宅本體的更新改造提供參考和方向。

圖10 德國堪斯去波住宅區(qū)改造過程[13]