城市地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)問(wèn)題探討

劉暢

陜西國(guó)土測(cè)繪工程院有限公司 陜西西安 710054

1 地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪概論

城市房地產(chǎn)測(cè)繪主要是指城市建設(shè)中的房地產(chǎn)測(cè)繪。調(diào)查的主要內(nèi)容包括房屋和土地的信息。其計(jì)量方法與房地產(chǎn)管理密切相關(guān)。根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪圖，測(cè)繪通常包括邊界測(cè)量、房屋測(cè)量和水域測(cè)量等。這兩種方式與城市建設(shè)的效率密切相關(guān)，在實(shí)際工作中需要區(qū)別對(duì)待。在現(xiàn)代社會(huì)快速發(fā)展的背景下，中國(guó)的城市化進(jìn)程越來(lái)越快?，F(xiàn)代城市的規(guī)劃和建設(shè)可以直接影響人們?nèi)粘Ｉ畹馁|(zhì)量和水平。同時(shí)也會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。因此，城市規(guī)劃的順利實(shí)施和規(guī)劃效果更為重要。為了保證城市規(guī)劃建設(shè)的整體質(zhì)量，我們需要認(rèn)識(shí)到城市地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性。有些測(cè)繪在實(shí)施過(guò)程中，可以直接通過(guò)數(shù)據(jù)采集或一些數(shù)據(jù)分析，可以對(duì)城市規(guī)劃和發(fā)展起到指導(dǎo)作用。由此可見，無(wú)論是城市地籍測(cè)繪還是房地產(chǎn)測(cè)繪，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展都具有實(shí)質(zhì)性的意義[1]。

2 基本作業(yè)步驟

2.1 城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪的操作方法

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，目前的城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪方法主要有解析法、分部分析法等。從地籍測(cè)繪的全過(guò)程來(lái)看，城市測(cè)繪主要包括以下程序，測(cè)量區(qū)域的基礎(chǔ)控制測(cè)量、地籍測(cè)繪控制測(cè)量和一些必要的補(bǔ)充測(cè)量、地籍測(cè)量成果的修改等。

2.2 城市房地產(chǎn)測(cè)繪方法

城市房產(chǎn)圖可以是實(shí)測(cè)，也可以是編制圖。實(shí)際測(cè)量可以通過(guò)平板、航空攝影測(cè)量、野外數(shù)據(jù)采集等方法進(jìn)行測(cè)量，但都遵循一定的原則，即從整體到局部，先有大框架，再進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量，即先進(jìn)行控制測(cè)量，再進(jìn)行碎片測(cè)量[2]。

3 技術(shù)在城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用實(shí)踐

3.1 GPS測(cè)繪技術(shù)

在城鎮(zhèn)地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，將會(huì)用到GPS測(cè)繪技術(shù)。在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，該技術(shù)不僅可以在公眾的視野中以具體、可視化的方式呈現(xiàn)測(cè)繪內(nèi)容，還可以根據(jù)實(shí)際測(cè)量需求，收集、分析和整合該區(qū)域的地理坐標(biāo)和相應(yīng)數(shù)據(jù)。與一些傳統(tǒng)的人力測(cè)繪技術(shù)或其他測(cè)繪技術(shù)相比，GPS測(cè)繪技術(shù)不僅可以節(jié)省人力資源的投入，還可以避免過(guò)度的物質(zhì)資源和資金消耗。同時(shí)，在測(cè)繪中合理使用GPS技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)無(wú)控制參考點(diǎn)的定位，也可以進(jìn)行有效的計(jì)算，保證計(jì)算結(jié)果的真實(shí)性和有效性。特別是對(duì)于一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，不僅可以避免一些地理限制，還可以保證測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見，在地籍測(cè)繪中使用GPS技術(shù)可以有效提高地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的效率，可以打破傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)的局限性和弊端。通常一些傳統(tǒng)的控制網(wǎng)絡(luò)會(huì)逐漸產(chǎn)生一定的變換現(xiàn)象，可以直接變換成當(dāng)前的自由設(shè)定點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合實(shí)際需求，可以有效修正設(shè)定點(diǎn)的具體長(zhǎng)度。這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)由面到線、由線到點(diǎn)的有效控制，還可以保證細(xì)化程度越來(lái)越高。

3.2 遙感測(cè)繪技術(shù)

在傳統(tǒng)地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，大多采用野外調(diào)查的方法。在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，這種測(cè)量方法需要投入大量的人力、物力和資金，且測(cè)量范圍有限。野外測(cè)量方法不能實(shí)現(xiàn)大比例尺、大面積測(cè)圖，也不能快速成像靜態(tài)和動(dòng)態(tài)視聽。這種測(cè)繪方法的使用，不僅會(huì)增加測(cè)繪人員的工作量，而且會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪工作的成本投入越來(lái)越大。針對(duì)這一現(xiàn)象，科學(xué)合理地應(yīng)用遙感測(cè)繪技術(shù)，不僅有助于緩解上述問(wèn)題，而且可以保證整個(gè)測(cè)繪過(guò)程能夠簡(jiǎn)化。同時(shí)，利用該技術(shù)可以保證獲得的信息和數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性，也可以實(shí)現(xiàn)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)視聽的快速成像。通過(guò)這種方式，不僅可以使人們對(duì)自己的城市有一個(gè)更全面的了解和認(rèn)識(shí)，而且可以保證地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪的有序開展。

3.3 房地產(chǎn)測(cè)繪使用

城市房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)非常重要的測(cè)繪工作。它不僅包括城市房地產(chǎn)的管理，還包括住宅的相關(guān)規(guī)劃。它是城市化進(jìn)程中不可缺少的一部分。好的房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)促進(jìn)城市建設(shè)起著非常重要的作用。房地產(chǎn)測(cè)繪工作主要是針對(duì)城市房地產(chǎn)在業(yè)主確定后進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃，需要確定房屋的范圍，然后工作人員也需要按照高層建筑的形式對(duì)房屋進(jìn)行分類。然后根據(jù)相關(guān)部門給出的數(shù)據(jù)，工作人員再對(duì)小區(qū)進(jìn)行深入規(guī)劃，調(diào)整房屋與土地的關(guān)系。另外，這種方式將對(duì)轄區(qū)內(nèi)的老房子進(jìn)行一定的改造，這樣會(huì)更方便城市的相應(yīng)規(guī)劃。房地產(chǎn)測(cè)繪具有市場(chǎng)運(yùn)作的功能，可以為房地產(chǎn)管理創(chuàng)造一定的基礎(chǔ)，也可以為城市建設(shè)提供充足的資金和相關(guān)配套服務(wù)[3]。

4 容易出現(xiàn)的問(wèn)題

4.1 變更地籍調(diào)查與測(cè)量

在地籍測(cè)量中，經(jīng)常會(huì)有變化。變更地籍調(diào)查主要是指在初始調(diào)查和調(diào)查完成后，為了滿足工作需要，對(duì)土地權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況進(jìn)行調(diào)查，以保證地籍?dāng)?shù)據(jù)的現(xiàn)狀。通過(guò)調(diào)查和測(cè)量，可以改進(jìn)地籍內(nèi)容，確定和消除場(chǎng)地界址點(diǎn)，但初始測(cè)量中的誤差除外。在界樁點(diǎn)位置設(shè)置界樁后，要找人保護(hù)。地標(biāo)可能因各種因素而受損。為了保證土地所有者的權(quán)益，相關(guān)人員需要及時(shí)將界樁放在合理的位置。在一個(gè)地方進(jìn)行地籍測(cè)量后，應(yīng)相應(yīng)地標(biāo)注界址點(diǎn)位置的信息和數(shù)據(jù)。根據(jù)場(chǎng)地界址點(diǎn)和現(xiàn)有界址點(diǎn)的位移或損壞情況，可以用現(xiàn)有的儀器設(shè)備檢測(cè)和改變精度。

4.2 房地產(chǎn)測(cè)繪中的問(wèn)題

在房地產(chǎn)測(cè)繪中，測(cè)繪公司提供的測(cè)繪成果需要經(jīng)過(guò)審查，才具有相應(yīng)的法律效力。而且房產(chǎn)部門要審計(jì)，必須重新測(cè)繪，造成時(shí)間浪費(fèi)。而且，如果沒(méi)有核實(shí)和登記，一旦出現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題，就沒(méi)有責(zé)任追究。其實(shí)房產(chǎn)的問(wèn)題也在其他房產(chǎn)測(cè)繪中，所以相關(guān)人員要高度重視，系統(tǒng)中比較繁瑣的地方可以適當(dāng)修改。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城市地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪在城市建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)和城市土地資源優(yōu)化配置中發(fā)揮著重要作用。因此，應(yīng)高度重視城市地籍測(cè)繪和房地產(chǎn)測(cè)繪，嚴(yán)格遵循測(cè)繪的基本步驟，保證測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，為城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考信息，有效增強(qiáng)城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置和利用。