關(guān)于項目融資在城市土地儲備中的應(yīng)用研究

徐曉丹

煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264003

針對項目融資來說，尤其是一些中長期的項目融資，屬于應(yīng)用較為廣泛的一種融資方式，就算在國際上也受到了人們的歡迎。我國自從改革開放后，在一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來說比如北上廣等城市中建設(shè)了鐵路、電廠以及公路等項目，這些項目對于相關(guān)地區(qū)的以對其建設(shè)有效促進。但早在上個世紀末，關(guān)于土地儲備制度的運行來說，其中需要大量資金問題十分嚴峻。土肥儲備中心針對一些集中起來的土地進行統(tǒng)一的土地平整、房屋拆遷以及基礎(chǔ)設(shè)施胚胎等開發(fā)工作。這些過程的實施需要政府投入大量資金。另外展開土地的儲備工作時，需要按照土地的出讓年底計劃在市場中進行投入，一些儲備的土地并不能立刻投入到市場中，此時政府需對土地的保有需通過大量資金支持，資金的積壓導(dǎo)致資金的流動性降低。

1 項目融資具有的特點

1.1 有限追索權(quán)

針對項目融資來說，和一些較為傳統(tǒng)的融資方式進行對比，其最為明顯的就是有限追索權(quán)。在一些傳統(tǒng)的融資中，投資者的貸款雖然被應(yīng)用在項目中，但是其中的投資者一般為債務(wù)人，并不是項目個體，其具有的所有資產(chǎn)都可以用在項目的擔保方面，這樣的情況可以說明債權(quán)人針對此債務(wù)具有完全追索權(quán)，同時此情況讓貸款的風險比較小，但是對于相關(guān)投資者來說，需要承擔的風險很大。展開項目融資工作時，具體是對有效追索權(quán)進行實行，還款來源是未來的現(xiàn)金流和項目本身的資產(chǎn)，而貸款銀行貸款時只能貸款某個特定范圍或某個時間段對投資者實行有限追索，這樣和傳統(tǒng)的融資進行對比，相關(guān)金融機構(gòu)需要承擔的貸款風險會大很多，但是對于收益來說，也要比傳統(tǒng)融資大很多[1]。

1.2 融資比例較大

進行融資時，應(yīng)用項目融資的方式需要考慮很多因素，具體有以下幾點：第一，明確融資項目具體的經(jīng)濟強度，了解在未來可以產(chǎn)生多少現(xiàn)金流。第二，針對項目自身的風險進行明確。第三，了解項目需要投入的資金。第四，明確項目的可行性等。針對項目融資來說，對于投資者投入的權(quán)益資本金額并不高，通常大于項目資金的30%即可。因為很多資金的籌集都依靠銀行實現(xiàn)，所以資金比例一般在融資資金中占70%，甚至有些項目還可以實現(xiàn)100%融資。

1.3 融資風險比較分散

很多項目需要大量的資金，此時應(yīng)用傳統(tǒng)的融資一般比較困難，但此時可以應(yīng)用項目融資進行實現(xiàn)。針對項目需要的資金來說，通常都通過很多家銀行共同提供，對于此情況對于債權(quán)人來說，具有很多種風險因素，這些都需要通過書的形式在債務(wù)人、債權(quán)人和項目開發(fā)有直接關(guān)系或間接關(guān)系的參與者之間進行分擔，因為風險分擔參與的主體比較多，所以通過多人分擔其風險就可以明顯降低。

擔保結(jié)構(gòu)在項目融資中十分復(fù)雜，項目的投資者可以提供這些擔保，同時和項目具有直接或間接利益關(guān)系的參與者也可以提供，不僅可以是直接的財務(wù)保證，同時也可以是成本超支擔保，而且還可以是非財務(wù)性的擔保，比如長期購買產(chǎn)品協(xié)議和技術(shù)服務(wù)協(xié)議等，通常會形成結(jié)構(gòu)復(fù)雜且嚴謹?shù)膿ｓw系[2]。

2 在我國城市土地儲備中項目融資的應(yīng)用

對于項目融資來說，屬于資金籌措的一種方式，進行具體操作時，因為土地儲備中心會在每年的年初將整年的儲備計劃按照地塊、資金和位置結(jié)合可能參見項目公司的實力為進行分組，通過這樣的方式讓各個項目的儲備范圍和開發(fā)計劃等得以確定，然后在市場中掛牌招商。另外當?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)可以和土地儲備中心進行合作，各個分散的投資者通過銀行的信息優(yōu)勢整合起來，將項目公司組建起來。

2.1 建設(shè)——移交模式

土地儲備項目的土地整理、項目收購以及拆遷等事項在此模式中全部由項目公司進行融資建設(shè)，項目的建設(shè)完成后，需立刻將其移交到土地儲備中心，或等待時間將其投入到市場中。開發(fā)商通過土地儲備中心獲得相關(guān)收益憑證。開發(fā)商在土地儲備中心可以憑借著收益憑證獲得穩(wěn)定的收益，或者在中心進行備案，然后獲取收益或流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。對于這樣的模式來說，一般比較適合那么對土地開發(fā)無興趣但對低風險和穩(wěn)定的投資感興趣的投資者[3]。

2.2 產(chǎn)品支付模式

土地儲備項目在此模式中，其土地整理、收購以及拆遷等事項全部通過項目公司進行建設(shè)，完成項目建設(shè)后等待合適的時間投入到市場中，或?qū)⑵湟平坏酵恋貎渲行?。開發(fā)生通過土地儲備中心獲得相應(yīng)的土地券，然后通過此券可以在市場中以相同的條件享受優(yōu)先購買土地的權(quán)利。土地的差價和土地券通過多退少補的形式保證土地儲備中心以及開發(fā)商的利益不會受到任何的損害。對于這樣的模式來說，一般比較適用于房地產(chǎn)開發(fā)商進行企業(yè)的土地儲備，同時還可以使其和規(guī)劃部門以及土地儲備中心保持良好的關(guān)系。

2.3 遠期購買

產(chǎn)品支付促進了遠期購買的發(fā)展，遠期購買進行運作時，債權(quán)人為了將債務(wù)本息有效收回，可以在此基礎(chǔ)上將專設(shè)公司組建起來。此公司不但對土地儲備項目在未來的遠期收入直接后面，同時還可以通過土地卷享受土地的優(yōu)先購買權(quán)，以此應(yīng)用于借款本息的償還。此模式結(jié)合了產(chǎn)品支付模式以及建設(shè)--移交模式的優(yōu)點，讓投資者獲得回報的途徑有效增多，同時還可以吸引更多的投資者[4]。

2.4 資產(chǎn)——支持——證券模式

此模式是一種使用存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成貨幣資金并將其應(yīng)用在新項目投資的一種融資模式，主要以項目在未來具有的資產(chǎn)預(yù)期為基本保證和基礎(chǔ)，資金通過在資本市場發(fā)行的債券募集的一種證券化融資方式。因此不僅需要根據(jù)項目融資的實際情況下境外成立SPV，并通過多種形式發(fā)行ABS債券，掌握ABS在我國運用的原理，最大化發(fā)揮項目融資在城市土地儲備中的應(yīng)用效果。而且為了能夠保障融資工作的順利進行，還應(yīng)該根據(jù)土地儲備中心自身的信用開展擔?；顒樱m然部分地方政府不允許發(fā)行債券，但可以通過多種渠道規(guī)避有關(guān)法律法規(guī)，使得證券發(fā)行工作順利進行。例如，早在上個世紀80年代中期某地區(qū)就已經(jīng)通過基礎(chǔ)設(shè)施公司對證券發(fā)行，各個區(qū)域都有城市建設(shè)投資企業(yè)，而且為了保證這一環(huán)節(jié)工作順利進行，則需要提高企業(yè)內(nèi)部管理能力，并需要具有一定發(fā)展?jié)摿?，通過地方政府的信譽擔保，完善各個環(huán)節(jié)工作，提高項目自身信用等級，使得ABS籌資方式的效果最大化。

3 結(jié)語

在社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的背景下，為了確保土地儲備工作順利進行，則需強化對項目融資的重視程度，全面掌握當前我國土地儲備資金的現(xiàn)狀，并通過實際情況利用建——移交模式、產(chǎn)品支付模式、遠期購買以及資產(chǎn)——支持——證券模式等制定針對性解決方案。