關(guān)于項(xiàng)目融資在城市土地儲(chǔ)備中的應(yīng)用研究

徐曉丹

煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心 山東煙臺(tái) 264003

針對(duì)項(xiàng)目融資來(lái)說(shuō)，尤其是一些中長(zhǎng)期的項(xiàng)目融資，屬于應(yīng)用較為廣泛的一種融資方式，就算在國(guó)際上也受到了人們的歡迎。我國(guó)自從改革開(kāi)放后，在一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)說(shuō)比如北上廣等城市中建設(shè)了鐵路、電廠以及公路等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)于相關(guān)地區(qū)的以對(duì)其建設(shè)有效促進(jìn)。但早在上個(gè)世紀(jì)末，關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行來(lái)說(shuō)，其中需要大量資金問(wèn)題十分嚴(yán)峻。土肥儲(chǔ)備中心針對(duì)一些集中起來(lái)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的土地平整、房屋拆遷以及基礎(chǔ)設(shè)施胚胎等開(kāi)發(fā)工作。這些過(guò)程的實(shí)施需要政府投入大量資金。另外展開(kāi)土地的儲(chǔ)備工作時(shí)，需要按照土地的出讓年底計(jì)劃在市場(chǎng)中進(jìn)行投入，一些儲(chǔ)備的土地并不能立刻投入到市場(chǎng)中，此時(shí)政府需對(duì)土地的保有需通過(guò)大量資金支持，資金的積壓導(dǎo)致資金的流動(dòng)性降低。

1 項(xiàng)目融資具有的特點(diǎn)

1.1 有限追索權(quán)

針對(duì)項(xiàng)目融資來(lái)說(shuō)，和一些較為傳統(tǒng)的融資方式進(jìn)行對(duì)比，其最為明顯的就是有限追索權(quán)。在一些傳統(tǒng)的融資中，投資者的貸款雖然被應(yīng)用在項(xiàng)目中，但是其中的投資者一般為債務(wù)人，并不是項(xiàng)目個(gè)體，其具有的所有資產(chǎn)都可以用在項(xiàng)目的擔(dān)保方面，這樣的情況可以說(shuō)明債權(quán)人針對(duì)此債務(wù)具有完全追索權(quán)，同時(shí)此情況讓貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是對(duì)于相關(guān)投資者來(lái)說(shuō)，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。展開(kāi)項(xiàng)目融資工作時(shí)，具體是對(duì)有效追索權(quán)進(jìn)行實(shí)行，還款來(lái)源是未來(lái)的現(xiàn)金流和項(xiàng)目本身的資產(chǎn)，而貸款銀行貸款時(shí)只能貸款某個(gè)特定范圍或某個(gè)時(shí)間段對(duì)投資者實(shí)行有限追索，這樣和傳統(tǒng)的融資進(jìn)行對(duì)比，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大很多，但是對(duì)于收益來(lái)說(shuō)，也要比傳統(tǒng)融資大很多[1]。

1.2 融資比例較大

進(jìn)行融資時(shí)，應(yīng)用項(xiàng)目融資的方式需要考慮很多因素，具體有以下幾點(diǎn)：第一，明確融資項(xiàng)目具體的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度，了解在未來(lái)可以產(chǎn)生多少現(xiàn)金流。第二，針對(duì)項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確。第三，了解項(xiàng)目需要投入的資金。第四，明確項(xiàng)目的可行性等。針對(duì)項(xiàng)目融資來(lái)說(shuō)，對(duì)于投資者投入的權(quán)益資本金額并不高，通常大于項(xiàng)目資金的30%即可。因?yàn)楹芏噘Y金的籌集都依靠銀行實(shí)現(xiàn)，所以資金比例一般在融資資金中占70%，甚至有些項(xiàng)目還可以實(shí)現(xiàn)100%融資。

1.3 融資風(fēng)險(xiǎn)比較分散

很多項(xiàng)目需要大量的資金，此時(shí)應(yīng)用傳統(tǒng)的融資一般比較困難，但此時(shí)可以應(yīng)用項(xiàng)目融資進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。針對(duì)項(xiàng)目需要的資金來(lái)說(shuō)，通常都通過(guò)很多家銀行共同提供，對(duì)于此情況對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，具有很多種風(fēng)險(xiǎn)因素，這些都需要通過(guò)書的形式在債務(wù)人、債權(quán)人和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有直接關(guān)系或間接關(guān)系的參與者之間進(jìn)行分擔(dān)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)參與的主體比較多，所以通過(guò)多人分擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)就可以明顯降低。

擔(dān)保結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目融資中十分復(fù)雜，項(xiàng)目的投資者可以提供這些擔(dān)保，同時(shí)和項(xiàng)目具有直接或間接利益關(guān)系的參與者也可以提供，不僅可以是直接的財(cái)務(wù)保證，同時(shí)也可以是成本超支擔(dān)保，而且還可以是非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保，比如長(zhǎng)期購(gòu)買產(chǎn)品協(xié)議和技術(shù)服務(wù)協(xié)議等，通常會(huì)形成結(jié)構(gòu)復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膿?dān)保體系[2]。

2 在我國(guó)城市土地儲(chǔ)備中項(xiàng)目融資的應(yīng)用

對(duì)于項(xiàng)目融資來(lái)說(shuō)，屬于資金籌措的一種方式，進(jìn)行具體操作時(shí)，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備中心會(huì)在每年的年初將整年的儲(chǔ)備計(jì)劃按照地塊、資金和位置結(jié)合可能參見(jiàn)項(xiàng)目公司的實(shí)力為進(jìn)行分組，通過(guò)這樣的方式讓各個(gè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備范圍和開(kāi)發(fā)計(jì)劃等得以確定，然后在市場(chǎng)中掛牌招商。另外當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)可以和土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行合作，各個(gè)分散的投資者通過(guò)銀行的信息優(yōu)勢(shì)整合起來(lái)，將項(xiàng)目公司組建起來(lái)。

2.1 建設(shè)——移交模式

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的土地整理、項(xiàng)目收購(gòu)以及拆遷等事項(xiàng)在此模式中全部由項(xiàng)目公司進(jìn)行融資建設(shè)，項(xiàng)目的建設(shè)完成后，需立刻將其移交到土地儲(chǔ)備中心，或等待時(shí)間將其投入到市場(chǎng)中。開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地儲(chǔ)備中心獲得相關(guān)收益憑證。開(kāi)發(fā)商在土地儲(chǔ)備中心可以憑借著收益憑證獲得穩(wěn)定的收益，或者在中心進(jìn)行備案，然后獲取收益或流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。對(duì)于這樣的模式來(lái)說(shuō)，一般比較適合那么對(duì)土地開(kāi)發(fā)無(wú)興趣但對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的投資感興趣的投資者[3]。

2.2 產(chǎn)品支付模式

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在此模式中，其土地整理、收購(gòu)以及拆遷等事項(xiàng)全部通過(guò)項(xiàng)目公司進(jìn)行建設(shè)，完成項(xiàng)目建設(shè)后等待合適的時(shí)間投入到市場(chǎng)中，或?qū)⑵湟平坏酵恋貎?chǔ)備中心。開(kāi)發(fā)生通過(guò)土地儲(chǔ)備中心獲得相應(yīng)的土地券，然后通過(guò)此券可以在市場(chǎng)中以相同的條件享受優(yōu)先購(gòu)買土地的權(quán)利。土地的差價(jià)和土地券通過(guò)多退少補(bǔ)的形式保證土地儲(chǔ)備中心以及開(kāi)發(fā)商的利益不會(huì)受到任何的損害。對(duì)于這樣的模式來(lái)說(shuō)，一般比較適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行企業(yè)的土地儲(chǔ)備，同時(shí)還可以使其和規(guī)劃部門以及土地儲(chǔ)備中心保持良好的關(guān)系。

2.3 遠(yuǎn)期購(gòu)買

產(chǎn)品支付促進(jìn)了遠(yuǎn)期購(gòu)買的發(fā)展，遠(yuǎn)期購(gòu)買進(jìn)行運(yùn)作時(shí)，債權(quán)人為了將債務(wù)本息有效收回，可以在此基礎(chǔ)上將專設(shè)公司組建起來(lái)。此公司不但對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在未來(lái)的遠(yuǎn)期收入直接后面，同時(shí)還可以通過(guò)土地卷享受土地的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以此應(yīng)用于借款本息的償還。此模式結(jié)合了產(chǎn)品支付模式以及建設(shè)--移交模式的優(yōu)點(diǎn)，讓投資者獲得回報(bào)的途徑有效增多，同時(shí)還可以吸引更多的投資者[4]。

2.4 資產(chǎn)——支持——證券模式

此模式是一種使用存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成貨幣資金并將其應(yīng)用在新項(xiàng)目投資的一種融資模式，主要以項(xiàng)目在未來(lái)具有的資產(chǎn)預(yù)期為基本保證和基礎(chǔ)，資金通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行的債券募集的一種證券化融資方式。因此不僅需要根據(jù)項(xiàng)目融資的實(shí)際情況下境外成立SPV，并通過(guò)多種形式發(fā)行ABS債券，掌握ABS在我國(guó)運(yùn)用的原理，最大化發(fā)揮項(xiàng)目融資在城市土地儲(chǔ)備中的應(yīng)用效果。而且為了能夠保障融資工作的順利進(jìn)行，還應(yīng)該根據(jù)土地儲(chǔ)備中心自身的信用開(kāi)展擔(dān)?；顒?dòng)，雖然部分地方政府不允許發(fā)行債券，但可以通過(guò)多種渠道規(guī)避有關(guān)法律法規(guī)，使得證券發(fā)行工作順利進(jìn)行。例如，早在上個(gè)世紀(jì)80年代中期某地區(qū)就已經(jīng)通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公司對(duì)證券發(fā)行，各個(gè)區(qū)域都有城市建設(shè)投資企業(yè)，而且為了保證這一環(huán)節(jié)工作順利進(jìn)行，則需要提高企業(yè)內(nèi)部管理能力，并需要具有一定發(fā)展?jié)摿?，通過(guò)地方政府的信譽(yù)擔(dān)保，完善各個(gè)環(huán)節(jié)工作，提高項(xiàng)目自身信用等級(jí)，使得ABS籌資方式的效果最大化。

3 結(jié)語(yǔ)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，為了確保土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行，則需強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目融資的重視程度，全面掌握當(dāng)前我國(guó)土地儲(chǔ)備資金的現(xiàn)狀，并通過(guò)實(shí)際情況利用建——移交模式、產(chǎn)品支付模式、遠(yuǎn)期購(gòu)買以及資產(chǎn)——支持——證券模式等制定針對(duì)性解決方案。