商業(yè)地產(chǎn)騰退業(yè)主權(quán)益維護(hù)初探

王麗

北京住總實(shí)業(yè)投資控股有限公司 北京 100025

1 商業(yè)地產(chǎn)面臨著騰退難的困境

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租賃，法律上并沒有特別明確的定義，江蘇省高院課題組對商業(yè)地產(chǎn)租賃的內(nèi)涵作了界定，該課題組認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租賃是較為常見的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，商業(yè)地產(chǎn)的出租人以出租商業(yè)地產(chǎn)獲取高額租金或者投資款為業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的承租人承租房屋以開拓事業(yè)發(fā)展為目的。近年來業(yè)主要求返還租賃物的騰退案件不在少數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主也面臨著合同到期承租商戶拒不騰退的困境。營利是商業(yè)地產(chǎn)出租的根本目的，基于排除消防安全事故隱患以及盤活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的考慮，業(yè)主必須及時騰退回收所租賃的商業(yè)地產(chǎn)。由于歷史原因，相關(guān)中長期房屋租賃合同大都租期長且存在層層轉(zhuǎn)租以及混業(yè)經(jīng)營的情形，涉及群體廣泛，人員眾多，所對應(yīng)的相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)都存在重大的消防以及安全事故隱患。同時，該類合同條款約定較為簡單，合同期限何時屆滿、什么情形之下可以解約、逾期未騰退租賃物的賠付標(biāo)準(zhǔn)是什么、違約責(zé)任等關(guān)鍵性條款約定的不甚不明確，甚至未作約定。另外，伴隨著城市化的不斷推進(jìn)，近年來房屋土地價值猛增，原合同的租金不僅低于轉(zhuǎn)租合同，更遠(yuǎn)低于當(dāng)今的市場價值。如業(yè)主無法回收則極有可能面臨合同到期原承租方不付租金，新的承租方無法引進(jìn)的被動局面，企業(yè)的土地房屋出租收益無法得到保障[1]。

2 摸清房屋出租的基本情況是騰退的前提條件

摸清房屋出租的基本情況是騰退的前提條件。業(yè)主回收房屋必須合法合規(guī)，租賃合同是雙方合作的最重要的書面文件，回收房屋應(yīng)嚴(yán)格按照的出租合同的約定執(zhí)行，比如租期、解約條件、回收程序等作出相關(guān)約定。在合同的租期未屆滿、未達(dá)到合同的解除條件的情況下都不得隨意騰退，以免被追究法律責(zé)任。另外，業(yè)主也得提前進(jìn)入出租房屋摸排情況，是否涉及轉(zhuǎn)租，如果涉及轉(zhuǎn)租，掌握出租房屋具體涉及幾層轉(zhuǎn)租，次承租人以及次次承租人的具體情況。同時，也要與承租人提前溝通，了解其想法。在全面掌握具體情況的基礎(chǔ)上，制定具體的工作方案。

3 承租商戶配合騰退情形之下業(yè)主權(quán)益的保護(hù)

在租賃合同租期已經(jīng)屆滿可以解除的情形下，如果承租商戶配合業(yè)主回收商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)主是否就可以安枕無憂，在具體操作過程中又該如何維護(hù)自身權(quán)益。在此情形之下，業(yè)主也應(yīng)注意程序的依法合規(guī)性，作好證據(jù)的收集以及留存工作，包括根據(jù)合同的約定提前通知相關(guān)方、租賃房屋內(nèi)遺留物品的處置、注銷工商注冊地址等。業(yè)主在合同到期前幾個月就應(yīng)通過發(fā)送律師函、告知函、張貼公告等多種形式告知承租人以及次承租人合同到期后不再續(xù)租的情況。因房屋涉及轉(zhuǎn)租，要避免次承租人因信息不對稱多交租金給承租人所產(chǎn)生的租金損失。業(yè)主及時通知相關(guān)利益方，既體現(xiàn)自身作為業(yè)主的擔(dān)當(dāng)，彰顯企業(yè)以人為本的精神，也提前化解了矛盾。為從源頭上防控可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險，全部過程都要注意證據(jù)的收集。發(fā)送的函件要有對方的簽收記錄，如涉及快遞派送的，應(yīng)選擇法院認(rèn)可的中國郵政，并要求對方簽收后提供回執(zhí)給業(yè)主。在清場過程中更應(yīng)準(zhǔn)備好錄音錄像設(shè)備進(jìn)行全程錄音。另外，不要以為回收清場后問題所有就都解決了，要注意對遺留于商業(yè)地產(chǎn)中的物品的處置。應(yīng)通知物主在一定的期限內(nèi)搬走場內(nèi)遺留物品。如在約定的時間內(nèi)物主仍未搬走遺留物品，建議在有第三方諸如居委會、街道、公證處等在場公證或見證的情況下，對遺留物品進(jìn)行清點(diǎn)并編制清單妥善保管，避免產(chǎn)生后續(xù)被物主追索要求承擔(dān)賠償責(zé)任的情形。還要注意的一點(diǎn)就是應(yīng)讓原承租人及時注銷工商注冊地址。工商注冊地址注銷在實(shí)踐過程中易被忽略，存在原承租商戶用租賃地址注冊公司，退租后卻并未將工商的租賃地址注銷的情形，這就使后續(xù)引進(jìn)的新承租人辦理營業(yè)執(zhí)照存在較大的困難。

4 承租商戶拒不配合業(yè)主騰退情形之下業(yè)主的維權(quán)路徑

在實(shí)踐過程中，承租商戶拒不配合業(yè)主騰退的情形不在少數(shù)，經(jīng)常出現(xiàn)租賃合同到期后，承租人既不支付租金，也不配合騰退房屋，反復(fù)磋商仍無法達(dá)成一致意見的情形。此時業(yè)主在最短的時間內(nèi)進(jìn)行騰退，將回收的房屋再次出租是其最大的利益所在。然而，如果業(yè)主強(qiáng)行騰房可能會被認(rèn)定違約或侵權(quán)，如果采取起訴的方式維權(quán)時間成本太高，業(yè)主的合法權(quán)益無法及時得到維護(hù)，業(yè)主由此陷入兩難境地。業(yè)主是要采取強(qiáng)制措施自行騰退還是起訴維權(quán)？

業(yè)主只有順利回收騰退房屋后方可再次出租簽署新的租賃合同，否則可能會面臨無法給新的承租方提供租賃物，進(jìn)而承擔(dān)違約責(zé)任的情形，實(shí)踐中業(yè)主因此種情形而承擔(dān)巨額違約金的情形并不鮮見。在該種情形之下，業(yè)主采取強(qiáng)制措施自行騰退顯然可以最快的速度回收房產(chǎn)，但仍有墊付款項(xiàng)回收困難且被訴要求賠償損失的風(fēng)險。中長期的租賃合同基于歷史原因大都比較簡單，并未約定業(yè)主自行騰退的權(quán)利。即便租賃合同約定了業(yè)主的該項(xiàng)權(quán)利，因騰退產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用諸如搬運(yùn)費(fèi)、清潔費(fèi)、建筑物恢復(fù)原狀的拆除費(fèi)都需要業(yè)主自行墊付。如果在騰退過程中造成物品毀損的也有承擔(dān)賠償責(zé)任的風(fēng)險。而且，如果承租商戶起訴違法騰退，業(yè)主也有面臨賠償承租商戶損失的風(fēng)險，業(yè)主前期墊付的費(fèi)用也難以主張。

業(yè)主是否可以采取訴訟的方式進(jìn)行維權(quán)？訴訟維權(quán)的好處在于比較穩(wěn)妥，業(yè)主可以在騰退的同時主張逾期騰退的占用費(fèi)。訴訟的缺點(diǎn)也很明顯，就是時間成本太高，拖延了資產(chǎn)盤活利用的進(jìn)程，極大的影響了企業(yè)的收益。從提起訴訟到取得判決進(jìn)而執(zhí)行的時間周期會比較漫長，短則一年，長則幾年，承租商戶大概率可能窮盡種種手段進(jìn)行拖延，包括提起管轄權(quán)異議，提起反訴主張加建、改擴(kuò)建的賠償款項(xiàng)、申請司法鑒定等。如果承租人不配合履行生效的法律判決進(jìn)行騰退，還要進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序[2]。

筆者認(rèn)為，業(yè)主選擇強(qiáng)行騰退還是訴訟維權(quán)要具體問題具體分析。除非租賃合同明確約定租賃期限屆滿，承租人拒不配合騰退時業(yè)主可自行騰房，否則不建議強(qiáng)行清場，應(yīng)采取訴訟方式維權(quán)。在強(qiáng)行騰退的過程中，業(yè)主是否有斷水?dāng)嚯姷臋?quán)利，最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋并未就此約定，北京高院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛的解答第11 條專門對經(jīng)營租賃房屋是否可以斷水?dāng)嚯娮髁艘?guī)定：“出租人是否有權(quán)以承租人拖欠租金為由采取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應(yīng)當(dāng)支付在此期間的租金？房屋租賃合同履行過程中，從事經(jīng)營活動的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。出租人采取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應(yīng)，超過必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任?！?根據(jù)該條規(guī)定，出租人斷水?dāng)嚯娪泻芏嘞拗茥l件：一是承租人有租金拖欠未付，二是出租人進(jìn)行催告，應(yīng)明確告知將采取斷水?dāng)嚯姷男袨?，三是?jīng)催告后，承租人在合理期限內(nèi)仍未支付租金，四是合同未有不同約定。即便滿足此四個條件，出租人采取斷水?dāng)嚯姷男袨橐残柚?jǐn)慎，如果該行為超出必要限度給承租人造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，業(yè)主行使斷水?dāng)嚯姷臋?quán)利務(wù)必要謹(jǐn)慎，即使?jié)M足斷水?dāng)嚯姷乃膫€前提條件，斷水?dāng)嚯娛欠裼羞^錯的尺度在哪里也不好把握，稍有不慎就有被承租人追責(zé)的風(fēng)險。而且，除了北京之外，其他省市也罕有對經(jīng)營房屋租賃斷水?dāng)嚯娦袨榈募s定，該行為法律后果的不確定性較大，應(yīng)謹(jǐn)慎適用。

5 業(yè)主應(yīng)以合同糾紛為由進(jìn)行維權(quán)，在騰退的同時也應(yīng)以市價為標(biāo)準(zhǔn)主張逾期占用費(fèi)

業(yè)主具有雙重身份，既是房屋所有權(quán)人，也是租賃合同的出租方，既可以基于房屋所有權(quán)人的主張返還租賃物并請求損害賠償，也可以出租方的名義收回租賃房屋。業(yè)主應(yīng)以什么身份進(jìn)行維權(quán)，業(yè)主除了要求承租方返還租賃物之外，是否可以主張逾期占用費(fèi)，該以何種標(biāo)準(zhǔn)主張逾期占用費(fèi)，按原合同的租金來主張還是按可以按租賃物的市場價值來主張。如以物權(quán)請求權(quán)為依據(jù)維權(quán)，具體權(quán)利義務(wù)的確定仍需以合同為基礎(chǔ)，比如合同租賃期限屆滿的時點(diǎn)、返還義務(wù)發(fā)生的日期等。換言之，行使物權(quán)請求權(quán)仍需以解決合同爭議為前提。返還租賃物是合同法上承租人的法定義務(wù)，即便合同條款未做約定，業(yè)主作為出租人也可行使權(quán)利。綜上，筆者建議可以合同糾紛作為案由進(jìn)行立案。最高院關(guān)于房屋租賃的司法解釋僅約定逾期返還租賃物應(yīng)支付逾期騰房占用使用費(fèi)。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定，一直有爭議，有認(rèn)為應(yīng)按原合同約定的租金確定的，也有認(rèn)為應(yīng)根據(jù)租賃房屋現(xiàn)有的市場價值確定的。筆者認(rèn)為應(yīng)按市場價值來主張占用費(fèi)，原因在于早年訂立的長期租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)過低，與市場價值差距過大，以原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算房屋使用費(fèi)顯然無法彌補(bǔ)出租人的損失。而且從公平公正的角度來看，以原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定使用費(fèi)，承租人仍能繼續(xù)攫取巨大的差價利益，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的利益，也容易引發(fā)不良的社會導(dǎo)向。

6 建議

騰退的最終目的是為了后續(xù)出租獲取利益，不能脫離后期資產(chǎn)運(yùn)營而談騰退。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下方面進(jìn)行法律風(fēng)險防范[3]。

6.1 有全局意識

商業(yè)地產(chǎn)騰退不是最終目的，最終目的是為了商業(yè)運(yùn)營，騰退應(yīng)有運(yùn)營的視角，不能只為了騰退而騰退。前文提到的騰退過程中要注意把承租商戶在工商的注冊地址注銷、商業(yè)房產(chǎn)必須全部騰空后方可再度出租經(jīng)營等都是為后續(xù)的出租運(yùn)營作鋪墊，提前防范運(yùn)營過程中可能會出現(xiàn)的法律風(fēng)險，進(jìn)而維護(hù)業(yè)主權(quán)益。另外，騰退完成后運(yùn)營之前也要作好商業(yè)地產(chǎn)的消防工作，出租房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收，那么租賃合同就面臨被解除的風(fēng)險。最高院關(guān)于審理房屋租賃糾紛解釋第八條第三款規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。” 消防法第11-13 條對消防驗(yàn)收作了明確規(guī)定，該法第11 條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收；其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。據(jù)此，涉及消防法相關(guān)規(guī)定的情形都可因違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而被承租人主張解除合同。因而業(yè)主應(yīng)重視并作好消防驗(yàn)收工作，雖然法律從維護(hù)交易效益角度出發(fā)并未否定租賃合同的效力，但是消防驗(yàn)收工作不到位，業(yè)主仍面臨被承租人解除租賃合同的風(fēng)險。

6.2 有證據(jù)意識，注意程序的合法依規(guī)性

業(yè)主要有證據(jù)意識，善于在維權(quán)過程中收集和固定證據(jù)。比如在清點(diǎn)和處理租賃屋內(nèi)遺留物品的過程中要注意采用錄像、第三方見證的模式進(jìn)行，作好證據(jù)保全工作，為后續(xù)可能產(chǎn)生的糾紛作好準(zhǔn)備。

6.3 篩選合格的承租人，禁止轉(zhuǎn)租，從源頭上管控法律風(fēng)險，加強(qiáng)對出租的商業(yè)地產(chǎn)的管理

在正式簽約前要注意核實(shí)承租人的的資質(zhì)、資信以及履約能力。同時，也要加強(qiáng)對出租的商業(yè)地產(chǎn)的管理，禁止轉(zhuǎn)租，避免出現(xiàn)承租人與實(shí)際使用人不一致的情形，而且在履約的同時也應(yīng)當(dāng)對對方進(jìn)行履約監(jiān)控，關(guān)注承租方資信狀況和支付能力的變化，一旦出現(xiàn)破產(chǎn)重整等情形的，要注意及時采取措施止損。

6.4 制作內(nèi)容完備的租賃合同版本

除了常規(guī)合同條款之外，應(yīng)明確禁止轉(zhuǎn)租，約定業(yè)主在何種情形下具有自行騰房的權(quán)利，并明確約定逾期騰退占用費(fèi)用應(yīng)以市場價值為標(biāo)準(zhǔn)；應(yīng)明確約定經(jīng)業(yè)主催告要求支付租金后在一定期限內(nèi)承租人仍未支付租金的，業(yè)主有權(quán)采取斷水?dāng)嚯姷呐e措；應(yīng)有明確的合同解除以及騰退條款、撤場條款。合同解除及騰退條款應(yīng)明確租期內(nèi)合同各方的違約責(zé)任，合同解除的具體條件以及具體的房屋回收方式等；應(yīng)在合同中明確約定對商戶場地內(nèi)遺留物品的處理方式，同時對于場地恢復(fù)原狀的具體情形進(jìn)行約定。合同中應(yīng)明確約定在未按合同約定的時間清場的情形下遺留物品被業(yè)主清理、留置的條款。