新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響與運(yùn)用研究

余麗萍

（俊發(fā)集團(tuán)有限公司，云南 昆明 650224）

要想觀察房地產(chǎn)企業(yè)是否在健康、順利的發(fā)展中，最直觀的標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)企業(yè)的收入。房地產(chǎn)企業(yè)收入的明確和計(jì)算與企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和判定能力以及我國(guó)相關(guān)的法律條規(guī)之間有著一定的聯(lián)系。最近幾年，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)建設(shè)工作的昌盛，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在收入計(jì)算和明確中的運(yùn)作也變得越發(fā)繁雜。為了提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)和精準(zhǔn)性，讓我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就非常必要執(zhí)行新的收入標(biāo)準(zhǔn)。

一、新收入標(biāo)準(zhǔn)的變化

（一）新收入標(biāo)準(zhǔn)與舊收入標(biāo)準(zhǔn)相比的變化

新收入標(biāo)準(zhǔn)和舊收入標(biāo)準(zhǔn)之間最大的變化是將原有的施工合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合與整理，讓其更加切合現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。除此之外，它還提出了每位客戶簽訂合同時(shí)的一系列要求。與此同時(shí)，新收入準(zhǔn)則的開展落實(shí)也讓房地產(chǎn)企業(yè)的收入明確具備了更大的對(duì)比性，提升了收入數(shù)據(jù)的整體質(zhì)量。從新收入準(zhǔn)則的有關(guān)條規(guī)可以看出，新收入準(zhǔn)則達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管控權(quán)的移動(dòng)，這樣相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)得到了消化和轉(zhuǎn)移，與目前國(guó)際社會(huì)會(huì)計(jì)核算中的相關(guān)要求是一致的。

因此，新收入準(zhǔn)則的關(guān)鍵內(nèi)容是：合同是所有收入明確的基礎(chǔ)條件，法律是確保合同有效執(zhí)行的武器。房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足合同的所有條規(guī)內(nèi)容的前提之下，才可以在客戶依照合同獲得對(duì)商品或相關(guān)服務(wù)的管控權(quán)以后明確具體收入，讓其更具有可靠性和精準(zhǔn)性。

（二）新收入標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)

第一，收入模型。舊收入準(zhǔn)則在收入明確中運(yùn)用了兩種模式：一種是運(yùn)用于有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)中的收入，這種主要是反映在相關(guān)資料上，明確辦法是風(fēng)險(xiǎn)又或是資金發(fā)生了改變。另一種是在相關(guān)憑證中反映的收入，這種適用于各類合同的收入或提供勞務(wù)的收入，但是這種辦法在工作完成之前，是無法確認(rèn)收入的。這兩種模式在舊收入標(biāo)準(zhǔn)中的區(qū)別并不明顯，給會(huì)計(jì)核算人員判斷、整理收入明確造成了很大的困難。但是，新的收入準(zhǔn)則把這兩種模式進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，并且不再區(qū)分業(yè)務(wù)類別，而是把房地產(chǎn)企業(yè)必須要履行的義務(wù)視為收入明確的模型，這種更改規(guī)避了無法有效區(qū)分舊收入準(zhǔn)則兩種收入確認(rèn)模式的情況，讓兩者的關(guān)系不再像之前那樣模糊混亂。

第二，收入明確點(diǎn)。在舊的收入標(biāo)準(zhǔn)中，收入明確點(diǎn)是動(dòng)態(tài)供給勞務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)或薪酬的時(shí)間點(diǎn)。但是，在新的收入標(biāo)準(zhǔn)中，收入明確點(diǎn)更改為移動(dòng)對(duì)供給勞務(wù)以及經(jīng)濟(jì)利益移動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)，讓最終結(jié)果與實(shí)際收益更具有客觀性、真實(shí)性。

第三，合同處理。在新的收入準(zhǔn)則中，指定了雙方簽訂合同的內(nèi)容，并在合同中指定了雙方要履行的義務(wù)和職責(zé)。合同中明確了雙方轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)品或服務(wù)的具體內(nèi)容以及對(duì)收支的具體條件，以此確保了合同的商業(yè)真實(shí)性。合同約定的多項(xiàng)義務(wù)應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之前，按照產(chǎn)品或勞務(wù)單價(jià)的占比，把應(yīng)履行的義務(wù)合理的劃分到該部分的交易價(jià)格中。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）收入計(jì)量的影響

通常，收益計(jì)量的核算是基于交易價(jià)格的，交易價(jià)格是指房地產(chǎn)企業(yè)在把合同中指定的產(chǎn)品或服務(wù)轉(zhuǎn)讓給用戶后，能從中獲得對(duì)應(yīng)的資金。可是，此交易價(jià)格并非在全部情況下都可以得到合理的運(yùn)用。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在開始出售房屋以前，所收取的押金并不屬于房地產(chǎn)企業(yè)的總體收入，而是包括在了房屋所有者出售房屋的收入中。從新收入準(zhǔn)則的條規(guī)上看，交易價(jià)格是市場(chǎng)上供給的服務(wù)或產(chǎn)品的常規(guī)定價(jià)。在明確此價(jià)格的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)必須要全面思慮當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中的價(jià)格趨勢(shì)和用戶對(duì)價(jià)等事項(xiàng)。在計(jì)量方面，新收入標(biāo)準(zhǔn)不但涵蓋了傳統(tǒng)的有效利潤(rùn)攤銷辦法，還包含了國(guó)際投入產(chǎn)出法，這要求房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式下的收入計(jì)量辦法，努力實(shí)現(xiàn)國(guó)際化收支核算。

（二）對(duì)收入明確的影響

隨著新收入標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)和落實(shí)，會(huì)計(jì)核算工作中計(jì)量指標(biāo)和收入明確的方法也發(fā)生了巨大改變。比如：在收益明確方面，將一次性明確轉(zhuǎn)換成了分段式明確，針對(duì)少量資產(chǎn)明確也劃分成了多個(gè)組成部分，這項(xiàng)規(guī)定必將會(huì)徹底轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。如果僅從維護(hù)成本的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)將在新收入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后的一段時(shí)間內(nèi)減少。目前，我國(guó)稅法規(guī)定了明確收入的方法，但仍是以收支為前提進(jìn)行的。然而，新的收入準(zhǔn)則改變傳統(tǒng)意義上的收入明確方法，這將導(dǎo)致每個(gè)條款中財(cái)稅差異的不同，進(jìn)而構(gòu)成了財(cái)稅差異。出現(xiàn)這樣的狀況，是因?yàn)樾碌氖杖霕?biāo)準(zhǔn)規(guī)定讓交易價(jià)格應(yīng)該嚴(yán)格按照產(chǎn)生的預(yù)期價(jià)值的經(jīng)濟(jì)利益的流入來計(jì)量。但是，在稅法未考慮到該因素，這就致使了財(cái)稅之間的差異。

（三）對(duì)業(yè)務(wù)管理和會(huì)計(jì)管理的影響

新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的業(yè)務(wù)管控和會(huì)計(jì)管控工作也產(chǎn)生了一些影響。但這種影響更為積極，有助于會(huì)計(jì)核算工作的迅速發(fā)展。在新的收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)收入明確的主要標(biāo)準(zhǔn)就是企業(yè)向用戶供給的服務(wù)或產(chǎn)品的形式。確認(rèn)資金與房地產(chǎn)企業(yè)供給的這類內(nèi)容的預(yù)計(jì)資金是息息相關(guān)的。

新收入準(zhǔn)則中進(jìn)行固定收益明確時(shí)，更為卓效的運(yùn)用了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)。與此同時(shí)，明確房地產(chǎn)企業(yè)收入也意味著確定了實(shí)施有關(guān)義務(wù)的時(shí)間，卓效的提升了房地產(chǎn)企業(yè)供給產(chǎn)品或服務(wù)的及時(shí)性。另外，對(duì)于特殊性業(yè)務(wù)，新收入準(zhǔn)則按照不同的會(huì)計(jì)核算處理方式將這些業(yè)務(wù)分成了兩類，并依據(jù)這兩類的類別的特征給出不同的收入明確辦法和會(huì)計(jì)處理方法。

三、采取措施減少新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的影響

（一）盤點(diǎn)合同

新收入準(zhǔn)則的開展落實(shí)不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)部門，也對(duì)其內(nèi)部的其他部門造成了一定的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展和管理的角度上講，它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合同及主要內(nèi)容確定的影響最為突出。為了最大程度地減少房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)貫徹新收入準(zhǔn)則時(shí)的利潤(rùn)損失，有必要對(duì)合同中的主要內(nèi)容開展檢查和整理工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建一個(gè)盤點(diǎn)團(tuán)隊(duì)，對(duì)以前簽訂的有效合同開展規(guī)范、合理的盤點(diǎn)和剖析。除此之外，企業(yè)內(nèi)其他部門也應(yīng)充分展現(xiàn)出自身的主動(dòng)性和積極性，從部門的角度認(rèn)真剖析合同中的每個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)。比如：銷售部門要從銷售的角度剖析合同中的銷售方式。法務(wù)部門應(yīng)從篩查合同的規(guī)范性這方面進(jìn)行仔細(xì)的分析。在對(duì)合同進(jìn)行了全面、詳盡的剖析以后，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)決策人員再重新審核一遍合同，以此確保它能夠契合新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)條規(guī)，而且也不會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整理經(jīng)濟(jì)利益。

（二）加強(qiáng)信息公開

新收入準(zhǔn)則高度重視信息披露工作，特別是與會(huì)計(jì)核算有關(guān)的重要數(shù)據(jù)，比如：合同中所涉及的資產(chǎn)、負(fù)債數(shù)據(jù)，收入明確數(shù)據(jù)和合同履行時(shí)間等。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)信息的公開性，提升信息數(shù)據(jù)匯集工作的數(shù)量和質(zhì)量。在加強(qiáng)信息數(shù)據(jù)披露時(shí)，還需要房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)部會(huì)計(jì)核算工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和明確工作職能，尤其是從事財(cái)務(wù)信息披露的相關(guān)人員，要不斷提高其對(duì)信息披露的范圍和質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以從兩個(gè)方面來提高此類工作人員的各項(xiàng)技能：為員工提供專門的培訓(xùn)和與外界溝通的機(jī)會(huì)。以此來全面提升房地產(chǎn)企業(yè)中信息披露的整體質(zhì)量和數(shù)量，進(jìn)一步給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）更新會(huì)計(jì)核算信息系統(tǒng)

為了最大程度地減少落實(shí)貫徹新收入準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)按照新收入準(zhǔn)則的主要內(nèi)容對(duì)會(huì)計(jì)核算信息系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化改革，以此確保與新收入準(zhǔn)則高度一致，并及時(shí)找到系統(tǒng)中存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，做到及時(shí)修復(fù)信息系統(tǒng)中的空白。實(shí)踐證明，信息數(shù)據(jù)的完整性和會(huì)計(jì)核算信息數(shù)據(jù)的豐富程度，這兩者直接關(guān)系著整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性，即房地產(chǎn)企業(yè)注重?cái)U(kuò)大和健全會(huì)計(jì)核算信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的重要保證，只有這樣做新收入標(biāo)準(zhǔn)的貫徹落實(shí)才不會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體性經(jīng)濟(jì)利益。

四、結(jié)束語

綜上所述，新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)與開展，不但可以全方位的直觀展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作狀況，而且還可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的職能和控制能力，有助于促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，達(dá)到與國(guó)際市場(chǎng)相融合的目的。所以，新收入標(biāo)準(zhǔn)開展落實(shí)以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過檢查合同、明確交易價(jià)格、加強(qiáng)信息數(shù)據(jù)披露、更新會(huì)計(jì)核算信息系統(tǒng)等方法，最大程度地減少新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算工作的影響，以此讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好可持續(xù)的發(fā)展趨勢(shì)。