芻議城市更新視角下對老城區(qū)規(guī)劃改造的策略

文｜鄂州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院 方章杰

0 引言

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，城市的形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大改變，也逐步展現(xiàn)出類似與其他發(fā)達(dá)國家在城市化進(jìn)程中呈現(xiàn)的“城市離心更新”的局面，而近年來國家所提倡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整也從側(cè)面對城市更新方向產(chǎn)生了一定的影響，尤其是部分建成于上世紀(jì)八九十年代的老城區(qū)，如不從城市規(guī)劃層面介入城市更新策略則不可避免地會在城市出現(xiàn)“平民窟”。通過以往案例進(jìn)行分析，城市更新的成敗不僅在于城市風(fēng)貌的優(yōu)化，而且城市產(chǎn)業(yè)的調(diào)整更直接涉及城市社會經(jīng)濟(jì)與民生。本文以鄂州市葛店開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃為例，探索了城市更新視角下的老城區(qū)改造規(guī)劃。

1 項(xiàng)目概況

葛店開發(fā)區(qū)地處長江黃金水道南岸，緊鄰“九省通衢”的大武漢，是武漢城市圈中最緊密的核心層。與武漢光谷廣場的距離僅30 公里，約15 分鐘車程，而高新大道和武鄂高速公路的建成更加縮短了其與武漢的時空距離。該開發(fā)區(qū)與北上廣深等特大城市的直線距離均在1000 公里左右，而武漢發(fā)達(dá)的航空運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)使得近千公里的距離演變成咫尺天涯。葛店開發(fā)區(qū)作為湖北省內(nèi)第一批省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其產(chǎn)業(yè)開發(fā)的歷史可以追溯至上世紀(jì)九十年代初，經(jīng)過一段時間的產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步定性為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。本世紀(jì)初葛店開發(fā)區(qū)被國家科技部授予了“中國藥谷”的榮譽(yù)稱號，這也標(biāo)志著葛店開發(fā)區(qū)正式邁入了以醫(yī)藥技術(shù)研發(fā)、制造加工為一體的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)行列。2012年該產(chǎn)業(yè)園區(qū)也被國務(wù)院授予國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

本次城市更新規(guī)劃以葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會為核心，向周邊輻射0.5-2km 不等的距離，具體范圍為東至光華路，西抵建設(shè)大道，南靠武九鐵路，北達(dá)友誼大道，總規(guī)劃面積為4.65 平方公里。

2 城市產(chǎn)業(yè)更新規(guī)劃

城市產(chǎn)業(yè)作為片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要保障，其不僅為轄區(qū)的政府貢獻(xiàn)了大量的財政收入，而且在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的過程中也為當(dāng)?shù)靥峁┝舜罅康木蜆I(yè)崗位。轄區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了以醫(yī)藥為主的產(chǎn)業(yè)集群，但近年來由于產(chǎn)業(yè)集群在勞動力成本、產(chǎn)業(yè)研發(fā)優(yōu)勢等方面均呈現(xiàn)出了疲軟的態(tài)勢，再加之醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)較為嚴(yán)重的生態(tài)環(huán)境污染成本，本次更新規(guī)劃針對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出了提升存量產(chǎn)業(yè)、布局增量產(chǎn)業(yè)、引進(jìn)替代產(chǎn)業(yè)的城市產(chǎn)業(yè)更新策略。

首先，對現(xiàn)有的存量產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分類和甄別，對于部分經(jīng)濟(jì)效益低下、資源消耗量大、污染嚴(yán)重的企業(yè)進(jìn)行撤并和清退，從而為區(qū)域產(chǎn)業(yè)調(diào)整贏得寶貴的發(fā)展空間，同時其所降低的污染和能耗也能更加有利于居民的生產(chǎn)生活；部分空間還能用于完善區(qū)域的居住、商業(yè)辦公、科教文衛(wèi)、市政交通、園林綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施。對于經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)可通過土地置換、稅費(fèi)減免等途徑積極鼓勵其進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，如剝離生產(chǎn)制造功能的“總部經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型，將能耗較大、空間使用率較低的加工車間進(jìn)行異地安置，原有的園區(qū)空間內(nèi)僅僅保留科技研發(fā)機(jī)構(gòu)與總部核心管理機(jī)構(gòu)等，從而保證企業(yè)的生產(chǎn)水平與政府的財政稅收不下降；積極提升企業(yè)自動化水平，以各類機(jī)械設(shè)備取代勞動力，一舉扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有醫(yī)藥企業(yè)日益高昂的勞動力成本，通過以“機(jī)器替代人工”的改革亦可降低醫(yī)藥企業(yè)在員工生產(chǎn)防護(hù)方面的開銷，部分高毒、高污染的加工車間在機(jī)械設(shè)備的介入下大大減少了因人員出入而造成的有毒有害物質(zhì)泄漏量。通過清退各類落后產(chǎn)能，開發(fā)區(qū)共計整合園區(qū)土地空間約191.77 公頃，有力地支持了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整。

其次，隨著開發(fā)區(qū)內(nèi)部分醫(yī)藥企業(yè)的清退，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的格局發(fā)生了較大的改變，居住社區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)的引入使得在園區(qū)中生活和居住的居民數(shù)量大幅攀升，因此在更新規(guī)劃中所布局的增量產(chǎn)業(yè)以生產(chǎn)型服務(wù)產(chǎn)業(yè)和生活型服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主。生產(chǎn)型服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要作為開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)，如產(chǎn)業(yè)上下游研發(fā)、倉儲物流、貨幣金融、節(jié)能環(huán)保、會展銷售、人力資源管理等；而生活服務(wù)型產(chǎn)業(yè)則根據(jù)開發(fā)區(qū)就業(yè)和居住人口的數(shù)量、年齡層次等因素布局以餐飲零售、休閑娛樂、家政清潔、教育培訓(xùn)等服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。無論何種形式的增量產(chǎn)業(yè)都必須和其所對應(yīng)的服務(wù)對象的布局進(jìn)行對應(yīng)，如倉儲物流應(yīng)與服務(wù)企業(yè)保持較近的距離亦或是兩者之間的交通十分便捷，以便于商品和貨物能夠迅速地進(jìn)行交互；餐飲零售產(chǎn)業(yè)則應(yīng)當(dāng)接近開發(fā)區(qū)內(nèi)的集中居住區(qū)，從而保證足夠的客流量來維持產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而人們也能夠就近享受到便利的生活服務(wù)。

最后，引進(jìn)替代產(chǎn)業(yè)的目的在于彌補(bǔ)部分高污染、高能耗的醫(yī)藥企業(yè)被清退后所留下的產(chǎn)業(yè)空洞，但在引進(jìn)替代產(chǎn)業(yè)的過程中必須對引進(jìn)目標(biāo)進(jìn)行慎重的甄別，如產(chǎn)業(yè)是否在未來五到十年內(nèi)具備領(lǐng)先優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)能否與開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效銜接、產(chǎn)業(yè)能否為現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)新的增長點(diǎn)等。鑒于開發(fā)區(qū)在醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)浸潤了近三十年，區(qū)域內(nèi)企業(yè)對于醫(yī)藥行業(yè)的掌握和了解十分透徹，尤其是在長期的生產(chǎn)實(shí)踐中積累了豐富的醫(yī)藥制造機(jī)械維修管理經(jīng)驗(yàn)。為此，本次更新規(guī)劃在引進(jìn)替代產(chǎn)業(yè)中首推醫(yī)藥機(jī)械的加工制造產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)集精密制造、自動化控制、醫(yī)藥衛(wèi)生等多行業(yè)為一體，具備了產(chǎn)業(yè)跨度大、復(fù)合程度高、投資見效快等優(yōu)勢。同時，以“武漢· 中國光谷”為依托，發(fā)展與光谷配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，合力共建“湖北（葛店）信息產(chǎn)業(yè)園”，先期規(guī)劃3 平方公里，目前已有激光設(shè)備制造、軟件開發(fā)、信息技術(shù)應(yīng)用的部分企業(yè)入園。為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)劃，園區(qū)充分發(fā)揮地理優(yōu)勢，將信息化物流倉儲產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展另一主要方向進(jìn)行謀劃，使其不僅能夠提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的物流倉儲能力，而且將其作為湖北乃至我國中部地區(qū)物流倉儲集散中心進(jìn)行產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。物流倉儲產(chǎn)業(yè)主要涵蓋了各類電商平臺的區(qū)域基地型倉儲中心、配送轉(zhuǎn)運(yùn)節(jié)點(diǎn)站等設(shè)施，目前國內(nèi)多家電商平臺如唯品會、蘇寧易購等已落戶園區(qū)。

3 城市品質(zhì)更新規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)的更新必須建立在開發(fā)區(qū)自身品質(zhì)的更新基礎(chǔ)上，市政配套、科教文衛(wèi)、居住條件等營商環(huán)境都可能對產(chǎn)業(yè)更新產(chǎn)生影響，而城市的品質(zhì)更新規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)服務(wù)于產(chǎn)業(yè)更新，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)的“產(chǎn)城共榮”。

圖1 產(chǎn)業(yè)更新示意圖

圖2 道路改造示意圖

其一，舊村改造。對開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的舊村落進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一安置，徹底扭轉(zhuǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)村落的“臟、亂、差”面貌。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)已完成拆遷8 處村落，在扣除安置村民所需的建設(shè)用地后，共計清理平整建設(shè)用地近60 公頃，進(jìn)一步盤活了寶貴的園區(qū)空間，而在舊村整治的過程中原村民的居住環(huán)境也有了極大的改善，可謂是一舉兩得。

其二，交通設(shè)施更新。交通設(shè)施作為開發(fā)區(qū)物流運(yùn)輸?shù)难}，本更新規(guī)劃中采取了“一拓、二改、三疏、四導(dǎo)”等策略改善區(qū)域交通條件?！耙煌亍北闶欠e極拓寬開發(fā)區(qū)與武漢之間以及園區(qū)內(nèi)部主干道路，從而進(jìn)一步縮短了開發(fā)區(qū)與武漢之間的交通時間；“二改”是利用舊村拆遷、企業(yè)清退等整治行動，對現(xiàn)有路網(wǎng)布局進(jìn)行改造，截彎取直、打通“斷頭路”，并適當(dāng)增加次干道路的路面寬度；“三疏”是對開發(fā)區(qū)內(nèi)的交通擁堵點(diǎn)進(jìn)行疏通，如設(shè)置交通信號燈、優(yōu)化交叉口道路渠化線型；“四導(dǎo)”則是指在部分交通流量較大的道路實(shí)施單向行駛，避免雙向交通流彼此之間產(chǎn)生干擾。同時，利用企業(yè)和舊村搬離、拆遷后騰留的土地，建設(shè)公共停車場4 處，增加公交線路、自行車道和步行道，鼓勵多種慢行系統(tǒng)模式，如“公交+步行”模式、“公交+自行車”模式、“公交+步行+自行車”模式。

其三，市政設(shè)施更新。雖然開發(fā)區(qū)經(jīng)歷數(shù)十年發(fā)展，但在這個過程中依舊存在邊規(guī)劃、邊建設(shè)、邊開發(fā)的局面，而原本開發(fā)區(qū)中的舊村落未得以及時地清退，多方面原因造成區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率較低，例如區(qū)域污水回收處理率僅為30%、大量通信與電力管線隨意架設(shè)等。因此，在本次更新規(guī)劃中將結(jié)合交通路網(wǎng)建設(shè)重新布局各類市政設(shè)施，并根據(jù)區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)更新需求進(jìn)行了局部優(yōu)化，其中包含了如下幾項(xiàng)具體措施：所有市政配套管線結(jié)合道路等級進(jìn)行劃分，主干路網(wǎng)下方敷設(shè)市政主干管、次干路與支路下方敷設(shè)支管，而在部分已做清退處理的場地附近預(yù)留各類市政管線接口。為解決開發(fā)區(qū)污水收集處理率較低的問題，在本次規(guī)劃中特設(shè)置了一處占地面積3.6 公頃的集中式污水處理廠，規(guī)劃處理能力為10 萬噸/日，而區(qū)域內(nèi)還布局了數(shù)處雨水泵站、自來水加壓站、污水泵站等配套設(shè)施，進(jìn)一步提高了市政配套設(shè)施的完善程度。

其四，區(qū)域景觀更新。充分利用新建和改建道路的附屬綠帶，將原本分散于開發(fā)區(qū)各處的綠地進(jìn)行串聯(lián)，同時在園區(qū)中部對舊村改造和企業(yè)清退過程中所贏得的建設(shè)用地共同營造出“一核、一帶、雙廊、多點(diǎn)”園區(qū)景觀格局?！耙缓恕北闶菄@原來的藥谷廣場，結(jié)合周邊的空間環(huán)境，形成一處園區(qū)景觀核心；“一帶”是指將武九鐵路沿線的防護(hù)帶打造成一條景觀帶，在滿足綠帶防護(hù)需求的前提下提升其景觀功能；“多點(diǎn)”則是利用現(xiàn)有綠地資源打造多處景觀節(jié)點(diǎn)。同時，針對區(qū)域內(nèi)市容市貌情況較差的困局，下步還將根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)集群的特征進(jìn)行專項(xiàng)整治，如“三改一拆”、沿街商鋪的店招整治、老舊社區(qū)的立面整治等。

其五，科教文衛(wèi)設(shè)施更新。隨著開發(fā)區(qū)落后產(chǎn)能的清退，區(qū)域內(nèi)常住人口將呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢，而各類高科技人才的引進(jìn)也對科教文衛(wèi)設(shè)施的完善度和質(zhì)量提出了更高的要求。本區(qū)域內(nèi)將以社區(qū)綜合服務(wù)中心的形式為居民提供基礎(chǔ)醫(yī)療、便民服務(wù)、體育休閑、社區(qū)養(yǎng)老、圖書閱覽等功能。這種布局模式，居住有明確的邊界和社區(qū)中心，而每個社區(qū)服務(wù)中心有明確的服務(wù)半徑，體現(xiàn)社會的公平性和中心感。同時，針對開發(fā)區(qū)現(xiàn)有義務(wù)教育階段辦學(xué)條件和教學(xué)力量的不足，本規(guī)劃中共設(shè)計新建、改建各類中小學(xué)占地面積共計13.46 公頃，而在教學(xué)模式上積極探索集團(tuán)化辦學(xué)模式，通過引進(jìn)武漢地區(qū)知名中小學(xué)教育團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)各校師資力量的提升。

圖3 停車及慢行交通更新示意圖

圖4 綠化廣場更新示意圖

4 城市文化更新規(guī)劃

城市文化作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)精神的結(jié)晶，葛店老城區(qū)作為開發(fā)區(qū)的第一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過三十年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存有大量建設(shè)于上世紀(jì)90年代的工業(yè)建筑，針對區(qū)內(nèi)具有保留價值的工業(yè)建筑及構(gòu)筑物分別進(jìn)行分類統(tǒng)計整理，結(jié)合改造再利用方式的分析，讓工業(yè)文化成為片區(qū)具有地域特色的文化符號。例如，對部分還具備一定生產(chǎn)功能的建筑采取整體保留，并將其改建成醫(yī)藥文化展覽館，向民眾展示開發(fā)區(qū)三十年的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，展覽館更可以現(xiàn)有的制藥設(shè)備向民眾科普醫(yī)藥健康知識。對于部分保存較好工業(yè)建筑則采用類似于工業(yè)遺址公園的改建策略，僅僅保留部分可利用為公園管理用房的建筑物，其他區(qū)塊則全部改建為公園綠地。

社區(qū)文化作為城市文化的重要組成部分，本規(guī)劃中則提倡結(jié)合“垃圾分類”等全民活動為抓手，以康養(yǎng)健身為紐帶，逐步營造出和諧的社區(qū)文化。

5 結(jié)語

鄂州市葛店開發(fā)區(qū)作為我國老城區(qū)改造的典型案例，其在改造過程中不但涉及了城市面貌的更新，而且對于城市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化調(diào)整方面、亦對園區(qū)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了積極的作用，部分規(guī)劃策略頗具借鑒之處。