房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算

程麗紅

土地增值稅一直都是地方政府的重要財(cái)政收入來源之一，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地增值稅越來越成為地方的主要稅源，因此在稅務(wù)征收的過程中，企業(yè)與稅務(wù)部門存在較大的爭(zhēng)議。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中土地增值稅清算問題展開論述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中遇到的問題

（一）土地使用權(quán)問題

在人口數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，人口紅利給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇期。在城市地區(qū)，尤其是一線大城市，由于人口的急劇膨脹，人地供需矛盾極其突出。在這樣的情況下，政府為了促進(jìn)對(duì)土地的合理使用，出臺(tái)了一系列政策，政府也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，針對(duì)一些不規(guī)范操作的企業(yè)，限制其土地使用權(quán)。在市場(chǎng)運(yùn)作中，很多企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下選擇使用不合法的方式獲取土地，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。

（二）建筑安裝工程扣除問題

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題中，建筑安裝工程扣除問題也是要重點(diǎn)考慮的問題。首先是預(yù)估成本扣除問題。在開展土地增值稅清算工作時(shí)，建筑安裝工程扣除情況較為復(fù)雜，而且在其全部?jī)?nèi)容都符合清算要求的情況下，也沒有全部完成相關(guān)審計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，在取得收入時(shí)難以準(zhǔn)確對(duì)應(yīng)成本，土地增值稅額核算復(fù)雜，部分企業(yè)核算工作存在問題。然后是缺乏相關(guān)成本支撐的證據(jù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的工作能力參差不齊，同時(shí)內(nèi)部的管理制度不健全，導(dǎo)致在相應(yīng)的土地清算工作中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行核查時(shí)，經(jīng)常存在與企業(yè)自身不相匹配的現(xiàn)象。

（三）開發(fā)產(chǎn)品的定位問題

開發(fā)產(chǎn)品的定位問題也是房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中遇到的問題。首先針對(duì)產(chǎn)品在同一類型、同一時(shí)期下價(jià)格相等的情況，很多企業(yè)為了提高自己的利益，常常降低產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而將其售賣給股東，這樣的價(jià)格往往是與市場(chǎng)價(jià)格不相匹配的，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的正常秩序。在這種情況下進(jìn)行交易時(shí)，需要繳納土地增值稅。然后是價(jià)格制定區(qū)間在土地增值稅敏感性稅率上，呈現(xiàn)出跳點(diǎn)情況。很多企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，沒有與財(cái)務(wù)人員商量，也缺乏對(duì)市場(chǎng)定價(jià)的充分考量，沒有意識(shí)到土地增值稅清算的重要性。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)的過程較為漫長(zhǎng)，需要消耗大量的資金，在這種情況下，很多開發(fā)商常常采用財(cái)務(wù)杠桿的方式獲取融資。根據(jù)我國(guó)關(guān)于此方面的規(guī)定，由于國(guó)家統(tǒng)一管控，再加上銀行的監(jiān)督，一些房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始采用委托貸款的方式。政策要求針對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，應(yīng)當(dāng)出具相關(guān)的憑證作為證明。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算現(xiàn)狀

1994年《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》出臺(tái)，我國(guó)開始征收土地增值稅。但在實(shí)際的操作過程中，由于條例中的許多內(nèi)容與社會(huì)發(fā)展水平不相符合，政府部門無法開展實(shí)際的征收工作。土地出讓的收入是地方政府的主要財(cái)政收入來源。土地增值稅的出臺(tái)極大地影響了企業(yè)的拿地效率。因此，地方政府都很消極地對(duì)待土地增值稅的征收。一些地方政府甚至采用私自降低土地增值稅稅率的方法，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)。在2006年以前，我國(guó)缺少相應(yīng)的條例，多地政府的征稅額度只有預(yù)征收入的1%。從2009年開始，要求必須開展土地增值稅清算工作，而且與其有關(guān)的具體事項(xiàng)也得到了進(jìn)一步完善。如今土地增值稅作為地方財(cái)政收入的重要來源之一，受到了各級(jí)地方稅務(wù)部門的高度重視，但同時(shí)也帶來了一系列相關(guān)的問題，嚴(yán)重打擊了企業(yè)的納稅積極性。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施

（一）提高清算工作的準(zhǔn)確性

清算工作的準(zhǔn)確性是重要關(guān)注點(diǎn)。要保證清算工作的順利開展，就需要針對(duì)其中存在的問題進(jìn)行整理和歸納，明確標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)企業(yè)來說，在開展這項(xiàng)工作的過程中，要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門在開展清算工作的時(shí)候，很多財(cái)務(wù)人員都表現(xiàn)出來消極的態(tài)度，而且業(yè)務(wù)能力較差，導(dǎo)致清算工作的準(zhǔn)確性大大降低，效率低下，對(duì)接下來的土地增值稅征收工作也造成一定的影響。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況確定清算對(duì)象，并對(duì)自身的房源進(jìn)行全面的清算，除此之外還需要對(duì)經(jīng)過清算但是沒有出售的房源進(jìn)行再次清算，因?yàn)檫@些房源也需要繳納稅費(fèi)。

要關(guān)注和培養(yǎng)清算人員，使其具備較高的能力和水平，保證清算工作整體質(zhì)量的提升。假如清算人員的工作能力水平不高，就可能會(huì)導(dǎo)致清算過程出現(xiàn)問題、結(jié)果產(chǎn)生誤差等。因此對(duì)企業(yè)和稅務(wù)部門的人員需要定期開展技能培訓(xùn)。要提高稅務(wù)部門工作人員的業(yè)務(wù)清算能力，保證清算工作的順利開展。企業(yè)在招聘財(cái)稅人員的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)提高相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，吸引高素質(zhì)的人才，高水平的人才對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作有積極的促進(jìn)作用。

（二）準(zhǔn)確核算工程項(xiàng)目的竣工面積

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少繳納的費(fèi)用，減少相應(yīng)土地增值稅清算工作，采用一些不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行隱瞞，例如采用將部分非貨幣轉(zhuǎn)讓房屋不計(jì)入納稅范圍的方式來減少所要繳納的費(fèi)用。采用這種方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利開展造成阻礙。根據(jù)我國(guó)稅務(wù)總局頒布的187號(hào)文件的內(nèi)容，企業(yè)的產(chǎn)品在沒有產(chǎn)生資金交易的情況下，假如產(chǎn)品的擁有權(quán)轉(zhuǎn)移給了其他人，就必須繳納增值稅。因此，在開展土地增值稅清算工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面、準(zhǔn)確地核算需要繳納稅費(fèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，要特別注意在清算非貨幣轉(zhuǎn)讓行為房地產(chǎn)的過程中，對(duì)項(xiàng)目面積進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。

（三）準(zhǔn)確確定銷售收入

要想促進(jìn)土地增值稅清算工作的順利開展，需要深入行業(yè)市場(chǎng)，對(duì)銷售價(jià)格和平均價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析，保證價(jià)格的合理性，從而避免收入轉(zhuǎn)移或收入不確定問題影響清算效率。除此之外，為了避免有些企業(yè)采用預(yù)售的方式減少相應(yīng)稅負(fù)的情況，相關(guān)稅務(wù)部門要確定產(chǎn)品銷售形式和時(shí)間，并嚴(yán)格檢查和核對(duì)銷售收入。

（四）嚴(yán)肅處理扣除項(xiàng)目

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財(cái)務(wù)造假非法避稅，增加企業(yè)項(xiàng)目的成本投入。因此在對(duì)企業(yè)的增值稅進(jìn)行征收的過程中，要全面核查企業(yè)各個(gè)方面的信息，并對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的控制，減少企業(yè)開假發(fā)票、利用發(fā)票監(jiān)管漏洞的現(xiàn)象，保證土地增值稅征收工作的順利開展。對(duì)于土地增值稅的計(jì)算，要保證其規(guī)范性。很多企業(yè)在開展土地增值稅清算工作時(shí)出現(xiàn)了復(fù)雜的問題，在清算的過程中可能會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，需要對(duì)清算工作進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，規(guī)范土地增值稅清算的各項(xiàng)流程，確保清算工作合理合規(guī)。企業(yè)在核算的過程中要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定，保證增值稅清算的合法性。

（五）加強(qiáng)對(duì)稅收法規(guī)的研究

房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅收政策更新頻繁，各項(xiàng)政策的變動(dòng)都可能影響土地增值稅清算工作的開展，企業(yè)的稅務(wù)人員在日常工作中要熟悉各項(xiàng)法律法規(guī)，在充分掌握法律法規(guī)的前提下開展土地增值稅清算工作，各項(xiàng)清算程序與會(huì)計(jì)核算程序都必須合理合法。例如，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%免征土地增值稅”這一政策，是房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃過程中經(jīng)常使用的，在銷售時(shí)要綜合考慮各方面的稅負(fù)情況，在降低增值稅稅基的同時(shí)，減少土地增值稅稅額，計(jì)算出銷售收入的降低額和免繳之間的平衡點(diǎn)，將普宅與其他項(xiàng)目分開核算，充分享受各項(xiàng)優(yōu)惠。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算是一項(xiàng)重要的清算業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段我國(guó)的稅務(wù)部門正逐步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的管理措施，解決土地增值稅清算中出現(xiàn)的各種問題，嚴(yán)格控制對(duì)土地增值稅的征收。企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證自身土地增值稅計(jì)算的規(guī)范性與合理性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅部門人員的培養(yǎng)，從自身做起，制定相關(guān)的清算流程，保證自身清算工作的順利開展。