新建房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)建設(shè)期的財(cái)務(wù)管理探討

彭梁敏

一、引言

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，只有積極轉(zhuǎn)型，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)制度的不斷變革，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面也發(fā)生了一定的變化，逐漸呈現(xiàn)出一些新的特征。從財(cái)務(wù)管理層面上看，管理的主體及對(duì)象是財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)鍵問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量及效率，就要足夠重視財(cái)務(wù)管理工作，加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度，提高其專業(yè)水平，不斷建立并完善財(cái)務(wù)管理的相關(guān)制度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)管理指的是在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作及生產(chǎn)方面，做好資產(chǎn)的嚴(yán)格管理，保障嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的登記與計(jì)量資產(chǎn)籌集、運(yùn)用及配置。工作人員科學(xué)合理地判斷及預(yù)估相關(guān)的財(cái)務(wù)管理工作后，切實(shí)提升資產(chǎn)利用率，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，為企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理工作提供一定的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)作上效率較低，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)投入周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)只有足夠重視成本的管理工作，才能在企業(yè)的生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上做好工程造價(jià)工作。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，且在財(cái)務(wù)管理方面，管理范圍較寬，管理的有關(guān)內(nèi)容也較復(fù)雜及抽象，所以財(cái)務(wù)管理人員要具備更高的專業(yè)能力及素質(zhì)，在保障財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息可靠、有效的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的科學(xué)管理。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)面臨著較大的困難，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工程造價(jià)高，且在項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，需要籌集數(shù)額較大的資金。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)效率不高。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)之所以面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目存在開發(fā)周期長(zhǎng)、資金耗損大的問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，還會(huì)受到多方面因素的影響，如經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國(guó)家政策的影響。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作難度大

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括土地使用權(quán)的出售及轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)及公共設(shè)備費(fèi)、稅務(wù)費(fèi)等，其組成較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作上面臨較大的困難，主要是因?yàn)椴煌_發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的內(nèi)容各不相同，不同時(shí)間、不同地點(diǎn)也會(huì)對(duì)同一項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，不利于財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)

從目前的情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的重視，財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)，監(jiān)督管理工作做得不到位，導(dǎo)致企業(yè)管理能力得不到體現(xiàn)。我國(guó)科學(xué)技術(shù)水平不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率也得到了一定程度的提升。當(dāng)前大部分企業(yè)已把現(xiàn)代的先進(jìn)技術(shù)與財(cái)務(wù)管理工作相結(jié)合，記賬的模式也發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變，由原先的賬本記賬轉(zhuǎn)變?yōu)橛?jì)算機(jī)記賬。財(cái)務(wù)管理人員要具備較高的專業(yè)水平，保證全面了解管理系統(tǒng)的操作方法，不斷完善自身的綜合知識(shí)體系。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的工作能力一直得不到提高的原因在于，財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)能力參差不齊，其在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)沒(méi)有充分評(píng)估財(cái)務(wù)管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有嚴(yán)格地對(duì)企業(yè)的融投資及資產(chǎn)的運(yùn)用進(jìn)行合理的分配。

（二）財(cái)務(wù)管理方式不科學(xué)

因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)管理思想的束縛，在財(cái)務(wù)管理工作的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理思想及財(cái)務(wù)管理體制較落后。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面上的能力得不到提高的原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的重視，缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體制。只有相關(guān)部門切實(shí)落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作，而其他部門卻不重視財(cái)務(wù)管理工作，沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待財(cái)務(wù)管理工作。不僅如此，在財(cái)務(wù)管理工作開展的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的工作任務(wù)得不到落實(shí)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量也得不到提高，極大地限制了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，不利于其提升財(cái)務(wù)管理能力。

（三）財(cái)務(wù)管理制度不夠成熟

從當(dāng)前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)的意義及作用，對(duì)財(cái)務(wù)管理制度及內(nèi)部管理體制的認(rèn)識(shí)不全面。在完成財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容時(shí)，缺乏對(duì)前期及后期的合理預(yù)估。財(cái)務(wù)管理工作大多圍繞財(cái)務(wù)核算進(jìn)行，工作周期較長(zhǎng)，由于房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有注重財(cái)務(wù)管理的解析及預(yù)估工作，沒(méi)有在房地產(chǎn)企業(yè)將來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，所以房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中存在較多的問(wèn)題。

五、房地產(chǎn)企業(yè)改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的策略

（一）提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平及素養(yǎng)

第一，應(yīng)注重房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度，不斷完善其知識(shí)體系，提高其專業(yè)水平，建立并完善預(yù)估制度。通過(guò)豐富的培訓(xùn)內(nèi)容及科學(xué)的培訓(xùn)模式，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體財(cái)務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)，充分參考房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作環(huán)境及管理制度，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平。第二，加強(qiáng)流動(dòng)性管理人才，優(yōu)勝劣汰，重點(diǎn)培養(yǎng)高級(jí)、優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人員，充分發(fā)揮其帶頭作用，推進(jìn)企業(yè)的制度創(chuàng)新，營(yíng)造良好的工作氛圍。第三，加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的信息化培訓(xùn)力度，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作的精細(xì)化，避免在人工方面投入過(guò)高的成本，以現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的自我完善。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體制已跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，不利于財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。在新的時(shí)代背景下，要推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的有序進(jìn)行，就要在財(cái)務(wù)管理工作的過(guò)程中，積極運(yùn)用科學(xué)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理體制及管理觀念，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的模式。房地產(chǎn)企業(yè)既要重視財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)水平的提升，也要重視財(cái)務(wù)管理方法的創(chuàng)新，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際狀況的基礎(chǔ)上，積極融入現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理方式元素。只有不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式，積極應(yīng)用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，搜集整理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，才能從根本上提高財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量及效率。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度

從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上取得了發(fā)展與進(jìn)步。只有不斷建立并完善財(cái)務(wù)管理制度，才能切實(shí)提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。在建立財(cái)務(wù)管理制度時(shí)，一方面要確保財(cái)務(wù)管理制度與財(cái)務(wù)管理方式的融合，積極融入管理工作的內(nèi)容及特點(diǎn)，明確財(cái)務(wù)管理制度對(duì)企業(yè)的重要性。另一方面還要確保財(cái)務(wù)管理制度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r相符合，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式，明確規(guī)定財(cái)務(wù)管理制度的具體內(nèi)容，提高對(duì)項(xiàng)目開發(fā)及資金使用的關(guān)注度，做好預(yù)算、稅收、核算與監(jiān)督管理方面上的工作，保障財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。既要切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理工作的能力，也要提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，為企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

（四）加大對(duì)資金的管理力度

在財(cái)務(wù)管理工作開展的過(guò)程中，資金管理工作是一項(xiàng)不可忽視的工作，是確保企業(yè)資金有效利用的關(guān)鍵。從當(dāng)前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有足夠重視資金管理工作，導(dǎo)致企業(yè)資金得不到有效的利用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金的利用率，就要在進(jìn)行資金申報(bào)工作時(shí)，不斷改進(jìn)預(yù)算管理工作，利用科學(xué)的管理方式使資金得到合理的利用。在利用資金的同時(shí)，不能違背相關(guān)的規(guī)章制度及原則，切實(shí)推動(dòng)資金的科學(xué)合理化運(yùn)用。

（五）使財(cái)務(wù)管理工作更加精細(xì)化

在開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)大多存在前期控制環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)較粗放，企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)督促有關(guān)部門做好成本及核算的管理工作。財(cái)務(wù)管理人員要全面、充分地掌握房地產(chǎn)的整體運(yùn)營(yíng)流程，準(zhǔn)確掌握全流程的各個(gè)工藝及實(shí)際的成本，積極解析與對(duì)比相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，實(shí)現(xiàn)管理工作的精細(xì)化，進(jìn)而提高財(cái)務(wù)管理的效率。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金利用率，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，就要積極改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式，完善財(cái)務(wù)管理制度，切實(shí)提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平，積極借鑒先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)及有關(guān)理念，才能切實(shí)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展。