集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的研究

范茂興

烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830002

隨著現(xiàn)代城鄉(xiāng)一體化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的進(jìn)步不斷加快。盡管我國(guó)已經(jīng)運(yùn)行了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但是針對(duì)于集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記處理工作仍然存在著諸多不足之處，需要在明確集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記與其他不動(dòng)產(chǎn)登記差異的基礎(chǔ)上，合理展開(kāi)各項(xiàng)工作，切實(shí)解決集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記中現(xiàn)存的問(wèn)題[1]。

1 宅基地使用權(quán)的特殊性

受我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的城鄉(xiāng)二元管理模式的影響，我國(guó)宅基地使用權(quán)同其他建設(shè)用地使用權(quán)之間存在一定差異，具有特殊性。對(duì)此，《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)定性為用益物權(quán)，并做了具體規(guī)定。宅基地使用權(quán)的特殊性主要有以下三個(gè)方面：一是權(quán)利主體有身份限制。宅基地是村集體為了滿足其成員居住生活的需要，而分配的用于建造房屋的土地，不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員是沒(méi)有資格取得本村宅基地使用權(quán)的。二是取得的無(wú)償性和使用的無(wú)期限性。為了確保每戶農(nóng)民能夠取得基本的居住生活保障，國(guó)家規(guī)定按標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償分配給農(nóng)民宅基地建造房屋，由于房屋所有權(quán)沒(méi)有期限限制，因此，宅基地使用權(quán)也沒(méi)有規(guī)定使用期限。三是數(shù)量受限制。根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，只能分配給一戶村民一宗宅基地，而且宅基地的面積不能超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。四是宅基地及地上房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓。

2 集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的研究

2.1 技術(shù)問(wèn)題分析

除了上述涉及到的制度方面問(wèn)題之外，集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記還存在一定的技術(shù)問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：首先，測(cè)量精度難以保障，為成果轉(zhuǎn)化和共享帶來(lái)了一定的困難；其次，政府各部門(mén)在土地類型相關(guān)規(guī)范以及登記范圍上存在一定的差異；最后，信息共享能力較弱，導(dǎo)致使用權(quán)屬容易出現(xiàn)矛盾糾紛。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)超建部分未能登記

集體土地上不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)需要嚴(yán)格按照規(guī)定開(kāi)展。當(dāng)前很多農(nóng)村居民為了滿足使用需求，建設(shè)工具房、雞舍、豬圈等。實(shí)際建設(shè)情況與土地審批程序中內(nèi)容具有差異性，增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難度。

2.3 關(guān)于宅基地確權(quán)中“一戶多宅”的問(wèn)題

①嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除房屋繼承和一戶村民的分散宅基地面積合并沒(méi)有超過(guò)規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)外，其余農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的，只作不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪、權(quán)籍調(diào)查和造冊(cè)統(tǒng)計(jì)，不進(jìn)行確權(quán)登記和頒證。②已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因生效法律文書(shū)取得房屋而占有宅基地的，可按有關(guān)規(guī)定確定為集體建設(shè)用地使用權(quán)。③“五保戶”在世時(shí)，原宅基地上的房屋，可確權(quán)給“五保戶”；集中供養(yǎng)的“五保戶”去世后，其原宅基地及地上房屋應(yīng)確權(quán)或變更給房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織；分散供養(yǎng)的“五保戶”去世后，其原宅基地及地上房屋經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，可確權(quán)或變更為盡贍養(yǎng)義務(wù)的人[2]。

2.4 關(guān)于權(quán)屬、戶籍資料缺失的問(wèn)題

①土地管理法實(shí)施前農(nóng)村村民建房占用的沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源的宅基地和集體建設(shè)用地，至今未擴(kuò)大用地面積、改擴(kuò)建的，由村、社和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具“歷史宅基地及農(nóng)村房屋權(quán)屬來(lái)源證明”并公告無(wú)異議的，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。②土地管理法實(shí)施后合法取得宅基地和集體建設(shè)用地，但相關(guān)審批資料丟失的，由當(dāng)事人提出申請(qǐng)，查閱有關(guān)檔案后按有關(guān)規(guī)定予以確權(quán)。③因外出務(wù)工，無(wú)法提供戶籍、權(quán)屬資料的，可以以拍照的方式通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳回村、組負(fù)責(zé)人或委托人打印后進(jìn)行上交；如戶口簿遺失等其他情況可以村上開(kāi)具相關(guān)的證明，或到當(dāng)?shù)嘏沙鏊蛴艏Y料提交。

2.5 有關(guān)工程建設(shè)許可證書(shū)造假的問(wèn)題

不少村鎮(zhèn)建設(shè)的工程項(xiàng)目，都很容易在審批上出問(wèn)題，諸如建設(shè)與審批內(nèi)容不符、先建設(shè)后審批等，虛假信息比比兼是，有時(shí)難以有效防控。在村鎮(zhèn)工程建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)許可證書(shū)造假的問(wèn)題，其表現(xiàn)主要有幾方面：一是證書(shū)造假、內(nèi)容造假。這一方面的表現(xiàn)主要是說(shuō)明村鎮(zhèn)建設(shè)主管部門(mén)并未發(fā)放相關(guān)證書(shū)，且在證書(shū)中所述內(nèi)容也是虛假不符實(shí)際的。此類假證多由非法手段從非法渠道所得，證書(shū)屬于高仿假貨，通過(guò)假證獲得不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)權(quán)利后相當(dāng)于構(gòu)成虛假詐騙事實(shí)。二是證書(shū)真實(shí)、內(nèi)容造假。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人雖然能夠出示經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)印章加蓋的許可證書(shū)，但其中的內(nèi)容并未與實(shí)際建設(shè)工程的信息相符，印章加蓋的事實(shí)來(lái)源闡述不清。三是證書(shū)造假、信息真實(shí)[3]。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人出示了虛假的許可證書(shū)，但證書(shū)中的所有內(nèi)容均與當(dāng)前在建或已建工程情況一致，信息相符。為了肅清許可證書(shū)的弄虛作假問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)和人員可從幾方面來(lái)落實(shí)：第一，聯(lián)系負(fù)責(zé)村鎮(zhèn)集體土地申請(qǐng)和工程建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)的相關(guān)部門(mén)，主動(dòng)取得協(xié)商交涉后，調(diào)取相關(guān)項(xiàng)目的許可證書(shū)進(jìn)行真?zhèn)伪葘?duì)。也可以查閱已發(fā)證檔案，主動(dòng)對(duì)照參考工程建設(shè)許可證書(shū)等相關(guān)文件來(lái)加以鑒別判斷。第二，一旦出現(xiàn)許可證書(shū)造假情況，或出現(xiàn)證書(shū)在相關(guān)主管部門(mén)未留檔的情況，可需進(jìn)一步將證書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行轉(zhuǎn)移，遞交司法鑒定部門(mén)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)組織公章與筆記鑒定。此時(shí)若申請(qǐng)人依然能夠出具基于法律法規(guī)和建設(shè)要求的相關(guān)證明，并且得到相關(guān)主管批準(zhǔn)單位負(fù)責(zé)人的認(rèn)可，就可將待鑒定證書(shū)視為合格證書(shū)。第三，相關(guān)人員應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)化理論學(xué)習(xí)，特別是了解和掌握集體土地的房屋建設(shè)相關(guān)知識(shí)，增強(qiáng)法律意識(shí)，提升專業(yè)水平，力爭(zhēng)能夠一眼識(shí)破虛假證書(shū)。

2.6 與租賃土地相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題

實(shí)際生活中，有許多房屋建造在租賃土地上，這里要對(duì)租賃土地進(jìn)行說(shuō)明，租賃土地是指土地使用者向村委會(huì)、人民政府進(jìn)行土地租賃，或者從其他土地使用人手中轉(zhuǎn)租，租賃年限在2-10年，有些租賃土地的租賃年限甚至是十幾年?？紤]到在租賃土地上建造房屋具有現(xiàn)實(shí)性，房屋的建造是有合法手續(xù)的，又得到相關(guān)單位的批準(zhǔn)，若不予以登記則于法不合，或多或少都存在侵權(quán)。

3 結(jié)語(yǔ)

集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，當(dāng)前是國(guó)人普遍關(guān)心的話題之一。從國(guó)家制定政策到最終的落實(shí)執(zhí)行，仍有很長(zhǎng)一段路要走。未來(lái)，我國(guó)的集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記制度將會(huì)越來(lái)越完善，我國(guó)土地資源的使用將越來(lái)越合理和有序，而這需要國(guó)家相關(guān)部門(mén)的共同努力。