淺談我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及對策建議

文/魏群，徽商銀行股份有限公司

1 前言

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)是重要的、支柱型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的、投資量較大的工程，為了防止房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的情況，最大程度降低房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)要不斷拓寬融資渠道，保持融資方式的多樣性，保持資金來源和資金運用的合理匹配。

2 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中都需要大量的資金支持，為了促進房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進行，相關(guān)工作人員要充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資的作用。在我國房地產(chǎn)融資中，債券融資、上市融資和銀行信貸是主要的渠道，其中信貸融資量所占比例較高。目前我國房地產(chǎn)在融資中存在著一定問題尚待解決，以下將會具體說明我國房地產(chǎn)融資中存在的問題。

2.1 原有融資渠道存在著一定的問題

銀行貸款是我國房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源，如果房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展和經(jīng)營中過分依賴銀行貸，那么將會大大增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。我國銀行受相關(guān)政策的影響較大，近幾年我國政府為了抑制房價的快速增長，陸續(xù)制定和出臺了一系列政策開打壓房地產(chǎn)企業(yè)。例如政府下發(fā)相關(guān)政策提高銀行存款準備金率，提高銀行貸款的難度，嚴格要求銀行貸款，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款成本，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，阻礙了房地產(chǎn)融資的順利進行。在銀行方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有較高的風(fēng)險，在政府打壓房地產(chǎn)行業(yè)的形勢下，將會大幅度增加房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂問題的概率，一旦房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)將會給銀行帶來較大的經(jīng)濟損失。除此之外，我國房地產(chǎn)企業(yè)眾多，經(jīng)營質(zhì)量不一，部分銀行無法準確、有效的評估房地產(chǎn)企業(yè)的信用，這在一定程度上加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。在政府方面，銀行與房地產(chǎn)企業(yè)有著十分密切的聯(lián)系，如果過分打壓房地產(chǎn)企業(yè)將會直接影響著整個金融體系的穩(wěn)定運行，不利于社會進步，進而加大政府調(diào)控壓力。

目前與發(fā)達國家相比，我國股票市場不夠健全和完善，市場監(jiān)管質(zhì)量較低，相關(guān)的法律和制度不夠完善。為此政府要提高對房地產(chǎn)融資門檻，提升對股票上市的要求。同時我國只有少部分綜合實力較強的企業(yè)符合融資上市的要求，部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)根本無法滿足上市的要求，即使通過一定的方法和渠道上市，仍然具有較大的經(jīng)營風(fēng)險。

2.2 融資渠道較為單一，融資風(fēng)險較高

雖然我國已經(jīng)出現(xiàn)了多種多樣的融資方式，例如合作開發(fā)融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資等等，但是這些融資方式在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)用的時間較晚，相關(guān)的制度和法規(guī)還不夠完善，相關(guān)金融機構(gòu)經(jīng)營缺乏規(guī)范性與合理性。因此只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中會使用以上幾種方式，這大大提升了我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度，提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資政策風(fēng)險。

2.3 缺乏相應(yīng)的機構(gòu)進行專門指導(dǎo)

目前，我國缺乏專業(yè)的、規(guī)?；臋C構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)進行合理融資，例如缺乏專門的資金保障機構(gòu)、房產(chǎn)抵押機構(gòu)、投資機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)等等。這些機構(gòu)的嚴重缺乏阻礙了我國金融市場的發(fā)展，降低了相應(yīng)機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)融資服務(wù)質(zhì)量，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

3 我國房地產(chǎn)融資策略

3.1 拓寬房地產(chǎn)融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)要全面掌握和了解各個融資渠道，認識各個融資渠道的缺點和優(yōu)點，充分發(fā)揮融資渠道的作用和意義。首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資金。它是一種利用專業(yè)人員經(jīng)營和專業(yè)化手段的一種融資方式，它將資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的是實現(xiàn)資本增值，提高投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)通過投資資金將會有效解決融資問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的社會化和大眾化，促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。其次，房地產(chǎn)信托融資。它主要分為兩個方面，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要將企業(yè)交由信托公司經(jīng)營和管理，其中委托人要收取一定的費用。另一方面，資金擁有者將自己的資金委托給投資公司管理，投資公司將資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)中。房地產(chǎn)信托融資的出現(xiàn)被廣泛應(yīng)用，它是一種全新的、時間成本較低、資金成本較低的融資方式。最后，合作開發(fā)融資。為了有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資負擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強與綜合實力較強的企業(yè)合作，通過使用多樣化的融資方式來緩解融資壓力，降低融資風(fēng)險。

3.2 建立多元化的資本市場體系

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)受到盈利能力、資產(chǎn)規(guī)模、公司治理能力等多種因素的影響不符合上市的要求，因此很難實現(xiàn)上市融資的目的。為了幫助不同層次、不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)融資，要建立多元化的資本市場體系，有效分散房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度。

3.3 有效控制銀行地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，防止出現(xiàn)地產(chǎn)金融化的情況

相關(guān)部門和工作人員要有效禁止土地款等前融，及時更新項目貸款，在舊改項目貸款中看階段、主體和項目，為前期服務(wù)商提供融資服務(wù)。重點考核非融資指標，做大非房的分母，間接支援固定資產(chǎn)融資、產(chǎn)業(yè)類融資、流貸融資，有效保證房地產(chǎn)融資。

3.4 積極發(fā)展信托

目前我國很多地區(qū)信托機構(gòu)出現(xiàn)產(chǎn)品逾期的情況，被處罰的信托機構(gòu)數(shù)量不斷增加。為此有效避免這一問題的發(fā)生，實現(xiàn)良好融資，房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展慈善信托和家族信托，提高經(jīng)濟收益。同時要加強與保險公司的合作，積極發(fā)展財富端。

4 結(jié)論

綜上所述，為了促進我國房地產(chǎn)融資的順利進行，我國房地產(chǎn)企業(yè)要積極探索和解決融資中存在的問題，積極探索和分析組合融資模式，建立多元化的、豐富的資本融資體系，不斷拓寬融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供足夠的資金支持。