宏觀政策對房地產(chǎn)價(jià)格影響的機(jī)理研究

龍光明

深圳市同心投資基金股份有限公司，廣東 深圳 518000

引言

自2000 年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了迅猛的發(fā)展，商品房的銷售額每年以33%的速度快速增長，在增長的過程中帶動(dòng)了我國金融業(yè)、制造業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長的影響下，房地產(chǎn)本身出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫問題，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子本身的實(shí)際價(jià)值。并且，這樣的泡沫化發(fā)展趨勢并不會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，虛高的房價(jià)將造成高空置率以及價(jià)格暴跌等問題的發(fā)生，這對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是非常不利的。因此，如何有效控制房地產(chǎn)價(jià)格，引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格合理化是如今急需解決的問題。

1 房地產(chǎn)宏觀政策理論

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容，也是政府通過實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定進(jìn)行宏觀層面上的調(diào)控政策。房地產(chǎn)宏觀政策理論從字面意思上看就是以政府為主體，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政以及相關(guān)的法律手段進(jìn)行控制、調(diào)整房地產(chǎn)的市場供給需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段包括經(jīng)濟(jì)手段、行政手段以及法律手段，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，主要運(yùn)用的手段是經(jīng)濟(jì)手段，將行政手段以及法律手段作為輔助手段進(jìn)行。其中經(jīng)濟(jì)手段主要包括稅收以及貨幣等手段，稅收主要是通過調(diào)節(jié)社會(huì)的總需求以及總供給管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)活動(dòng)，貨幣手段主要通過對資金的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)市場中貨幣的供給量以及需求量。行政手段主要包括了一些行政政策的相關(guān)規(guī)定，以及相關(guān)的政策條令。在行政手段的實(shí)施過程中，通過行政手段的相關(guān)內(nèi)容實(shí)現(xiàn)對土地、城市規(guī)劃以及其他建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)控。

2 宏觀政策對房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)理研究

2.1 稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策的建立是政府為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，讓房地產(chǎn)發(fā)展適應(yīng)市場環(huán)境所作出的規(guī)定，主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)稅收方面，政府對于不同的征稅對象作出了不同的規(guī)定，通過稅收的不同、稅目的不同、稅率的不同等方法將每個(gè)人、每個(gè)單位都進(jìn)行了不同程度的稅收劃分，改變了納稅單位以及個(gè)人的收入分配。

稅收政策對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要是在開發(fā)流通稅收以及保有階段稅收進(jìn)行不同程度的征收，通過稅收來控制房地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)的開發(fā)及建設(shè)，控制房地產(chǎn)的銷售以及控制消費(fèi)者因購買房地產(chǎn)商的房屋造成的成本的開支，從而調(diào)節(jié)市場對于房地產(chǎn)的供給和需求，最后實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。在稅收政策的執(zhí)行過程中，如果稅收政策發(fā)生了變化，則將導(dǎo)致房地產(chǎn)在開發(fā)流通稅收以及保有階段稅收的變化，開發(fā)流通稅收以及保有階段稅收會(huì)直接影響到消費(fèi)者對于開發(fā)商房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為，進(jìn)而房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的投資以及建設(shè)將受到影響。因此，消費(fèi)者的直接消費(fèi)行為是影響房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的直接原因，房地產(chǎn)對于市場的供給以及需求等變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的主要原因。

2.2 貨幣政策

任何企業(yè)的發(fā)展都離不開資金的支持，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)也是如此。由于房地產(chǎn)建設(shè)的范圍較廣，使用的機(jī)器、材料、人力等資源較多，再加上地皮價(jià)格昂貴等要素的影響，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)更加需要充足的資金資源的支持[1]。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程實(shí)際是一個(gè)資金流動(dòng)的過程。而貨幣政策的產(chǎn)生就是為了能夠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制的目的。

貨幣政策主要分為寬松的貨幣政策以及緊縮的貨幣政策。在政府通過貨幣政策手段進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控時(shí)，當(dāng)政府采用的是寬松的貨幣政策，就意味著此時(shí)開發(fā)商能夠獲得更多的資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)當(dāng)中，并且此時(shí)使用資金的成本會(huì)比較低，房地產(chǎn)市場能夠瞬間被刺激，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的項(xiàng)目增多，購買者的購買需求也會(huì)增大，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)越來越多。當(dāng)政府采用的是緊縮的貨幣政策時(shí)，此時(shí)流入房地產(chǎn)的資金就會(huì)減少，此時(shí)資金的使用成本就會(huì)變高，房地產(chǎn)商就無法投入更多的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，購買者也不會(huì)使用資金進(jìn)行房屋的購買，消費(fèi)者的購買欲下降，最終影響房地產(chǎn)在市場中的供給以及需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

貨幣政策對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響所采取的主要工具為利率以及貨幣的供給量兩方面。其中，利率對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有兩面性，當(dāng)利率發(fā)生變動(dòng)時(shí)，會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本，這樣將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的數(shù)量以及范圍，從而影響房地產(chǎn)在市場中的總供給量。

2.3 土地政策

土地政策對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要是通過兩方面進(jìn)行調(diào)節(jié)的，一方面，政府通過對土地政策的調(diào)整使得土地價(jià)格在市場中保持一個(gè)相對穩(wěn)定的范圍，進(jìn)而有效控制房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量及建設(shè)支出，影響房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，政府通過對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地供給量的計(jì)劃整體把控，使得房地產(chǎn)在價(jià)格升高的過程中不至于脫離實(shí)際價(jià)值。

土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的直接因素，土地價(jià)格的升高會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本升高，土地價(jià)格的變動(dòng)主要是對房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的成本以及開發(fā)商開發(fā)的意愿造成影響。土地供給量是土地政策對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制的又一渠道，土地供給量發(fā)生變化，直接影響到開發(fā)商開發(fā)建設(shè)用地，影響房地產(chǎn)供給進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

3 房地產(chǎn)宏觀政策改善建議

3.1 稅收政策建議

在優(yōu)化稅收政策方面，首先，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)對稅收結(jié)構(gòu)的優(yōu)化控制，將有關(guān)房地產(chǎn)方面的稅收進(jìn)行整合，在整合的過程中，要取消一些不合理的稅收，實(shí)現(xiàn)稅收結(jié)構(gòu)的合理性以及系統(tǒng)性，要盡量減少納稅人的負(fù)擔(dān)，通過優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的控制。其次，要調(diào)整階段性的稅收的比重，通過適當(dāng)?shù)南抡{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅收比重，減輕房地產(chǎn)開發(fā)的成本[2]。最后，要實(shí)行差別比例稅率，根據(jù)自身城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平以及納稅人的納稅水平，確定不同的稅率，科學(xué)合理地進(jìn)行納稅。

3.2 貨幣政策建議

在貨幣政策的優(yōu)化上要適當(dāng)?shù)貦?quán)衡貨幣政策的力度，使得貨幣政策的實(shí)施既不會(huì)過于嚴(yán)苛也不會(huì)過于松弛，增加調(diào)控的整體效果。同時(shí)要盡量保持貨幣政策的一致性與穩(wěn)定性，貨幣政策一旦制定就要保證嚴(yán)格的執(zhí)行，杜絕朝令夕改現(xiàn)象的發(fā)生，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.3 土地政策建議

要科學(xué)的制定土地供給的計(jì)劃，通過土地供給計(jì)劃對用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地面積進(jìn)行控制，減少土地的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)土地的合理化開發(fā)[3]。在土地供給計(jì)劃的制定過程中，一定要嚴(yán)格根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測，全面了解市場對于土地供需量的情況，實(shí)現(xiàn)土地供給計(jì)劃的科學(xué)制定。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)的穩(wěn)定都具有至關(guān)重要的作用。為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)展，需要政府這只“看得見的手”參與到市場管理當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的宏觀控制和對房地產(chǎn)市場的科學(xué)管理，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場價(jià)格走向，使房地產(chǎn)價(jià)格回歸到合理的水平線上。