財務風險視角下房地產企業(yè)內控制度建設思考

邱會婷

房地產企業(yè)的經營存在建設周期長、投資規(guī)模大、資金回籠慢等特點。為實現房地產企業(yè)健康發(fā)展，需要對其發(fā)展中存在的風險因素進行識別和控制，并以此為依據加強內部控制體系建設，實現企業(yè)經營規(guī)范化管理，在增強企業(yè)風險抵御能力的同時，減少風險問題給企業(yè)帶來的不良影響，從而推動房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產企業(yè)面臨的主要財務風險

（一）房地產開發(fā)周期存在的財務風險

房地產項目開發(fā)周期比較長，需經過征地、立項、設計、規(guī)劃、建設、銷售等環(huán)節(jié)。在實際項目施工建設中，企業(yè)需面臨土地使用資金及項目建設成本等問題，加上當前我國市場環(huán)境不斷變化，土地征用價格和房地產建設成本逐年增加，存在諸多不確定因素，容易產生經營風險。隨著生活水平的提高，人們對房屋建設質量及項目配套要求也更為嚴格，在某種程度上增加了房地產建設成本，影響了企業(yè)整體利潤［1］。

（二）資金需求方面的風險

在房地產工程項目開發(fā)建設中，資金需求量大，無論是房地產開發(fā)還是項目運營，都要投放大量資金，再加上建設周期長，一般來說企業(yè)會選擇銀行貸款的方式進行資金籌集。當前我國銀行信貸波動比較大，同時房地產項目融資政策越來越規(guī)范，所以房地產面臨的風險因素增多，尤其是大型開發(fā)項目風險加劇，如果無法對資金風險進行科學把控，就會加劇企業(yè)資金投放風險，不利于房地產企業(yè)的穩(wěn)定經營。

二、房地產企業(yè)內部控制的薄弱環(huán)節(jié)

（一）內控制度不夠健全、不透明

部分房地產企業(yè)存在公信度低、社會責任感差等狀況，這與企業(yè)內部控制體系不完善有直接關聯。具體表現為部分企業(yè)只是對某些項目進行內部控制，而沒有形成完整的內部控制體系；部分企業(yè)沒有建立約束規(guī)范制度，風險預判、風險控制能力較弱，只有在出現違規(guī)違法行為后才會采取相關措施進行處理，屬于事后管控。這嚴重影響了內部控制執(zhí)行效果，阻礙了內控價值的發(fā)揮。

（二）重視度不夠，執(zhí)行不力

部分企業(yè)雖然開展了內部控制管理工作，但對內部控制體系建設重視力度不夠，相關內容不完善，無法給內控活動開展提供體系指導。部分企業(yè)把構建內部控制機制印在紙上、掛在墻上，以應對上級部門檢查，而對內部控制落實不到位，導致內部控制過于形式化，缺少剛性。部分企業(yè)高層領導對財務指標不理解、不重視，制定的財務指標無法真實反映經濟現象，再加上財務人員對經營業(yè)務前端意識不強，財務管理能力弱，企業(yè)業(yè)財融合推進不夠深入等均給后續(xù)內控工作帶來了影響。

（三）企業(yè)內部缺乏監(jiān)督力

當前我國房地產企業(yè)在開展內部控制工作時，普遍存在內控失效問題，無法為后續(xù)監(jiān)督管理工作的開展提供數據參考，經濟效率較低。我國部分房地產企業(yè)監(jiān)督管理體系的實際價值沒有得到充分發(fā)揮，監(jiān)督管理效果不理想，內部監(jiān)督管理功能薄弱，缺少統(tǒng)一的管理標準，整個管理過程分散，缺乏信息交流，無法形成監(jiān)督管理合力。在落實監(jiān)督管理工作時，沒有嚴格按照制定的管理目標進行，弱化了問題的嚴重性，且不規(guī)范的外部管理環(huán)境及不良企業(yè)競爭都會阻礙監(jiān)督效果的發(fā)揮，不利于房地產企業(yè)的發(fā)展。

三、基于財務風險防控的房地產企業(yè)內控優(yōu)化對策

（一）完善房地產企業(yè)內部控制環(huán)境

良好的工作環(huán)境是引導內部控制工作順利進行的前提，所以在建立內部控制體系的過程中，需要對內部控制管理環(huán)境進行改革優(yōu)化，為企業(yè)內部控制管理工作的開展提供條件。例如，在建立內部控制體系前，需整合企業(yè)內部環(huán)境，消除不良因素，其中包含企業(yè)經營中人事、組織和金融等環(huán)境因素，并且要將金融環(huán)境建設作為內控工作的重要內容。

資金是維持企業(yè)正常經營的物質保障，大部分企業(yè)在實際經營發(fā)展中都會產生資金流動問題，該現象出現的主要原因是企業(yè)內部競爭環(huán)境不合理。在對其進行優(yōu)化時，需要對整個環(huán)境進行科學劃分，在各個階段安排負責人且權責分明，尤其要重視企業(yè)融資規(guī)劃，建立融資報批流程及預警機制，時刻關注國家發(fā)布的最新經濟政策，在此基礎上制定經濟環(huán)境優(yōu)化策略，保證金融環(huán)境穩(wěn)定運行，提高企業(yè)內部控制建設水平。還要注重內部控制設計和規(guī)劃，保證企業(yè)各個人員及所有流程都能按照規(guī)章制度要求辦事，將內部控制管理工作落實到位，董事會應起到領導作用，切實履行其監(jiān)督管理職責。

（二）健全風險內部控制機制

從當前情況來看，房地產市場發(fā)展走勢不明朗，相關政策變化大，完善的內部控制體系能夠給企業(yè)精準制定發(fā)展決策提供數據參考。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，從取得土地、開發(fā)經營到房地產銷售等各個環(huán)節(jié)，都會受到外界及內部因素影響。所以企業(yè)在開展內部控制工作時，應結合實際情況進行風險識別和預警工作，加強對財務風險的防范與控制，由法務牽頭，財務等相關部門合力制訂詳細的內部控制計劃，包括成本費用對效益指標的影響，效益指標預測及動態(tài)跟蹤；銷售貨值、銷售周期調整對效益指標的影響；建設節(jié)點對效益指標的影響；抵押擔保、償債能力對項目運營的影響等。

（三）強化財務管理建設

企業(yè)需結合內部控制要求，制定完善的財務管理制度體系，引導企業(yè)經營管理活動順利進行，為會計核算與監(jiān)督等財務管理活動提供保障。財務管理制度應依據國家現行有關法律法規(guī)及財會制度，結合公司具體情況制定，在實際工作中起規(guī)范、指導作用，引領公司決策層防范和控制財務風險，強化經營風險管理意識，對企業(yè)經營過程進行追蹤監(jiān)管。一旦發(fā)現異常，應及時采取有效措施處理，降低風險可能給企業(yè)帶來的不良影響。

企業(yè)要在完善財務管理制度的基礎上建立財務工作明細操作指引，嚴格財務審批流程，規(guī)范操作細節(jié)，在風云變幻的房地產市場中做到張弛有度、降低差錯率。比如，建立財務資金管理操作指引，形成可執(zhí)行的流程指引；建立財務成本費用管理操作指引，形成成本費用原始審核到歸集指引，指導財務管理工作；建立會計核算操作指引，規(guī)范基礎會計核算工作，為企業(yè)經營分析及后續(xù)內控建設提供堅實基礎；建立稅收管理操作指引，形成稅金計提到定案歸檔的系統(tǒng)流程指引，為財務工作及公司內控建設錦上添花。

（四）強化財務信息化建設與溝通機制

信息溝通指企業(yè)內部各個部門及人員可以得到其在執(zhí)行管理控制中所需的信息，并通過信息交換了解企業(yè)真實的經營狀況。在信息系統(tǒng)中，可以提供經營、生產、財務等信息，作為企業(yè)領導制定發(fā)展決策的依據。有效的信息溝通，不但包含上下級之間的溝通，同時也包括各部門之間的橫向交流。信息溝通不僅涉及企業(yè)內部信息交流，也包括與企業(yè)外部信息的交流，要建立指標預警流程制度，形成關鍵指標匯報體系，使企業(yè)具備良好的信息交流渠道，在公開透明的情況下，讓交易活動受到監(jiān)督與管理，科學防控各種風險，保證內部控制活動穩(wěn)定運行。

（五）完善成本控制

成本控制已經成為增強房地產企業(yè)綜合競爭實力的重要手段，高效的成本控制需要構建在完善的內部控制體系的基礎上。早期房地產粗放式、簡單的人工和材料節(jié)約的成本管理已經不再適應當前的市場環(huán)境，成本管理也逐漸從工程建設成本末端控制演變?yōu)楫a品設計、施工工藝等前端成本控制與末端成本控制相結合，達成了現代成本控制管理效果。同時，企業(yè)應創(chuàng)新成本管控方法，這要求財務與設計部、工程部、成本部相互配合，以建立項目預算控制模型為主、成本費用控制模型為輔，合理有效指導并實施控制；若處于非常時期，則需要區(qū)分必要支出與非必要支出，確保必要支出資金安排，對非必要支出實施限額控制，嚴格按照計劃指標實施控制。

（六）構建和完善內部監(jiān)督機制

即便當前企業(yè)已經建立了各種規(guī)章制度，實現了科學分工，但為保證內部控制管理工作的順利落實，還需加強內部控制機制建設。在實際工作中，財政、稅務、審計等相關部門需嚴格按照國家法律要求對各單位會計信息進行全面檢查和管理，同時，大型房地產企業(yè)應有專門的內部審計及法務團隊，負責檢查企業(yè)風險控制、內控制度執(zhí)行情況及內控糾偏，以逐漸完善內控制度。

四、結語

隨著社會發(fā)展，人們逐漸意識到了內部控制管理的必要性，且加強了對企業(yè)內部控制的關注力度，怎樣提高企業(yè)內部控制管理水平，成了各個企業(yè)領導的重點關注內容。本文以財務風險防范為根本，對房地產企業(yè)內部控制體系建設現狀進行深入分析，根據分析結果提出完善內部控制機制相關對策，以有效提高房地產企業(yè)內部控制管理水平，降低企業(yè)經營發(fā)展中的各種風險，為房地產企業(yè)健康發(fā)展打下扎實基礎。