房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算管理應用探索

張國美

一、引言

隨著我國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控政策的趨嚴，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷從粗放式管理向精細化管理的轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將目光投向了預算管理。預算管理是企業(yè)內(nèi)部管理的一種手段，以戰(zhàn)略目標為導向，通過對未來一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動和相應的財務結果進行全面預測和籌劃，科學、合理地配置企業(yè)各項財務和非財務資源，并對執(zhí)行過程進行監(jiān)督和分析，對執(zhí)行結果進行評價和反饋，指導經(jīng)營活動的改進和調(diào)整，從而推動企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，是能夠有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前所面臨問題的有效措施之一。

二、預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應用中存在的問題

（一）風險預警機制效力未充分體現(xiàn)

預算管理模式有一項功能，即預警功能，主要是反映在預算的實際執(zhí)行情況中。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)信息不對稱現(xiàn)象，導致管理的不足等問題，且不對目標進行預算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者就可以及時了解這一情況，并在這個基礎上快速對信息進行分析、修正以及相應的控制和調(diào)整。這也是驗證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機制性能的重要手段。但是，在實際情況中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算預警機制并不完善，導致管理層無法及時發(fā)現(xiàn)問題，或者發(fā)現(xiàn)問題后無法及時制定正確的解決方案，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的質(zhì)量和業(yè)務流程，對企業(yè)造成損失。

（二）預算管理的工作方法尚有改進空間

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)高速發(fā)展，而企業(yè)的預算管理未跟上時代的發(fā)展，導致企業(yè)的預算管理工作方法相對落后，例如采用定基預算法，憑借多年的工作經(jīng)驗進行預算編制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會對項目開發(fā)計劃、產(chǎn)品種類提出比較高的要求，加上房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型特征，不合理的預算往往會加重企業(yè)的經(jīng)營困難。這樣的預算方法會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制的效果，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏科學的預算管理工作方法的必然結果。為縮短工作周期和改進工作流程，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會對圖紙進行修改和完善，從而進行對應的施工，在這個過程中財務信息之間的差距會很大，導致預算管理得到的結果與實際的情況嚴重不符，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的預算管理無法發(fā)揮應有的作用

（三）預算管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標的契合度有待提升

在當前的社會中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算編制方法通常是要求各部門向財務部門提供相應的預算數(shù)據(jù)，再由財務部門收集和編制數(shù)據(jù)并填寫報告。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標周期性一般較長，如果僅僅只是編制年度預算，企業(yè)的每個部門在對預算進行準備和執(zhí)行的時候都不能與公司的總體戰(zhàn)略目標緊密結合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在項目開始前編制預算，但項目的周期變化、內(nèi)部和外部因素的變化都會導致實際情況與最初編制的預算產(chǎn)生很大的差異。雖然預算得到的數(shù)據(jù)會根據(jù)實際情況進行相應的調(diào)整，但還是無法準確地反映項目本身的實際進度。這樣一來，預算和實際分離，預算無法為管理決策提供有效的參考，從而導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層獲得的信息錯誤，可能導致企業(yè)決策失誤，進而影響企業(yè)的短期規(guī)劃甚至戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算管理的措施

（一）提高風險預警機制的反饋靈敏度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理內(nèi)容與我國其他企業(yè)的預算管理內(nèi)容有所不同，其內(nèi)部預算管理結構更加復雜多樣，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成一個可持續(xù)的預算管理體系。除了我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理要求外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身應對此予以高度重視，提高員工的信息管理能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過使用信息技術，充分利用現(xiàn)代信息技術，規(guī)范預算管理流程，提高預算管理效率，使預算系統(tǒng)與財務核算、財務報銷、人力資源等業(yè)務系統(tǒng)或ERP（企業(yè)資源計劃）系統(tǒng)對接，避免預算成為“信息孤島”。讓員工可以高效地分析和處理信息，有效提高員工的工作的效率。還可以此為基礎，建立可靠的風險管理機制，強化風險預警，及時地分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展情況，并發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些問題，從而加以解決。企業(yè)還應該優(yōu)化和改進預算制度，考慮一些客觀因素和我國市場發(fā)生的變化，從多個角度、多個側(cè)面進行分析，觀察數(shù)據(jù)中的數(shù)據(jù)，深入了解包含在數(shù)據(jù)中的信息和內(nèi)涵，促進企業(yè)正確決策。在此基礎上，結合企業(yè)戰(zhàn)略的實施情況，形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具有的預算管理系統(tǒng)。

（二）改進預算管理的工作方法

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實施預算管理，并想要避免預算管理的某些問題，就需要改進其預算管理工作方法，即更改其業(yè)務方法并遵循預算管理系統(tǒng)進行預算編制和執(zhí)行。

在預算的編制層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分收集財務、業(yè)務、市場、技術、政策、法律等方面的信息資料，并對企業(yè)的實際情況進行適當?shù)膬?yōu)化，從而合理確定戰(zhàn)略導向下的企業(yè)年度經(jīng)營目標，作為預算的控制指標，例如房地產(chǎn)企業(yè)應結合土地儲備、資金情況確定來年的開發(fā)計劃與銷售計劃，結合利潤目標合理安排交房與結轉(zhuǎn)進度。在審批方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理還應該要求管理層，如預算管理委員會，對企業(yè)的預算準備進行初步的審查，并按章程的規(guī)定報董事會及股東（大）會審議后批準，確保預算的權威性。

在預算的執(zhí)行層面，結合前期設定的預算指標，企業(yè)定期收集評估預算執(zhí)行情況，分析預實差異與進度差異，對企業(yè)內(nèi)部年度預算指標、年度預算執(zhí)行過程進行總結。財務部門要發(fā)揮預算管理主責部門的作用，將分析結果與企業(yè)的經(jīng)營情況準確反饋給管理層，以預算作為紐帶，使企業(yè)的各個部門相互合作，聯(lián)合起來形成凝聚力。

在預算的評價層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以使用績效評價和績效考核作為激勵措施，從而有效幫助企業(yè)實施預算管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)周期比較長，所以企業(yè)可以考慮采用年度預算評估系統(tǒng)，該評估系統(tǒng)會在項目執(zhí)行過程中調(diào)整預算評估。在設定評估目標時，評估指標必須有助于促進企業(yè)長期發(fā)展，并且項目的經(jīng)濟增加值可以被視為主要評估目標。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目周期跨度長，難免存在許多的不確定因素，所以房地產(chǎn)企業(yè)應從預算的編制、實施、評價來考慮各項指標的完成情況，以此來使公司運營結果符合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，從而使企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)發(fā)展。

（三）提高預算與戰(zhàn)略目標的契合度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行預算管理的主要目的是更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，以便企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益，更好地促進企業(yè)發(fā)展，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施預算管理時應該與企業(yè)總體發(fā)展計劃保持一致。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定適當?shù)念A算管理目標之前，需要對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標有清楚的了解和理解，以便更好地了解其工作原理，并實施最佳的企業(yè)治理解決方案。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立必要的預算管理控制機制。隨著情況的變化，預算管理方向?qū)⑵x企業(yè)的戰(zhàn)略目標，管理層應及時進行審核，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標得以實現(xiàn)；關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算管理的一些關鍵方面，也要采取必要的控制措施，例如為企業(yè)提供新的項目預算管理、在技術計劃變更時進行預算審查等。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理應符合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，并針對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的不同方面分別制定適當?shù)念A算指標。這些措施有利于幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)濟效益和市場競爭力，確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

四、結語

預算管理是公司內(nèi)部控制管理的重要手段，也是公司財務管理的重要組成部分。在當今社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要創(chuàng)建一個完備的預算管理體系，以便在激烈的市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。只有正確認識到當前社會市場形勢的嚴重性以及與實施全面預算管理有關問題的重要性和緊迫性，才能找到解決預算管理機制相關問題的方法，使預算管理為企業(yè)目標的實現(xiàn)提供有力保障，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、順利發(fā)展。