淺談城市規(guī)劃和土地整理儲(chǔ)備之間相關(guān)性

徐曉丹

煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心 山東煙臺(tái) 264003

由于我國(guó)體制原因，使得城市規(guī)劃和土地整理儲(chǔ)備兩個(gè)部門之間互相獨(dú)立，缺乏必要的溝通和有效的聯(lián)系，特別是在無(wú)償使用制度以及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境下，自然資源部門在進(jìn)行土地規(guī)劃的過(guò)程中直接根據(jù)個(gè)人或單位的申請(qǐng)完成相關(guān)審批任務(wù)。導(dǎo)致管理工作按部就班，不注重細(xì)節(jié)，各個(gè)部門之間缺乏必要的溝通，城市土地利用效果、布局結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了明顯的不合理現(xiàn)象。因此必須對(duì)城市規(guī)劃以及土地整理儲(chǔ)備之間具有的相關(guān)性進(jìn)行理性分析，對(duì)當(dāng)前管理體制存在的問(wèn)題明確指出，詳細(xì)分析導(dǎo)致城市規(guī)劃和土地整理儲(chǔ)備之間無(wú)法進(jìn)行有效互動(dòng)的原因。在此基礎(chǔ)上，采取對(duì)應(yīng)的有效措施，將存在的問(wèn)題妥善解決，對(duì)土地整理儲(chǔ)備計(jì)劃與規(guī)劃的編制進(jìn)行有效完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)在城市規(guī)劃和土地整理儲(chǔ)備良好的互動(dòng)環(huán)境下順利實(shí)現(xiàn)。

1 土地整理儲(chǔ)備促進(jìn)城市布局、結(jié)構(gòu)趨于合理化

對(duì)于土地整理儲(chǔ)備而言，對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)造成的影響主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面，第一，對(duì)已建成區(qū)域內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)重新建造成影響，第二，對(duì)新城市的擴(kuò)張具有的影響。在我國(guó)國(guó)有土地使用制度不斷改革的前提下，城市土地資產(chǎn)具有的作用和價(jià)值越來(lái)越高，受到了人們重點(diǎn)關(guān)注，地租理論在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下得到了全面驗(yàn)證，城市中最好地理位置被能夠支付起昂貴租金的零售企業(yè)所占據(jù)，將第二好的位置預(yù)留給居住用建筑目的項(xiàng)建立，將地理位置較差的區(qū)域分配給工業(yè)生產(chǎn)使用。通過(guò)這樣的調(diào)整，位于城市中心區(qū)域的工廠和普通住宅就會(huì)轉(zhuǎn)變成高級(jí)住宅和商務(wù)用地，還要對(duì)原有擁擠狹窄的馬路進(jìn)行拓寬，并栽種綠植。與此同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)位于郊區(qū)的農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行大面積征收，將其中與城市相鄰的地區(qū)變成居住用地。通過(guò)對(duì)上述內(nèi)生需求的滿足，必然會(huì)導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，而保證這一需求能夠真正轉(zhuǎn)化為實(shí)際的重要因素，就是土地整理儲(chǔ)備。通過(guò)對(duì)土地整理儲(chǔ)備征收、收購(gòu)、收回的相關(guān)措施的有效利用，在將土地原有使用權(quán)收回的同時(shí)，還能在一定程度上對(duì)土地進(jìn)行拆遷整理，從而使土地以凈地方式呈現(xiàn)，并被公開(kāi)推銷到市場(chǎng)進(jìn)行出售[1]。

在實(shí)施土地整理儲(chǔ)備的過(guò)程中，能夠使城市功能區(qū)域的劃分、布局形態(tài)的調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)的設(shè)置等內(nèi)容具有的合理性逐步提高，從而使城市空間結(jié)構(gòu)在各類功能使用方面的布局規(guī)劃能夠充分滿足社會(huì)發(fā)展的需求，使各個(gè)領(lǐng)域都能夠獲得對(duì)自身發(fā)展具有積極促進(jìn)作用的最佳區(qū)域和位置，從而對(duì)我國(guó)城市整體規(guī)劃水平的提高提供積極的幫助。

2 土地整理儲(chǔ)備促進(jìn)城市更新、拓展規(guī)劃的實(shí)施

對(duì)于城市發(fā)展而言，在具體規(guī)劃過(guò)程中，面臨的主要問(wèn)題有以下兩個(gè)方面，第一是對(duì)舊城區(qū)的改造與更新，第二是對(duì)新城區(qū)的建設(shè)與發(fā)展。

2.1 舊城區(qū)的改造與更新

在對(duì)舊城區(qū)改造與更新的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)受到規(guī)劃指標(biāo)難以滿足市場(chǎng)需求以及拆遷難度較大等問(wèn)題的困擾，很多改造計(jì)劃與更新措施無(wú)法順利實(shí)行。為了解決這一問(wèn)題，將土地整理儲(chǔ)備運(yùn)用其中，不僅能夠與市場(chǎng)建立親密的合作關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)中具有較高意向的受讓方進(jìn)行搜索，而且還能與城市規(guī)劃部門進(jìn)行及時(shí)、有效的溝通，通過(guò)互相協(xié)調(diào)，建立能夠滿足市場(chǎng)發(fā)展需求的合理規(guī)劃。與此同時(shí)，通過(guò)對(duì)資金的及時(shí)籌集，使老城區(qū)土地出讓與拆遷工作順利開(kāi)展，使舊城區(qū)功能分區(qū)以及布局結(jié)構(gòu)整體設(shè)計(jì)更加完善，從而有效推動(dòng)相關(guān)規(guī)劃的順利實(shí)施[2]。

2.2 新城區(qū)的建設(shè)與發(fā)展

對(duì)于城市發(fā)展而言，加大新城區(qū)的開(kāi)辟力度，是提高城市拓展效果的有效措施之一。在對(duì)新程序進(jìn)行建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中，通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃指導(dǎo)的積極配合，由土地管理儲(chǔ)備進(jìn)行前期介入，在對(duì)新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)計(jì)的過(guò)程中，由政府先對(duì)大量土地進(jìn)行儲(chǔ)備，開(kāi)展征地、拆遷、規(guī)劃、配套、出讓統(tǒng)一執(zhí)行的戰(zhàn)略計(jì)劃。在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)發(fā)展的過(guò)程中，土地管理儲(chǔ)備不僅可以結(jié)合具體規(guī)劃的意圖，對(duì)市場(chǎng)管理手段進(jìn)行靈活運(yùn)用，這樣可以將進(jìn)行直接開(kāi)發(fā)的土地提供給開(kāi)發(fā)商，使新區(qū)建設(shè)工作的開(kāi)展具有較高的效率。而且土地整理儲(chǔ)備還能為城市建設(shè)發(fā)展相關(guān)工作提供必要的資金支持，為政府不斷完善相關(guān)配套設(shè)施提供方便。通過(guò)對(duì)土地管理儲(chǔ)備相關(guān)措施的靈活運(yùn)用，能夠使城市新區(qū)環(huán)境更加優(yōu)美，具有較高的人性化特點(diǎn)，使城市的整體形象得到有效提高，同時(shí)還能對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及人們享受高品質(zhì)生活服務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供積極的幫助[3-4]。

3 結(jié)語(yǔ)

雖然目前我國(guó)對(duì)城市規(guī)劃和土地整理儲(chǔ)備之間互動(dòng)機(jī)制的框架進(jìn)行了建立，然而在實(shí)際開(kāi)展相關(guān)工作的過(guò)程中，還需要不斷的磨合，直到二者的互動(dòng)體系具有較高完善性和有效性，才能使二者具有的作用和價(jià)值充分發(fā)揮到促進(jìn)社會(huì)發(fā)展相關(guān)工作中。在此基礎(chǔ)上，采取多元化的措施和先進(jìn)的理念，不僅能夠使高速公路、軌道交通等沿線地區(qū)土地的利用率和城市的規(guī)劃效果有效提高，而且還能使土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略得到不斷完善，效果得到進(jìn)一步強(qiáng)化，使我國(guó)城市建設(shè)資金得到良性循環(huán)的同時(shí)，為城市健康有序發(fā)展提供積極的動(dòng)力。