當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行融資策略分析

王忠

2020年，受突發(fā)新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)短期下行壓力明顯增加，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨較大挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的分化會(huì)進(jìn)一步加大，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍將發(fā)揮重要作用。中央將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)工作方針，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，各地繼續(xù)因城施策，保持政策優(yōu)化的空間和靈活性，力保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。本文重點(diǎn)分析疫情狀況下銀行對(duì)中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策取向變化。

一、今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況

1.購(gòu)地端：房企購(gòu)置土地面積累計(jì)同比一直呈負(fù)增長(zhǎng)。1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為3151萬(wàn)平方比，同比下降12.03%。從土地交易面積可以看出，在三四線以下城市表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致整體土地成交面積減少。

2.投資端：年初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)了“斷崖式”下降。1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%，春節(jié)假期和疫情影響導(dǎo)致工地?zé)o法正常開(kāi)工使得投資額有所下降。從3月中下旬開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，大量工地復(fù)工，投資額下降趨勢(shì)有所放緩。1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33102億元，同比下降3.3%。

3.銷售端：1-2月商品房銷售基本停滯。隨著社會(huì)生活的恢復(fù)，商品房銷售表現(xiàn)有所回升。1-4月商品房銷售額31863億元，同比下降18.6%。其中住宅銷售額下降16.5%，辦公樓銷售額下降37.5%，商用房銷售額下降34.5%。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，盡管受到疫情影響，中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期的主要推動(dòng)力預(yù)期仍保持穩(wěn)定及具彈性，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，且住房需求在暫時(shí)放緩后預(yù)期于2020年下半年回升。上半年銷售額破百億房企為78家，同比年減少了17家。5月TOP100房企同比回正，銷售實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。碧桂園、恒大、萬(wàn)科破兩千億。

4.融資端：1-5月房企境內(nèi)外債券融資5627億元，同比下降4%，降幅收窄，短債比重下降，海外新增債務(wù)復(fù)蘇。值得注意的是，債券融資占比上年全年48%，2020年有望在規(guī)模上超越上一年。與此同時(shí)，5月單月，國(guó)內(nèi)外債券融資總額發(fā)行約617億元，環(huán)比下降39%，同比上升31%，境外融資出現(xiàn)復(fù)蘇，但處于18個(gè)月內(nèi)較低水平。疫情海外蔓延趨勢(shì)仍存不確定因素。

另外在金融環(huán)境緩解情況下，5月出現(xiàn)企業(yè)股份與債務(wù)票據(jù)回購(gòu)高峰，房企公告顯示，發(fā)起大規(guī)模回購(gòu)企業(yè)股份與債務(wù)票據(jù)共計(jì)24起，發(fā)生3000萬(wàn)以上票據(jù)回購(gòu)主要有3家房企。股份回購(gòu)有利于穩(wěn)定或提升股價(jià)，緩解質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)行低息新債回購(gòu)高息舊債，緩解債務(wù)壓力，有利于提振市場(chǎng)信心。

同期銀行信貸融資策略趨于謹(jǐn)慎。

二、最困難時(shí)刻是否已經(jīng)過(guò)去

1.困境掙扎：人民法院公告網(wǎng)顯示，截至6月5日，破產(chǎn)數(shù)量為208家，同比持平，行業(yè)洗牌依舊。不僅是中小房企破產(chǎn)數(shù)量增多，過(guò)去經(jīng)營(yíng)良好的大中型房企也開(kāi)始頻頻“爆雷”，五洲國(guó)際、新光集團(tuán)、三盛宏業(yè)等先后被曝出資金鏈危機(jī)，上市房企銀億集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)重整，世茂集團(tuán)收購(gòu)福晟集團(tuán)87個(gè)項(xiàng)目，涉值千億。

2.融資成本高資金壓力大：融資能力是房企核心。中小房企特別是圍繞三四線城市的房企，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力下，加上融資成本較高，部分房企難以負(fù)荷。從克而瑞監(jiān)測(cè)的80家房企來(lái)看，目前平均融資成本為7.47%，為近5年最高。值得注意的是，業(yè)績(jī)排名更低的小房企融資壓力更大，債務(wù)違約、破產(chǎn)重組可能性更大。

3.最困難時(shí)刻或已過(guò)去

房地產(chǎn)企業(yè)最困難的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去了，從全國(guó)的數(shù)據(jù)看，3月開(kāi)始樓市有所恢復(fù)，大多數(shù)城市樓市已恢復(fù)到正常水平的80%以上，有的甚至超過(guò)了去年同期水平。房?jī)r(jià)上，70個(gè)大中城市也有超過(guò)50個(gè)出現(xiàn)了上漲，所以樓市還是得到了比較強(qiáng)勢(shì)的恢復(fù)。

多個(gè)城市已出臺(tái)政策，支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，同時(shí)從減緩、允許土地出讓金分期支付、降低預(yù)售條件等多個(gè)方面減輕房企資金壓力，盡量降低疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊。各地迫于財(cái)政壓力，5-6月推地進(jìn)度明顯加大，房企0%溢價(jià)拿地案例數(shù)不勝數(shù)。目前項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集中于高溢價(jià)項(xiàng)目、三四線項(xiàng)目和購(gòu)買力、購(gòu)買意愿下降風(fēng)險(xiǎn)。提質(zhì)降耗、以時(shí)間換空間、改善項(xiàng)目亮點(diǎn)成為房企應(yīng)對(duì)主要措施，但上述措施仍要回歸資金實(shí)力這個(gè)根本。

三、銀行信貸政策取向變化

上半年銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)信貸普遍維持審慎態(tài)度，甚至個(gè)別行暫停了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，目前銀行業(yè)專注于分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)偏好，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域、產(chǎn)品、客戶結(jié)構(gòu)，挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)綜合收益。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)信貸需求同比增加。銀行業(yè)聚焦落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和監(jiān)管要求，深化客戶、區(qū)域、產(chǎn)品的差別化管理，把握節(jié)奏，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

1.優(yōu)化區(qū)域、客戶結(jié)構(gòu)

區(qū)域上優(yōu)先選擇去化周期合理的一二線城市、處于國(guó)家級(jí)城市群一小時(shí)通勤圈或交通節(jié)點(diǎn)的城市;客戶上優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶，壓縮高杠桿單一民營(yíng)客戶信貸份額;項(xiàng)目上主要支持剛需和改善型普通住宅項(xiàng)目，審慎支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，持續(xù)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

2.加快處置不良項(xiàng)目

部分高杠桿房企、自持較多的房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。銀行業(yè)將把資產(chǎn)質(zhì)量作為資源配置的重要依據(jù)。除轉(zhuǎn)讓、核銷等傳統(tǒng)手段外，也會(huì)利用市場(chǎng)平臺(tái)以及銀企關(guān)系，通過(guò)兼并重組等方式推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解化解。

3.提升信貸收益

提高資金承接，增加信貸收益。通過(guò)加強(qiáng)公私聯(lián)動(dòng)不斷提升公司業(yè)務(wù)對(duì)個(gè)人住房貸款的承接率水平，保障房地產(chǎn)信貸資金封閉運(yùn)行，提高房地產(chǎn)業(yè)的存款貢獻(xiàn)，避免資金流失。豐富全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、住房租賃貸款形成資金承接閉環(huán)，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游業(yè)務(wù)延伸，由投資性業(yè)務(wù)向交易性業(yè)務(wù)延伸，由融資向融智轉(zhuǎn)變，服務(wù)包括土地拍賣、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋銷售、資金監(jiān)管、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)金融等在內(nèi)的全生命周期業(yè)務(wù)鏈，形成房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，帶動(dòng)資金承接和個(gè)人客戶突圍。

4.創(chuàng)新服務(wù)

住房租賃業(yè)務(wù)：北上廣深等城市入圍2019年中央財(cái)政支持住房租賃試點(diǎn)城市，每年獎(jiǎng)補(bǔ)6-10億元。住房租賃戰(zhàn)略重點(diǎn)支持住建部確定的16個(gè)熱點(diǎn)城市住房租賃需求，重點(diǎn)支持住房租賃專項(xiàng)用地和試點(diǎn)地區(qū)集體土地建設(shè)租賃房項(xiàng)目，重點(diǎn)支持央企、地方國(guó)企、品牌房企等資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的客戶。把握政策依托，滿足政策性租賃住房建設(shè)和公租房發(fā)展需要。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊，將會(huì)成為促消費(fèi)、穩(wěn)投資、增就業(yè)的新型增長(zhǎng)點(diǎn)。銀行重點(diǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)主體具有相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)、綜合現(xiàn)金流穩(wěn)定充裕的優(yōu)質(zhì)客戶和項(xiàng)目。

城市改造：一二線城市土地資源緊張，老舊建筑存量大，是城市更新改造的主戰(zhàn)場(chǎng)。銀行優(yōu)選長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、中部、成渝等城市更新政策明晰、需求旺盛的核心城市;優(yōu)選區(qū)域位置優(yōu)良、商業(yè)模式清晰、還款來(lái)源明確穩(wěn)定、原住民拆遷意愿強(qiáng)烈的項(xiàng)目;優(yōu)選經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)健康、綜合能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶。

5.規(guī)避疫情影響

除單體項(xiàng)目因素，銀行應(yīng)加強(qiáng)房企集團(tuán)客戶融資結(jié)構(gòu)及其可持續(xù)性分析，預(yù)判企業(yè)現(xiàn)金流情況，嚴(yán)格資金封閉管理，嚴(yán)控新增不良。提升資金實(shí)力雄厚、管理規(guī)范、信用良好、項(xiàng)目現(xiàn)金流充裕的客戶和項(xiàng)目信貸投放比例，依靠政策性支持增加住房租賃和城市改造貸款投放，積極參與緩解現(xiàn)金流、促進(jìn)融合發(fā)展的并購(gòu)業(yè)務(wù)。