萬(wàn)元時(shí)代的房企生存錄

周琦

“十四五”規(guī)劃建議首提“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”

近日，上市公司2020年三季報(bào)已全部公布完畢。東莞證券統(tǒng)計(jì)的上市房企（按申萬(wàn)房地產(chǎn)分類(lèi)）數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，上市房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1.56萬(wàn)億元，同比上升6.82%。

根據(jù)天眼查發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告（2020）》顯示，2020年前三季度，我國(guó)新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過(guò)30萬(wàn)家。

從數(shù)據(jù)上看，房企數(shù)量、營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了雙增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)逐漸擺脫疫情影響。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，寒冬之后的“春天”將給擴(kuò)規(guī)模、降杠桿等問(wèn)題更好的解決環(huán)境。不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)心的，還是未來(lái)房?jī)r(jià)是上漲還是下跌。

這些問(wèn)題的答案，在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（下稱(chēng)“‘十四五規(guī)劃建議”）中，或許可以找到一些端倪。

行業(yè)回暖，房?jī)r(jià)步入“萬(wàn)元時(shí)代”

東莞證券數(shù)據(jù)顯示，上市房企2020年前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.82%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 2249 億元，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)1247億元。

碧桂園（2007.HK）、中國(guó)恒大（3333.HK）、萬(wàn)科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH） 和融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）剛剛公布的9月和10月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，則均超過(guò)1000億元，創(chuàng)了近3年新高。其中，中國(guó)恒大兩個(gè)月內(nèi)的銷(xiāo)售額達(dá)1820億元，保利地產(chǎn)和2019年同期相比增長(zhǎng)36.82%，領(lǐng)跑龍頭房企銷(xiāo)售額榜單。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1—10月，全國(guó)銷(xiāo)售額超千億元的房企已達(dá)26家，銷(xiāo)售額百億元以上房企則達(dá)到147家。

房地產(chǎn)行業(yè)的回暖不僅僅只體現(xiàn)在銷(xiāo)售方面。

天眼查專(zhuān)業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度我國(guó)共新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過(guò)30萬(wàn)家，較2019年同期相比增長(zhǎng)11.91%。其中，新增的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)主要集中在廣東、江蘇和山東，三省份約占全國(guó)的1/3。華東和華南地區(qū)分別新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)12萬(wàn)家和6萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)分別為22.68%和11.03%，而華北地區(qū)新增同比增長(zhǎng)僅為1.04%。值得注意的是，西南地區(qū)新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過(guò)4萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)25.12%。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)已超過(guò)195萬(wàn)家，其中有限責(zé)任公司占比超九成，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元以上的相關(guān)企業(yè)數(shù)量占比超過(guò)38%。

與房企銷(xiāo)售額、數(shù)量的變動(dòng)相比，普通購(gòu)房者更關(guān)心的是房?jī)r(jià)的變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年6—9月份，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)均位于1萬(wàn)元以上的水平，分別為10113元/平方米、10263元/平方米、10540元/平方米、10191元/平方米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，從上述數(shù)據(jù)看，全國(guó)房?jī)r(jià)正式進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”，客觀來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲和購(gòu)房需求總體強(qiáng)勁、土地成本上升等因素有關(guān)。

房?jī)r(jià)的變動(dòng)一直是高層關(guān)注的問(wèn)題。此次“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”被納入到“十四五”規(guī)劃建議中，體現(xiàn)了“房住不炒”政策的延續(xù)性，也給了市場(chǎng)以穩(wěn)定的預(yù)期。

那么，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)如何？

東莞證券認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)景氣度相對(duì)良好，同時(shí)在融資監(jiān)管加嚴(yán)背景下，四季度開(kāi)發(fā)商繼續(xù)加大推盤(pán)回流現(xiàn)金可能性較大。不過(guò)，由于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前整體庫(kù)存維持較低水平，對(duì)于房?jī)r(jià)將有一定的支撐作用。

中金公司則判斷，2021年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅整體趨緩，城市分化延續(xù)但分化程度邊際收窄。

中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事譚浩俊分析稱(chēng)，未來(lái)樓市可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是，有條件、有能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了回款降債，會(huì)采取降價(jià)促銷(xiāo)的手段。而沒(méi)有條件和能力的企業(yè)可能會(huì)陷入困境。到底是選擇降價(jià)促銷(xiāo)還是繼續(xù)死扛房?jī)r(jià)，需要做出理性選擇，抑或主動(dòng)尋求戰(zhàn)略合作、尋求被兼并。

住房消費(fèi)不只是購(gòu)房消費(fèi)

“十四五”規(guī)劃建議中，首次提出了“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。與兩次提及的“穩(wěn)定住房消費(fèi)”有所不同，“促進(jìn)”意味著未來(lái)的政策或更加積極主動(dòng)，而“健康發(fā)展”也是在“房住不炒”大框架下的“健康發(fā)展”。

值得注意的是，這里提出的住房消費(fèi)，不僅僅是購(gòu)房消費(fèi)，還包含租賃住房、裝修改造、配套升級(jí)、品質(zhì)改善、提升服務(wù)等更大范圍的消費(fèi)需求，鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)。

對(duì)于天天和市場(chǎng)打交道的房企來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)方面的布局早已呈現(xiàn)多元化，且在不斷延伸，一些大型公司甚至自己打造了完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。

例如，萬(wàn)科近年明確加大在長(zhǎng)租、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面投入;融創(chuàng)及中海強(qiáng)調(diào)圍繞核心不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè);恒大形成地產(chǎn)為基礎(chǔ)，旅游、健康為兩翼，新能源汽車(chē)為龍頭的產(chǎn)業(yè)布局;碧桂園則構(gòu)建地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人“三駕馬車(chē)”業(yè)務(wù)布局。

雖然各企業(yè)的多元化布局都是依據(jù)自身的特點(diǎn)和長(zhǎng)處布局，但有一個(gè)領(lǐng)域卻是房企們“不約而同”的關(guān)注焦點(diǎn)——根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，TOP30房企均在物業(yè)服務(wù)方面有所涉及。

大型房企之外，其他各路人馬也在紛紛布局物業(yè)領(lǐng)域。

天眼查專(zhuān)業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)共有超過(guò)212萬(wàn)家物業(yè)相關(guān)企業(yè)，其中有限責(zé)任公司占比超過(guò)94%，約三成的相關(guān)企業(yè)注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上。以工商登記為準(zhǔn)，2020年前三季度我國(guó)共新增近34萬(wàn)家物業(yè)相關(guān)企業(yè)，同比增長(zhǎng)10.26%。

在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)背景下，頭部房企開(kāi)始分拆相對(duì)成熟的物業(yè)子公司上市。2018年至今，碧桂園、雅居樂(lè)、新城、旭輝等旗下物業(yè)子公司均實(shí)現(xiàn)在港股上市，各家房企物業(yè)子公司紛紛走向臺(tái)前，借助資本市場(chǎng)力量，快速擴(kuò)張。

除了物業(yè)公司，長(zhǎng)租公寓此前也是房企們布局的方向之一。不過(guò)，由于2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)，如何避免長(zhǎng)租公寓導(dǎo)致的金融問(wèn)題，成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

天眼查專(zhuān)業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)目前共有900余家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)。截至9月，今年全國(guó)已新增長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)超過(guò)110家。與此同時(shí)，全國(guó)目前已經(jīng)注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

據(jù)悉，全國(guó)約有22%的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過(guò)經(jīng)營(yíng)異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過(guò)行政處罰或有過(guò)嚴(yán)重違法行為。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前租賃市場(chǎng)有“金融化”的傾向，長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在魚(yú)龍混雜問(wèn)題，未來(lái)地方對(duì)租賃企業(yè)的資金監(jiān)管將會(huì)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉分析，因疫情影響，運(yùn)營(yíng)能力不足的中小長(zhǎng)租企業(yè)普遍面臨生存困境，行業(yè)加速分化，洗牌加劇，集中度將進(jìn)一步提升。

或許，這是頭部房企多元化的一個(gè)機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)猶存，對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)管理能力也將提出更高要求。

平安證券認(rèn)為，盡管行業(yè)規(guī)模中長(zhǎng)期趨勢(shì)向下，龍頭房企亦開(kāi)啟多元化布局，但多元化也意味著不確定性。從美國(guó)房企來(lái)看，即使步入成熟階段，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍貢獻(xiàn) 90% 以上利潤(rùn)。在“房住不炒”和三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的政策導(dǎo)向下，過(guò)往粗放型加杠桿囤地?cái)U(kuò)張模式將難以持續(xù)，房企間盈利差異更多取決于其成本控制及管控效率，對(duì)其經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)提出更精細(xì)化要求。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第21期）