產(chǎn)權(quán)比地段更重要

趙奉軍

在房地產(chǎn)經(jīng)濟學界，有一個著名的3L理論，即所謂的Location，Location，Location，翻譯成中文就是耳熟能詳?shù)牡囟巍⒌囟?、還是地段。是的，城市不動產(chǎn)由于其位置不可移動，其價值取決于其所處的地段，某一地段節(jié)省的通勤或運輸成本越多，其價值越高。今天指導無數(shù)人的買房經(jīng)，就是這個3L理論。這個3L理論不僅可以解釋城市內(nèi)部不同地段房價的差異，還可以解釋不同城市間房價的差異。但在本期專欄中，我如果說還有比地段更重要的因素，很多人是不信的。

先講一段歷史吧。鴉片戰(zhàn)爭之后，清政府被迫打開國門五口通商。外國人上了岸總歸要有住的地方，清政府擔心華夷共處會生事端，于是上海的地方官員宮慕久與英國領(lǐng)事在1845年11月29日簽署了《上海土地章程》，租界由此誕生。租界的出現(xiàn)被很多人認為是喪權(quán)辱國的標志，包括后來國民政府收回租界都被認為是中國人民反殖民斗爭的偉大勝利，這沒有疑問。奇怪的是，人們寧愿住在租界內(nèi)而不愿意住在租界外。上海官員本來是把土地租給老外住的，并沒有想讓清朝的子民也進去跟外國人混住。哪知租界一開，很多清朝子民們用腳投票，紛紛跑到租界去住。相對于租界外，租界內(nèi)的生活更安全也更有保障，租界是個講法律的地方，只不過不是大清律令，而是治外法權(quán)。

在租界內(nèi)，生命自由財產(chǎn)受到法律的認可和保護，清朝子民用腳投票，租界自然就不堪重負，房價就上漲得厲害。魯迅在當時的上海應該屬于不折不扣的高收入階層，都不敢動在租界買房的念頭，只能租房住。盡管房價很高，人們還是趨之若鶩。上海公共租界包括后來分出去的法租界只占了上海面積的7%，人口卻占了44%。有數(shù)據(jù)表明，1930年上海公共租界的人口密度是華界的11倍，房價是華界的16倍。在威海，甚至有人在晚上偷偷把租界的界樁往后移動。租界內(nèi)的工部局作為市政管理結(jié)構(gòu)，其財政收入主要來自于房地產(chǎn)稅，其支出主要用于各種市政基礎(chǔ)設施。這些市政基礎(chǔ)設施又會資本化到房價中導致房價更高。

現(xiàn)在問題來了，究竟是什么造就了當年租界內(nèi)外房價的巨大差異？如果秉持傳統(tǒng)的3L理論，會發(fā)現(xiàn)根本無法回答這個問題。我的理解是，租界內(nèi)外房價差異的根本原因是產(chǎn)權(quán)包括交易權(quán)受到法律認可和保護。房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、交易權(quán)都受到法律保護，自然會使得房產(chǎn)有價值，也自然使得開發(fā)商愿意投資房地產(chǎn)增加供給。1936年的一項統(tǒng)計表明，外國資本在舊中國全國房地產(chǎn)總投資達到7.75億美元，而上海一地就有5.95億美元，占全國比重的76.8%。

如今，我們確實在產(chǎn)權(quán)保護方面取得了巨大的成就。從1988年修改《憲法》和《土地管理法》確認土地可交易，到2020年5月通過的《民法典》對小區(qū)車位和廣告牌位收益權(quán)的規(guī)定，都可看出我們關(guān)于產(chǎn)權(quán)的規(guī)定在日益精細化，但這并不意味著關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)沒有改革的空間。在我看來，仍然存在一些值得關(guān)注的問題。

產(chǎn)權(quán)的第一個問題是在一些城市安全性不夠，這會嚴重影響房價和投資。比如眾所周知的小產(chǎn)權(quán)房（包括筆者在上期專欄中提到過的城郊農(nóng)戶拆遷安置房），在今天很多城市，有時候一墻或一路之隔，房價差異巨大。細究原因，原來是某一小區(qū)的住房是無法公開交易的只能私下交易，其合同和產(chǎn)證不受政府承認和保護。購買者明知道不夠安全仍然會購買，因其價格已經(jīng)覆蓋了安全風險。一些城市比如深圳小產(chǎn)權(quán)房體量巨大，已經(jīng)不可能簡單一拆了之。充滿諷刺意味的是，這些產(chǎn)權(quán)不夠安全的住房反而真正實現(xiàn)了“房住不炒”。

產(chǎn)權(quán)的第二個問題是不夠明晰。典型的如筆者在前期討論過的宅基地上的住房。盡管有宅基地確權(quán)和房地一體不動產(chǎn)登記頒證，但土地集體所有制本質(zhì)上是一種模糊產(chǎn)權(quán)和殘缺產(chǎn)權(quán)。這種模糊產(chǎn)權(quán)下農(nóng)民會盡量延展產(chǎn)權(quán)模糊給自己帶來的利益空間。既然不允許在集體外買賣但允許自住或出租，人們當然會在政策允許的范圍內(nèi)向高處拓展出租空間。寫到這里，我突然意識到中國城市的租金房價比低下其實還有一個重要原因（前期專欄曾經(jīng)討論過為何房價比租金漲得快），那就是由于產(chǎn)權(quán)的限制導致大量住房無法買賣只能出租，從而增加了租賃房的供應打壓了房租的增長。這從促進租賃市場的發(fā)展和實踐“房住不炒”來說可能被認為是件好事，但從產(chǎn)權(quán)明晰的角度，包括近幾年在十多個城市利用集體建設用地興建租賃房，可能并不是一件好事。集體本身是一個動態(tài)的概念，未來這些集體所有的租賃房可能會平生事端。它們和最近幾年出現(xiàn)的開發(fā)商自持型商品房大不一樣，自持型商品房在產(chǎn)權(quán)的安全性和明晰上都沒有問題，并且政策調(diào)整起來可以隨時突破自持限制。

產(chǎn)權(quán)的第三個問題在于產(chǎn)權(quán)安排過度分散。這又表現(xiàn)在兩個方面，一是從宏觀上講，我們城市的房子產(chǎn)權(quán)類型紛繁復雜。今天城市住房究竟有多少種產(chǎn)權(quán)類型？坦率地說，我也不知道。有人說大概有數(shù)十種之多。這種紛繁復雜多樣化的產(chǎn)權(quán)類型增加了交易成本，比如房地產(chǎn)稅如果要推廣到全國，就面臨著對待不同產(chǎn)權(quán)類型的住房該如何處理的問題。二是從微觀上講，即使是看起來產(chǎn)權(quán)安全又足夠明晰的商品房，普遍公寓化的居住方式其產(chǎn)權(quán)仍然是分散的，就導致了所謂的“反公地悲劇”。比如，很多城市多層公寓裝想加裝電梯，即使有政府補貼都不能達成一致意見，這個問題我們以后還會再討論。

在筆者前期專欄中提到的秘魯經(jīng)濟學家德索托（《告老還鄉(xiāng)與宅基地制度改革》，見《中國房地產(chǎn)》2019年第5期），他在《資本的秘密》中寫道：“人類不像露出牙齒保護領(lǐng)地的老虎和狼，在自然界人類是一個弱勢生物，但人類卻創(chuàng)造了合法的環(huán)境——產(chǎn)權(quán)制度來保護自己的領(lǐng)地”。諾貝爾經(jīng)濟學獎得主諾斯在《西方世界的興起》中講到資本存量增加、技術(shù)進步、結(jié)構(gòu)變革都只是經(jīng)濟增長的表現(xiàn)，不是經(jīng)濟增長的原因，唯有建立一套有效率的制度才是經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。這個有效率的制度就是產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)尤其是房產(chǎn)作為人們安身立命之本，財產(chǎn)如果不安全，包括財產(chǎn)的交易受限制，都會損害人們的福利。產(chǎn)權(quán)之于房產(chǎn)，猶如空氣之于生命。有它時我們往往不覺得它有多重要，但失去它時其重要性才會凸顯出來。

在過去的4月和5月，中共中央和國務院連續(xù)出臺了兩份重要文件，分別是4月份出臺的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》和5月份出臺的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》。在這兩份推動進一步改革的綱領(lǐng)性文件中都強調(diào)要“推進土地要素市場化配置”，并要求“全面完善產(chǎn)權(quán)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，加強產(chǎn)權(quán)激勵”。以個人愚見結(jié)合本文主旨，對于非農(nóng)地尤其是在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，應該讓所有的建設用地和住房都可以交易，不可交易的資產(chǎn)并非資本。這首先得明晰并保護產(chǎn)權(quán)的安全性，且適度改變產(chǎn)權(quán)的分散狀態(tài)以確?！傲鬓D(zhuǎn)順暢”。

寫作這篇專欄時，筆者正好在浙江臨安天目山避暑，發(fā)現(xiàn)這邊一些農(nóng)民在出售20-30年的度假屋使用權(quán)，典型的房主住在底樓，2樓、3樓出租，4樓、5樓出售。盡管沒有任何到期自動續(xù)期的允諾，但交易非常順利并且存在二手度假房的交易。這有點類似于當年汶川地震后一度推行后又被叫停的“聯(lián)建”?，F(xiàn)實生活中人們關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易的自發(fā)秩序每天都在生成，如果我們能吸收認可并持續(xù)推進而不是一律叫停，不僅能改變資源配置的低效狀態(tài)，促進勞動力在城鄉(xiāng)更大范圍內(nèi)流動，還能有效增加城鄉(xiāng)居民的財產(chǎn)收入，促進資本深化并吸收增發(fā)的貨幣（至于房地產(chǎn)究竟是貨幣的蓄水池還是放大器這個有爭議，后續(xù)也會有討論）。