房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金管控策略探析

嘉興中潤(rùn)置業(yè)有限公司 祝松強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金管控策略探析

嘉興中潤(rùn)置業(yè)有限公司 祝松強(qiáng)

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有階段性波動(dòng)，但是整體發(fā)展方向以及發(fā)展前景仍不能下定論。但就目前我國(guó)房地產(chǎn)大形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展前景在今后一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)壓力定要增長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)企業(yè)又屬于資金使用密集型產(chǎn)業(yè)，資本需求量大，且投資回報(bào)期較長(zhǎng)，在此環(huán)境中房地產(chǎn)行業(yè)在金融企業(yè)的融資成本增加，而且融資渠道減少，因此如何保障資金鏈穩(wěn)定成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所共同面對(duì)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資金管理現(xiàn)狀進(jìn)行淺述，并就現(xiàn)行環(huán)境中房地產(chǎn)企業(yè)資金管控淺顯問(wèn)題進(jìn)行分析，以筆者個(gè)人觀點(diǎn)提出幾點(diǎn)措施，以供讀者參考。

房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 資金管控 策略

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)近幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪的發(fā)展高潮期，但是在近幾年在我國(guó)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)舊模式中所存在的高利潤(rùn)被市場(chǎng)調(diào)節(jié)進(jìn)入常態(tài)化，所以房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展趨勢(shì)也逐步理性。但是房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整又十分困難，為保障企業(yè)生存的根本、維護(hù)企業(yè)利潤(rùn)空間，縮減工程項(xiàng)目開支，導(dǎo)致我國(guó)多省市爛尾樓、劣質(zhì)樓盤比例逐年攀升。而房地產(chǎn)此番行為小則損害企業(yè)名譽(yù)，造成無(wú)形資產(chǎn)損失，大則威脅購(gòu)買者人身安全，斷送企業(yè)生存基礎(chǔ)。所以在此背景下，企業(yè)必須要逐步轉(zhuǎn)變管理觀念，將向市場(chǎng)要利潤(rùn)的觀念轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)與管理兼顧的觀念之中，向管理要效益，而直接受影響的就應(yīng)該是資金的管理控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金管控概述

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資本運(yùn)作自土地使用權(quán)的獲取開始投入，直至交工驗(yàn)收截止，屬于前期階段性的投入，但是難以獲取到資金回流，即使是我國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)也難以以自身資金在多地區(qū)同時(shí)展開多樓盤的開發(fā)，多為通過(guò)不同渠道融入外部資金來(lái)維持項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，直至交工驗(yàn)收開始回籠資金。概括而言大致三個(gè)階段：第一階段是企業(yè)在獲取土地使用權(quán)時(shí)以自有資金與外部資金結(jié)合支付土地出讓金；第二階段則是依托自有資金的維系，加之多渠道（金融行業(yè)的貸款、材料供應(yīng)商的墊款以及地產(chǎn)基金與信托基金的使用）融資進(jìn)行樓盤的開發(fā)，此時(shí)正是房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的關(guān)鍵點(diǎn)，關(guān)乎企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定；第三階段則是房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售環(huán)節(jié)，以租金或一次性房款的收取方式回籠資金。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金管控存在的問(wèn)題

(一)融資渠道難拓新

目前我國(guó)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的重要融資渠道就是銀行，而且房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面極其依賴于銀行業(yè)，一般占據(jù)總?cè)谫Y比例在七成之上。但是在我國(guó)今年來(lái)不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)的環(huán)境下，加之銀行業(yè)自身發(fā)展需求導(dǎo)向使其目標(biāo)客戶群體向發(fā)展前景優(yōu)、資本回流風(fēng)險(xiǎn)低的知名第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致銀行開始縮減對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款份額，而房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)十年的發(fā)展中一直以銀行作為主要融資渠道，此時(shí)難以尋求到其他金融企業(yè)可以代替銀行業(yè)縮減掉的部分份額。資金來(lái)源不穩(wěn)定，會(huì)影響到企業(yè)一段時(shí)間的資本負(fù)債結(jié)構(gòu)，引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。

(二)資金管控模式粗放

在過(guò)去的十余年中投身房地產(chǎn)行業(yè)的中小開發(fā)企業(yè)獲得了豐厚的市場(chǎng)回報(bào)，所以在制定戰(zhàn)略部署時(shí)往往是以市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)為管理重心，因?yàn)橘Y本投入的回報(bào)率頗高，導(dǎo)致管理層一致將目光投入到資本的運(yùn)轉(zhuǎn)效率提升方面，忽視了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度的精細(xì)化管理和現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)制度的建立健全。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府和市場(chǎng)的多重影響下出現(xiàn)變動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)籌資融資難度提升，部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)有效的資金管控穩(wěn)定企業(yè)資金鏈，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受影響嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)工程停滯，樓盤爛尾等惡性事件，企業(yè)財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，資本結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重，多重風(fēng)險(xiǎn)的疊加為管理層的管理提出挑戰(zhàn)。

(三)內(nèi)部控制水平較低

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的大規(guī)模資本投資活動(dòng)，每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都涉及到極高的投資成本（自有資本投入、融資費(fèi)用等）和復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境（行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)等），但是在多年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)一直處于高回報(bào)的狀態(tài)導(dǎo)致行業(yè)整體選擇性地忽視了這些問(wèn)題。缺乏有效的內(nèi)部控制制度和健全的內(nèi)部控制體系，使財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系職能弱化，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)與資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和抵御能力較低，難以對(duì)變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效的分析和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)堆積。因?yàn)閮?nèi)部制度和體制存在的問(wèn)題導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在著貪腐問(wèn)題、監(jiān)管控制職能弱化問(wèn)題等，此般問(wèn)題的存在很大程度上會(huì)拖慢資金管控措施的有效貫徹，降低資金管控效率和質(zhì)量。

四、強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管控策略措施分析

(一)建立健全融資管控模式

前文提及過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，大部分情況中自有資本的投入是低于外部籌集資金的，也就是說(shuō)融資活動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中占據(jù)了較大的比重，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了融資體系的建立，忽略了融資活動(dòng)的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資之前應(yīng)做好融資決策分析，就項(xiàng)目融資成本、融資方式以及備選方案做一個(gè)系統(tǒng)的規(guī)劃，降低因融資所帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去的經(jīng)營(yíng)管理模式中過(guò)于依賴銀行業(yè)這個(gè)融資渠道，以致在我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)環(huán)境新常態(tài)的背景下，銀行縮減對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度后，部分房地產(chǎn)企業(yè)一時(shí)難以為繼，破產(chǎn)清算，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)吸取教訓(xùn)，通過(guò)基金借貸、地產(chǎn)投資信托和其他金融企業(yè)合作，建立多元化的融資渠道，這樣不僅可以降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還能夠在一定程度上降低融資成本。

(二)貨幣資金管理精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)所投資的資本額極高，但是因?yàn)樾袠I(yè)整體的特性和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致在貨幣資金的精細(xì)化管理方面存在極大的漏洞：資金使用計(jì)劃不具備實(shí)際指導(dǎo)意義、貨幣資金的支付缺乏有效監(jiān)督等問(wèn)題的弊端在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中顯露的越發(fā)明顯，企業(yè)資本無(wú)形流失嚴(yán)重。認(rèn)識(shí)到問(wèn)題產(chǎn)生的原因，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)必須要根據(jù)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的預(yù)算計(jì)劃，制定科學(xué)合理的資金使用計(jì)劃書，來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目的后勤、采購(gòu)、銷售等活動(dòng)的資金使用，健全崗位責(zé)任制度，穩(wěn)定并控制資金的支出，緩解財(cái)務(wù)壓力。在企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中抓住基本的資本支出點(diǎn)，對(duì)主要的資本支出和頻繁性資本支出點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督控制，健全資金活動(dòng)的審核制度，防范資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

(三)平衡企業(yè)資本與戰(zhàn)略追求

房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境中應(yīng)對(duì)自身資本有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，如何生存和發(fā)展要結(jié)合企業(yè)實(shí)際來(lái)部署，不可盲目爭(zhēng)取市場(chǎng)份額而忽視資本的運(yùn)作。對(duì)于已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)一席之地的中型企業(yè)而言，在此環(huán)境中仍然以競(jìng)逐市場(chǎng)份額來(lái)作為核心戰(zhàn)略對(duì)于大部分企業(yè)而言是不可取的。特別是對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)中的商業(yè)地產(chǎn)而言，必須要將固有的商業(yè)地產(chǎn)資本進(jìn)行穩(wěn)固，加強(qiáng)對(duì)已有地產(chǎn)的管理與經(jīng)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，并多舉措并行來(lái)開拓已有地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，開源與節(jié)流并行，以降低在低迷市場(chǎng)中的融資成本，緩解當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力，也為以后市場(chǎng)回暖時(shí)競(jìng)逐更大的市場(chǎng)份額奠定資本基礎(chǔ)?？偠灾?，就是房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到自身狀態(tài)，在市場(chǎng)中適當(dāng)取舍，平衡企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略與短期利益之間的矛盾。

(四)創(chuàng)新資金回籠思維

房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是在三四線城市的市場(chǎng)中）逐步進(jìn)入瓶頸期，銷售環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的重要職能部門，工作壓力逐步在提升，其工作質(zhì)量直接關(guān)系到企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，甚至關(guān)乎到企業(yè)短期的資本結(jié)構(gòu)。銷售的及時(shí)實(shí)現(xiàn)可以有效地緩解債務(wù)壓力和企業(yè)資本運(yùn)作需求，但是銷售質(zhì)量除卻銷售部門自身的工作能力外，更多的是受到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的定位影響，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，自然銷售壓力就可以降低，資金可以及時(shí)回籠。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格與其客戶群體的需求形成了一個(gè)很嚴(yán)重的矛盾，所以房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在質(zhì)量上滿足消費(fèi)者心理需求，還要明確內(nèi)在價(jià)值、設(shè)計(jì)定位等多方面變量，保障后期銷售環(huán)節(jié)的穩(wěn)步進(jìn)行，進(jìn)一步維護(hù)企業(yè)的資金鏈安全完整。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理控制是該行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可或缺的一部分，但是資金鏈的安全完整不能僅僅依托于財(cái)務(wù)部門的資金管理，還要在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略部署中得以體現(xiàn)，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展必須要建立健全一個(gè)完整的內(nèi)部控制環(huán)境，并使之貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)始終，不僅要在經(jīng)濟(jì)管理中控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還要在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這是一項(xiàng)時(shí)段性的發(fā)展需求，雖然會(huì)與原始的經(jīng)營(yíng)管理程序和體制發(fā)生摩擦，甚至是沖突，但是只有這樣才能保障企業(yè)的基本生存需求，是房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取最大化的利益的基礎(chǔ)。

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