物業(yè)維修改造中機電施工質量管理思考

摘要：文章從三個方面入手對物業(yè)維修改造中機電施工質量管理進行分析，包括針對機電系統(tǒng)老化的改善對策、對竣工交付過保系統(tǒng)的質量提升方法和提升物業(yè)維修改造資源消耗的管理方法。

關鍵詞：物業(yè)維修改造;機電施工;質量管理

在物業(yè)維修改造中，機電維修改造比例居高不下，隨著時間推移所占維修改造比例逐步升高。這是因為機電工程包含建筑給水、排水與采暖、建筑電氣、通風空調工程、智能化建筑工程、消防工程、電梯工程等多種專業(yè)，材料、設備使用頻率高，維護、保養(yǎng)過程需專業(yè)人員進行操作等諸多特點，現(xiàn)階段物業(yè)管理公司均設有維保部門，簡單管線及線路的巡檢工作可以自己解決，但涉及專業(yè)設備巡檢、維修、更換、升級、改造，會通過招標形式選用專業(yè)施工單位進行外包服務。專業(yè)的施工質量影響著物業(yè)管理公司的效益及服務質量。在保障物業(yè)管理的服務中，建筑物主體的維護、維修與改造和硬件保養(yǎng)、升級，成為了基礎工作。機電工程做為主體建筑中設備最多、專業(yè)跨度最大、新型材料及技術的應用最多，隨著使用功能更新?lián)Q代最快等諸多特點，在物業(yè)維修改造項目中占據(jù)著極其重要的位置。將質量管理細化到機電施工質量管理再運用到物業(yè)維修改造的項目中，提高施工管理的終極服務意識，從使用者角度提升維修改造質量與品質，提供全面服務，并全員參與質量把控，從根本上延長建筑物使用壽命及提升建筑物整體價值，讓物業(yè)管理公司方便管理，在工程技術落實過程中再無后顧之憂。

一、針對機電系統(tǒng)老化的改善對策

在物業(yè)維修改造項目中，通過完善物業(yè)工程質量管理職責，制定相關的保養(yǎng)、維護、維修管理制度，針對性的改善通風空調及消防排煙系統(tǒng)、給排水及采暖系統(tǒng)、消防及電梯系統(tǒng)等機電老化的系統(tǒng)問題。

（1）、通過服務過程控制，包括公共設施、設備系統(tǒng)的運維和訂立相關物業(yè)服務管控規(guī)則。完善物業(yè)管理職責提高物業(yè)對老舊設備及設施的管理水平，完善施工單位管理方法，提高施工單位施工對老舊系統(tǒng)改造的質量

（2）、制定設備設施的檢查保養(yǎng)計劃，定期處理損壞的設備設施，對仍在運行的設備進行檢查和養(yǎng)護，找出有隱患的設備和存在故障的設備分別進行修理整改。

（3）、工程部負責維護各個系統(tǒng)的正常運行，包括供配電、照明、消防、通訊、供排水系統(tǒng)等，同時負責驗收工程項目并保管項目資料。

（4）、組織技術人員負責制定技術相關方案，包括工程的進度和維護、施工的管理和整改、預算協(xié)商與合同訂立。

（5）、相關標識的設計和運維。嚴格管控物業(yè)服務設備和環(huán)境設施涉及的各類標識的應用，包括標識的設計、使用和養(yǎng)護。

（6）、對員工進行專業(yè)化培訓，使員工掌握設備的運維技術及應急處理能力。

（7）、建立健全完善的報修和資料管理系統(tǒng)。組織人員及時提供水電、照明等報修服務，同時對客戶的裝修進行充分協(xié)助。

（8）、對建筑物的機電設備實施統(tǒng)一管理，管理范圍為：供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、樓宇自控和監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、報警和防盜系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、有線電系統(tǒng)、和交換機設備管理及建筑物一般土建項目的維修等工作。

（9）、為建筑物供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、中央空調機的運行控制、提供值班和日常管理工作。

（10）、定期對設施設備進行檢查，使之保持良好的工作狀態(tài)。

二、對竣工交付過保系統(tǒng)的質量提升方法

在物業(yè)維修改造項目中，全員參與對竣工交付物業(yè)的過保系統(tǒng)質量改善，針對物業(yè)管理公司在工程主體施工管理中介入過晚，移交物業(yè)管理公司后部分系統(tǒng)已過質保期，物業(yè)管理公司及施工單位在發(fā)現(xiàn)問題解決問題當中，全員參與，排除過保系統(tǒng)造成的安全隱患，及時修繕，提高施工質量。

全員參與：為提高竣工過保系統(tǒng)的質量，提高服務效能，提升施工人員及管理團隊的服務意識，本著服務終極客戶的理念，完成物業(yè)維修改造中的機電施工工作，以長期使用為出發(fā)點，以建筑物的保護為前提，強調各方利益的完善。強化機電安裝工程全面質量管理為在物業(yè)維修改造項目上發(fā)揮的本職作用。

物業(yè)維修改造項目中的機電施工質量管理，最終要的便是質量至上。社會進步及時代發(fā)展，使用者對建筑物的舒適度、使用功能的實現(xiàn)要求不斷提升，機電工程質量的優(yōu)劣直接影響著終極客戶的滿意度，質量至上在物業(yè)維修改造項目中，通過全員參與從人工、材料、機械、等方面多重考慮，確保每一步驟的優(yōu)化。

提高過保機電設備的維修改造質量，可以有效的節(jié)約成本，減去重復采購的成本壓力，以及對舊設備處理不當造成的浪費，物業(yè)機電設備維修改造包括：機電設備維修前的檢測及準備、機電設備的拆卸與裝配、機械零部件的修復技術、機電設備修理精度的檢驗、典型機械零部件及電器元件的維修、典型機電設備的維修等對整個系統(tǒng)的影響較大，機電設備維修中大多采用零部件維修、機械修復、焊接修復、噴涂修復、電鍍修復、粘接修復、刮研修復等，在采用以上方法完成修復的設備再次運輸安裝過程中的保護、及安裝過程中的準確性，設備試運行的負荷，若層層把關，質量嚴格把控，每一環(huán)節(jié)都保留質量檢查記錄，直至運行，可有效降低設備維修改造對系統(tǒng)的影響，保障系統(tǒng)的運行。

三、提升物業(yè)維修改造資源消耗的管理方法

在物業(yè)維修改造項目中，通過建設質量管理團隊，提高物業(yè)機電維修改造質量，降低能源及資源的消耗。

建筑機電工程質量管理過程控制的首要因素就是人。這里的人，是項目管控機構的概稱，即項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理部會參與整個施工過程質量監(jiān)管，并按照最優(yōu)的施工計劃進行全程現(xiàn)場管控。除了項目經(jīng)理部，強有力且專業(yè)化的施工隊伍也功不可沒。二者按照科學的施工程序進行協(xié)同作業(yè)，使用高效的節(jié)能環(huán)保設備設施，并實時保持良好的交流溝通，必能實現(xiàn)保質保量地按期竣工。對綠色施工，能源保護起到關鍵作用。

建筑物主耗能源：水、電、氣、集中供熱的熱量、集中供冷的冷量、其他能源消耗（煤、油、可再生資源）。建筑物的能耗，主要來自機電系統(tǒng)的直接電能消耗，動力用電：主要包括：電梯、水泵、通風機;空調用電：冷熱站用電、空調末端用電;照明插座用電：主要功能區(qū)域照明、插座用電、室外景觀用電;供熱耗電：鍋爐、水泵、控制器;特殊用電：中控室、功能區(qū)域。

做好機電工程的質量管理工作，可以降低能源消耗達到節(jié)約資源節(jié)約成本的效果。

制定質量計劃及方針，并監(jiān)督執(zhí)行，檢查執(zhí)行情況，及時反饋總結，做出改進。利舊材料及設備充分考慮節(jié)能及環(huán)保，之后投入使用。

在基礎管理中系統(tǒng)的對水、電、煤能耗進行按用量的峰、平、谷時間和季節(jié)記錄總結用戶的用量，完成統(tǒng)計、分析、制表、入檔，為計量收費、節(jié)能降耗提供依據(jù)，后期管理效率。

針對公共區(qū)域空調夏季設定溫度為24度以下，冬天30度以上，造成的能源浪費對中央空調末端風機盤管進行及控制，進行溫度控制、運行及時、集中監(jiān)控，實現(xiàn)中央空調的節(jié)能管理。

結語

總之，提升物業(yè)維修改造項目中的機電維修改造質量，改善管理方法，提升施工單位服務終極客戶的理念，提升施工質量管理，特別提升針對人員、材料、機械的質量管理，為物業(yè)管理公司及最終使用者提供更舒適的服務，以專業(yè)的水平服務大眾，延長建筑物的使用壽命及為建筑物的使用安全提供保障，為非專業(yè)的使用者提供便捷，減少物業(yè)管理公司對工程質量管理負擔。

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作者簡介：王立彬（1976.12--）男，本科，助理工程師，主要從事工程方面工作方面。