我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問(wèn)題研究

摘 要 建筑物區(qū)分所有權(quán)除了包括專有權(quán)和共有權(quán)，還有成員權(quán)。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，車輛數(shù)量激增與小區(qū)內(nèi)停車位稀缺的矛盾日益突出，增加我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問(wèn)題研究，通過(guò)建議修改相關(guān)法律法規(guī)，借鑒引入法定停車位、自行增設(shè)停車位和獎(jiǎng)勵(lì)停車位等方法以期解決現(xiàn)實(shí)矛盾。

關(guān)鍵詞 建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有權(quán) 共有人

作者簡(jiǎn)介：張聰，哈爾濱商業(yè)大學(xué)，研究生，主要從事民商法研究。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.11.105

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三項(xiàng)內(nèi)容，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)別于傳統(tǒng)民法理論中的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑物在歸于多人所有時(shí)，各個(gè)所有人對(duì)其能夠單獨(dú)享有的專有部分所有權(quán)，對(duì)非單獨(dú)享有而是共同使用的部分享有共有所有權(quán)，和對(duì)于共同管理建筑物、共同負(fù)有相應(yīng)義務(wù)的成員權(quán)的集合，是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

（二）學(xué)說(shuō)分析

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，理論上有三種觀點(diǎn)：

1.一元論說(shuō)

一元論說(shuō)認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)僅僅包括建筑物專有部分所有權(quán)，共有部分所有權(quán)不在建筑物區(qū)分所有權(quán)范圍內(nèi)，法國(guó)學(xué)者最先提出此學(xué)說(shuō)?！皩Ｓ兴袡?quán)”也可以稱之為“特別所有權(quán)”，這部分權(quán)利排除了非所有權(quán)人對(duì)專有部分的所有權(quán)，賦予所有權(quán)人專有權(quán)利。對(duì)專有所有權(quán)的客體進(jìn)行劃分和確認(rèn)以確定專有部分的范圍。理論界對(duì)于專有權(quán)范圍劃分的分歧主要在于對(duì)墻壁界限的劃分，主要分為空間說(shuō)、折衷說(shuō)、共有財(cái)產(chǎn)和專有財(cái)產(chǎn)雙重性質(zhì)說(shuō)等五種學(xué)說(shuō)。

2.二元論說(shuō)

二元論說(shuō)在一元論說(shuō)基礎(chǔ)上承認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)包括共有權(quán)，被稱為是廣義學(xué)說(shuō)。二元論說(shuō)也是由法國(guó)學(xué)者提出，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是包括了專有權(quán)和共有權(quán)的“復(fù)合物權(quán)”。共有權(quán)說(shuō)指的是建筑物區(qū)分所有人按照法律規(guī)定或者管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分享有的各項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于共有權(quán)客體的確定主要有排除和列舉法結(jié)合、主體客體相結(jié)合等四種界定方式。該觀點(diǎn)認(rèn)為，所有人在建筑物共有部分相應(yīng)權(quán)利義務(wù)的分?jǐn)偵习幢壤謹(jǐn)?，即建筑物全部份額中所有權(quán)人專有部分所占的比例。王澤鑒先生在《民法物權(quán)》里提出，區(qū)分所有建筑物的共用部分如果有約定，首先應(yīng)該從其約定，若無(wú)約定且對(duì)于其應(yīng)有部分不明者應(yīng)該推定其為均等。

3.三元論說(shuō)

三元論說(shuō)被稱為是最廣義的學(xué)說(shuō)。成員權(quán)指的是根據(jù)區(qū)分所有建筑物各項(xiàng)不可分割的部分而形成的建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間對(duì)建筑物的處分和管理的共同訴求。三元論說(shuō)認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)的主要內(nèi)容是成員權(quán)，將成員權(quán)視為共有權(quán)的延伸和權(quán)利人行使權(quán)力的表現(xiàn)。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分被轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓共有部分所有權(quán)和成員權(quán)，即三者不可分割[1]。三元論說(shuō)較為全面的總結(jié)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，較一元論說(shuō)片面的觀點(diǎn)和二元論說(shuō)不能適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展不能解決建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)際問(wèn)題，三元論說(shuō)更為適合客觀事實(shí)。我國(guó)《物權(quán)法》和《民法典》第271條對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分、共有部分均予以明確，實(shí)際是采三元論說(shuō)，其對(duì)于共有部分的共同管理權(quán)實(shí)際上是對(duì)成員權(quán)的確認(rèn)，只是未將成員權(quán)獨(dú)立出來(lái)而已。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的內(nèi)容

（一）共有人的權(quán)利

1.使用共有部分的權(quán)利

對(duì)共有部分的使用權(quán)是區(qū)分建筑物所有權(quán)利的核心內(nèi)容。建筑物區(qū)分所有的共有部分是共有權(quán)人經(jīng)過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋從而對(duì)建筑物的共有部分取得合法使用的權(quán)利，與共有權(quán)人購(gòu)買(mǎi)房屋面積的多少無(wú)關(guān)，任何第三人使用則構(gòu)成侵權(quán)。如果共有部分的性質(zhì)是按份共有，則共有人可以按照份額使用或輪流使用。如果共有部分的性質(zhì)是共同共有，則共有人需要共同使用，比如小區(qū)內(nèi)的電梯，在使用時(shí)業(yè)主共同使用。

2.對(duì)共有部分獲得收益的權(quán)利

基于共有部分取得的天然孳息和法定孳息，構(gòu)成了共有部分所產(chǎn)生的收益。比如小區(qū)電梯內(nèi)的廣告位所收取的收入，在沒(méi)有管理規(guī)定的約定或者業(yè)主大會(huì)另有決議外，共有權(quán)人可獲得這部分收益。與民法上的共同共有不同，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分，共同共有人即便在使用上不分份額，但在取得共有部分獲得收益時(shí)應(yīng)按份取得收益。

3.對(duì)共有部分進(jìn)行修繕改良的權(quán)利

我國(guó)《物權(quán)法》第79條對(duì)于維修基金的使用范圍、籌集和使用等做了規(guī)定，也明確了業(yè)主對(duì)于共有部分有進(jìn)行修繕改良的權(quán)利。民法典對(duì)共有部分的列舉增加“屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施”，且不僅限于維修，還包括對(duì)共有部分的更新和改造，并且增加在緊急情況下使用維修資金的途徑和方式。且民法典新增對(duì)于扣除成本后的共同收益屬于業(yè)主共有的規(guī)定，此部分內(nèi)容是對(duì)《物權(quán)法》涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)部分的進(jìn)一步完善。

（二）共有人的義務(wù)

1.共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理使用共有部分，使其承擔(dān)按原有用途進(jìn)行使用。共有權(quán)人應(yīng)該依據(jù)規(guī)定或者約定使用共有部分，使共有部分的使用合理化，能夠正常發(fā)揮其原有的作用，不能隨意改變其構(gòu)造、功能，不能不當(dāng)使用建筑物、毀損或者妨害共有人共同生活，比如共有人不能對(duì)其專有部分內(nèi)的承重墻進(jìn)行改建而影響整棟建筑的安全、不能在樓道里放置雜物影響共有人出行、不能在建筑物范圍內(nèi)任意傾倒有害物質(zhì)等等。如確因合理原因而需要對(duì)共有部分進(jìn)行更改，在征得共有權(quán)人同意且不損害共有部分使用功能的前提下，可以對(duì)其進(jìn)行改造。

2.共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。要使建筑物的共有部分正常發(fā)揮作用，就必須對(duì)建筑物進(jìn)行共同管理，包括但不限于對(duì)共有部分進(jìn)行修繕、更新和改造，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由建筑物區(qū)分共有權(quán)人按照一定規(guī)則進(jìn)行共同分擔(dān)。《物權(quán)法》明確規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有，按照民法典的規(guī)定，對(duì)維修基金的使用應(yīng)由業(yè)主之間形成一般決議（《物權(quán)法》要求形成特別決議）并新增緊急情況下切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題的維修基金使用方式[2]。

三、小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題

關(guān)于地下車位、車庫(kù)的歸屬主要有兩種模式：第一種是將車位作為共有部分由業(yè)主共有，比如美國(guó)的法律強(qiáng)制規(guī)定小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)及停車位不能單獨(dú)出售。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》第58條第2項(xiàng)明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商不能將法定停車空間出售業(yè)主之外的人，也即通常情況下不能出售共享部分[3]。第二種是把車位作為專有權(quán)的客體，開(kāi)發(fā)商可以單獨(dú)出售，比如日本在認(rèn)定車庫(kù)能否作為專有部分上，司法實(shí)踐中傾向于此種做法。有別于傳統(tǒng)學(xué)說(shuō)以封閉性確立構(gòu)造的獨(dú)立性這種判斷標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代學(xué)說(shuō)開(kāi)始以觀念上的墻壁開(kāi)始判別專有部分，可以說(shuō)是時(shí)代發(fā)展的進(jìn)步。在當(dāng)今房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升尤其是一線城市高房?jī)r(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)商在商品房銷售中處于強(qiáng)勢(shì)地位，完全可以按照自身需要去選擇停車位的處分方式，因此暗含車庫(kù)車位產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。

《物權(quán)法》第73條“首先滿足業(yè)主的需要”問(wèn)題上，民法典對(duì)此并未作修改。然而“首先滿足業(yè)主需要”是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題，因?yàn)閷?duì)于何為首先并沒(méi)有明確規(guī)定。在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件時(shí)，對(duì)于首先滿足業(yè)主的需要的理解，最高院認(rèn)為只要在符合配置比例內(nèi)，開(kāi)發(fā)商處分給業(yè)主的車位車庫(kù)的行為是合法的，但是現(xiàn)行法律法規(guī)并沒(méi)有對(duì)于配置比例的標(biāo)準(zhǔn)做出具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)商以政府規(guī)劃部門(mén)做出的規(guī)劃并據(jù)此作為建筑物施工依據(jù)，這是“首先滿足業(yè)主們的需要”的標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于“首先”的理解出現(xiàn)了分歧。如果不設(shè)置前置條件，僅將“首先”認(rèn)為是業(yè)主在同等前提下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么非業(yè)主可以以高于業(yè)主出價(jià)獲取小區(qū)停車位，即價(jià)高者得，在一些熱門(mén)地區(qū)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)處于主導(dǎo)地位的情況下，此舉不乏侵害業(yè)主權(quán)益之嫌。如果僅將“首先”視為僅能出售給小區(qū)業(yè)主，不能由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)售他人，那么開(kāi)發(fā)商由于修建地下停車位耗資巨大，與修建小區(qū)住宅相比修建停車位動(dòng)力不足，車位數(shù)量相對(duì)較少導(dǎo)致現(xiàn)有諸多住宅小區(qū)業(yè)主有車無(wú)位，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾進(jìn)一步激化。因此對(duì)于“首先”的理解建議先根據(jù)區(qū)域人口密度設(shè)置配置比例的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于首先滿足業(yè)主需要設(shè)置合理時(shí)限，即對(duì)于業(yè)主行使先購(gòu)權(quán)利有時(shí)效限制，在符合以上要求的同時(shí)首先滿足小區(qū)業(yè)主的需求。在此之后，可以將多余的車庫(kù)和車位優(yōu)先出售或者出租非業(yè)主所有或者使用，以達(dá)到資源的合理配置，有效解決實(shí)際糾紛。

《物權(quán)法》和民法典對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定過(guò)于模糊不是很明確，在房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)的環(huán)境下，難以有效解決車位緊張的問(wèn)題。關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的問(wèn)題，建議應(yīng)用禁止權(quán)力濫用的原則，一定范圍內(nèi)限制權(quán)利人處分車位、車庫(kù)的權(quán)利。建議修改相關(guān)法律法規(guī)，增強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商約束的同時(shí)保障和尊重各方合法權(quán)益?？梢越梃b引入我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“法定停車位”“自行增設(shè)停車位”和“獎(jiǎng)勵(lì)停車位”等理念，參考我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行修改。第一，設(shè)立法定車位，在法律中明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商建設(shè)法定車位的建設(shè)數(shù)量規(guī)則，可以賦予省級(jí)政府根據(jù)本省實(shí)際情況，制定本省法定停車位數(shù)量的具體標(biāo)準(zhǔn)?；蛘咧贫ㄈ珖?guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，按照城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合人口密度決定車位配建的數(shù)量，這部分為強(qiáng)制規(guī)定。第二，設(shè)立增設(shè)停車位，自行增設(shè)的車位應(yīng)符合建筑規(guī)劃，但不計(jì)入容積率，這部分車位可以通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)而實(shí)現(xiàn)自由轉(zhuǎn)讓。第三，對(duì)增設(shè)停車位提供獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自行增設(shè)停車位，因此部分車位屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以轉(zhuǎn)讓給非小區(qū)業(yè)主，開(kāi)發(fā)商可以因此獲得收益，因而能夠激發(fā)其建設(shè)車位、車庫(kù)的積極性，對(duì)于增設(shè)部分可根據(jù)增設(shè)比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以緩解小區(qū)車位車庫(kù)數(shù)量不足的矛盾。

《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)公示需要以登記為構(gòu)成要件，也即對(duì)車位車庫(kù)的權(quán)屬取得需要辦理房產(chǎn)登記才能取得其合法的所有權(quán)。實(shí)際情況因?yàn)橐?guī)定不明確，存在地下停車位不符合登記要求、辦證難的問(wèn)題。尤其是對(duì)于地下人防車位的權(quán)屬爭(zhēng)議較多，因?yàn)樵谛藿ǔ鞘行陆裼媒ㄖr(shí)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定開(kāi)發(fā)商需要修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。如果是人防辦出資修建的車位車庫(kù)且未出售，那其產(chǎn)權(quán)明晰為國(guó)家所有。如果是開(kāi)發(fā)商出資修建的車位車庫(kù)且用于人防工程，法律上僅規(guī)定人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，但對(duì)于所有權(quán)是屬于國(guó)家還是建設(shè)單位并未明確，由此產(chǎn)生爭(zhēng)議。建議制定可以完成不動(dòng)產(chǎn)登記的車位標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商售房時(shí)明確告知業(yè)主車位產(chǎn)權(quán)登記情況，完善對(duì)于車庫(kù)車位的登記程序，減少由此產(chǎn)生的糾紛。

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