供求理論下的莆田市房地產(chǎn)市場分析

林啟元

摘要：隨著我國社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)一體化不斷推進，一些二三線城市正快速發(fā)展，這對于房地產(chǎn)來說是一個新的發(fā)展機會，可以逐漸把視線轉(zhuǎn)移到二三線城市。本文主要闡述供求理論，分析房地產(chǎn)市場的需求、房地產(chǎn)供給市場模型以及房地產(chǎn)供求非均衡模型，并結(jié)合莆田市房地產(chǎn)的發(fā)展情況，對其進行進一步分析，給莆田市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供科學(xué)的建議。

關(guān)鍵詞：供求理論；莆田；房地產(chǎn)

1莆田市房地產(chǎn)市場利用供求理論分析的重要性

隨著我國社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場起起伏伏歷經(jīng)了很多階段，在1998年我國就發(fā)布了相關(guān)的通知比如《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場自此開始走向了繁榮發(fā)展，近年來房地產(chǎn)不斷的發(fā)展給人們提供了更多的經(jīng)濟適用房。而且隨著社會的變遷很多老居民樓、舊城區(qū)都得到了整改，人們的居住環(huán)境得到了改善，整個城市的面貌煥然一新，并促進了地方經(jīng)濟的發(fā)展。莆田市作為一個東南沿海城市有很好的發(fā)展市場，尤其現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商都逐漸向二三線城市轉(zhuǎn)移，莆田市正好符合這一范圍。莆田從經(jīng)濟發(fā)展和地理位置來看作為古代海上絲綢之路的一個起點，有很好的發(fā)展空間與前景，由此可以看出，莆田的房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展空間，值得房地產(chǎn)商來進行開發(fā)。但是隨著近幾年國家對購房出臺了一些限制，很多人都看好了房地產(chǎn)市場對其的投資也逐漸增多，這都導(dǎo)致了莆田市房地產(chǎn)的價格一直在上漲。莆田市房價銷售一直在上漲，其中就商品房年均增長率就為13.5%，住房銷售價格年均增長為12.5%，相對于我國房地產(chǎn)市場的總體水平來看，明顯高于全國平均水平。隨著這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，莆田市房地產(chǎn)就出現(xiàn)了供求不均衡、結(jié)構(gòu)性供給矛盾突出等問題。由此可見，莆田市房地產(chǎn)市場要想發(fā)展就需要結(jié)合供求理論，這樣才能夠科學(xué)、客觀分析出莆田市房地產(chǎn)的情況，給莆田市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出合理化建議。

2對莆田市房地產(chǎn)市場模型的分析

2.1需求市場模型分析

根據(jù)莆田市當(dāng)前房地產(chǎn)的情況結(jié)合這一模型進行分析，主要是看莆田市一年中住房價格是否存在波動，然后看購房者購買住房的數(shù)量。首先，要看當(dāng)前莆田市住房價格是多少，是否會影響到購房者的需求，當(dāng)商品房的價格上升時，購房者就會呈現(xiàn)觀望的狀態(tài)，導(dǎo)致整個市場出現(xiàn)購買力低的現(xiàn)狀。其次，莆田市人民生活水平不斷提高、人口不斷增長都會影響到人們購房。住房作為人們生活的一種必需品，也就會受到人們的收入水平影響，當(dāng)然隨著時代的變遷人們的消費觀也會不斷的改變，這就需要房地產(chǎn)商對這些住房的戶型進行改善。當(dāng)然，購房者也會看商品房的價格再決定是否要買房，當(dāng)購房者從各種房地產(chǎn)渠道獲得相應(yīng)的數(shù)據(jù)，然后利用這些數(shù)據(jù)來預(yù)測以后房價的趨勢，購房者會根據(jù)當(dāng)前的情況來選擇是否購買，這樣才能夠保證擴大市場。在這一模型中，主要會受到住房的價格、城市人口數(shù)量以及居民的收入等影響，從而能夠獲得相應(yīng)的模型。

2.2供給市場模型分析

在供給市場模型下，房地產(chǎn)的供給是指在某一年中住房的價格，開發(fā)商在市場中提供給人們住房的主流是多少。根據(jù)供求理論，房地產(chǎn)市場的波動主要受到當(dāng)前住房價格的影響，其中房價和供給是成正相關(guān)，當(dāng)住房的價格下降時，也就意味著供給降低。房地產(chǎn)商在進行售房時要考慮到預(yù)期的情況，當(dāng)房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)商品房價格上漲時，就會在開發(fā)方面降低速度，這樣也就會減少對商品房的供給。商品房作為一種生活必需品，會受到政府調(diào)控的影響，國家的國土資源是有限的，當(dāng)土地資源不足時就會減少相應(yīng)的開發(fā)量，也就是說商品房的數(shù)量會少，房地產(chǎn)商給市場提供的住房也就少。由于房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中需要大量的時間，供給方面就會有一定滯后性。由上述可看出，供給市場會受到住房的價格、土地資源的價格、房地產(chǎn)商獲得的土地量和當(dāng)前房價的增長速度影響。

2.3供求非均衡模型分析

房地產(chǎn)市場可以根據(jù)非均衡理論來進行分析，這一理論的主要本質(zhì)就是利用降低非均衡的狀態(tài)，然后來提高本身的效益，進而優(yōu)化資源配置。結(jié)合《非均衡的房地產(chǎn)市場》的相關(guān)條例，利用非均衡的數(shù)量來分配非均衡的程度，也就是說在供求關(guān)系上要有相應(yīng)均衡的比值，進而得出最準(zhǔn)確、有效的非均衡模型。

2.4結(jié)合莆田市房地產(chǎn)市場供求分析模型

莆田市房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)來源于《莆田統(tǒng)計年鑒》，利用SPSS對上述模型進行對比可知根據(jù)莆田市房地產(chǎn)市場供求分析模型，莆田市房地產(chǎn)市場的有效需求小于有效供給，可以看出非均衡度波動較大，導(dǎo)致整個市場處于不平衡的狀態(tài)。隨著國家對其的調(diào)控，把非均衡度保持在0.3以下。但是隨著時間的推移，國家調(diào)控政策逐漸趨于平緩，市場非均衡度又開始出現(xiàn)上漲，速度明顯增快，需要政府進一步采取措施才行。通過分析需求市場模型，可知房價收入與需求呈現(xiàn)相反變化，也就是說當(dāng)商品房的價格上漲時人們的購買力就會下降，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場搜集上來的資料來看，得出莆田市房產(chǎn)價格是與供需相關(guān)的，這就說明了不僅是購房者自己來住，還有一部分是為了投資來進行購買。隨著莆田市城鎮(zhèn)居民的增長，也影響到了房地產(chǎn)需求量，由此可見，城鎮(zhèn)常住人口影響房地產(chǎn)的需求量。當(dāng)人均可支配收入提高，人們對于需求的彈性值就越小，從而可知房地產(chǎn)需求對價格的變動變化不大，也就說明人們的收入越來越高。對供給市場模型的分析，房地產(chǎn)的價格與供給曲線的方向是一致的，由此可見，莆田房地產(chǎn)市場的供給具有一定的彈性，這一彈性的來源主要是受到當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的影響。莆田市房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，要結(jié)合當(dāng)時的發(fā)展情況選擇適合自己的道路。

3莆田市房地產(chǎn)市場發(fā)展建議

3.1抑制房地產(chǎn)投機需求

要想保證莆田市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，就需要不斷完善房地產(chǎn)市場制度，這樣才能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的變化。由于當(dāng)前有很多人炒房，這就需要相關(guān)部門出臺政策對于房地產(chǎn)市場進行規(guī)范，當(dāng)房價過高時可以通過貸款首付比例降低的方式或者是利用利率政策、利用限房政策等保證人們購房，使資金可以正常的流向房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場的一路走高，為了保證房地產(chǎn)可以健康的發(fā)展，就需要利用好住房消費政策，用長遠(yuǎn)的眼光看待城鎮(zhèn)一體化問題，給居民提供合適的住房，讓中低收入居民也可以購買商品房。為了防止人們炒房，需要制定相關(guān)的政策才能夠保證房地產(chǎn)的發(fā)展。最后，還可以加強對開發(fā)商的管理，由于沒有相關(guān)的定價一般房地產(chǎn)商都會抬高住房的價格，這樣都是不利于房地產(chǎn)發(fā)展的，需要有關(guān)部門進一步出臺相關(guān)法規(guī)保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。endprint

3.2提高去庫存速度

為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國對于規(guī)范房地產(chǎn)市場出臺了相關(guān)的政策。比如在2015國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，提出“進一步加大住房保障貨幣化工作力度，把符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。根據(jù)這一政策可以幫助房地產(chǎn)市場恢復(fù)以往的繁榮，把一些存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房，讓人們可以更好地購買住房。當(dāng)前，我國在處理存量商品房方面，主要有以下幾種方式：一是由政府來進行調(diào)節(jié)，買一些商品房。然后根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊恍┨攸c，對其進行有針對性的政策保障，給人們提供有保障的住房。二是可以通過貨幣補貼的方式，給人們提供一些資金上的幫助，讓一些沒有多余錢購買房子的住戶可以買上房，進而能夠提高住房保障對象購置市場存量房的購買力。還可以多鼓勵那些具有保障性住房的對象去購買商品房，這樣能夠保證莆田市房地產(chǎn)的發(fā)展。三是加強對棚改居民和拆遷戶的妥善安置，政府可以在其中起到一個牽線搭橋的作用，讓其與房地產(chǎn)商進行聯(lián)系，對于以上購買對象可以給其進行打折優(yōu)惠，提供資金的同時還可以降低商品房價格，這樣能夠讓拆遷戶可以買得起房地產(chǎn)商新建的商品房。

3.3調(diào)節(jié)土地供應(yīng)規(guī)模

為了保證莆田市房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，就需要合理的控制土地供應(yīng)的問題。土地供應(yīng)規(guī)模主要從以下三個方面進行：一是要保證每個區(qū)商品房的供需穩(wěn)定，這樣才能夠保證供需市場的穩(wěn)定。二是要保證各類房產(chǎn)的供求穩(wěn)定，比如說住宅、商業(yè)、辦公以及廠房等不同物業(yè)類型，除了類型的不同以外，還需要對住房的面積進行均衡，比如說可以提供一些經(jīng)濟適用房也夠一家三口居住的小戶型、還可以是一種中等戶型或者是大戶型的。三是要保證商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的平衡。從這三方面入手，可以保證莆田市房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)的商品房穩(wěn)定，讓人們可以購買到稱心如意的戶型，房地產(chǎn)商還可以根據(jù)市場的需要來制定建設(shè)什么樣的物業(yè)類型，房地產(chǎn)商可以實地進行考察，按照提交的數(shù)據(jù)來分配戶型，這樣能夠保證房源可以賣出去，保證商品房可以上市，合理安排土地規(guī)模。

4結(jié)語

綜上所述，隨著全球經(jīng)濟的聯(lián)系越來越緊密，我國的經(jīng)濟也從高速增長向中高速增長的轉(zhuǎn)變過程中，這對于莆田市房地產(chǎn)市場來說既是一種機遇也是一種挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場常會出現(xiàn)這樣或者那樣的問題，需要國家對其進行管理，這樣才能夠保證房地產(chǎn)市場正常、有序、健康的發(fā)展。endprint