淺談房屋產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”

王戰(zhàn)敏 趙容華

前 ?言

《中華人民共和國(guó)民法典》已由中華人民共和國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議于2020年5月28日通過(guò)，自2021年1月1日起施行。其中第七百三十四條第二款規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。這是繼優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之后賦予房屋承租人新的一項(xiàng)權(quán)利，將對(duì)產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)生很大影響。本文所指產(chǎn)權(quán)交易是指國(guó)有、集體及國(guó)有和集體控股或占主導(dǎo)地位的資產(chǎn)通過(guò)法定交易平臺(tái)依照相關(guān)法律法規(guī)交易的行為，本文所指先租權(quán)為同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。

近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，成為政府部門資源配置和優(yōu)化的重要途徑和手段。2020年3月30日，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，對(duì)于我國(guó)多層次資本市場(chǎng)重要組成部分——產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的建設(shè)提出重要指導(dǎo)意見。隨即，《民法典》頒布從法律層面對(duì)產(chǎn)權(quán)要素制度及體系建設(shè)起到了規(guī)范和推動(dòng)作用，其中第七百三十四條第二款規(guī)定的設(shè)立將為產(chǎn)權(quán)具體交易工作指明方向和明確要求。

1 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”使用基本現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”使用基本現(xiàn)狀

1.1.1 產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)基本現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)成立以來(lái)，隨著3號(hào)令和32號(hào)令的出臺(tái)，各級(jí)政府部門也相繼出臺(tái)產(chǎn)權(quán)交易配套辦法和政策，在全國(guó)范圍內(nèi)開辟出有章可循、規(guī)范發(fā)展的新道路，成為防止國(guó)有資產(chǎn)流失、挖掘市場(chǎng)潛力、促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)增值保值的陽(yáng)光交易平臺(tái)，并積極探索出涵蓋多品種、全要素的大產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。

1.1.2 產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”使用基本現(xiàn)狀。經(jīng)營(yíng)權(quán)出租是產(chǎn)權(quán)交易的重要組成部門，也是調(diào)解市場(chǎng)要素最活躍的交易方式，因此“先租權(quán)”的使用極為頻繁。從各地實(shí)踐來(lái)講，目前各地參照“先買權(quán)”的規(guī)定執(zhí)行，也逐漸形成了行業(yè)規(guī)則并得到普遍推行，但也存在一些案例糾紛，主要涉及無(wú)法律架構(gòu)、產(chǎn)權(quán)不明晰、公共區(qū)域糾紛等問(wèn)題。

1.2 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”使用存在的問(wèn)題

1.2.1 法無(wú)確定問(wèn)題。原《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。本法條是對(duì)于承租人先買權(quán)的規(guī)定，前提是出租人對(duì)原租賃物的出賣，并非是出租人的再次出租。因此在《民法典》實(shí)施之前，法律上并無(wú)關(guān)于先租權(quán)的相關(guān)規(guī)定。而現(xiàn)實(shí)中，很多地方為保護(hù)原承租人權(quán)利，維持市場(chǎng)秩序，出臺(tái)產(chǎn)權(quán)交易辦法或政策中都賦予了原承租人在同等條件下的先租權(quán)，這其實(shí)是地方對(duì)先買權(quán)一種參照應(yīng)用。根據(jù)合同法自愿、平等原則，出租方有權(quán)賦予原承租人一種優(yōu)先的權(quán)利，同時(shí)先租權(quán)的適用將有利于市場(chǎng)要素及環(huán)境的穩(wěn)定和有序。

1.2.2 適用困難問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。上述法律主體優(yōu)先于原承租人享有對(duì)房屋的先買權(quán)，這是法律的一種特別規(guī)定，目的在于保護(hù)原出租人對(duì)先買權(quán)的使用能力?，F(xiàn)實(shí)租賃交易中也存在上述情形，但具體適用時(shí)情形比較復(fù)雜，例如原出租人出賣房屋后返租現(xiàn)象，公租房到期續(xù)期現(xiàn)象、轉(zhuǎn)租后第三方續(xù)租現(xiàn)象。

1.2.3 條件判定問(wèn)題。無(wú)論是原《合同法》關(guān)于先買權(quán)規(guī)定還是《民法典》關(guān)于先租權(quán)規(guī)定都明確一點(diǎn)，原承租人須在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。但法律對(duì)于“同等條件”并沒有明確規(guī)定。何謂“同等條件”成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)，市場(chǎng)及行業(yè)通常認(rèn)為同等條件等同于同等價(jià)格，這是對(duì)“同等條件”限制解釋?，F(xiàn)實(shí)交易中依據(jù)同等價(jià)格作為原承租人享有優(yōu)先權(quán)，可以明確條件界定，易于操作，但對(duì)于一些特殊項(xiàng)目，單純依賴價(jià)格并不合理。例如公共資源、集體資源經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓，農(nóng)村宅基地有償選位等類似項(xiàng)目。

1.2.4 交易形式問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)交易一般采用拍賣、填價(jià)等競(jìng)價(jià)方式，根據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》第三十八條規(guī)定：買受人是指以最高應(yīng)價(jià)購(gòu)得拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人。填價(jià)方式競(jìng)價(jià)規(guī)則基本上也參照上述規(guī)定，這等同于限制了“同等條件”的適用。但這實(shí)際上是與堅(jiān)持“還權(quán)招標(biāo)人”原則、在確保公平競(jìng)爭(zhēng)情況下，招標(biāo)人選擇優(yōu)質(zhì)主體的招投標(biāo)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相違背的，也極大增大了惡意競(jìng)價(jià)、哄抬價(jià)格等尋租空間，不利于市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定，例如在交易過(guò)程中存在現(xiàn)場(chǎng)惡意抬價(jià)、圍標(biāo)哄抬價(jià)格的現(xiàn)象。

2 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”法律界定及場(chǎng)景適用

2.1 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”法律界定

如何理解“先租權(quán)”法律界定，首先要明確的是租賃物的界定。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行，很多新的租賃關(guān)系應(yīng)運(yùn)而生，傳統(tǒng)的租賃標(biāo)的物有所發(fā)展，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、機(jī)械設(shè)備，還包括虛擬產(chǎn)權(quán)，例如道路經(jīng)營(yíng)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)權(quán)、大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)權(quán)。其次先租權(quán)的法律界定應(yīng)從三個(gè)方面理解，第一是先租權(quán)的前提條件，一個(gè)是事實(shí)前提，就是原租賃合同得到有效實(shí)施并且到期或者即將到期。另一個(gè)是法律前提，即標(biāo)的物及雙方主體資格沒有變化;第二是先租權(quán)的賦予條件。先租權(quán)的賦予應(yīng)是當(dāng)然賦予，即出租人對(duì)原有標(biāo)的物進(jìn)行租賃，原承租人繼續(xù)承租的，在同等條件下當(dāng)然享有先租權(quán)，是法律賦予的權(quán)利，不得因出租人的主觀意愿改變?，F(xiàn)實(shí)中存在標(biāo)的物改變導(dǎo)致新標(biāo)的物與原標(biāo)的物不相同的問(wèn)題。如果新標(biāo)的物中增減部分只是原標(biāo)的物的附屬或裝潢部分，當(dāng)然理解為標(biāo)的物未發(fā)生改變;第三是先租權(quán)的享有條件，一般產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目參與競(jìng)價(jià)，應(yīng)在同等價(jià)格基礎(chǔ)上享有先租權(quán)，這樣確保原承租人正確理解和運(yùn)用同等條件因素。但現(xiàn)實(shí)中很多項(xiàng)目因政策原因涉及競(jìng)價(jià)主體資格發(fā)生改變，就等于原承租人在競(jìng)價(jià)參與主體資格上就被否決了。還有很多項(xiàng)目需要特殊經(jīng)營(yíng)主體，而原承租人不具備這樣的條件，導(dǎo)致無(wú)法享有先租權(quán)，比如美食城改造不再需要副食品經(jīng)營(yíng)主體。類似問(wèn)題就需要在享有先租權(quán)的前提下，出租人與原承租人協(xié)商解決。不能解決的，基于主體資格不符合的原因，出租人可以解除原承租人的先租權(quán)資格。最后是先租權(quán)的適用界定。先租權(quán)只是原承租人參與再次競(jìng)價(jià)的一個(gè)特別資格，法律上不做擴(kuò)大解釋。原承租人享有先租權(quán)，要接受新的租賃合同關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，即當(dāng)然接受，除出租人惡意排斥原承租人情形外。

2.2 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”場(chǎng)景適用

無(wú)論是出賣和出租交易，其實(shí)都是產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。如果流轉(zhuǎn)過(guò)頻，必然對(duì)承租人產(chǎn)生不利的影響，因此在物權(quán)債權(quán)化的同時(shí)，為穩(wěn)定既存的社會(huì)關(guān)系和市場(chǎng)秩序，先租權(quán)制度發(fā)揮了它應(yīng)有的作用。在具體實(shí)踐中，必須充分結(jié)合實(shí)際情況，才能確保這項(xiàng)權(quán)利的正確適用，這需要頂層設(shè)計(jì)、法律保障、平臺(tái)支撐等各方面來(lái)輔助和維護(hù)。本文僅從法律保障角度，結(jié)合現(xiàn)實(shí)主要問(wèn)題分析產(chǎn)權(quán)交易先租權(quán)的場(chǎng)景適用。

2.2.1 租賃到期問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中，基于出租方的原因，很多產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在公告發(fā)布之前原合同已經(jīng)到期，在法律上已經(jīng)不具有承租人的資格，是否理解為原承租人，享有先租權(quán)的資格。本文認(rèn)為：原承租人的定義應(yīng)做當(dāng)然理解，即標(biāo)的物上一承租人既是原承租人，但必須有一個(gè)期間，即合同到期后一年之內(nèi)，可以視為原承租人。

2.2.2 轉(zhuǎn)租續(xù)租問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中，基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，很多原承租人將標(biāo)的物轉(zhuǎn)租于他人。根據(jù)《合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。意味著原租賃合同權(quán)利義務(wù)依然存在，原承租人有先租權(quán)，但第三人是否享有先租權(quán)，法律并無(wú)明確規(guī)定。本文認(rèn)為，第三人是否有先租權(quán)，采用不對(duì)抗原則。如果承租人主張先租權(quán)的，第三人就無(wú)先租權(quán)，如果承租人不主張先租權(quán)的，經(jīng)出租人同意，可以擁有先租權(quán)。因?yàn)榈谌耸鞘聦?shí)上的標(biāo)的物占有人，標(biāo)的物的流轉(zhuǎn)直接對(duì)其造成影響。

2.2.3 多人承租問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中，很多標(biāo)的物，如店鋪、房產(chǎn)等存在多人承租現(xiàn)象。出租人將上述多人承租的標(biāo)的物進(jìn)行整合出租，原承租人是否享有先租權(quán)？本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采用標(biāo)的說(shuō)。先租權(quán)作為租賃合同權(quán)利的一部分，是建立在標(biāo)的物上的，先租權(quán)的范圍僅限于原合同標(biāo)的物范圍，因此標(biāo)的物整合后，在面積、樣貌、條件等各方面發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的改變，不能再認(rèn)為是原標(biāo)的物，因此應(yīng)當(dāng)理解為先租權(quán)已經(jīng)喪失。

2.2.4 標(biāo)的物關(guān)聯(lián)問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中，很多標(biāo)的物存在公共區(qū)域，例如走廊、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等。出租人將公共區(qū)域捆綁至其中一個(gè)標(biāo)的物上出租，被捆綁標(biāo)的物的承租人是否享有先租權(quán)，以及共同使用公共區(qū)域的其他承租人的權(quán)利如何保障？本文認(rèn)為，采用合理說(shuō)。出租人將公共區(qū)域捆綁出租并沒有實(shí)質(zhì)性改變?cè)瓨?biāo)的物，因此被捆綁標(biāo)的物的承租人應(yīng)當(dāng)享有先租權(quán)，但根據(jù)出租人基于對(duì)其他承租人的義務(wù)履行，必須附加條件，即享有先租權(quán)的承租人應(yīng)予以其他承租人方便使用公共區(qū)域的權(quán)利。

3 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”法治維度及體制架構(gòu)

3.1 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”法治維度

近年來(lái)，為進(jìn)一步做大做強(qiáng)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院辦公廳先后發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）《關(guān)于促進(jìn)全民健身和體育消費(fèi)推動(dòng)體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕43號(hào)），鼓勵(lì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素、賽事承辦權(quán)、場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)權(quán)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)交易;在交易方式和手段方面，產(chǎn)權(quán)交易由原來(lái)的線下操作向全流程線上操作轉(zhuǎn)變，逐步實(shí)現(xiàn)了全程留痕、統(tǒng)計(jì)分析以及交易監(jiān)管等方面的突破;在綜合服務(wù)方面，進(jìn)一步加大了混改、交易咨詢等延伸服務(wù)力度 ，加大了與金融、公共資源等其他領(lǐng)域的融合力度;黨的十九大更是明確要素市場(chǎng)化配置作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重點(diǎn)之一，中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》對(duì)要素市場(chǎng)配置改革作出了重大部署?？梢姡a(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的不斷壯大和向好趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的，同時(shí)拓展了產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)及先租權(quán)運(yùn)用的法治維度，需要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)和法治保障。

而對(duì)于產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”來(lái)講，承租人對(duì)于租賃物，都是以事實(shí)上的合法的占有人的身份出現(xiàn)，不僅具有一定權(quán)利的合法占有人，而且還是使用人和直接受益人。如果出租人可以隨意處分其租賃物，甚至根據(jù)市場(chǎng)利好出賣或出租給第三人，那么租賃關(guān)系就會(huì)處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)，在現(xiàn)實(shí)中還可能助長(zhǎng)借標(biāo)敲詐勒索等非法行徑的出現(xiàn)。這就意味著必須建立一個(gè)應(yīng)對(duì)“先租權(quán)”法治維度的法治體系，以此保護(hù)合法的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)秩序。

3.2 ?產(chǎn)權(quán)交易“先租權(quán)”體制架構(gòu)

3.2.1 關(guān)于同等條件的界定問(wèn)題。本文認(rèn)為，“同等條件”包括但不限于“同等價(jià)格”，一般產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目如店面、房產(chǎn)、土地，在無(wú)對(duì)交易主體有特殊規(guī)定情況下，可以將價(jià)格作為同等條件的衡量標(biāo)準(zhǔn)。但例如涉及政策性資源、稀缺性資源、國(guó)安性資源、軍隊(duì)性資源等特殊資源的，應(yīng)綜合考慮同等條件，可以設(shè)置成“1+N”，“1”即為同等價(jià)格，“N”表示達(dá)到交易主體的其他資格，同等價(jià)格也可以分為幾種方式，比如采取最低限價(jià)、不得低于平均價(jià)等模式。對(duì)于虛擬性資源，應(yīng)參照工程建設(shè)項(xiàng)目交易，賦予技術(shù)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合評(píng)定。

3.2.2 關(guān)于提前通知的界定問(wèn)題?！逗贤ā返诙偃畻l對(duì)于提前通知規(guī)定是“合理期限”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。本文認(rèn)為，依據(jù)《民法典》及相關(guān)民事法律，結(jié)合現(xiàn)實(shí)工作，出租人要重新租賃標(biāo)的物的，應(yīng)提前一個(gè)月告知承租人及相關(guān)利益方。有助于承租人及相關(guān)利益方有足夠的時(shí)間應(yīng)對(duì)利益訴求。

3.2.3 關(guān)于特別規(guī)定的界定問(wèn)題。除遵循《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定情形外，本文認(rèn)為，應(yīng)賦予出租人因搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控、政策調(diào)整、不可抗力及意外事件出現(xiàn)、經(jīng)營(yíng)范圍調(diào)整等原因，取消承租人先租權(quán)資格的權(quán)利。

3.2.4 關(guān)于電子交易的建設(shè)問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)電子交易平臺(tái)方興未艾，主要在于交易的便捷性，例如阿里電子交易平臺(tái)、司法拍賣、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)交易平臺(tái)。但電子交易平臺(tái)在運(yùn)用先租權(quán)方面還未涉及，除產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一般以出賣為主之外，更重要的原因在于產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目大部分涉及案件糾紛，司法機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上并不是產(chǎn)權(quán)的所有人，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)只是一種代為交易的受委托人資格，目的主要在于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的增值，因此往往忽略了原承租人的先租權(quán)。本文認(rèn)為，電子交易平臺(tái)只是一種交易方式和手段，應(yīng)當(dāng)遵循《民法典》關(guān)于先租權(quán)的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)交易的合法、合規(guī)。