征收事務(wù)代理過程中房屋補償與安置方案擬定的基本流程及不同產(chǎn)權(quán)認定釋義

摘 要：房屋補償與安置方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋征收范圍、實施時間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補償價款的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準和確定辦法、簽約期限、房屋補償與安置費用測算等。

關(guān)鍵詞：征收事務(wù)代理;安置方案;產(chǎn)權(quán)認定

征收實施單位將經(jīng)充分論證的房屋征收補償方案報國土部門，國土部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展改革、建設(shè)、財政、審計等相關(guān)部門進行審核。

一、 房屋補償與安置方案擬定的基本流程

1. 征收實施單位將審核通過的補償與安置方案公布并征求公眾意見，征求公眾意見期限不得少于30日。

2. 征收實施單位公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況。

3. 征收實施單位應(yīng)當(dāng)于房屋征收補償方案征求意見期滿后7日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定完成社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，報國土部門備案。

4. 征收實施單位做出房屋征收決定公告前，應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定的以下有關(guān)材料報國土部門審核：

（1）發(fā)展改革部門對建設(shè)項目的批復(fù)文件;

（2）國土部門出具的建設(shè)項目土地預(yù)審意見;

（3）規(guī)劃部門批準的建設(shè)項目規(guī)劃方案或建筑單體方案;

（4）審核通過的征收補償方案書面文件及被征收人意見反饋和方案修改、公布情況;

（5）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告?zhèn)浒概鷾饰募?

（6）征收補償資金監(jiān)管協(xié)議和存儲證明;

（7）其他需要提報的材料。

5. 征收實施單位應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、建設(shè)、財政、審計等相關(guān)部門進行審核，并給予批復(fù)。審核通過的，征收實施單位經(jīng)當(dāng)?shù)卣獍l(fā)布房屋征收公告，并附經(jīng)審定的房屋補償與安置方案，國土部門征收集體土地決定同時一并公告。

6. 房屋補償與安置資金應(yīng)當(dāng)專門用于房屋補償與安置，不得挪作他用。征收實施單位在審計、財政、監(jiān)察等部門監(jiān)督下負責(zé)對房屋補償安置資金統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結(jié)算。

7. 被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu);協(xié)商不成的，則由征收實施單位在報名的評估機構(gòu)中推薦3 個具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，公開抽簽確定。征收實施單位應(yīng)當(dāng)在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點，抽簽過程與結(jié)果應(yīng)當(dāng)由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。

8. 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》獨立、客觀、公正地對被收購房屋的價值進行評估，任何單位和個人不得干預(yù)。有異議的，可以申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以申請鑒定。

9. 被征收人選擇補償與安置方式，可以是貨幣補償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

10. 征收實施單位與被征收人訂立房屋補償與安置協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任、爭議解決的途徑等事項。

11. 征收實施單位向被征收人支付房屋補償?shù)膬r款、 搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房;造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失費，被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

12. 補償與安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟或者仲裁（按合同約定）。

13. 征收實施單位應(yīng)建立房屋征收與補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

14. 征收實施單位組織對被征收房屋的拆除工作。

二、 征收補償安置辦法中各類產(chǎn)權(quán)認定

根據(jù)征收區(qū)域的實際情況，持有如下材料原件的，如在規(guī)定征收期限內(nèi)完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協(xié)議的，可按完全產(chǎn)權(quán)進行評估補償。

有權(quán)機關(guān)批準核發(fā)的土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證。有權(quán)機關(guān)批準的文書（如土地房產(chǎn)所有證、批準用地文件、土地動用證、居民建房用地申請表等），市人民政府、街道出具的非法占地建房清理憑證及相應(yīng)的繳費憑證。

（一）經(jīng)營性店面的補償安置辦法

1. 經(jīng)營性店面以土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的記載為準。

2. 根據(jù)改造區(qū)域的實際情況，持有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證和工商營業(yè)執(zhí)照，且連續(xù)經(jīng)營三年以上（含三年）的商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，如在規(guī)定期限內(nèi)完成房屋搬遷騰空并簽訂征收補償協(xié)議的，可認定為經(jīng)營性店面。

3. 經(jīng)營性店面面積以房屋第一層第一自然間的開間×進深計算。

4. 經(jīng)營性店面，如在規(guī)定期限內(nèi)與征收人簽訂征收補償協(xié)議的，可按同地段經(jīng)營性店面的用途，評估其土地價格。具體補償安置根據(jù)已批準圖紙上載明的店面間數(shù)和店面面積，補償標準按征收規(guī)定文件。

（二）住宅的補償安置辦法

持有完全產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，按評估結(jié)果補償。

三、 文物和寺廟的補償安置辦法

（一）征收范圍內(nèi)的文物古跡需要征收或遷移，根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》的有關(guān)規(guī)定，報經(jīng)原批準的機關(guān)和上一級文化行政管理部門同意后，另行妥善處理。

（二）宗教活動場所應(yīng)服從城市建設(shè)的需要，支持配合房屋征收工作。

（三）經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準的寺廟，由征收實施單位根據(jù)評估結(jié)果給予合理補償，并協(xié)助市宗教事務(wù)主管部門和宗教團體，對寺廟進行妥善處理安置。

（四）未經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準的寺廟，由市宗教事務(wù)主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理。

四、 特困戶的補償安置辦法

特困戶的認定辦法：在征收范圍內(nèi)屬民政部門認定的最低生活保障對象，由本人提出申請，經(jīng)所在社區(qū)居委會審查并公示后，報當(dāng)?shù)卣k公室審批后確定。

五、 補償安置辦法

參照《××市城市房屋征收管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，給予一定金額的補助或優(yōu)惠進行安置。

作者簡介：

曾京京，瑞安市瑞城房屋征收事務(wù)代理有限公司。